Servidumbres Según los artículos 530 y 531 del Código Civil (titulo VII libro II), la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de propiedad basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No pueden existir si no reportan una utilidad al fundo dominante y en todo caso la interpretación de las mismas ha de ser estricta y favorecer al predio sirviente. No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función de servicio y una pérdida de libertad. El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por: - una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales), aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio sirviente. - razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia, - recaen sobre cosa ajena - suponen una limitación al derecho de propiedad - y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece. Las servidumbres se pueden clasificar en:
a. Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente y el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad a quien no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o urbana, dependiendo de la situación de la finca. b. Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y éstas por la voluntad de los propietarios. c. Por su ejercicio: continua y discontinua d. Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes. e. Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por si mismo, y negativa la que prohibe hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. En cuanto a la constitución de las servidumbres caben destacar tres elementos: 1-Elementos personales: No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales sobre bienes inmuebles y en relación con el acto o contrato por el que nazcan - intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres, como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se requiere el consentimiento unánime de los copropietarios. 2-Elementos Reales: En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda existir la servidumbre. En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen. 3- Elementos formales: Modos de adquisición Las servidumbres se podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes.
Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los interesados. Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y es por consiguiente una voluntad negocial. El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla. Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación. Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias. No se exige una forma documental "ad solemnitatem", sino la general, por la que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia, porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad. Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio jurídico de que se trate (donación, testamento ). Entre las causas de extinción de las servidumbres destacan: 1. Por la reunión en una misma persona de la propiedad del predio dominante y la del sirviente. 2. Por su no uso durante 20 años. Falta de uso, que ha de ser continuo. 3. Cuando los predios vengan en tal estado que no pueda usarse la servidumbre. Pero esta podría revivir si después el estado de los predios
permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, hayan transcurrido 20 años. 4. Por llegar el dia o realizarse la condición, si la servidumbre es temporal o condicional. 5. Por renuncia del dueño del predio dominante. 6. Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente. 7. Por la utilidad. La servidumbre tiene su único fundamento en la utilidad, y, lógicamente, la modificación de su uso debe adaptarse a ella. Son inscribibles los títulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen, transmitan o extingan servidumbres y otros cualesquiera derechos reales. Los derechos reales limitados, así como cualquier carga o limitación de dominio, para que surtan efectos frente a terceros, han de constar en la inscripción de la finca sobre que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la inscripción del predio dominante. Dentro de las servidumbres legales destacamos: Medianería o pared medianera: La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios de aquéllas. Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya título o signo exterior, o prueba en contrario. No tiene carácter forzoso y por lo tanto, solo se puede constituir por voluntad de los propietarios colindantes. Como consecuencia, los derechos y obligaciones se derivan siempre del acuerdo de constitución en el que quedan plenamente reflejados. No obstante en los supuestos de presunción de existencia, existen unos derechos y obligaciones que nacen de la ley y que son de aplicación en todo aquello que no esté expresamente pactado en caso de constitución voluntaria.
a. Los propietarios tienen la obligación de reparar y construir las paredes medianeras de las fincas que tengan a su favor la medianería en proporción al derecho de cada uno. b. Todo propietario tiene derecho de poder alzar la pared medianera, a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se puedan causar, aunque sean temporales. Asumiendo también, los gastos de conservación. c. Cada propietario tiene derecho a usar la pared medianera en proporción al derecho que tenga en la mancomunidad. Servidumbre de luces y vistas Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a través del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte. a. Luces y vistas en pared medianera. - Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros. - Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros. b. Luces y vistas en pared propia.-.- Huecos de tolerancia: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: - estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos. - sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro y - tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. Distancia mínima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya.
