Madrid y Corona Metropolitana

INFORME DEL MERCADO RESIDENCIAL Madrid y Corona Metropolitana Abril de 2017 AGUIRRE NEWMAN

Índice 01 Introducción y metodología 05 Madrid Capital 02 División geográfica 06 Madrid Corona Metropolitana: Plurifamiliares 03 Conclusiones del estudio 07 Madrid Corona Metropolitana: Unifamiliares 04 Perspectivas 2017 AGUIRRE NEWMAN

01 Introducción y metodología AGUIRRE NEWMAN

01 El mercado Residencial Introducción BORRADOR El presente informe analiza el mercado residencial de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid. La fecha de cierre del trabajo de campo ha sido abril de 2017, habiéndose obtenido la información durante los meses de febrero y marzo. El estudio tiene por objeto analizar la situación del mercado de viviendas, pisos (plurifamiliares) de nueva construcción en régimen libre en el municipio de Madrid y en los principales municipios de su corona metropolitana. En el caso de los municipios de la corona metropolitana analizados se ha estudiado la oferta de viviendas unifamiliares. No se han tenido en cuenta desarrollos residenciales en el formato de cooperativas ni comunidades de bienes para que los datos sean homogéneos con los presentados en años anteriores. Es destacable, que en determinadas zonas la oferta bajo la formula de cooperativas es elevada, no obstante, el grueso del mercado se caracteriza por ser promociones de libre comercialización. El informe se ha realizado sobre un total de 251 promociones de vivienda en régimen libre, de las que 114 se encuentran en Madrid capital y 137 en su corona metropolitana. La recogida de datos se ha llevado a cabo después de un exhaustivo recorrido por los 21 distritos de la ciudad de Madrid y los principales municipios de su corona metropolitana a través de la simulación de compra de vivienda. Este método obliga a Aguirre Newman a declinar cualquier responsabilidad sobre la información facilitada desde las promociones analizadas. AGUIRRE NEWMAN 4

02 División geográfica AGUIRRE NEWMAN

02 División geográfica A continuación se detallan los distritos de la ciudad de Madrid analizados en el presente informe. Fuencarral El Pardo San Blas Centro Latina Tetuán Ciudad Lineal Moratalaz Carabanchel Chamartín Salamanca Puente de Vallecas Villaverde Hortaleza Chamberí Arganzuela Vicálvaro Barajas Retiro Usera Villa de Vallecas Moncloa Lainformación relativa a la superficie de las viviendas se refiere: En el caso de viviendas plurifamiliares, a m² construidos con la parte proporcional de zonas comunes (m²ccc). En las promociones que incluían en el precio final de la vivienda el valor de la plaza de garaje y/o trastero, se ha descontado del precio comercial del piso una cantidad por dicho concepto (el importe de venta de los mismos, si aplicaba, o una media de la zona donde se ubicaban), de cara a una correcta comparabilidad de la información. En el caso de viviendas unifamiliares, a m² construidos de superficie cerrada de vivienda. Es decir, no se incluyen en los cálculos los m² correspondiente a la parcela. No se ha analizado el mercado de viviendas unifamiliares en el municipio de Madrid debido a la escasez de la muestra. Para que los resultados del presente informe sean lo más homogéneos con respecto a la realidad del mercado se ha realizado una zonificación de Madrid Capital en cuatro zonas diferentes, en base a la mayor o menor exclusividad de las diferentes áreas residenciales de la ciudad que queda reflejada en el siguiente plano. AGUIRRE NEWMAN 6

02 División geográfica Los distritos que componen el municipio de Madrid no se encuentran enteramente adscritos a una zona determinada del análisis, sino que pueden formar parte de zonas diferentes en base a su mayor o menor exclusividad. La denominación de las zonas y la adscripción de las promociones a las mismas, se basa en el conocimiento de Aguirre Newman del mercado residencial de Madrid. Los municipios incluidos en la Corona Metropolitana se corresponden con las 23 principales poblaciones situadas a una distancia de aproximadamente 30 kilómetros del municipio de Madrid. Además de ofrecerse datos a nivel municipal se ofrecen datos agregados por zonas según los municipios analizados se encuentren localizados a lo largo de las autopistas A1, A2, A3, A6 y Zona Sur. MAPA DE LAS ZONAS DEL MERCADO RESIDENCIAL DE MADRID CAPITAL MAPA UBICACIÓN GEOGRÁFICA DE LOS MUNICIPIOS DE LA CORONA METROPOLITANA DE MADRID A-I (Burgos) A-2 (Barcelona) A-3 (Valencia) Zona Sur (A-IV y A-V) A-6 (La Coruña) AGUIRRE NEWMAN 7

03 Conclusiones del estudio AGUIRRE NEWMAN

03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Tras realizar este trabajo de investigación se puede concluir que la actividad en el mercado residencial de Madrid durante el periodo analizado se ha caracterizado por las siguientes circunstancias clave: El precio del m² de la vivienda en Madrid capital ha vuelto a registrar un incremento interanual que comparado con el registrado el año anterior ha sido más moderado. Durante los últimos 12 meses el incremento ha sido del 12,36% de media frente al 8,70% del periodo anterior. Éste se ha debido principalmente al comportamiento de la zona Prime, la zona más exclusiva de la ciudad. Un piso medio en Madrid capital tiene una superficie de 130 m², un precio por m² de 3.587 y un precio final de 465.631. Para hacer frente a su compra y considerando un préstamo hipotecario al 2,0% de interés, debe pagarse 93.126 en concepto de entrada y desembolsar mensualmente 1.579 durante 25 años o 1.377 durante 30 años. La tasa de esfuerzo, entendida esta como el porcentaje de la renta disponible del hogar destinado al pago de la cuota hipoteca, se sitúa en términos medios en el 33,4%, una cifra en línea con lo requerido por un mercado equilibrado. Sin embargo, si lo que se analiza es el ratio de accesibilidad a la vivienda, derivado de dividir el precio medio de la vivienda entre la renta disponible del hogar, se observa cómo el mismo se sitúa por encima de 6,7, una cifra muy lejana a la que un mercado sano admitiría. Este ratio no debería superar el nivel de 4,5. AGUIRRE NEWMAN 9

03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones En el caso de la Corona de Madrid, el precio medio de la viviendas plurifamiliares se sitúa en 2.101 euros/m² y la superficie en 122 m². Los chalets (viviendas unifamiliares) de la Corona registran un precio de 1.719 euros/m² y una superficie media de 224 m². Los plazos medios de comercialización han continuado mostrando unos registros muy positivos durante los últimos meses. Las promociones que se han incorporado al mercado en los últimos 2-3 años, lo han hecho en una situación muy favorable con precios atractivos y en zonas donde existe una demanda latente, demanda que ha estado esperando este momento para hacer frente a la compra de la vivienda. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (45 viviendas de media) es de 25,9 meses, frente a los 16,3 meses del estudio del año anterior. Aumento en la compraventa de viviendas nuevas en la Comunidad de Madrid durante el año 2016. La venta de viviendas (obra nueva) aumentó, hasta las 7.622 transacciones frente a las 6.820 de 2015. En el caso de Madrid capital, la venta de viviendas de obra nueva ha aumentado ligeramente desde las 3.084 viviendas vendidas en el año 2015 hasta las 3.179 de 2016. Las cifras están muy lejos de los niveles máximos, donde sólo en Madrid capital se transaccionaron 18.433 viviendas de obra nueva. AGUIRRE NEWMAN 10

