PROPUESTA DE CREACIÓN DE UNA SOCIEDAD COOPERATIVA O LIMITADA ENTRE LOS COLEGIADOS DEL COLEGIO DE INGENIEROS INDUSTRIALES DE VALLADOLID Estimado Colegiado: Trataremos de esbozar en esta presentación las razones que nos animan a presentar una propuesta de creación de una Sociedad Cooperativa o Limitada entre los miembros del Colegio de Ingenieros Industriales de Valladolid, para el desarrollo de un proyecto inmobiliario. 1.- Situación actual del mercado de la vivienda. Como todos conocemos, hoy por hoy, se siguen sufriendo las consecuencias de la crisis inmobiliaria y financiera que se originó en el verano de 2008. Sin embargo, y sin pecar de optimistas, desde hace unas fechas empiezan a aparecer síntomas, no tanto de recuperación, sino de leve mejoría de la situación económica. No obstante, y fruto de los excesos cometidos, hoy el mercado inmobiliario residencial presenta las siguientes características: 1.- Escaso nivel de ventas que implican, como primera consecuencia, ausencia de ingresos en las arcas de las Sociedades Promotoras. 2.- Elevado apalancamiento financiero de las Promotoras, fruto del excesivo afán comprador, justificado, en su día, pues parecía que la venta de viviendas no tenía fin. 3.- Serios problemas financieros de las Promotoras que están motivando fuertes desinversiones, bien por necesidad de recursos propios, bien por necesidades financieras impuestas por las Entidades Financieras. Sin ánimo de ahondar más aún en las ideas esbozadas, la principal consecuencia de las mismas es que hoy es un gran momento para encontrar suelo en condiciones de compra razonables. 2.- Situación actual de la demanda.
Paradójicamente la demanda existe, si bien se encuentra estancada, por varias razones: 1.- En primer lugar, por la dificultad de acceder a financiación bancaria, toda vez que las Entidades están aplicando criterios muy restrictivos a la hora de conceder financiación, bien por su propia política, bien por la imposición de mayores restricciones por parte del Banco de España en operaciones que superen un nivel de riesgo óptimo. 2.- En segundo lugar, el comprador hoy no tiene seguridad en su futuro profesional a medio plazo, teme encontrarse sin trabajo y, de momento, prefiere ahorrar y esperar, más que invertir. 3.- Residualmente, parte de la demanda confía en que siga rebajándose el precio de la vivienda, algo poco probable, toda vez que los primeros interesados en contener la bajada del precio de las mismas son las Entidades Financieras, hoy por hoy, la primera inmobiliaria de España. No obstante lo anterior, y gracias a la información de Empresas Promotoras con las que colaboramos, se están advirtiendo síntomas de recuperación en las ventas, aunque, de momento, no se puede decir si es un síntoma de recuperación efectivo o son ventas motivadas por las nuevas medidas fiscales adoptadas por el Gobierno (subida del I.V.A.; Eliminación de la deducción en el I.R.P.F. por compra de vivienda). 3.- Qué se propone. Intervenir en el mercado inmobiliario, en un momento en que los precios de compra de los solares han recuperado la senda de la que no se debieron apartar y en un entorno muy difícil para las Empresas Contratistas que necesitan adjudicarse obra al coste que sea con tal de sobrevivir. 4.- Medio que se propone. Se propone constituir entre los Colegiados una Sociedad Cooperativa o Limitada que aglutine a personas con intereses coincidentes, en un régimen de promoción puramente participativo y que permita poner en práctica el dicho de que la unión hace la fuerza, destacando, de entre las posibles promociones que se puedan desarrollar, la vivienda protegida en alquiler, por las razones que, más adelante, explicaremos. 5.- Necesidades que se pretenden cubrir.
A la promoción de un edificio de viviendas protegidas en alquiler, están llamados todos los segmentos de la demanda: 1.- Lo están, desde luego, aquéllos colegiados que deseen acceder a su primera vivienda, o mejorar su vivienda actual. 2.- igualmente el régimen da cabida a aquéllos colegiados que vean en la promoción de este tipo de viviendas un medio para procurar a sus hijos una vivienda. 3.- Por último, tienen perfecto encaje en la propuesta de viviendas en alquiler, aquéllos colegiados que vean en las mismas una oportunidad, bien de negocio, bien de ahorro a futuro. 6.- Porqué un edificio protegido de viviendas en alquiler? 1.- En primer lugar, por las importantes ayudas públicas establecidas por el Ministerio de la Vivienda para este tipo de promociones. 2.- En segundo lugar, porque el coste de desarrollar una promoción de viviendas protegidas es sensiblemente inferior al necesario para el desarrollo de viviendas de régimen libre. A modo de ejemplo, la inversión en suelo para una vivienda de 90 m² útiles (que es la mayor superficie que permite hacer el régimen de protección oficial) no superaría los 43.000 euros, mientras que, en el mercado residencial de vivienda libre, la repercusión de suelo para este tipo de vivienda, bien puede rondar, hoy, por hoy, los 80.000 euros. Es decir, el suelo para vivienda protegida cuesta la mitad que el suelo para vivienda libre. 3.- Siendo menor el coste de este tipo de promociones, es mucho menor el esfuerzo inversor de cada socio. 4.- Por su destino, el alquiler, permite introducir el ánimo inversor en cada partícipe de la Sociedad promotora que se constituya. 5.- Además, este tipo de promoción no tiene barrera de entrada para los futuros socios, ni por ingresos mínimos, ni por ingresos máximos, pudiendo participar todas las personas sea cual sea su nivel de renta y su situación personal. 7.- Desarrollo de la propuesta. En función de los tres grandes grupos que pueden estar interesados en participar, los objetivos que se consiguen son los siguientes: 7.1.- Acceso a primera vivienda/mejora de la actual.