No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya. Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la línea de separación de las dos propiedades. Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante. Cuando por cualquier título se hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio dominante. SERVIDUMBRES en la LEY HIPOTECARIA.,- Según el art. 13 de la L. H., «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier otra carga o limitación del dominio, o de los derechos reales, para que surtan efecto contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre el que recaigan. Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio dominante, como cualidad del mismo». De este precepto se desprende que la servidumbre predial debe constar inscrita en el folio u hoja registral del predio sirviente, para que pueda producir efectos contra terceros. En cambio, en el folio del predio dominante figurará registrada como una cualidad o elemento del mismo. Por ello la forma cie hacerlas constar en el Registro será:
En el folio del predio sirviente: Inscripción. En el folio del predio dominante: bien por una inscripción o bien será suficiente una nota marginal. No se podrán hipotecar: las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada. Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título. Las servidumbres se extinguen: 1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente. 2.º Por el no uso durante veinte años. Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas. 3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número anterior. 4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional. 5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante. 6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.
PREDIO SIRVIENTE. INSCRIPCIÓN. Descripción. Valor. Cargas. Don (circunstancias) adquirió esta finca por, según la inscripción 5., y la grava con servidumbre de luces en favor de la casa contigua, número de la misma calle, inscrita en el folio del tomo, propia de don (circunstancias), mediante la entrega de euros, confesadas recibidas. Las luces se recibirán por medio de un hueco o ventana, de altura por de ancho, que se abrirá en la pared del Norte o derecha entrando de dicha casa y sobre el tejado de la de este número, y a una altura de metros. En su virtud, Inscribo a favor de don, como propietario del predio dominante, el derecho de servidumbre, en los términos expresados. Así resulta PREDIO DOMINANTE INSCRIPCIÓN. Descripción. Valor. Cargas. Don adquirió esta finca por.., según la inscripción precedente, y ha comprado a don, propietario de la casa contigua número de esta misma calle, inscrita al folio del tomo, por el precio de euros, el derecho de luces por medio de un hueco o ventana de de altura por de ancho, que debe abrirse en la pared Norte. o derecha entrando de esta casa y sobre el tejado de la contigua, a una altura de metros. En su virtud, inscribo la expresada servidumbre en beneficio de esta finca. Así resulta PREDIO DOMINANTE. NOTA MARGINAL. La finca de este número tiene constituida a su favor servidumbre de luces sobre la casa número de la calle inscrita al folio del tomo, y consistente en un hueco o ventana de de altura por de ancho, abierto en la pared Norte o derecha entrando de esta casa, sobre el tejado de la contigua y a una altura de metros. (Lugar, fecha). SERVIDUMBRE DE PASO INSCRIPCIÓN. PREDIO SERVIENTE. Rústica. Finca en, partida, etc. Es resto después de la segregación a que hace referencia la nota al margen de la inscripción precedente. Sin cargas. Vale euros. Don (circunstancias) adquirió esta finca por, según la inscripción, y sobre ella establece en favor de la finca número.inscrita al folio del tomo, que fue segregada de la de este número, y es propiedad de don (circunstancias), una servidumbre de paso, por el camino de metros de ancho y de una longitud de, que va desde la. carretera de hasta el
linde Norte de la finca de este número, en el lugar denominado En su virtud, Inscribo a favor de don, como dueño del predio dominante, el derecho de servidumbre, en los términos expresados. Así resulta PREDIO DOMINANTE. Puede hacerse constar la servidumbre en el predio dominante en el fondo de la inscripción, en los casos en que al mismo tiempo se realice otra operación con dicha finca. Así en el modelo que sigue: Descripción. Se segrega de la finca al folio..... del tomo, inscripción Sin cargas. Vale euros. Don... (Circunstancias) adquirió la finca matriz por, según la citada inscripción, y de ella segrega la de este número, que vende a don (circunstancias), por el precio de.... euros, al contado. En favor de la finca de este número y sobre el resto de la finca matriz, se constituye una servidumbre de paso, por un camino de..metros de ancho y de una longitud de, que va desde la carretera de hasta el lindero Norte del predio sirviente en el lugar denominado En su virtud, inscribo a favor de don esta finca por el titulo de compra y la expresada servidumbre- en beneficio de esta finca. Así resulta