03 Conclusiones del estudio Principales conclusiones Sigue creciendo la actividad promotora. Durante el último periodo analizado se han incorporado al mercado más de 60 promociones. En zonas donde la demanda es elevada, como Arroyo del Fresno o Montecarmelo, hay proyectos que se han vendido en menos de un año. Los distritos más activos en cuanto a nueva oferta se refiere han sido Hortaleza (Valdebebas), Salamanca (rehabilitación producto prime), Ciudad Lineal, Carabanchel, Chamartín y Tetuán. Se observa un incremento en el ritmo de promoción de viviendas, que se ve reflejado en la petición de visados de dirección de obra que han pasado de 49.695 en 2015 a los 64.038 en 2016. Como consecuencia del buen comportamiento de la demanda, en determinadas mercados el stock disponible de viviendas nuevas y libres se ha ido reduciendo en los últimos años. En distritos como Retiro, Barajas, Ciudad Lineal, Tetuán o Latina, la oferta de viviendas disponibles se reduce a menos de 40 unidades. Majadahonda, Coslada y Leganés son los municipios de la corona metrpolitana que menos stock de viviendas de obra nueva disponen. AGUIRRE NEWMAN 11

04 Perspectivas 2017-2018 AGUIRRE NEWMAN

04 Perspectivas 2017-2018 A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado residencial de Madrid capital y corona para el próximo ejercicio. El comportamiento de los precios durante 2017 continuará con la tendencia positiva de los últimos meses, con incrementos entre el 2,5% y el 5%. Éste será consecuencia, principalmente, del aumento en las zonas más demandadas, centro y el norte de la ciudad, donde la oferta comienza a ser escasa. En el caso de la corona metropolitana los mayores crecimientos se concentrarían en los municipios de la A-6. Continuará el buen comportamiento de la demanda. Las positivas prospectivas económicas y laborales en el medio plazo seguirán impulsando las ventas en el mercado residencial que se mantendrán en niveles ligeramente superiores (+5%) a los observados en 2016. La facilidad de acceso a financiación continuará aunque podrían empezar a verse ciertas tensiones al alza sobre los tipos hipotecarios. Esto será consecuencia de las perspectivas sobre el comportamiento de los tipos de interés en el corto plazo (a 12 meses) así como de los efectos que pueden tener las sentencias sobre las clausulas suelo y los gastos de constitución de las hipotecas. Se mantendrán los ritmos de comercialización de los nuevos proyectos, especialmente en los mercados residenciales más consolidados, donde se seguirá comercializando prácticamente el 100% de las viviendas durante el periodo de construcción o a los pocos meses de estar finalizada ésta. Incremento en el ritmo de promoción de viviendas. Factores cómo el incremento de visados o el número de viviendas iniciadas indican una mayor actividad promotora para los próximos meses en la ciudad de Madrid y su corona metropolitana. Las zonas más activas desde el punto de vista de promoción residencial en Madrid capital serán, Valdebebas, El Cañaveral, Villa de Vallecas, Villaverde (Parque Ingenieros y Butarque) y Arroyo del Fresno. En la corona metropolitana destacan los municipios de Majadahonda, Las Rozas, Pozuelo de Alarcón, Boadilla del Monte, Getafe, Rivas Vaciamadrid, Torrejón de Ardoz y Alcalá de Henares. El mercado de alquiler continuará al alza, tanto en niveles de demanda como en precios. La vivienda en alquiler ha pasado de ser una opción residual a ser vista como una clara alternativa a la compra, especialmente por aquellos que no tienen acceso a una hipoteca. Otros factores que están propiciando el alquiler son la creciente movilidad laboral, un marco jurídico más estable, el apoyo de las administraciones públicas y el auge del alquiler turístico en grandes ciudades. Por otro lado, muchos pequeños y medianos inversores están encontrando en este mercado una vía para obtener un retorno periódico para sus ahorros a la vez que se aprovechan del actual entorno de crecimiento en los precios. AGUIRRE NEWMAN 13

05 Madrid capital. Tablas, gráficos y análisis AGUIRRE NEWMAN

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.1. Análisis de la oferta inicial de producto (Se entiende por oferta inicial de viviendas como el número total de viviendas (pisos), ya estén vendidos o no, comprendidas en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis). El siguiente cuadro muestra la evolución de la oferta inicial para cada una de las cinco zonas objeto de análisis (ver punto 2. Metodología y División Geográfica), desde el año 2011. ZONA 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 PRIME 408 329 369 335 100 355 374 A1 1.101 1.192 1.101 483 441 679 768 A2 2.266 3.724 3.220 3.376 3.247 3.059 1.708 A3 5.906 4.220 4.122 2.873 1.788 1.739 1.079 A4 3.770 2.709 2.283 1.951 1.615 1.213 1.187 TOTAL 13.451 12.174 11.095 9.018 7.191 7.045 5.116 La caída en el desarrollo de nuevos proyectos, se remonta al año 2008 momento en el que la incorporación de nuevas viviendas al mercado empezó a reducirse considerablemente. En 2017, se ha registrado un mínimo histórico en cuanto a oferta inicial de viviendas (obra nueva) con 5.116 viviendas, incluso por debajo de las 7.045 viviendas del año 2016. La zona que más oferta inicial concentra, es la zona A2 (nivel intermedio de exclusividad según la clasificación establecida en la metodología) como consecuencia de la elevada actividad en zonas como Valdebebas, Montecarmelo y Arroyofresno. AGUIRRE NEWMAN 15

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.2. Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Los precios y superficies que se exponen a continuación hacen referencia a la oferta en venta existente en la fecha de realización del trabajo de campo (febrero-marzo 2017). Por tanto, no se refieren al precio en que se hayan podido vender las viviendas a lo largo del año 2016, sino al que tenía la oferta en stock en la fecha de realización del estudio. ZONA Sup y Precios 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Var 16-17 PRIME A1 A2 A3 A4 MEDIA Sup media (m²) 141 139 145 162 223 202 260 29,0% Precio medio (euro/m²) 9.698 9.024 6.551 5.916 6.443 7.089 8.171 15,3% Precio medio vivienda 1.368.466 1.256.140 949.695 960.056 1.436.460 1.430.752 2.127.644 48,7% Sup media (m²) 81 115 117 126 116 148 167 12,7% Precio medio (euro/m²) 5.295 4.820 4.331 4.046 5.031 4.523 4.653 2,9% Precio medio vivienda 426.343 554.257 506.493 509.240 584.614 671.686 778.756 15,9% Sup media (m²) 93 109 101 111 119 133 134 0,8% Precio medio (euro/m²) 4.174 3.425 3.342 2.814 2.742 2.808 3.207 14,2% Precio medio vivienda 388.078 372.603 336.606 312.775 326.550 374.350 430.975 15,1% Sup media (m²) 90 80 94 98 96 109 121 10,9% Precio medio (euro/m²) 3.120 3.043 2.817 2.062 2.390 2.540 2.608 2,7% Precio medio vivienda 279.861 244.767 264.300 201.602 229.705 277.084 315.534 13,9% Sup media (m²) 71 73 77 71 72 93 99 6,0% Precio medio (euro/m²) 2.716 2.361 2.009 1.618 1.623 1.660 1.623-2,3% Precio medio vivienda 193.041 172.575 154.588 115.041 116.950 155.030 160.634 3,6% Sup media (m²) 87 97 97 103 109 124 130 4,27% Precio medio (euro/m²) 3.644 3.425 3.143 2.696 2.937 3.193 3.587 12,36% Precio medio vivienda 318.042 331.283 304.236 277.685 320.405 397.457 465.631 17,15% Durante los últimos 12 meses, la subida en el precio medio /m² de las viviendas que se ha registrado ha sido del 12,36%. Continúa la recuperación de precios iniciada en el año 2015. La superficie media de las viviendas analizadas se sitúa en 130 m², lo que supone un aumento del 4,27% con respecto al año 2016 y un incremento pronunciado con respecto a la superficie media observada en el periodo del boom residencial. El precio de la vivienda ha subido en términos generales un 17,15% con respecto al año 2016. AGUIRRE NEWMAN 16

