LA TASACIÓN DE BIENES CON FINES HIPOTECARIOS Federación Hipotecaria Europea Resumen elaborado por la ASOCIACIÓN HIPOTECARIA ESPAÑOLA Febrero 2013
RESUMEN ELABORADO POR LA AHE DEL ESTUDIO LA TASACIÓN DE BIENES CON FINES HIPOTECARIOS De la Federación Hipotecaria Europea Febrero de 2013 1. INTRODUCCIÓN DE LA AHE La Federación Hipotecaria Europea a través de su Grupo de Trabajo de Tasación, del que la Asociación Hipotecaria Española es parte integrante, elaboró el pasado año un estudio comparativo de las prácticas de tasación en la Unión Europea. Los países que formaron el panel de dicho estudio fueron: Bélgica, República Checa, Dinamarca, Alemania, España, Francia, Grecia, Hungría Italia, Irlanda, Luxemburgo, los Países Bajos, Polonia, Portugal, Suecia y Reino Unido. Desde la AHE, consideramos que en un momento tan decisivo como el actual de revisión del mercado hipotecario y de sus agentes involucrados, este estudio en el que se enmarca nuestro sistema de tasación con respecto a los sistemas del resto de jurisdicciones de la UE cobra especial importancia para la defensa de la profesionalidad de los tasadores en España y la valoración de posibles mejoras en el desarrollo de su labor. 2. INTRODUCCIÓN ORIGINAL DEL ESTUDIO 1 : Hacia una mejor comprensión de las prácticas de tasación hipotecaria europeas Los mercados hipotecarios europeos reflejan la variedad, tradiciones y diversidad cultural presentes en todos los aspectos de la vida europea. Desde 2004, esta miscelánea se ha incrementado con la expansión de la Unión Europea hacia el Este, añadiendo 14 nuevos Estados a la Unión. Cada Estado Miembro posee su propio sistema para financiar la adquisición de propiedades residenciales o comerciales. Cada Estado Miembro, asimismo, reconoce la importancia de un sistema preciso de tasación de los activos subyacentes, sin el cual la integridad del sistema crediticio se vería debilitada. Un sistema de tasación preciso y transparente es esencial para el negocio de la concesión crediticia ya que promueve la confianza en el colateral. En este sentido, la tasación de inmuebles representa uno de los pilares más importantes del sistema hipotecario. El prestamista necesita la certeza de que el bien tomado como garantía de un préstamo hipotecario tiene un valor determinado y que cubrirá las pérdidas que se puedan ocasionar en caso de impago. Esta confianza en la valoración es la que ha permitido aminorar el riesgo y el coste de la deuda 1 Publicado en mayo de 2012, para ver original dirigirse a www.hypo.org 1
hipotecaria y, al mismo tiempo, hacer posible la adquisición de vivienda para muchos hogares europeos. La necesidad de transparencia ha de estar siempre presente en una Unión que previsiblemente continuará creciendo y diversificándose en el futuro y donde la actividad transfronteriza aumentará. Además, la reciente crisis económica que todavía sigue notándose, ha resaltado la importancia de la transparencia para la seguridad de los mercados hipotecarios europeos. La transparencia en las técnicas de tasación y en sus metodologías a lo largo de la Unión juega un papel fundamental en la gestión de los riesgos asociados al préstamo hipotecario. La gestión apropiada de estos riesgos y su reducción es, por tanto, fundamental para asegurar la confianza en el mercado hipotecario por parte de consumidores, entidades e inversores. Finalmente, el funcionamiento de los Covered Bond Europeos depende principalmente de la calidad de los activos subyacentes. Uno de los elementos clave a la hora de defender la calidad crediticia será la tasación original del bien cuando el préstamo fue concedido y el posterior seguimiento del valor del colateral. Sólo si el proceso de tasación es transparente, preciso y consistente, los inversores estarán dispuestos a adquirir Covered Bonds. Teniendo en mente estas consideraciones previas, la adopción, a nivel europeo, de la Directiva de Capital de 2006 y sus posteriores revisiones, la última de las cuales se encuentra en estos momentos en proceso de tramitación, ha tenido particular relevancia en la valoración de inmuebles. Uno de los principales objetivos de las reglas de Basilea II era hacer que el capital fuera más sensible al riesgo, lo que significa hacer mejores estimaciones y más precisas sobre los riesgos asumidos por las instituciones, lo que derivaba en una asignación más eficiente del capital. Esto ha tenido varias implicaciones en la valoración con fines hipotecarios debido al número de requisitos establecidos a través de los diferentes enfoques, incluyendo unos estándares mínimos de tasación, la frecuencia de revisión de las tasaciones y por quien debe realizarse. Con