25 ANIVERSARIO Madrid y Barcelona, un mercado joven de oficinas Autor: ESTEBÁRANZ CASLA, Ángel y MIRAPEIX, MORENO Sergio. Director del Departamento de Oficinas en Madrid y del departamento de Oficinas en Barcelona de Aguirre Newman, respectivamente. (asesores@aguirrenewman). Título: Madrid y Barcelona, un mercado joven de oficinas. Fuente: Directivos Construcción nº 168, pág. 64. Junio 24. Resumen: Uno de los cambios más significativos que se ha producido en el mercado de oficinas en Madrid es su gran desarrollo cuantitativo. Hoy un 85 por ciento de los usuarios optan por el alquiler y los que venden suelen hacerlo bajo la fórmula de sale & lease back. Además, la tendencia de muchas grandes empresas nacionales es a centralizar sus oficinas dispersas en la ciudad en una única sede, normalmente en complejos ubicados en las zonas periféricas. En el caso de Barcelona, un hito que marcó un punto de inflexión en este mercado fue la celebración de los JJOO en, que dotó a la ciudad en el segmento de inmobiliario de negocios de un emplazamiento muy atractivo para la ubicación de sedes multinacionales, pero también trajo consigo un exceso de oferta en relación a los niveles de absorción que se habían mantenido hasta la fecha, haciendo que los precios descendieran. Actualmente, los nuevos proyectos de edificios de oficinas en zonas tradicionalmente definidas como periferia, están ocasionando la aparición de un nuevo centro de negocios. Descriptores: Oficinas/Inmobiliario/ Madrid/Barcelona. El mercado de oficinas de Madrid y Barcelona se caracteriza, básicamente, por su juventud en comparación con este mismo segmento de nuestro entorno. También, porque es un mercado que empieza a tomar cuerpo en ambas ciudades coincidiendo con la entrada de España en el Mercado Común, y la consiguiente demanda por parte de las empresas extranjeras de espacio para alquilar, acorde con la importancia que empieza a adquirir nuestro país en el contexto europeo. MADRID Si una cualidad caracteriza al mercado de oficinas de la ciudad de Madrid respecto a los más consolidados de Europa, ciudades como Londres, París o Milán, es su juventud. Este segmento inmobiliario empieza a adquirir carta de naturaleza a partir de, aproximadamente, el año, coincidiendo con la entrada de nuestro país en la Unión Europea. Es en ese momento cuando las principales multinacionales internacionales inician su entrada en España y la mayoría dan sus primeros pasos en nuestro país en Madrid y las compañías nacionales empiezan a aumentar su tamaño. En cualquier caso, se dice que el 6 por ciento del negocio que se genera en España pasa de alguna manera por esta ciudad. Con una demanda en progresivo crecimiento, el mercado de oficinas de Madrid coge cuerpo para poder atender las necesidades de localización y representación de las muchas empresas que se establecen en la ciudad. El crecimiento de la demanda, desde entonces, ha sido prácticamente exponencial. Así, mientras que en el año la demanda era capaz de absorber 15. metros cuadrados de oficinas, en el año este valor alcanza los 6.. El año más señalado en la evolución de este parámetro ha sido, con más de 8. metros cuadrados de superficie de oficinas absorbida (Gráfico 1). En un primer momento, el centro del distrito de negocios se establece en las proximidades del casco antiguo de la ciudad, en los entornos de la calle de Alcalá, Gran Vía y Paseo de Recoletos. El norte va atrayendo poco a poco a las oficinas más representativas, y el centro neurálgico de este mercado se desplaza progresivamente a lo largo del eje del Paseo de la Directivos Construcción 64 Nº 168 Junio de 24