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.2. Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta DISTRITO Sup y Precios 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Var 16-17 ARGANZUELA BARAJAS CARABANCHEL CENTRO CHAMARTÍN CHAMBERÍ CIUDAD LINEAL FUENCARRAL - EL PARDO HORTALEZA LATINA MONCLOA - ARAVACA Sup media (m²) 92 90 88 108 107 131 103-21,5% Precio medio (euro/m²) 4.373 4.195 3.834 3.048 2.930 2.838 3.938 38,8% Precio medio vivienda 404.355 377.501 336.179 330.138 313.675 372.078 405.413 9,0% Sup media (m²) 106 88 107 137 138 145 183 26,6% Precio medio (euro/m²) 2.612 2.737 2.164 2.184 2.369 2.505 2.522 0,7% Precio medio vivienda 277.965 242.118 231.480 300.147 327.767 363.041 462.685 27,4% Sup media (m²) 90 81 85 102 104 96 87-9,3% Precio medio (euro/m²) 2.704 2.538 2.358 2.249 1.888 1.959 2.171 10,8% Precio medio vivienda 244.334 205.810 200.228 229.133 196.173 187.407 188.421 0,5% Sup media (m²) 111 76 95 94 155 131 106-19,0% Precio medio (euro/m²) 3.905 4.564 4.491 5.329 5.133 5.199 5.473 5,3% Precio medio vivienda 433.871 346.374 427.799 501.769 794.818 682.149 581.507-14,8% Sup media (m²) 84 113 102 120 164 139 192 38,5% Precio medio (euro/m²) 5.275 4.741 4.121 4.245 4.886 5.052 5.779 14,4% Precio medio vivienda 444.942 533.547 419.837 508.681 799.040 700.636 1.109.541 58,4% Sup media (m²) 74 88 94 108 107 163 156-4,2% Precio medio (euro/m²) 6.221 6.774 5.059 4.662 5.472 5.688 8.273 45,4% Precio medio vivienda 458.694 594.784 475.043 501.605 583.088 926.587 1.290.671 39,3% Sup media (m²) 90 89 92 113 99 80 93 16,2% Precio medio (euro/m²) 3.900 3.758 3.761 2.771 2.779 3.605 3.872 7,4% Precio medio vivienda 352.850 334.432 345.576 312.865 275.865 287.924 359.456 24,8% Sup media (m²) 112 138 126 131 109 159 186 17,1% Precio medio (euro/m²) 3.449 3.090 3.095 2.509 3.033 3.098 3.620 16,8% Precio medio vivienda 384.857 426.108 389.566 329.371 329.522 491.730 673.066 36,9% Sup media (m²) 129 138 133 130 146 144 163 13,1% Precio medio (euro/m²) 3.406 2.973 2.870 2.812 2.483 3.087 3.374 9,3% Precio medio vivienda 440.539 410.287 381.579 365.118 361.993 444.208 549.007 23,6% Sup media (m²) 83 84 85 85 85 117 88-24,6% Precio medio (euro/m²) 2.590 2.785 2.549 2.702 2.781 2.094 2.306 10,1% Precio medio vivienda 214.643 253.664 215.465 229.252 236.159 245.000 203.297-17,0% Sup media (m²) 84 85 90 123 125 116 151 30,2% Precio medio (euro/m²) 5.396 5.474 4.871 4.871 6.122 4.660 4.476-4,0% Precio medio vivienda 453.989 466.899 438.467 384.139 764.000 540.108 675.161 25,0% AGUIRRE NEWMAN 17

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.2. Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta DISTRITO Sup y Precios 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Var 16-17 PUENTE DE VALLECAS RETIRO SALAMANCA SAN BLAS TETUÁN USERA VICALVARO VILLA DE VALLECAS VILLAVERDE MEDIA Sup media (m²) 67 65 64 76 65 108 100-7,6% Precio medio (euro/m²) 2.800 2.356 2.286 1.550 2.014 1.780 1.644-7,7% Precio medio vivienda 188.539 152.177 145.869 117.099 130.000 191.887 163.696-14,7% Sup media (m²) 79 81 79 82 89 112 220 97,0% Precio medio (euro/m²) 3.907 3.957 3.790 3.413 2.856 3.893 7.612 95,6% Precio medio vivienda 307.600 321.707 298.719 281.056 255.305 434.704 1.674.689 285,2% Sup media (m²) 105 95 109 145 197 206 368 78,9% Precio medio (euro/m²) 8.069 7.365 5.666 6.657 5.603 8.246 9.997 21,2% Precio medio vivienda 844.946 696.218 618.669 968.476 1.103.746 1.696.933 3.680.018 116,9% Sup media (m²) 79 82 94 84 103 108 - - Precio medio (euro/m²) 2.955 3.053 2.853 2.270 2.230 2.891 - - Precio medio vivienda 232.197 251.812 269.604 190.805 230.620 312.057 - - Sup media (m²) 70 71 74 89 72 67 91 36,1% Precio medio (euro/m²) 3.399 3.320 3.427 2.708 2.778 2.565 2.408-6,1% Precio medio vivienda 236.409 269.397 252.360 240.604 201.153 170.916 218.419 27,8% Sup media (m²) 64 71 68 102 78 118 115-2,5% Precio medio (euro/m²) 2.393 2.428 2.241 1.724 1.513 2.357 2.279-3,3% Precio medio vivienda 152.750 172.450 152.360 175.000 118.000 277.621 261.787-5,7% Sup media (m²) 97 87 88 - - - - - Precio medio (euro/m²) 2.492 2.703 2.231 - - - - - Precio medio vivienda 241.480 235.729 195.178 - - - - - Sup media (m²) 78 65 70 87 78 115 139 20,8% Precio medio (euro/m²) 2.624 2.694 2.391 1.655 1.773 1.903 1.507-20,8% Precio medio vivienda 204.068 175.517 167.336 143.743 138.535 218.321 208.740-4,4% Sup media (m²) 69 83 92 59 66 81 93 14,5% Precio medio (euro/m²) 2.915 1.855 1.759 1.541 1.544 1.565 1.635 4,4% Precio medio vivienda 200.402 154.636 161.840 91.244 101.241 127.082 151.958 19,6% Sup media (m²) 87 97 97 103 109 124 130 4,27% Precio medio (euro/m²) 3.644 3.425 3.143 2.696 2.937 3.193 3.587 12,36% Precio medio vivienda 318.042 331.283 304.236 277.685 320.405 397.457 465.631 17,15% Los precios medios por m² más altos de la ciudad se observan en los distritos de Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro. El distrito de Salamanca, es el que presenta el precio medio más elevado de la capital con 9.997 /m². Los distritos de Puente de Vallecas, Villa de Vallecas y Villaverde muestran los precios medios por m² más bajos del total de distritos de Madrid, con precios por debajo de los 1.800 /m². AGUIRRE NEWMAN 18

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.3. Plaza de garaje y trasteros En los dos gráficos siguientes se detallan los precios medios de los garajes y trasteros por zonas y su comparación con los datos de los últimos años. Los precios medios de las plazas de parking se mueven entre los 70.000 /plaza en los distritos más exclusivos hasta los 15.500 /plaza en aquellos menos exclusivos. No obstante, en determinadas zonas Prime, el precio de una plaza de garaje puede alcanzar los 80.000. Los precios medios de los trasteros se mueven entre los 6.000 /trastero en las zonas más exclusivas hasta los 3.000 /trastero en aquellos menos caros. AGUIRRE NEWMAN 19