el objetivo de promover la transparencia en la tasación a la que nos hemos referido, el Comité de Tasación de la Federación Hipotecaria Europea (FHE), ha actualizado y revisado regularmente su Estudio sobre la Tasación de bienes con Fines Hipotecarios, que fue publicado por primera vez en 1998 y cuya versión más reciente era de 2009, con vistas a proporcionar un conocimiento más profundo del contexto y tecnicismos de las prácticas de tasación en la UE. El resultado es un documento de trabajo fácilmente entendible sobre los sistemas de tasación en 16 Estados Miembros, centrándose en la tasación como actividad (regulación/auto regulación, bases y metodología, informe de tasación, modelos de valoración automática), el tasador (regulación/auto regulación, cualificación, usos del título, seguro de responsabilidad), y la tasación en el contexto de la Directiva de Capital. El resumen ejecutivo muestra de forma agrupada los elementos clave de cada capítulo nacional de forma comparativa. 2
3. RESUMEN EJECUTIVO 1. La tasación 1.1. Marco regulador: Países que cuentan con un marco legal específico referido a la tasación de bienes inmuebles Países en los que no existe un marco legal específico para la tasación de bienes inmuebles: En ausencia de un marco legal específico, el sector está autoregulado en: Reino Unido En ausencia de un marco legal específico, la tasación de inmuebles se encuentra regulada dentro de otro marco legal en: La tasación de inmuebles no está autoregulada por el sector ni recogida en otra legislación en: Rumanía 1.2. Tasación: Criterio y Metodología Criterios de valoración La aproximación al valor de tasación difiere ampliamente entre los Estados Miembros de la UE, basándose en diferentes condiciones económicas y de mercado, y diferentes prácticas de tasación y bancarias: Los dos tipos clave de tasación son: A Valor de Mercado Luxemburgo A Valor Hipotecario 2 Metodología en la tasación En la tasación la metodología siempre refleja especificidades del mercado a nivel nacional, regional o incluso local y, consecuentemente, las metodologías varían a lo largo de Europa, si bien, existe un cierto nivel de convergencia en los métodos de valoración: 2 Valor hipotecario o a efecto de crédito hipotecario 3
BIENES REDENCIALES Método de comparación: Método de actualización de rentas Método del coste de reposición depreciado (método del coste) 3 Método residual 1.3. El informe de tasación: forma y contenido Países en los que existen requisitos mínimos sobre la forma y el contenido del informe de valoración recogidos en un marco legal/profesional Países en los que no existen requisitos mínimos sobre la forma y el contenido del informe de valoración 1.4. Uso de Modelos de Valoración Automática (AVM por sus siglas en ingles) Países en los que se utilizan Modelos de Valoración Automática para determinar el valor de una propiedad con distintas finalidades: Originación hipotecaria Herramienta de control de calidad en el proceso de originación hipotecaria Concesión de préstamos hipotecarios no destinados a la compra Seguimiento y actualización de las tasaciones en el contexto de la Directiva de Capital Titulización Con fines fiscales Para procesos de auditoria Países en los que el marco legal/profesional proporciona una guía para el uso de AVMs Países en los que no se proporciona una guía (legal o profesional) para su uso Países donde no se utilizan AVMs 3 La utilización de un método u otro dependerá de la finalidad de la tasación y/o disponibilidad de información 4
2. El tasador 2.1. Marco regulador Países que cuentan con un marco legal que regula a los tasadores de inmuebles con finalidad hipotecaria Países en los que no existe un marco legal que regule a los tasadores de inmuebles con finalidad hipotecaria En ausencia de un marco legal específico, el sector está autoregulado en: No existen requisitos legales ni profesionales específicos referidos a los tasadores en: 2.2. Educación / cualificaciones Existen requisitos mínimos referentes a la cualificación necesaria de los tasadores recogidos en un marco legal/profesional en: No existen requisitos mínimos referentes a la cualificación necesaria de los tasadores en: 2.3. Uso del título de tasador La exigencia en el uso de un título de tasador (o equivalente) está protegida por un marco legal/ profesional en: No se exige el uso de un título de tasador (o equivalente) en:? 2.4. Tasadores Externos Internos La normativa bancaria y en materia de crédito regula lo relativo a quiénes pueden recurrir para realizar tasaciones inmobiliarias (tasadores externos y/o internos a las entidades) En ausencia de regulación, los prestamistas pueden usar tanto tasadores externos como internos en los (ext. e internos) (ext. e internos) Lux. (ext. e internos) (ext. e internos) (ext. e internos) (mayoritariamente externos) (ext. e internos) (ext (los bancos más grandes). e internos) (ext. e internos (especialmente los bancos más grandes)) (ext. e internos) (tasadores externos supervisados por 5
