CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA Entre los que suscriben, a saber:, varón, mayor de edad, panameño, casado, empresario, vecino de esta ciudad, portador de la cédula de identidad personal No. - -, quien actúa en nombre y representación de, sociedad organizada y existente de conformidad con las leyes de la República de Panamá e inscrita a Ficha, Documento, de la Sección de Mercantil, del Registro Público, con facultades suficientes para este realizar este acto, de conformidad con Acta de Junta General de Accionistas de dicha sociedad, que se adjunta al presente contrato para formar parte integral del mismo, y quién en lo sucesivo se denominará EL PROMITENTE VENDEDOR, por una parte y por la otra, varón, mayor de edad, panameño, casado, vecino de esta ciudad, portador de la cédula de identidad personal No. actuando en nombre y representación de, sociedad organizada y existente de conformidad con las leyes de la República de Panamá e inscrita a Ficha, Documento, de la Sección de Mercantil, del Registro Público, con facultades suficientes para este realizar este acto, de conformidad con Acta de Junta Directiva de dicha sociedad, que se adjunta al presente contrato para formar parte integral del mismo y quien en los sucesivo se denominará EL PROMITENTE COMPRADOR, y quienes cuando actúen en su conjunto, para los propósitos de este contrato, se denominarán en adelante LAS PARTES, han convenido celebrar, como en efecto celebran, el presente contrato de promesa de compraventa de bien inmueble, que se rige de conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERO: Declara el PROMITENTE VENDEDOR que es propietario de la Finca No., inscrita en el Documento Redi, Código de Ubicación, de la Sección de la Propiedad, Provincia de, del Registro Público, la cual consiste en, localizado en, Avenida, Corregimiento de, de ciudad de, cuyas medidas, linderos, superficie, descripción y demás detalles constan inscritos en el Registro Público de Panamá, y a ellas se atienen LAS PARTES, la cual en lo sucesivo se denominará LA FINCA. SEGUNDA: Declara el PROMITENTE VENDEDOR que se obliga a venderle a EL PROMITENTE COMPRADOR y éste último se obliga, a su vez, a comprarle a EL PROMITENTE VENDEDOR, de acuerdo con los términos de este contrato, LA FINCA descrita en la cláusula PRIMERA anterior, por el convenido y ajustado precio de venta de Dólares con 00/100 (US$.00), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América.
TERCERA: El Precio de Venta señalado en la cláusula SEGUNDA anterior, será pagado por EL PROMITENTE COMPRADOR a EL PROMITENTE VENDEDOR de la siguiente manera: a. Un primer abono equivalente al. por ciento (..%) del precio de venta establecido en la cláusula SEGUNDA anterior, por la suma de Dólares con 00/100 (US$ ), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, cuyo importe declara EL PROMITENTE VENDEDOR haber recibido a su entera satisfacción, de parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, con la firma del presente contrato de Promesa de Compraventa. b. El saldo insoluto del Precio de Venta, es decir, la suma de Dólares con 00/100 (US$ ), moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, deberá cancelarse por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR, a favor de EL PROMITENTE VENDEDOR, contra la presentación de la Escritura Pública de compraventa, mediante la cual se traspasa, a título de venta real y efectiva, la propiedad de LA FINCA, a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, debidamente inscrita en el Registro Público. A efectos de garantizar el pago del saldo insoluto del Precio de Venta de LA FINCA, EL PROMITENTE COMPRADOR entregará en manos de EL PROMITENTE VENDEDOR, una carta de promesa irrevocable de pago, emitida por un banco de la localidad, con licencia general para realizar el negocio de banca en la República de Panamá, aceptable a EL PROMITENTE VENDEDOR, y cuyo texto de dicha carta de promesa irrevocable de pago, haya sido además, previamente aceptado por EL PROMITENTE