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.4. Análisis de comercialización de la oferta existente Se entiende por stock de viviendas, como el número total de pisos que se encuentran disponibles para su comercialización, es decir no están pre-vendidos ni vendidos. DISTRITO Stock en unidades % Stock Of Inicial % Of Inicial % Stock /Of Inicial ARGANZUELA 47 3,0% 125 2,4% 37,6% BARAJAS 20 1,3% 111 2,2% 18,0% CARABANCHEL 70 4,4% 122 2,4% 57,4% CENTRO 50 3,2% 258 5,0% 19,4% CHAMARTÍN 42 2,6% 88 1,7% 47,7% CHAMBERÍ 42 2,6% 301 5,9% 14,0% CIUDAD LINEAL 24 1,5% 201 3,9% 11,9% FUENCARRAL - EL PARDO 176 11,1% 417 8,2% 42,2% HORTALEZA 171 10,8% 1.439 28,1% 11,9% LATINA 38 2,4% 194 3,8% 19,6% MONCLOA - ARAVACA 31 2,0% 121 2,4% 25,6% PUENTE DE VALLECAS 41 2,6% 86 1,7% 47,7% RETIRO 7 0,4% 37 0,7% 18,9% SALAMANCA 44 2,8% 132 2,6% 33,3% TETUÁN 32 2,0% 75 1,5% 42,7% USERA 97 6,1% 222 4,3% 43,7% VICALVARO 49 3,1% 71 1,4% 69,0% VILLA DE VALLECAS 63 4,0% 311 6,1% 20,3% VILLAVERDE 543 34,2% 805 15,7% 67,5% TOTAL 1.587 100,0% 5.116 100,0% 31,0% La oferta inicial de viviendas es de 5.116 viviendas, de las cuales, un total de 1.587 viviendas se encuentran disponibles para su venta. Esto supone que el stock sobre oferta inicial es del 31,0%, seis puntos porcentuales por encima del registrado el pasado año. Los distritos de Hortaleza, Fuencarral El Pardo y Villaverde presentan los mayores niveles de viviendas en stock, zonas de mayor actividad promotora. Los distritos de Vicálvaro, Villaverde y Carabanchel muestran los mayores porcentajes de stock sobre oferta inicial de la Comunidad de Madrid. Destaca los bajos niveles de stock sobre oferta inicial de vivienda nueva libre que presentan los distritos de Hortaleza y Ciudad Lineal, por debajo del 12%. AGUIRRE NEWMAN 20

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.5. Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio). Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes. El siguiente gráfico analiza la evolución de los ritmos de ventas desde el año 2010 hasta la fecha de publicación del presente estudio: El comportamiento positivo de los plazos medios de comercialización es consecuencia de dos factores: Entrada en el mercado de determinadas promociones con niveles de comercialización avanzado (comercializadas sobre plano). Fin de la comercialización de determinadas promociones que llevaban varios años a la venta, lo que sigue generado una importante mejora de los plazos medios de comercialización. El plazo medio para la comercialización de una promoción en Madrid Capital (45 viviendas de media) es de 25,9 meses, frente a los 16,3 meses del año 2016. AGUIRRE NEWMAN 21

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.5. Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones Si se analizan los ritmos de venta por distrito se obtiene la siguiente tabla: DISTRITO % Vendido/mes Plazo Comercialización 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 ARGANZUELA 1,4% 1,2% 1,0% 0,9% 2,1% 1,9% 2,9% 11,3% 73,6 83,9 96,9 115,0 46,6 51,5 34,8 8,8 BARAJAS 2,3% 1,9% 2,1% 1,8% 1,9% 1,6% 9,3% 8,8% 43,4 51,8 47,4 56,7 52,6 61,5 10,8 11,3 CARABANCHEL 2,8% 1,7% 1,4% 1,1% 1,1% 2,1% 7,8% 6,2% 35,9 58,5 70,5 88,7 89,2 46,6 12,9 16,2 CENTRO 1,6% 1,7% 1,4% 3,0% 1,3% 7,6% 6,5% 3,5% 62,6 58,8 69,7 33,9 77,1 13,2 15,5 28,9 CHAMARTÍN 1,9% 1,6% 2,2% 1,5% 2,3% 2,6% 2,3% 1,8% 51,8 62,0 46,4 64,9 42,8 39,1 42,7 54,1 CHAMBERÍ 2,5% 1,7% 1,2% 1,2% 1,1% 2,7% 4,6% 2,8% 39,8 58,4 84,2 84,2 94,5 36,6 21,5 36,2 CIUDAD LINEAL 1,9% 1,5% 1,3% 1,2% 3,5% 3,4% 2,5% 1,0% 54,0 65,0 75,9 83,9 28,8 29,8 40,0 97,5 FUENCARRAL - EL PARDO 2,0% 1,7% 4,0% 1,9% 3,8% 6,5% 3,6% 4,0% 49,6 58,5 24,8 51,9 26,3 15,3 27,8 24,8 HORTALEZA 1,5% 1,7% 9,0% 2,7% 2,1% 14,6% 3,6% 4,5% 65,9 60,2 11,2 36,4 46,7 6,9 28,0 22,3 LATINA 2,1% 1,3% 1,8% 1,5% 2,7% 2,4% 8,6% 6,4% 48,5 77,5 56,1 66,9 37,2 41,9 11,6 15,7 MONCLOA - ARAVACA 1,9% 1,8% 1,4% 1,3% 1,2% 1,8% 6,3% 10,1% 52,7 55,0 69,4 77,0 80,8 56,7 15,8 9,9 PUENTE DE VALLECAS 1,5% 1,2% 1,1% 1,1% 10,9% 2,9% 6,9% 4,6% 66,7 81,5 89,8 92,7 9,2 34,7 14,4 21,7 RETIRO 2,4% 1,9% 3,6% 1,0% 1,7% 3,9% 6,8% 6,5% 41,8 54,0 27,7 95,3 58,7 25,6 14,7 15,5 SALAMANCA 2,2% 1,6% 1,5% 3,3% 5,5% 4,2% 4,3% 3,4% 45,4 64,3 65,5 30,1 18,2 24,0 23,3 29,2 SAN BLAS 3,2% 1,8% 1,2% 1,3% 1,5% 4,5% 2,7% - 31,1 56,0 81,8 76,1 66,0 22,3 37,3 - TETUÁN 2,2% 2,0% 2,4% 1,4% 2,5% 2,2% 5,6% 14,7% 46,1 49,2 41,8 69,9 40,7 45,7 17,9 6,8 USERA 2,0% 1,8% 1,4% 1,3% 1,2% 1,3% 8,3% 0,0% 50,9 55,1 72,8 75,2 83,3 77,5 12,1 - VICALVARO 3,8% 2,8% 1,8% 1,2% - - - 2,2% 26,2 35,6 56,1 80,9 - - - 44,6 VILLA DE VALLECAS 2,0% 2,0% 1,3% 1,3% 1,6% 1,4% 3,8% 2,3% 50,8 50,6 77,1 75,8 62,2 73,0 26,3 42,8 VILLAVERDE 1,7% 1,2% 1,3% 1,2% 1,3% 2,1% 4,4% 1,0% 60,6 82,6 74,5 86,9 80,0 47,5 22,8 96,0 TOTAL 2,1% 1,7% 2,5% 1,6% 3,0% 5,8% 6,1% 3,9% 48,7 58,8 39,5 63,7 33,2 17,2 16,3 25,9 AGUIRRE NEWMAN 22

