Negocio. Expertos dicen que los precios están llegando a su límite. La ubicación es lo que le da mayor valor a los terrenos Efraín Varela Mendoza evarela@eldeber.com.bo Los habitantes de los comercios, oficinas y viviendas que están ubicadas alrededor de la histórica plaza 24 de Septiembre, tienen debajo de sus pies el terreno más caro de Santa Cruz. Allí el valor del metro cuadrado (m2) oscila entre los $us 1.000 y 1.200, según datos de las empresas inmobiliarias y especializadas en avalúos. La investigación de DINERO también revela que la avenida Monseñor Rivero, más conocida como el bulevard cruceño, y la avenida San Martín del exclusivo barrio Equipetrol, son las otras dos zonas donde el m2 tiene un valor elevado. Sus costos varían de $us 800 a 1.000 y de $us 750 a 900, respectivamente (ver infografía). A estas zonas top, le siguen la atractiva avenida Cristo Redentor ($us 600 a 800 el m2) entre el segundo y cuarto anillo, y la céntrica avenida Las Américas ($us 550 a 800), un sector en el que se han erigido edificios en altura destinados a un segmento de personas con mayores recursos económicos. Dentro de esta selección, no se han considerado los terrenos de los mercados, pues se trata de tiendas y puestos comerciales con precios singulares. Por ejemplo, un espacio de 5 o 6 m2 dentro de la feria Barrio Lindo llega a costar entre $us 50.000 ó 60.000. Luis Vaca Pereira, arquitecto de Proyección, empresa que realiza avalúos, señala que en estas zonas de comercio el m2 puede llegar a tener precios que no tienen comparación en el mercado inmobiliario, pues su valor se determina por factores netamente comerciales. 1 / 6
Franz Rivero, secretario ejecutivo de la Cámara de Inmobiliarias de Santa Cruz (Cicruz), afirma que la capital cruceña sigue siendo muy atractiva para las inversiones inmobiliarias, tanto para el que está buscando un terreno, un departamento o una vivienda. Todavía hay muchas parcelas en varias zonas atractivas de la ciudad, asegura. Pero unos se valorizan más que otros. El costo de aquellos que están sobre la avenida San Martín y cerca al cuarto anillo, donde se construyen centros empresariales para oficinas y comerciales, se han incrementado entre un 25 y 40% en los últimos dos años, explica Rivero. Llegando al límite? El decano de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UPSA, Víctor Hugo Limpias, explica que se ha especulado mucho con los precios debido a que en los últimos años, el país ha recibido mayores ingresos económicos de distintas fuentes, como son las exportaciones, las remesas, los préstamos de la banca, las inversiones privadas y públicas, y el narcotráfico. No obstante, advierte que ya se está llegando al límite en cuanto a los precios del m2 en algunas zonas. Los costos de los terrenos se han inflado tanto, que ya se está llegando al punto donde los altos precios pueden desincentivar su compra, dice. En los últimos cuatro meses hubo un leve incremento de los precios del m2. Marco Hurtado, gerente general de la inmobiliaria Nueva Esperanza (NESA), indica que los montos se están estabilizando debido a que ya no existe la misma especulación que había hace dos o tres años. La gente está tomando decisiones más informadas, recurriendo a los avalúos, tanto para la compra como para la venta, expresa el experto. Mientras que los costos del m2 construido han mantenido sus precios desde hace seis meses, después de una escalada que tuvo en los últimos tres años, señala Julio César Salinas, gerente comercial y de marketing de la constructora Con4t. Esto debido a que los costos de construcción siguen elevados. Qué valoriza un m2? 2 / 6
Son varios los factores que influyen en el precio de un terreno. El más importante es su ubicación. Vaca Pereira, de Proyección, afirma que es clave que el terreno esté sobre un anillo, avenida o esquina y mejor si está sobre asfalto. Además, que disponga de todos los servicios básicos y si está dentro de un condominio cerrado, es un plus, pues brinda mayor seguridad. Víctor Hugo Limpias señala que los terrenos desde los 900 m2 son más atractivos para las empresas, porque allí se pueden construir edificios en altura para departamentos u oficinas. Un dato que sorprende es el que lanza Rodrigo Suárez, experto en negocios inmobiliarios, pues asegura que si el terreno es productivo, para ejecutar un proyecto empresarial, el precio del terreno puede costar lo que sea. Y aclara que la gente no será la que pagará los altos precios, sino las