VENDEDOR, por medio de la cual, el banco respectivo se obliga a pagar a este último, por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR, la totalidad del saldo adeudado tan pronto quede debidamente inscrita en el Registro Público, la correspondiente Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa, mediante el cual se traspasa, a título de venta real y efectiva, LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR. EL PROMITENTE COMPRADOR se compromete a entregar a EL PROMITENTE VENDEDOR la carta de promesa irrevocable de pago antes mencionada, en un plazo no mayor de treinta (30) días contados a partir de la fecha del presente contrato de promesa de compraventa. CUARTA: Declaran LAS PARTES que la escritura definitiva de compraventa de LA FINCA será firmada por ambas partes, a más tardar, treinta (30) días calendarios, contados a partir de la fecha de entrega, a EL PROMITENTE VENDEDOR, de la carta de promesa irrevocable de pago. 2
Para los propósitos pertinentes, LAS PARTES acuerdan que EL PROMITENTE VENDEDOR deberá haber entregado, dentro del plazo de treinta (30) días establecido en la presente cláusula, toda la documentación que sea requerida para poder inscribir en el Registro Público la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, entre la que se encuentra la siguiente: a) Formularios sellados y Boletas de Pago debidamente canceladas del Impuesto de Transferencia de Bien Inmueble (2%) y de Adelanto a Ganancia de Capital (3%) con motivo de la venta definitiva de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR; b) Paz y Salvo de Inmueble de LA FINCA vigente, en el que conste que EL PROMITENTE VENDEDOR es el dueño de LA FINCA y en donde conste además el precio al que EL PROMITENTE VENDEDOR compró LA FINCA. Si el Paz y Salvo está emitido por medios electrónicos, para su validez deberá tener el número de confirmación que da el Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Para los propósitos pertinentes, declara EL PROMITENTE VENDEDOR que para la obtención del paz y salvo de inmueble respectivo, ha cancelado la totalidad de lo adeudado en concepto de impuesto de inmueble de LA FINCA y que no ha hecho ningún arreglo de pago con el MEF para la cancelación de saldo alguno de este impuesto. Queda entendido entre LAS PARTES que cualquier suma de dinero que resulte o aparezca en Estado de Cuenta de LA FINCA con el MEF, en concepto de impuesto de inmuebles y que provenga de deudas anteriores a la inscripción en el Registro Público de la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, será responsabilidad exclusiva de EL PROMITENTE VENDEDOR. Los efectos jurídicos de éste literal b) prevalecerán aún más allá de la inscripción de la correspondiente Escritura Pública de traspaso de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR. c) Paz y Salvo de IDAAN vigente. Para los propósitos pertinentes, declara EL PROMITENTE VENDEDOR que para la obtención del paz y salvo de IDAAN respectivo, ha cancelado la totalidad de lo adeudado en concepto de impuesto de agua y tasa de aseo de LA FINCA y que no ha hecho ningún arreglo de pago con el IDAAN para la cancelación de saldo alguno de estos tributos. Queda entendido entre LAS PARTES que cualquier suma de dinero que resulte o aparezca en Estado de Cuenta de LA FINCA con el IDAAN, en concepto de agua o tasa de aseo y que provenga de deudas anteriores a la inscripción en el Registro Público de la Escritura Pública contentiva del 3
contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, será responsabilidad exclusiva de EL PROMITENTE VENDEDOR. Los efectos jurídicos de éste literal c) prevalecerán aún más allá de la inscripción de la correspondiente Escritura Pública de traspaso de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR; d) Paz y Salvo vigente de las cuotas de mantenimiento (si aplica); e) Formulario de Tasa Única debidamente cancelado y estado de cuenta en el que la sociedad dueña de LA FINCA, es decir, EL PROMITENTE VENDEDOR, tenga su saldo en cero para el período que corresponda a la inscripción de la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR; f) Cualquier otra documentación que se necesite o se requiera por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR para cerrar en la Notaría e inscribir en el Registro Público, la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR. QUINTA: Queda entendido entre LAS PARTES que EL PROMITENTE VENDEDOR no será responsable si la escritura de compraventa definitiva no pudiese otorgarse dentro de los plazos aquí convenidos por causas no imputables a él, tales como circunstancias fuera de su control, caso fortuito o fuerza mayor. En estos casos, dicha escritura se otorgará tan pronto hubiesen desaparecido las causas que impiden su otorgamiento. Convienen LAS PARTES que en caso de que después de la firma del presente contrato, surgiere cualquier circunstancia que impida el traspaso de LA FINCA, por causas no imputables a PROMITENTE VENDEDOR, tales como circunstancias fuera de su control, caso fortuito o fuerza mayor, podrá éste declarar resuelto el presente contrato, en cuyo caso, EL PROMITENTE VENDEDOR deberá devolverle a EL PROMITENTE COMPRADOR el abono de que trata el acápite (a) de la Cláusula SEGUNDA, sin que exista derecho por parte de EL PROMITENTE COMPRADOR a exigir suma adicional alguna en concepto de intereses o indemnización por daños y perjuicios. SEXTA: Queda entendido que, en el supuesto de que por razones imputables a EL PROMITENTE COMPRADOR no se entregue la carta de promesa de compraventa dentro del plazo establecido en la Cláusula SEGUNDA del presente contrato o no llegue a firmarse la escritura de compraventa de LA FINCA a más tardar dentro del plazo establecido en la Cláusula TERCERA del presente contrato, o si EL PROMITENTE COMPRADOR incumple con cualquiera de las obligaciones 4
contraídas en el presente contrato, se entenderá que EL PROMITENTE COMPRADOR ha incumplido la obligación de compra y dará derecho a EL PROMITENTE VENDEDOR a exigir el cumplimiento de la obligación de que se trate o dar por resuelto este contrato de pleno derecho y sin necesidad de recurrir a los Tribunales de Justicia, quedando en todo caso facultado para retener para sí, el abono de que trata el acápite (a) de la Cláusula Segunda anterior, o sea, la suma de Dólares de los Estados Unidos de América con 00/100 (US$ ), en concepto de cláusula penal, sin que EL PROMITENTE COMPRADOR pueda exigir su reembolso, ni presentar reclamación de naturaleza alguna ante los Tribunales de Justicia, o Centros de Conciliación y Arbitraje. Por su parte, en caso de que por razones imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR debidamente acreditadas no se llegue a firmar, en tiempo oportuno, la Escritura Pública contentiva del contrato definitivo de compraventa, mediante la cual se traspasa a título de venta real y efectiva, la propiedad de LA FINCA, a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, o ésta no se llegue a inscribir en el Registro Público, a más tardar dentro de los 30 días calendarios siguientes a la firma del protocolo respectivo, o si EL PROMITENTE VENDEDOR incumple con cualquiera de sus obligaciones dimanantes del presente contrato, ello dará derecho a EL PROMITENTE COMPRADOR a exigir el cumplimiento de la obligación de que se trate o dar por resuelto este contrato de pleno derecho y sin necesidad de recurrir para ello ante los Tribunales de Justicia o Centros de Conciliación y Arbitraje, quedando en todo caso, facultado para exigir y obtener de EL PROMITENTE VENDEDOR, en un plazo no mayor de 5 días contados a partir de la notificación incumplimiento pertinente, debidamente acreditada, la devolución del abono de que trata el acápite (a) de la Cláusula SEGUNDA anterior, o sea, la suma de Dólares de los Estados Unidos de América con 00/100 (US$ ), más el pago de una suma igual, en concepto de cláusula penal, sin que EL PROMITENTE VENDEDOR pueda presentar reclamación de naturaleza alguna ante los Tribunales de Justicia, o Centros de Conciliación