05 Madrid capital, Tablas, gráficos y análisis 05.6. Financiación de la compra de vivienda Con los precios y superficies medios en cada uno de los distritos y considerando una hipoteca al 2,0% de interés y unos plazos de amortización de 25 y 30 años, se han calculado las cantidades que un potencial cliente tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, así mismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador. ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) PRIME 260 2.127.644 425.529 1.702.115 7.214 6.291 A1 167 778.756 155.751 623.005 2.641 2.303 A2 134 430.975 86.195 344.780 1.461 1.274 A3 121 315.534 63.107 252.427 1.070 933 A4 99 160.634 32.127 128.507 545 475 TOTAL 130 465.631 93.126 372.505 1.579 1.377 DISTRITO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) ARGANZUELA 103 405.413 81.083 324.331 1.375 1.199 BARAJAS 183 462.685 92.537 370.148 1.569 1.368 CARABANCHEL 87 188.421 37.684 150.737 639 557 CENTRO 106 581.507 116.301 465.205 1.972 1.719 CHAMARTÍN 192 1.109.541 221.908 887.633 3.762 3.281 CHAMBERÍ 156 1.290.671 258.134 1.032.536 4.376 3.816 CIUDAD LINEAL 93 359.456 71.891 287.565 1.219 1.063 FUENCARRAL - EL PARDO 186 673.066 134.613 538.453 2.282 1.990 HORTALEZA 163 549.007 109.801 439.205 1.862 1.623 LATINA 88 203.297 40.659 162.638 689 601 MONCLOA - ARAVACA 151 675.161 135.032 540.129 2.289 1.996 PUENTE DE VALLECAS 100 163.696 32.739 130.957 555 484 RETIRO 220 1.674.689 334.938 1.339.751 5.679 4.952 SALAMANCA 368 3.680.018 736.004 2.944.014 12.478 10.882 TETUÁN 91 218.419 43.684 174.735 741 646 USERA 115 261.787 52.357 209.430 888 774 VILLA DE VALLECAS 139 208.740 41.748 166.992 708 617 VILLAVERDE 93 151.958 30.392 121.567 515 449 TOTAL 130 465.631 93.126 372.505 1.579 1.377 AGUIRRE NEWMAN 23

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares AGUIRRE NEWMAN

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.1. Análisis de la oferta inicial de producto Se entiende por oferta inicial de viviendas al número total de pisos, ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis. En el siguiente cuadro se detalla la oferta inicial de viviendas para cada una de las cinco zonas establecidas en este estudio (ver punto 2 División Geográfica), así como su evolución desde el año 2010. ZONA 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 Var 16-17 A1 860 1.449 839 720 250 602 792 31,56% A2 2.258 2.292 2.159 884 1.232 880 1.226 39,32% A3 1.269 833 928 415 485 361 691 91,41% A6 3.209 2.907 2.899 2.532 594 1.847 871-52,84% SUR 3.972 3.486 2.803 2.269 2.296 1.883 1.531-18,69% TOTAL 11.568 10.967 9.628 6.820 4.857 5.573 5.111-8,29% Distribución porcentual de la oferta inicial por Zonas SUR 30,0% A1 15,5% Descenso del 8,29% en la oferta inicial de viviendas plurifamiliares en la corona metropolitana consecuencia del buen comportamiento de las ventas en los municipios de la zona A-6 y Zona Sur. Cabe destacar el buen comportamiento de las ventas en municipios como Boadilla del Monte, Majadahonda y Las Rozas A6 17,0% A2 24,0% Las zonas A1, A2 y A3, han visto incrementada su oferta inicial como consecuencia del inicio de múltiples proyectos en municipios como Alcobendas, Alcalá de Henares o Rivas Vaciamadrid. A3 13,5% AGUIRRE NEWMAN 25

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.2. Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta existente en la fecha de realización del trabajo de campo. Por tanto, no se tiene en cuenta el precio al que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino al que tenía la oferta en stock a dicha fecha. MUNICIPIO Sup y Precios 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Var 16-17 Alcobendas Algete San Sebastian de los Reyes Alcalá de Henares Coslada San Fernando de Henares Paracuellos del Jarama Torrejón de Ardoz Arganda del Rey Mejorada del Campo Rivas-Vaciamadrid Sup media (m²) 114 131 119 186 139 143 150 n.d. 180 136 162 18,86% Precio medio (euro/m²) 5.349 5.167 5.151 4.801 4.212 3.787 3.273 n.d. 2.324 2.653 2.313-12,82% Precio medio vivienda 609.799 676.923 676.923 891.175 585.699 540.948 491.115 n.d. 418.263 360.789 373.880 3,63% Sup media (m²) n.d. n.d. 91 85 n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d. n.d. 2.871 3.000 n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d. n.d. 262.137 256.000 n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) 130 124 96 99 139 131 146 146 141 135 146 7,81% Precio medio (euro/m²) 2.879 2.980 3.519 2.975 2.559 2.515 2.033 1.985 2.408 2.433 2.360-3,03% Precio medio vivienda 374.011 370.274 336.322 293.630 356.129 329.188 296.683 289.747 338.646 328.485 343.413 4,54% Sup media (m²) 99 99 84 83 87 109 115 93 105 99 113 13,68% Precio medio (euro/m²) 2.906 3.428 2.820 2.377 2.349 2.660 1.777 1.759 1.604 1.909 1.695-11,23% Precio medio vivienda 286.342 340.558 237.599 196.437 205.259 289.878 204.552 164.346 167.950 188.993 190.724 0,92% Sup media (m²) 92 81 71 71 70 96 95 97 115 119 124 4,03% Precio medio (euro/m²) 2.946 3.559 3.657 2.653 2.660 2.296 2.162 1.799 1.935 2.101 2.167 3,15% Precio medio vivienda 270.421 288.393 259.250 188.074 185.409 220.674 205.853 174.686 223.000 250.000 268.283 7,31% Sup media (m²) n.d. n.d. 80 90 132 n.d. n.d. n.d. 145 n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) n.d. n.d. 3.069 3.111 2.059 n.d. n.d. n.d. 2.288 n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda n.d. n.d. 245.090 280.000 271.288 n.d. n.d. n.d. 331.714 n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) 132 n.d. 118 121 138 116 121 n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio (euro/m²) 2.283 n.d. 2.517 2.492 2.066 2.444 2.140 n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Precio medio vivienda 302.280 n.d. 297.338 300.586 284.686 283.486 258.978 n.d. n.d. n.d. n.d. n.d. Sup media (m²) 96 99 101 102 107 94 94 101 98 91 122 34,35% Precio medio (euro/m²) 2.594 2.664 2.659 2.180 2.097 1.834 1.852 1.423 1.612 1.722 1.745 1,32% Precio medio vivienda 249.852 262.991 269.365 223.203 225.021 173.040 174.835 144.088 158.632 156.734 213.361 36,13% Sup media (m²) 149 131 76 87 125 116 135 131 123 123 86-30,04% Precio medio (euro/m²) 1.856 2.196 2.826 2.550 1.946 1.819 1.819 1.914 1.478 1.471 1.373-6,64% Precio medio vivienda 275.983 287.474 215.222 222.306 243.534 211.898 245.077 249.917 181.084 180.889 118.137-34,69% Sup media (m²) 92 97 74 79 86 63 75 85 85 n.d. 82 n.d. Precio medio (euro/m²) 6.202 2.835 2.672 2.293 2.241 1.532 1.919 2.307 2.307 n.d. 1.779 n.d. Precio medio vivienda 572.515 273.899 196.418 180.519 191.669 96.238 144.818 196.127 196.127 n.d. 146.545 n.d. Sup media (m²) 134 129 130 145 156 138 115 145 114 117 84-28,36% Precio medio (euro/m²) 2.235 2.516 2.312 1.929 1.775 1.865 1.425 1.553 1.749 1.438 2.232 55,21% Precio medio vivienda 299.224 324.558 300.442 279.641 276.761 258.143 163.245 225.549 199.582 168.242 187.069 11,19% AGUIRRE NEWMAN 26