siguientes países: (ext. e internos) (ext. e internos) (mayoritariamente externos) internos) (ext. e internos) La elección entre el uso de tasadores internos o externos a la propia entidad dependerá de varios factores, que puede ir desde restricciones legales hasta la importancia que la entidad de crédito le quiera dar a asegurar la calidad de las tasaciones. 2.5. Seguro de Responsabilidad Profesional Países en los que la obligación para el tasador de tener un seguro de responsabilidad profesional está recogida en un marco legal/profesional: Países en los que es obligatorio para la entidad de crédito el uso de tasaciones realizadas por profesionales cubiertos con un seguro de responsabilidad: La legislación define la responsabilidad del tasador con sus clientes directos en: (los tasadores autorizados) (Ley Tort) (Legislación general aplicable al trabajo y los contratos laborales) (para títulos) (legislación específica (legislación específica) En ausencia de requisitos legales o profesionales: En Alemania, en la práctica, las solicitudes de tasación son solo aceptadas cuando el tasador puede demostrar tener un seguro que cubra el valor esperado de la propiedad En Italia, el seguro no requerido ni por la regulación ni por los cuerpos de profesionales. Algunos tasadores cuentan con el seguro de responsabilidad profesional aunque a la hora de escoger tasador no es algo diferencial. En Luxemburgo, no hay un marco legal o profesional específico para tasadores. No obstante, las tasaciones de bienes inmuebles deben ser realizadas por miembros de tasadoras, que están reguladas por la ley y obligadas a contar con seguro. En Portugal, no se existe regulación que obligue a los tasadores a tener un seguro de responsabilidad profesional que cubra las tasaciones hipotecarias. 3. La tasación en el contexto de la Directiva de Requisitos de Capital 3.1. Requisitos mínimos Limitaciones máximas del valor del préstamo en relación al valor de la garantía (Máximos LTV) : 70% para inmuebles residenciales y : 70% (residencial) y 60% (comercial) comerciales : 75% (residencial) y 60% (comercial) : 80% (residencial) y 70% (comercial) : 80% (residencial) y 60% (comercial) : 60% para inmuebles residenciales y : no existe LTV máximo comerciales : 125% (residencial) : 80% (residencial) y 60% (comercial) : 80% (residencial) y 60% (comercial) : 80% (residencial) y 60% (comercial) : 75% (residencial) y 60% (comercial) : 80% (residencial) 6
Existe interpretación por parte del regulador de la disposición referente a la frecuencia de revisión (del valor de tasación), España, Portugal, Suecia, Reino República Checa, Dinamarca, Irlanda, Italia, Unido Luxemburgo Existe interpretación por parte del regulador de la disposición referente a la retasación individual, Alemania (pero no a raíz de la República Checa, Luxemburgo, Italia, Portugal Directiva de Capital), España, Irlanda, Suecia, Reino Unido Requisitos de aseguramiento, Alemania, España, Portugal, Reino Unido República Checa, Irlanda, Italia, Luxemburgo, Suecia Existe interpretación por parte del regulador de la disposición referente a la independencia del tasador, España, Portugal, Suecia, Reino República Checa, Dinamarca, Irlanda, Italia, Unido Luxemburgo Elaboración por parte del regulador de guías sobre el valor de mercado y sobre el valor hipotecario, Alemania, España, Luxemburgo,, Italia, Reino Unido Portugal, Suecia 3.2. Estándares de datos Interpretación de la disposición acerca de revisión utilizando métodos estadísticos (requisitos mínimos de valoración subpárrafo 8b): (métodos estadísticos podrán ser República Checa, Dinamarca, Alemania, Irlanda, utilizados), España (métodos estadísticos Italia, Luxemburgo, Suecia. podrán ser utilizados), Polonia (métodos estadísticos podrán ser utilizados), Portugal, Suecia, Reino Unido (métodos estadísticos podrán ser utilizados) Existencia de requisitos específicos de datos relativos a la tasación de bienes inmuebles, Alemania, España, Irlanda, Italia, Polonia, Luxemburgo, Holanda, Portugal, Reino Unido 7