empresas. Terrenos con mayor potencial. Franz Rivero, de Cicruz, vislumbra a la av. Virgen de Cotoca y al Urubó, como las que incrementarán significativamente sus precios. El valor promedio del m2 construido se duplicó en los últimos dos años Datos de la Cámara Boliviana de la Construcción (Caboco) señallan que el valor promedio del m2 construido en la ciudad cruceña está valorado en $us 1.200, un aumento del 100% en comparación a los $us 600 del 2010. Christian Rojas, presidente de Caboco, manifestó que el costo del m2 construido en un área altamente comercial de Santa Cruz, entre el primer y segundo anillo, oscila entre los $us 950 y $us 1.200, incluyendo el valor del terreno. Estos precios están por encima del costo promedio del m2 construido en Bolivia, entre 750 $us y 900, explica. 3 / 6
Costo de la construcción El costo del m2 construido depende de factores relevantes tales como la mano de obra, materiales a utilizar, costo del terreno sobre el que se alzará la construcción, tipo de suelo, tecnología a utilizar, acabado o la calidad de los materiales. 4 / 6
El presidente de la Caboco explica que el costo de la mano de obra se ha incrementado en un 80% desde hace tres años. El jornal de un albañil en 2010 era de Bs 75, pero ahora la misma labor puede llegar a Bs 150. Por su parte, la presidenta de Cicruz, Alicia Yabeta, afirma que los costos del m2 construido dependen de los materiales que se utilicen, pues una construcción económica, tiene un costo promedio de $us 200, el estándar es $us 300 y de primera por el orden de los $us 400. Las construcciones de lujo están por encima de esos precios. El informe Situación: mercado de la construcción, de Cadecocruz, muestra que en Santa Cruz se encuentran en construcción más de un millón de metros cuadros, de los cuales más de 300.000 corresponden a departamentos en edificios en altura. El informe indica que existen 3.566 departamentos en oferta. Los precios del m2 construido en estos edificios llegan a costar entre $us 1.200 y 1.800. Muy costosas Christian Rojas, de la Caboco, revela que existen oficinas ejecutivas que han sido adquiridas hasta en $us 450.000 e incluso penthouse valorados hasta en $us 1 millón, en zonas donde se han edificado gigantescos condominios, shoopings, torres y centros empresariales, dentro del primer y tercer anillo. Salinas, de Con4t, afirma que los barrios premium (Equipetrol, Las Palmas y Urubó), tienen los costos por m2 más elevados, y van desde los $us 1.200 hasta los 1.650.Edificios. Los números 1.107.920 es la cantidad de metros cuadrados en construcción a junio de 2012, según Cadecocruz 5 / 6
1.200 dólares, es el valor promedio de un m2 construido en la ciudad de Santa Cruz, según la Caboco. Análisis Los espacios son valiosos según el uso que se les dé Rodrigo Suárez Inversor Inmobiliario Hay distintos tipos de terreno y los terrenos son valiosos según el uso que se le va a dar y el valor del terreno está estrictamente relacionado a eso. Los terrenos son valiosos por lo que se puede desarrollar en ellos. El precio del terreno sigue ínfimamente pequeño comparado al negocio que uno pueda hacer en él. Si se va a construir una casa, el terreno puede ser ridículamente caro, pero si además se va edificar un shopping, el terreno no va a representar entre el 5 ó 10% de la inversión total. Entonces la incidencia de los terrenos productivos en Bolivia es absolutamente bajo para un negocio. En otros países la incidencia del terreno es del 70% sobre la inversión. La gente no puede pagar altos precios, son las empresas las que compran los terrenos caros. La zona de los mercados siempre se cotiza en alza Rolando Schrupp Ex Pdte. De Cadecocruz Las zonas de mayor valoración en Santa Cruz son, de lejos, las cercanas a los mercados populares. En la falsa percepción de la opinión se cree que los lugares de mayor estatus son las que han aumentado de precio, cuando en realidad son los mercados y las zonas comerciales las que han aumentado. Esto se debe a la falta de políticas estatales de incentivo a la industria, haciendo que la población económicamente activa se focalice en el comercio. Un ejemplo claro lo podemos ver en la comparación del m2 en Equipetrol y Las Palmas entre los 250 y 350 dólares, o la plaza principal y el Casco Viejo, entre los 350 y 650 dólares. Pero en el mercado Siete Calles el m2 llega a estimarse hasta en 3.000 dólares. Sin embargo, son valores referenciales condicionados a una serie de factores comerciales. 6 / 6