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.2. Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta MUNICIPIO Sup y Precios 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Var 16-17 Boadilla del Monte Las Rozas Majadahonda Pozuelo de Alarcón Alcorcón Fuenlabrada Getafe Leganés Móstoles Parla Pinto MEDIA Sup media (m²) 147 147 135 136 129 134 135 n.d. 130 129 126-2,38% Precio medio (euro/m²) 2.921 3.220 3.541 3.054 3.046 2.543 2.534 n.d. 2.383 2.227 2.347 5,36% Precio medio vivienda 430.070 474.815 477.034 414.435 393.726 340.981 342.882 n.d. 310.653 287.300 295.509 2,86% Sup media (m²) 118 122 104 123 126 109 114 117 145 109 118 8,22% Precio medio (euro/m²) 3.275 3.433 3.598 2.991 2.701 2.960 2.524 2.596 2.386 2.732 2.612-4,39% Precio medio vivienda 384.940 418.587 373.271 367.053 340.343 322.475 288.066 302.834 346.960 297.476 307.789 3,47% Sup media (m²) 175 176 144 145 158 118 132 127 182 178 115-35,22% Precio medio (euro/m²) 3.270 3.551 4.157 4.203 3.673 3.654 2.845 3.355 2.704 2.804 2.747-2,01% Precio medio vivienda 572.515 625.533 599.074 608.439 528.035 431.637 376.675 424.464 491.688 499.089 316.775-36,53% Sup media (m²) 146 131 127 139 144 149 156 151 236 194 207 6,55% Precio medio (euro/m²) 3.788 4.099 5.303 4.323 4.466 3.611 3.366 4.161 3.944 4.381 4.028-8,05% Precio medio vivienda 552.921 543.090 672.715 602.034 645.167 536.246 523.869 627.728 931.872 850.155 832.888-2,03% Sup media (m²) 108 118 85 82 91 84 79 90 111 85 91 7,28% Precio medio (euro/m²) 2.741 2.852 2.330 2.258 2.615 2.968 2.907 2.647 2.373 2.677 2.358-11,93% Precio medio vivienda 296.139 336.876 197.096 184.227 237.517 249.256 228.296 238.385 262.780 227.147 214.624-5,51% Sup media (m²) 121 91 93 89 81 106 108 104 102 97 104 7,92% Precio medio (euro/m²) 2.232 3.079 2.464 2.352 2.285 1.936 1.749 1.474 1.697 1.665 1.356-18,58% Precio medio vivienda 269.752 278.851 227.994 208.699 183.985 206.092 188.319 153.656 173.045 161.153 141.608-12,13% Sup media (m²) 125 119 93 101 107 115 118 119 120 124 126 1,97% Precio medio (euro/m²) 2.689 3.271 3.456 3.311 3.327 2.709 2.398 1.752 1.829 1.778 1.697-4,56% Precio medio vivienda 335.554 384.360 323.083 334.917 357.508 311.266 283.678 208.075 219.258 220.390 214.503-2,67% Sup media (m²) n.d. 103 123 91 101 104 108 88 92 109 101-8,17% Precio medio (euro/m²) n.d. 3.483 2.865 2.196 2.476 2.519 2.234 2.295 1.923 1.750 2.000 14,26% Precio medio vivienda n.d. 359.375 352.030 200.018 249.398 261.717 241.770 201.468 176.474 191.565 201.000 4,93% Sup media (m²) n.d. 119 95 103 99 103 107 113 108 117 121 3,20% Precio medio (euro/m²) n.d. 2.657 2.872 2.478 2.396 1.538 1.354 1.447 1.404 1.885 1.933 2,54% Precio medio vivienda n.d. 315.898 274.064 254.609 236.902 157.757 145.147 163.770 152.208 221.462 234.350 5,82% Sup media (m²) 123 121 87 116 103 81 86 81 104 107 105-2,37% Precio medio (euro/m²) 1.848 2.205 2.676 1.978 208 1.818 1.698 1.120 1.571 1.287 1.286-0,11% Precio medio vivienda 227.256 265.852 233.096 229.609 206.766 147.727 146.489 90.615 163.002 138.022 134.608-2,47% Sup media (m²) 94 103 94 104 115 104 158 128 109 115 116 0,83% Precio medio (euro/m²) 2.713 2.745 2.922 2.494 2.221 2.321 1.457 1.330 1.474 1.908 1.830-4,07% Precio medio vivienda 254.827 282.376 274.061 260.295 255.383 241.902 229.592 170.350 160.871 218.696 211.527-3,28% Sup media (m²) 123 120 105 111 115 112 116 117 130 123 122-1,08% Precio medio (euro/m²) 3.171 3.323 3.367 2.979 2.816 2.627 2.206 2.392 2.310 2.457 2.101-14,48% Precio medio vivienda 391.049 397.361 353.049 330.566 323.125 294.307 254.963 280.495 300.840 302.286 255.698-15,41% AGUIRRE NEWMAN 27

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.2. Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta ZONA Sup y Precios 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Var 15-16 A1 A2 A3 A6 SUR MEDIA Sup media (m²) 118 122 110 155 137 136 146 133 149 134 159 18,97% Precio medio (euro/m²) 4.114 4.531 4.732 4.426 3.852 3.108 2.519 1.993 2.387 2.608 2.559-1,88% Precio medio vivienda 484.380 554.735 521.702 685.067 528.686 423.304 367.222 264.653 354.978 349.454 407.923 16,73% Sup media (m²) 98 101 90 84 95 99 100 100 102 104 120 15,17% Precio medio (euro/m²) 3.064 2.883 2.825 2.399 2.239 2.277 1.930 1.521 1.634 1.798 1.654-7,99% Precio medio vivienda 300.016 291.406 255.282 201.496 213.786 226.098 192.320 151.577 166.837 186.986 198.155 5,97% Sup media (m²) 130 110 109 112 137 122 116 141 114 117 86-26,80% Precio medio (euro/m²) 2.492 2.405 2.449 2.180 1.867 1.830 1.526 1.661 1.750 1.445 1.495 3,46% Precio medio vivienda 323.346 264.323 266.536 244.905 255.410 223.556 176.927 233.422 198.675 169.033 128.005-24,27% Sup media (m²) 155 133 118 131 133 124 128 129 165 140 163 16,29% Precio medio (euro/m²) 3.834 3.933 3.968 3.424 3.199 3.276 2.812 2.810 3.066 3.206 3.497 9,09% Precio medio vivienda 593.578 524.104 470.148 449.756 426.408 406.935 359.140 362.450 506.876 448.829 569.427 26,87% Sup media (m²) 108 106 93 100 103 104 113 106 108 108 121 12,35% Precio medio (euro/m²) 3.109 2.788 2.925 2.541 2.497 2.297 1.957 1.910 1.781 1.939 1.765-8,95% Precio medio vivienda 334.838 296.255 272.974 253.009 257.015 239.162 221.564 202.458 191.852 209.379 214.187 2,30% Sup media (m²) 120 116 105 111 115 112 116 117 130 123 122-1,05% Precio medio (euro/m²) 3.323 3.289 3.367 2.979 2.816 2.627 2.206 2.392 2.310 2.457 2.101-14,50% Precio medio vivienda 397.361 381.801 353.049 330.566 323.125 294.307 254.963 280.495 300.840 302.286 255.698-15,41% AGUIRRE NEWMAN 28