4. CAPÍTULO NACIONAL: ESPAÑA LA TASACIÓN 1.1. Marco regulatorio En España, la tasación de inmuebles con finalidad hipotecaria se desarrolla conforme a lo establecido en la Ley 2/1981, de 25 de marzo de Regulación del Mercado Hipotecario, modificada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre. Además, existen varias disposiciones para el desarrollo de dicha legislación, en especial la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, donde se define de una forma detallada la metodología y normas de valoración de bienes inmuebles, potenciando la calidad técnica y formal de las tasaciones. Las entidades de crédito españolas pueden conceder préstamos utilizando tasaciones que se encuentren fuera del ámbito de estas regulaciones. No obstante, solo aquellos préstamos que cumplan con los requisitos establecidos en la regulación podrán ser utilizados como colaterales en las emisiones de títulos (cédulas, bonos hipotecarios y titulización). Como consecuencia, la mayoría de los préstamos hipotecarios en España se conceden con tasaciones llevadas a cabo conforme a la normativa hipotecaria. 1.2. Criterio de valoración Conforme a la Orden ECO/805/2003, la tasación de un bien inmueble para la finalidad hipotecaria estará determinada por el valor hipotecario definido en la Orden como: Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos. 1.3. Metodología de valoración También en la Orden ECO/805/2003 se desarrollan los métodos técnicos de valoración utilizables para determinar el valor hipotecario, el valor de mercado y el valor de reemplazamiento. Estos métodos son: a) El Método del coste. b) El Método de comparación. c) El Método de actualización de rentas. d) El Método residual. La utilización de estos métodos dependerá del tipo de propiedad a tasar y de la información disponible. Además, los principios de prudencia establecidos en la Orden obligan al tasador a emplear, en caso de duda, el menor valor resultante de la aplicación de estos métodos cuando la tasación se utilice como base para la concesión de un préstamo. 8
1.4. Informe de tasación: forma y contenido El marco legal de tasación en España establece requisitos claros tanto para los informes como para los Certificados de Tasación. En los artículos 61 a 78 de la Orden ECO 805/2003 se enumeran todos los requisitos a los que deben ajustarse dichos Informes y Certificados. EL TASADOR 2.1. Marco regulatorio Las tasaciones podrán ser realizadas tanto por sociedades de tasación como por servicios de tasación de las entidades de crédito, cumpliendo ambos con los requisitos de independencia y veracidad establecidos en la Ley 2/1981 (modificada por la Ley 41/2007) y en el Real Decreto 775/1997, de 25 de mayo, sobre el régimen jurídico de los servicios y sociedades de tasación. Esta normativa desarrolla los principios y reglas según los cuales los tasadores deben trabajar: En el RD 775/1997 hay reglas específicas referentes a los requisitos para la homologación, obligación de inscripción en el registro oficial de las sociedades de tasación, independencia y secreto, así como sobre el régimen de supervisión legal. La Ley 41/2007, por su parte, establece los requisitos de independencia entre el tasador y la entidad de crédito así como un sistema sancionador en caso de no cumplimiento. 2.2. Educación Los tasadores profesionales, independientemente de si pertenecen a sociedades de tasación o a servicios de tasación internos de las entidades de crédito, deberán poseer un título universitario en arquitectura y/o ingeniería, y estar especializados en la tasación de un determinado tipo de propiedad. 2.3. Uso del título de tasador Las entidades de tasación (internas o externas) deberán estar registradas en el Banco de España y estar sometidas a su supervisión (RD 775/1997). 2.4. Tasadores Externos Internos La ley 41/2007 y el RD 775/1997 son el marco normativo en el que se ampara el trabajo de las sociedades de tasación ( tasadores externos ) y de los servicios de tasación de las entidades de crédito ( tasadores internos ). Para ambos grupos de de profesionales los principios fundamentales que protege la normativa es la prudencia y veracidad en el informe de tasación. En este sentido, se desarrollan reglas específicas referidas a la organización técnica, medidas de control interno, conocimiento del mercado, cumplimiento de la legislación aplicable sobre valoración, experiencia y cualificación del tasador, entre otras. El BdE requiere certificación previa y registro de los tasadores. Además, la actividad profesional de los tasadores está sujeta a su supervisión. El incumplimiento con la regulación resaltada en el párrafo anterior sería considerado una ruptura de la ley, que podría resultar en pena o sanción muy grave, grave o leve (también definidas en la normativa). 9