Castellana. En la actualidad, el centro del distrito de negocios se encuentra entre Colón y Nuevos Ministerios. Los nuevos desarrollos previstos, entre los que destacan la Prolongación de la Castellana y las Torres del Real Madrid, auguran nuevos traslados en esta misma dirección (Gráfico 2). Otro de los cambios más significativos referidos a las oficinas en la ciudad es su enorme desarrollo cuantitativo. En los últimos diez años el parque de oficinas de Madrid ha crecido un 5 por ciento, y ha pasado de seis a nueve millones de metros cuadrados. El crecimiento de este segmento inmobiliario se localiza en el cuadrante Noreste de la ciudad, en la zona delimitada por la M-3 y las autopistas A-VI y A-II. Sirven de ejemplo los nuevos desarrollos en Arroyo de la Vega, Sanchinarro y Valdebebas y Campo de las Naciones. No obstante, posiblemente el cambio que más y mejor habla de la madurez alcanzada por este segmento es el elevado grado de profesionalización que hace del mercado madrileño uno de los más transparentes de Europa. Donde antes predominaba la información oculta, ahora se dispone de un importante volumen de información que permite a los agentes promotores, inquilinos y consultoras optimizar sus procesos de toma de decisiones (Gráficos 3 y 4). Una última pincelada para hablar de algunas características de la demanda. El 85 por ciento de los usuarios optan por el alquiler y los que venden suelen hacerlo bajo la fórmula de sale & lease back, por la que venden el inmueble en el que ejercen su actividad pero permanecen en el mismo como usuarios. En la actualidad presenciamos la tendencia de muchas grandes empresas nacionales a centralizar sus oficinas dispersas en la ciudad en una única sede, normalmente importantes e innovadores complejos ubicados en las zonas periféricas. No son ajenas a estos cambios las mejo- Absorción neta del mercado de oficinas en Madrid entre y m 2 35. 3. 25. 2. 15. 1. 5. -5. -1. -15. 1% % - Absorción neta Crecimiento PIB (Madrid) Evolución de la tasa de disponibilidad Tasa de disponibilidad oficinas Madrid % Variac. PIB 5,% 4,% 3,% 2,% 1,%,% -1,% -2,% Gráfico 1 Crecimiento PIB (Madrid) Gráfico 2 Nº 168 Junio de 24 www.directivosconstruccion.es 65 Directivos Construcción
Evolución del Precio Medio Alquiler (CDN) Euros/m 2 /mes - Nominales y Constantes año 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, ras de las comunicaciones y telecomunicaciones. Ejemplos destacados de esta tendencia son los de Telefónica, en Las Tablas, Endesa, en la M- 4, y BSCH, en Boadilla del Monte (Gráfico 5). En el Gráfico 6 se observa un desajuste entre el crecimiento económico de la Comunidad de Madrid y la salida al mercado de nuevos proyectos de oficinas debido, principalmente, a la rigidez del mercado, ya que usualmente se tarda entre 34 y 38 meses desde la toma de decisión de hacer acometer un desarrollo hasta que el edificio está dispuesto para ser ocupado., BARCELONA Precio medio de alquiler CDN Precio medio alquiler CDN (Constante año ) Gráfico 3 Evolución del Precio Medio Alquiler (DEC) Euros/m 2 /mes - Nominales y Constantes año 25, 2, 15, 1, 5,, Precimo medio de alquiler DEC Precio medio alquiler DEC (Constante año ) Gráfico 4 El mercado de oficinas de la ciudad de Barcelona empieza a adquirir cifras significativas a partir del año coincidiendo con la incorporación de España en la CEE (actual UE), momento en el que las principales multinacionales empiezan a establecerse en nuestro país concretamente en Madrid y en Barcelona como ciudades más representativas. Otro hito que marcó un punto de inflexión en lo relativo al mercado de oficinas fue la celebración de los JJOO de Barcelona 92. Este evento situó a Barcelona como ciudad de primer orden a nivel turístico y como un emplazamiento muy atractivo para la ubicación de sedes multinacionales. La celebración de los JJ.OO no sólo propició la construcción de nuevas instalaciones deportivas y de infraestructuras sino que también supuso un fuerte impulso en la construcción de nuevos edificios de oficinas. Dicho impulso provocó durante los años postolímpicos (-) un exceso de oferta con relación a los niveles de absorción que se habían mantenido hasta la fecha provocando un claro retroceso en los niveles de precios. En el año, la tasa de desocupación llegó al 12 por ciento (Gráficos 6 y 7). Directivos Construcción 66 Nº 168 Junio de 24