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.4. Análisis de comercialización de la oferta existente Se entiende por stock de viviendas, como el número total de viviendas (pisos) disponibles para su comercialización, es decir no pre-vendidos ni vendidos, en una promoción o una zona. MUNICIPIO Stock en unidades % Stock Of Inicial % Of Inicial % Stock /Of Inicial Alcobendas 84 6,5% 84 1,8% 100,0% San Sebastian de los Reyes 65 5,0% 424 9,3% 15,3% Alcalá de Henares 35 2,7% 432 9,5% 8,1% Coslada 5 0,4% 151 3,3% 3,3% Torrejón de Ardoz 149 11,5% 353 7,7% 42,2% Arganda del Rey 290 22,4% 501 11,0% 57,9% Rivas-Vaciamadrid 45 3,5% 160 3,5% 28,1% Boadilla del Monte 15 1,2% 239 5,2% 6,3% Las Rozas 50 3,9% 178 3,9% 28,1% Majadahonda 10 0,8% 212 4,6% 4,7% Pozuelo de Alarcón 76 5,9% 236 5,2% 32,2% Alcorcón 16 1,2% 75 1,6% 21,3% Fuenlabrada 9 0,7% 72 1,6% 12,5% Getafe 242 18,7% 582 12,7% 41,6% Leganés 2 0,2% 10 0,2% 20,0% Móstoles 131 10,1% 529 11,6% 24,8% Parla 25 1,9% 176 3,9% 14,2% Pinto 21 1,6% 87 1,9% 24,1% TOTAL 1.296 100,0% 4.567 100,0% 28,4% El stock de viviendas disponibles en los municipios analizados se sitúa en las 1.296 unidades, lo que supone un 28,4% de la oferta inicial. En algunos municipios se empieza a apreciar una escasez de stock de viviendas de obra nueva libres, como en el caso de Fuenlabrada, Coslada y Leganés. AGUIRRE NEWMAN 29

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.5. Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones El plazo de comercialización hace referencia al tiempo necesario para comercializar de manera completa una promoción de viviendas de tamaño medio con los ritmos actuales de ventas (número de viviendas vendidas desde el inicio de la construcción de la promoción hasta la fecha de finalización del presente estudio. Se entiende por ritmo de ventas como el porcentaje de la promoción que es comercializada al mes. Considerando el ritmo de ventas en los municipios analizados en 2017 y el mismo parámetro en los años anteriores se obtiene el siguiente gráfico. Evolución de la Comercialización % Vendido/mes Plazo Comercialización 12% 60 10% 47,40 47,37 48,80 48,78 9,87% 50 8% 39,47 6,41% 40 6% 30 4% 2% 2,10% 2,11% 2,10% 2,05% 2,53% 15,61 10,13 20 10 0% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0 AGUIRRE NEWMAN 30

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.5. Ritmo de venta y plazo medio de comercialización de las promociones Si se analizan los ritmos de venta por municipio se obtiene la siguiente tabla: MUNICIPIO % Vendido/mes Plazo Comercialización 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Alcobendas 4,2% 1,9% 1,6% n.d 3,9% 9,5% 4,9% 23,8 51,5 63,2 n.d 25,9 10,5 20,6 Algete n.d n.d n.d. n.d n.d n.d nd n.d n.d n.d. n.d n.d n.d nd San Sebastian de los Reyes 2,6% 2,0% 1,1% 3,3% 12,3% 10,3% 5,5% 36,1 49,9 94,4 30,1 8,2 9,7 18,2 Alcalá de Henares 1,8% 1,8% 1,8% 2,5% 10,4% 9,5% 36,7% 55,6 55,6 55,6 40,6 9,6 10,6 2,7 Coslada 1,8% 3,3% 1,6% 6,9% 2,4% 2,0% 1,6% 57,0 29,9 63,2 14,5 42,5 50,9 62,0 San Fernando de Henares 4,0% n.d n.d. n.d 2,1% n.d nd 25,3 n.d n.d. n.d 47,0 n.d nd Paracuellos del Jarama 1,7% 1,4% 1,2% n.d n.d n.d 12,0% 58,9 69,2 81,4 n.d n.d n.d 8,3 Torrejón de Ardoz 3,0% 1,5% 1,0% 1,3% 2,1% 3,2% 1,7% 33,6 67,7 102,4 74,1 47,8 31,6 60,1 Arganda del Rey 1,7% 1,1% 1,5% 1,2% 0,9% 0,8% 13,7% 58,6 89,4 68,5 81,0 113,8 125,4 7,3 Mejorada del Campo 2,1% 1,1% 1,5% 1,6% 1,3% nd 9,2% 47,5 93,1 68,5 63,0 79,1 n.d 10,9 Rivas-Vaciamadrid 1,5% 1,7% 2,6% 2,3% 2,7% 7,5% 5,7% 66,4 60,6 38,5 43,0 37,2 13,4 17,5 Boadilla del Monte 1,6% 1,4% 1,2% n.d 1,1% 4,6% 5,7% 61,3 70,4 80,3 n.d 90,4 21,6 17,6 Las Rozas 1,9% 1,5% 1,4% 0,3% 1,3% 7,4% 8,9% 53,9 67,1 70,8 391,0 77,1 13,4 11,2 Majadahonda 3,7% 2,0% 1,4% 2,9% 1,3% 1,3% 3,4% 26,8 49,4 72,4 35,0 74,3 74,8 29,6 Pozuelo de Alarcón 2,2% 1,4% 1,2% 4,2% 4,2% 4,0% 13,4% 45,9 70,7 82,5 24,0 23,8 24,7 7,5 Alcorcón 1,5% 1,5% 1,1% 1,0% 2,8% 0,0% 7,2% 65,0 65,1 87,6 96,1 35,4 nd 13,9 Fuenlabrada 2,0% 5,1% 1,7% 14,3% 3,7% 3,2% 2,4% 49,8 19,7 57,8 7,0 27,1 31,2 41,8 Getafe 1,5% 4,0% 1,2% 2,9% 8,3% 3,5% 7,0% 65,1 25,2 86,9 35,0 12,0 28,2 14,2 Leganés 3,3% 1,6% 1,7% 1,3% 23,4% 7,9% 8,1% 30,8 63,5 60,4 76,7 4,3 12,7 12,4 Móstoles 1,7% 1,5% 1,1% 9,2% 2,3% 13,1% 9,9% 58,9 64,8 94,0 10,8 42,8 7,6 10,1 Parla 1,9% 1,5% 1,4% 1,4% 1,6% 1,7% 1,7% 52,0 68,3 72,4 71,7 62,9 59,4 58,8 Pinto 6,3% 1,2% 2,0% 1,5% 6,7% 4,6% 11,8% 16,0 86,0 50,8 65,2 14,9 21,9 8,5 TOTAL 2,10% 2,11% 2,10% 2,05% 2,53% 6,41% 9,87% 47,40 47,37 48,80 48,78 39,47 15,61 10,13 Mejora notable de los ritmos de comercialización respecto al anterior periodo analizado. AGUIRRE NEWMAN 31