2.5. Seguro de responsabilidad profesional En España el seguro de responsabilidad civil es uno de los requisitos legales que deben cumplir las entidades de tasación para obtener y mantener la homologación. Las entidades de crédito están obligadas a recurrir únicamente a tasadores homologados registrados en el BDE. De este modo, la Ley del mercado hipotecario que establece los requisitos para la emisión de bonos y títulos hipotecarios requiere que los colaterales de los préstamos hipotecarios movilizados hayan sido tasados por tasadores homologados (que están requeridos a tener contratado un seguro de responsabilidad civil). De acuerdo con el RD 775/1997, de 30 de mayo de 1997, y la Ley 2/1981 el tasador es directamente responsable de cualquier responsabilidad de orden civil que pudiera derivarse de la tasación, respondiendo frente al cliente por su posible negligencia profesional o por la de sus empleados (en caso de compañías), sin el perjuicio de la responsabilidad personal de la persona encargada de realizar la tasación. Las entidades de tasación deberán tener suscrita una póliza de seguro por un importe no inferior a 600.000 euros más el 0,5 por 1000 del valor de los bienes tasados en el ejercicio hasta alcanzar la cifra máxima de 2.400.000 de euros. LA TASACIÓN EN EL CONTEXTO DE LA DIRECTIVA DE REQUITOS DE CAPITAL 3.1. Requisitos mínimos Limitaciones máximas del valor del préstamo en relación al valor de la garantía (Máximos LTV) La relación máxima préstamo/valor del bien o ratio Loan to value (LTV) en inglés, permitida para los préstamos hipotecarios que cumplen con los requisitos establecidos en la Ley hipotecaria (préstamos elegibles para ser movilizados) es el 60% como regla general. Para los préstamos hipotecarios destinados a adquisición de vivienda el ratio máximo permitido es del 80%. Las reformas introducidas en la Ley 41/2007 permitieron LTVs para préstamos residenciales de entre el 80 y el 95% siempre que el incremento de riesgo fuera compensado mediante la aportación de garantías adicionales prestadas por entidades aseguradoras o entidades de crédito. Frecuencia de revisión Tal y como establece en la norma cuadragésimo tercera de la Circular 3/2008 de 22 de Mayo del Banco de España, al inicio de la operación, la valoración del inmueble deberá ser realizada por una entidad de tasación homologada, y de acuerdo con los requisitos establecidos en la Orden ECO/805/2003, Posteriormente, el valor del bien hipotecado será revisado con una frecuencia mínima de un año, cuando se trate de inmuebles comerciales, y de tres años, en el caso de inmuebles residenciales. Esta revisión podrá realizarse mediante métodos estadísticos, salvo en el caso de inmuebles singulares o no susceptibles de producción repetida. Adicionalmente, se procederá a efectuar valoraciones adicionales por un tasador independiente cuando las condiciones del mercado u otras circunstancias indiquen que los precios podrían estar experimentando variaciones significativas con respecto a los precios generales del mercado que 10
pudieran afectar a la reducción del riesgo de crédito conseguida mediante las garantías de derechos reales sobre inmuebles. Seguro Todas las viviendas que sean garantía de un préstamo hipotecario deben estar aseguradas contra daños. Independencia del tasador La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, introdujo a la legislación hipotecaria una sección completa referida a la independencia del tasador. En esta sección se establecen los límites en la relación entre el tasador y la entidad financiera y sanciones en caso de que no se adopten medidas de control. Nota: La Normativa en materia de independencia se verá reforzada próximamente con la entrada en vigor de una nueva Circular sobre sociedades y servicios de tasación del Banco de España. Si bien la Circular todavía está en proceso de consulta, su ánimo es el de reforzar todavía más la independencia entre las entidades de crédito y de tasación reduciendo al mínimo el contacto entre las áreas comerciales de las primeras y los encargados de las valoraciones, además de otras medidas. Valor de mercado y valor hipotecario Tanto el valor de mercado como el valor hipotecario están definidos en la Orden ECO/805/2003. Conforme a lo establecido en dicha orden, la tasación de bienes inmuebles con finalidad hipotecaria estará determinada por el valor hipotecario. 3.1. Estándares de datos Con respecto a la disposición de la Directiva de Capital (DRC) referente al seguimiento de los valores de tasación utilizando métodos estadísticos, la transposición que se ha hecho en la legislación española a sido idéntica a lo establecido en la DCR. Todavía no se ha desarrollado nada más al respecto y es pronto también para conocer la práctica habitual de las entidades 11