Tratándose de un edificio en alquiler, el colegiado que participe en la Sociedad promotora del mismo, disfrutará, a su terminación, de la vivienda y anejos que ha elegido por orden de antigüedad, sin las restricciones de acceso a vivienda protegida para venta, toda vez que, de momento, no está comprando, sino que está alquilando con opción a compra. Si accede por primera vez, deberá hacer una primera aportación o entrada muy por debajo de las establecidas para la venta, no teniendo que realizar más aportaciones hasta el momento de la entrega de las llaves, siendo, a partir de entonces, cuando la renta que abone mes a mes, generará un ahorro a lo largo del régimen de arrendamiento que le permitirá que, cuando ejerza la opción de compra, se vea reducido el préstamo hipotecario que grava su vivienda y, por tanto, manteniendo las mismas cuotas que, hasta entonces eran de alquiler, acceder a la compra de su vivienda. Si quiere mejorar su vivienda actual, y aparte de aplicar lo comentado anteriormente, presenta, además, las siguientes ventajas añadidas:.- En la entrega de la nueva vivienda, no tiene que desprenderse de la anterior..- La inversión que ha tenido que hacer para cambiar de vivienda ha sido mínima y, por tanto, ha podido financiar la adquisición de la nueva vivienda sin haberse visto obligado a realizar las clásicas aportaciones mensuales, prácticamente incompatibles con la financiación de la vivienda en la que ha residido hasta la entrega de la nueva. 7.2.- Necesidad de procurar una vivienda a los hijos. Hoy por hoy, cualquier persona que quiera ayudar a un hijo a adquirir una vivienda protegida, debe, en primer lugar, dotarle de una nómina, ya que la Administración Autonómica exige la acreditación de unos ingresos mínimos para poder acceder a una vivienda protegida. Huelga decir que dicha obligación de acreditar ingresos mínimos ha eliminado de facto la posibilidad de adquirir una vivienda protegida para los hijos cuando estos son menores de edad o están cursando estudios. La promoción de este tipo de viviendas elimina esa barrera de entrada ya que esos hijos no compran, alquilan, y ello sin perjuicio de lo que, a continuación se indica para el tercer supuesto. 7.3.- Como oportunidad de inversión. Siendo un edificio cuyo destino es el de viviendas en alquiler, el factor inversor está presente desde el inicio:
.- Ya sea a la manera tradicional, dónde el inquilino, tercero ajeno a nosotros, abona, mes a mes, una renta que retribuye al propietario de la vivienda..- Ya sea mediante la opción de otorgar a ese tercero opción de compra en el arrendamiento, con lo que, si a la finalización del arrendamiento decide ejercer la opción, debe, por ministerio de la Ley, abonar una cantidad considerablemente superior a la fijada en el coste inicial de la vivienda, toda vez que la misma se puede vender incrementando hasta 1,7 veces su valor inicial. 8.- Conclusiones. 8.1.- Estamos en el mejor momento para intervenir en el mercado inmobiliario por cuánto existe amplia oferta de suelo a coste sensato, máxime en Vivienda de Protección Oficial que presenta repercusiones de suelo muy inferiores a las libres. 8.2.- Como promotores, y gracias a nuestra unión, disponemos de una gran capacidad de negociación frente a Empresas Contratistas, lo que nos permitirá disfrutar de un coste de construcción muy ajustado. 8.3.- El producto que se plantea realizar representa un mínimo esfuerzo inversor que se completa con las importantes ayudas oficiales a este tipo de programas. 8.4.- Ausencia absoluta de barreras de entrada, puede participar todo el mundo, sea cual sea su situación personal. 8.5.- El planteamiento cubre toda la demanda: Primer acceso a la propiedad. Mejora de la vivienda habitual. Ayuda a los hijos en el difícil trance de conseguir una vivienda adecuada a sus necesidades. Bien, mediante el empleo de recursos propios. Bien, aprovechando la presencia de un inquilino ajeno a nosotros que nos reporte esa financiación adicional. Y, por último, para aquéllos colegiados que vean una oportunidad de inversión: Bien, a medio plazo, otorgando opción de compra con las ventajas de la Ley. Bien, a largo plazo, adquiriendo una vivienda que ha financiado en muy buena parte un tercero ajeno a nosotros y que llegado el
fin de su vida útil representa un ahorro generado para un momento clave como pueda ser nuestra jubilación Esperamos que la información facilitada sea de su interés y, tan sólo, nos resta animarles a iniciar esta provechosa andadura. Reciban un cordial saludo. Fdo.: Federico López-Areal Monje Consultor Inmobiliario Licenciado en Derecho, especializado en Asesoría Jurídica de Empresas por el Instituto de Empresa. Administrador Único de las Sociedades López-Areal y Asociados, S.L. y Asesoramiento Profesional de Cooperativas, S.L.