06 Madrid Corona Metropolitana. Plurifamiliares 06.6. Financiación de la compra de vivienda Con los precios y superficies medios en cada uno de los municipios y considerando una hipoteca al 2,0% de interés y unos plazos de amortización de 25 y 30 años, se han calculado las cantidades que un potencial cliente tendría que desembolsar para acometer la compra de una vivienda libre de nueva construcción. Debe señalarse, así mismo, que dentro de las cantidades consideradas no se ha tenido en cuenta ni el IVA ni los gastos de la compraventa atribuibles al comprador. MUNICIPIO Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) San Sebastian de los Reyes 146 343.413 68.683 274.731 1.164 1.015 Alcalá de Henares 113 190.724 38.145 152.579 647 564 Coslada 124 268.283 53.657 214.627 910 793 Torrejón de Ardoz 122 213.361 42.672 170.689 723 631 Arganda del Rey 86 118.137 23.627 94.509 401 349 Rivas-Vaciamadrid 84 187.069 31.802 155.268 658 574 Las Rozas 118 307.789 61.558 246.232 1.044 910 Majadahonda 115 316.775 53.852 262.923 1.114 972 Pozuelo de Alarcón 207 832.888 166.578 666.310 2.824 2.463 Alcorcón 91 214.624 42.925 171.699 728 635 Fuenlabrada 104 141.608 24.073 117.534 498 434 Getafe 126 214.503 8.580 205.923 873 761 Leganés 101 201.000 40.200 160.800 682 594 Móstoles 121 234.350 39.840 194.511 824 719 Parla 105 134.608 26.922 107.687 456 398 Pinto 116 211.527 35.960 175.568 744 649 TOTAL 122 255.698 43.469 212.229 900 784 ZONA Sup. media (m²c) Precio medio vivienda Entrada Hipoteca Cuota mensual (25 años) Cuota mensual (30 años) A1 159 407.923 69.347 338.576 1.435 1.251 A2 120 198.155 39.631 158.524 672 586 A3 86 128.005 25.601 102.404 434 379 A6 163 569.427 96.803 472.624 2.003 1.747 SUR 121 214.187 17.135 197.052 835 728 TOTAL 122 255.698 43.469 212.229 900 784 AGUIRRE NEWMAN 32

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07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares BORRADOR 07.1. Análisis de la oferta inicial de producto Se entiende por oferta inicial de viviendas al número total de viviendas (chalets), ya estén vendidos o no, comprendidos en todas las promociones que se encuentran en comercialización en la zona objeto de análisis. En la tabla inferior se indica la evolución de las unidades de oferta inicial registradas para cada una de las zonas en las que se categoriza el presente estudio. Como se puede observar se rompe la tendencia observada en los últimos 5 años por la que la oferta inicial disminuía año tras año. En 2016 la oferta inicial se ha incrementado respecto ala situación observada 12 meses antes. En el siguiente cuadro se detalla la oferta inicial de viviendas para cada una de las cinco zonas establecidas para el estudio, así como su evolución desde el año 2010. ZONA 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 A1 102 77 41 12 17 17 78 A2 164 70 70 60 58 112 133 A3 304 271 144 108 124 223 230 A6 742 553 511 287 717 600 595 SUR 551 453 349 203 393 337 427 TOTAL 1.863 1.424 1.115 670 1.309 1.289 1.463 Distribución Porcentual de la Oferta Inicial por Zonas SUR 29% A1 5% A2 9% A3 16% 1.200 1.000 800 600 400 200 - Vivienda Unifamiliar Variación en Promociones, Oferta Inicial y Stock por Tipología 1.045 Nº Promociones Nº Viviendas Nº Stock 484 229 189 33 88 9 11 74 A6 41% ADOSADO PAREADO INDIVIDUAL AGUIRRE NEWMAN 34

07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares 07.1. Análisis de la oferta inicial de producto Todos los datos que se exponen a continuación son datos relativos a la oferta existente en la fecha de realización del trabajo de campo. Por tanto, no se tiene en cuenta el precio al que se hayan podido vender las viviendas en los últimos 12 meses, sino el que tenía la oferta en stock en dicha fecha. ZONA Sup y Precios 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Var 16-17 A1 A2 A3 A6 SUR MEDIA Sup media (m²) 223 210 248 196 201 407 142-65,1% Precio medio (euro/m²) 4.355 4.712 3.885 2.143 2.164 1.567 1.729 10,4% Precio medio vivienda 973.169 989.455 963.834 420.000 435.000 637.600 245.353-61,5% Sup media (m²) 208 163 179 184 244 222 206-7,0% Precio medio (euro/m²) 1.790 2.042 1.509 1.588 1.094 1.359 1.600 17,8% Precio medio vivienda 373.176 333.681 270.327 291.437 266.765 302.015 330.330 9,4% Sup media (m²) 254 225 188 164 127 184 212 15,5% Precio medio (euro/m²) 1.571 1.514 1.504 1.619 1.848 1.393 1.220-12,4% Precio medio vivienda 398.268 339.940 283.069 265.518 233.843 256.123 259.118 1,2% Sup media (m²) 402 411 307 321 352 346 340-1,8% Precio medio (euro/m²) 2.902 2.700 2.377 1.559 2.292 2.096 2.015-3,9% Precio medio vivienda 1.165.757 1.110.499 730.193 500.345 807.526 725.971 684.497-5,7% Sup media (m²) 251 238 236 223 218 205 168-17,8% Precio medio (euro/m²) 1.676 1.520 1.265 1.120 1.228 1.335 1.623 21,6% Precio medio vivienda 420.408 361.034 299.075 249.618 267.406 273.985 273.414-0,2% Sup media (m²) 307 311 298 267 275 256 224-12,61% Precio medio (euro/m²) 2.673 2.537 2.379 2.084 1.895 1.735 1.719-0,94% Precio medio vivienda 820.013 788.907 708.369 556.485 520.472 443.912 384.526-13,38% AGUIRRE NEWMAN 35

07 Madrid Corona Metropolitana. Unifamiliares 07.2. Estudio de superficies y precios medios del producto en oferta MUNICIPIO Sup y Precios 2011 2012 2013 2014 2014 2015 2017 Var 16-17 Sup media (m²) 242 207 233 n.d. n.d. n.d. n.d. n.a. Alcobendas Precio medio (euro/m²) 5.001 5.411 4.991 n.d. n.d. n.d. n.d. n.a. Precio medio vivienda 1.210.256 1.118.741 1.160.453 n.d. n.d. n.d. n.d. n.a. Sup media (m²) 265 265 n.d. n.d n.d n.d n.d. n.a. Algete Precio medio (euro/m²) 1.472 1.472 n.d. n.d n.d n.d n.d. n.a. Precio medio vivienda 390.000 390.000 n.d. n.d n.d n.d n.d. n.a. Sup media (m²) 242 n.d n.d. n.d 359 359 171-52,4% Alcalá de Henares Precio medio (euro/m²) 1.393 n.d n.d. n.d 989 934 1.390 48,8% Precio medio vivienda 337.132 n.d n.d. n.d 355.000 335.448 237.353-29,2% Sup media (m²) 205 177 177 212 n.d 223 168 n.a. Paracuellos del Jaram Precio medio (euro/m²) 1.915 2.062 1.555 1.142 n.d 1.661 1.630 n.a. Precio medio vivienda 391.667 365.000 275.241 242.184 n.d 370.905 273.110 n.a. Sup media (m²) 141 189 173 173 127 214 221 3,3% Arganda del Rey Precio medio (euro/m²) 1.828 1.594 1.727 1.727 1.848 1.161 946-18,5% Precio medio vivienda 252.548 300.500 298.700 298.700 233.843 248.046 209.258-15,6% Sup media (m²) 264 227 191 157 n.d 164 206 n.a. Rivas-Vaciamadrid Precio medio (euro/m²) 1.564 1.509 1.472 1.527 n.d 1.589 1.391 n.a. Precio medio vivienda 413.559 342.673 280.548 239.710 n.d 261.380 286.956 n.a. Sup media (m²) 315 204 263 310 326 325 327 0,7% Boadilla del Monte Precio medio (euro/m²) 1.820 2.867 1.797 1.331 1.444 1.561 1.561 0,0% Precio medio vivienda 573.324 585.617 472.728 412.241 470.117 507.006 510.923 0,8% Sup media (m²) 432 399 268 202 236 300 288-3,9% Las Rozas Precio medio (euro/m²) 2.015 2.517 2.012 1.734 2.320 2.030 2.082 2,6% Precio medio vivienda 870.946 1.004.389 539.226 350.338 548.466 609.775 600.108-1,6% AGUIRRE NEWMAN 36