y Arbitraje. SÉPTIMA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a suspender e informará, a su vez, a sus respectivos corredores de bienes raíces, que suspendan todo trámite de promoción de venta de LA FINCA objeto del presente contrato de promesa de compraventa. LAS PARTES convienen que cualquier acción u omisión, por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR, tendiente a seguir promoviendo la venta de LA FINCA o evitar que se dé la compraventa definitiva de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR se entenderá como incumplimiento de parte de EL PROMITENTE VENDEDOR de su obligación de vender. 5
OCTAVA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR, LA FINCA libre de gravámenes de vicios ocultos, a paz y salvo en el pago de todos sus impuestos, tasas, cargas, contribuciones y tributos de cualquier índole, a la fecha de la inscripción en el Registro Público de la escritura contentiva del contrato definitivo de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR, obligándose al saneamiento en caso de evicción, pero sujeta a las restricciones legales que consten inscritas en el Registro Público. NOVENA: LAS PARTES podrán, de mutuo acuerdo, convenir en que EL PROMITENTE VENDEDOR ponga a disposición del EL PROMITENTE COMPRADOR, LA FINCA a que se refiere este contrato, para que éste a su arbitrio la ocupe o no, una vez que se cumplan los siguientes requisitos: a) Que EL PROMITENTE COMPRADOR haya cumplido con los pagos descritos en el acápite (a) de la Cláusula Segunda anterior. b) Que EL PROMITENTE COMPRADOR haya hecho entrega de la carta de Promesa Irrevocable de Pago señalada en el acápite (b) de la Cláusula Segunda anterior del presente contrato de promesa de compraventa. c) Que se haya firmado el Protocolo de la Escritura Pública de compraventa de LA FINCA a favor de EL PROMITENTE COMPRADOR. Así mismo, conviene EL PROMITENTE COMPRADOR que a partir de la fecha en que EL PROMITENTE VENDEDOR le haya puesto a disposición LA FINCA a que se refiere este contrato, EL PROMITENTE COMPRADOR será el único responsable por cualquier tipo de daño que sufra LA FINCA por actos vandálicos, robos, hurtos, inundaciones o cualesquiera otros producidos por causas no imputables a EL PROMITENTE VENDEDOR. DÉCIMA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar, en tiempo oportuno, cualquier documento que fuese necesario para llevar a cabo la compraventa definitiva de LA FINCA. Así mismo, EL PROMITENTE COMPRADOR se obliga a proporcionar cualquier documento que fuese necesario para llevar a cabo la compraventa definitiva de LA FINCA. DÉCIMA PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR conviene en que correrá por su cuenta el pago del Impuesto de Transferencias de que trata la Ley 106 de 1974 según fue modificada por la Ley 31 de 30 de diciembre de 1991 y subsiguientes. DÉCIMA SEGUNDA: En atención a lo que dispone el inciso 16 del Artículo 973 del Código Fiscal, no se adhiere timbres fiscales al presente contrato. DÉCIMA TERCERA: Declaran las partes que EL PROMITENTE COMPRADOR podrá adquirir LA FINCA a título personal o a nombre de la persona natural o jurídica 6
que designe al momento de formalizar la escritura de compraventa y su inscripción definitiva en el Registro Público, previa notificación por escrito de EL PROMITENTE VENDEDOR. DÉCIMA CUARTA: Todos los gastos relacionados con la preparación, protocolización, otorgamiento e inscripción en el Registro Público de la escritura de compraventa definitiva de LA FINCA correrán por cuenta de EL PROMITENTE COMPRADOR. DÉCIMA QUINTA: El hecho de que una de LAS PARTES permita, una o varias veces, que la otra incumpla sus obligaciones o las cumpla imperfectamente o en forma distinta de la pactada o no insista en el cumplimiento de tales obligaciones o no ejerza oportunamente los derechos contractuales o legales que le correspondan, no se reputará ni equivaldrá como modificación del presente contrato, ni obstará en ningún caso para que dicha parte, en el futuro, insista en el