Otro factor que ayudó a la consolidación de este mercado fue la aprobación en de la nueva LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos). Este nuevo texto normativo provocó un cambio de escenario favoreciendo la entrada de Fondos de Inversiones Extranjeros que ven en nuestro país a partir de dicha fecha una oportunidad de negocio que el anterior marco legal no permitía. A partir del año la tasa de desocupación empieza a corregirse y la absorción se sitúa en unos 125. metros cuadrados. Esta buena tendencia se sigue manteniendo hasta el año con una tasa de desocupación cercana al dos por ciento. El crecimiento de la demanda desde entonces ha sido exponencial llegando a su punto máximo en el año en el que se absorbieron 25. metros cuadrados de oficinas. Evolución de la tasa de desocupación, del margen de negociación medio y del precio medio de alquiler entre y 25 2 15 1 5 Tasa de desocupación Precio medio alquiler Madrid Margen de negociación medio 1% % Gráfico 5 CENTRO DEL DISTRITO DE NEGOCIOS Tradicionalmente, el centro del distrito de negocios (Zona Prime) se localizaba en Paseo de Gracia y alrededores de Plaza Cataluña, coincidiendo con las zonas donde se ubicaban la mayoría de las entidades financieras. Posteriormente, el centro neurálgico de la ciudad se va extendiendo hacia la Avenida Diagonal atrayendo poco a poco a las actividades de servicios más significativas y donde actualmente se ubican algunos de los edificios de oficinas más representativos de Barcelona. Evolución de la absorción y del crecimiento del PIB Absorción (m 2 ) Crecimiento PIB 3. 5,% 25. 4,% Los nuevos proyectos de edificios de oficinas en zonas tradicionalmente definidas como periferia, entre los que destacan los desarrollados en la recuperada zona del Poble Nou (22@) y en la ampliación de la Diagonal hasta el mar conllevan la aparición de un nuevo centro de negocios de Barcelona (Gráfico 8). 2. 15. 1. 5. 96 97 98 99 1 2 3 3,% 2,% 1,%,% Uno de los cambios más relevantes en los últimos años en el mercado es Crecimiento PIB Cataluña Absorción Gráfico 6 Nº 168 Junio de 24 www.directivosconstruccion.es 67 Directivos Construcción
1 1% % Evolución de la tasa desocupación 85 86 87 88 89 9 91 92 93 94 95 96 97 98 99 1 2 3 Gráfico 7 el aumento significativo de superficie de oficinas en zonas descentralizadas o bien fuera ciudad. La falta de suelo y los precios elevados dentro del casco urbano tradicional son algunos de los factores que impulsan la consolidación y el desarrollo de proyectos en Sant Joan Despí, Esplugues, Aeropuerto, Cornellà y Sant Cugat. En este sentido cabe señalar que el 87 por ciento de la totalidad de nuevas oficinas que se han incorporado a este mercado en Barcelona durante el año, se sitúan en estas zonas. ALGUNAS CARACTERÍSTICAS DE LA DEMANDA ACTUAL En la actualidad presenciamos una cierta tendencia por parte de las grandes empresas nacionales a centralizar sus oficinas dispersas en diferentes edificios de la ciudad en una única sede corporativa. En la mayoría de las ocasiones, dicha centralización se materializa en modernos complejos ubicados en zonas descentralizadas o fuera de ciudad. Evolución del Precio Alquiler (DCN) Euros/m 2 /mes - Nominales y Constantes año 35 3 25 2 15 1 5 También se aprecia esta tendencia en compañías ubicadas en edificios obsoletos del centro de la ciudad que optan por cambiar su actual ubicación y establecerse en edificios de oficinas de última generación que permiten una mayor optimización del espacio. En este sentido, la llegada de las nuevas tecnologías al ámbito laboral provoca que las empresas demanden una serie de requerimientos técnicos (por ejemplo suelo técnico), de manera que los edificios que no los ofrezcan se consideren edificios no competitivos y opten por un cambio de uso.!!! Precio medio de alquiler CDN Precio medio alquiler CCN (Constante año ) Gráfico 8 Directivos Construcción 68 Nº 168 Junio de 24