cumplimiento fiel y específico de las obligaciones que corren a cargo de la otra o ejerza los derechos convencionales o legales de que sea titular. DÉCIMA SEXTA: Queda convenido entre LAS PARTES que si alguna de las estipulaciones del presente contrato de promesa de compraventa fuese declarada nula según las leyes de la República de Panamá, tal nulidad no invalidará el contrato en su totalidad, sino que el contrato se entenderá como si no incluyera la estipulación o estipulaciones que declaren nulas y los derechos y obligaciones de las partes contratantes serán interpretadas y observadas en la forma que en derecho proceda. DÉCIMA SÉPTIMA: LAS PARTES acuerdan suscribir cualesquiera documentos y a ejecutar cualesquiera actos que razonablemente sean necesarios para el perfeccionamiento del presente contrato. DÉCIMA OCTAVA: Declaran LAS PARTES que este contrato, junto con sus Anexos, si existieren, recogen la totalidad de las conversaciones, acuerdos, promesas, declaraciones, obligaciones, garantías, estipulaciones y entendimientos entre LAS PARTES y cancela, dejando sin efectos jurídicos cualesquier otra conversación, acuerdo, promesas, declaraciones, obligaciones, garantías, estipulaciones o entendimiento anterior. DÉCIMA NOVENA: LAS PARTES acuerdan que cualquier pago, aviso o notificación que se requiera conforme a este contrato, será dado por escrito y entregado personalmente a las siguientes direcciones: (a) A EL PROMITENTE VENDEDOR: Dirección domiciliaria:. Ciudad de Panamá República de Panamá Apartado Postal 7
República de Panamá Teléfono: (507).. Fax: (507).. Atención:. (b) A EL PROMITENTE COMPRADOR: Dirección domiciliaria: ---------------------------------- Ciudad de Panamá República de Panamá Apartado Postal ---------------- Teléfono: (507).. Fax: (507).. Atención:. Todas las notificaciones se harán por escrito y serán entregadas en mano, por correo, o facsímil y se verificará su recepción para considerarlas válidas. Cualquier cambio de domicilio y/o de persona designada a recibir los avisos, deberá ser informado a la parte y las nuevas direcciones deberán establecerse en la República de Panamá. VIGÉSIMA: Declara EL PROMITENTE VENDEDOR que., ha sido la empresa intermediaria que ha logrado exitosamente la unión entre ambas partes para la compra de LA FINCA y por lo tanto, EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a pagarle en concepto de honorarios profesionales por esta transacción la suma equivalente al.. POR CIENTO (.%) de comisión sobre la base del precio total de compraventa final que realice EL PROMITENTE COMPRADOR, entendiéndose como está establecida en la Cláusula SEGUNDA de este contrato. Igualmente, acepta EL PROMITENTE VENDEDOR que sobre dicho monto el comisionista cobrará el importe correspondiente a el I.T.B.M.S. VIGÉSIMA PRIMERA: Cualquier controversia que surja por razón de la interpretación, ejecución o incumplimiento del presente contrato, será resuelta entre LAS PARTES. En caso de que LAS PARTES no logren llegar a un acuerdo, entonces se resolverá mediante arbitraje en Derecho ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio, Industrias y Agricultura de Panamá, de conformidad con sus normas y reglamentos de procedimiento. Para estos efectos, cada parte designará un árbitro y éstos, a su vez, designarán a un tercero, quiénes conformarán el tribual arbitral. La decisión adoptada por dicho tribunal será final, definitiva y de obligatorio cumplimiento para LAS PARTES, por lo que la misma no podrá ser impugnada ante los tribunales de justicias. La parte vencida pagará los costos, gastos, y honorarios incurridos en el proceso arbitral. 8
VIGÉSIMA SEGUNDA:Declaran LAS PARTES que están conformes con los términos y condiciones contenidas en este contrato que por este medio aceptan. En fe de lo cual las partes suscriben el presente documentos en dos (2) ejemplares del mismo tenor y en efecto en la ciudad de Panamá, República de Panamá, a los ( ) días del mes de de 2012. EL PROMITENTE VENDEDOR EL PROMITENTE COMPRADOR 9