Cuarto Trimestre 2017 Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Ciudad de México Indicadores de Mercado 355 edificios de Oficinas clases A+&A 10 corredores de Oficinas 5.9 millones de metros cuadrados existentes 1.6 millones de metros cuadrados en construcción 11.8% tasa de desocupación Market Overview El mercado de oficinas clases A+ & A en la Ciudad de México cerró el 2017 con un inventario de 5.9 millones de metros cuadrados existentes dentro de los 10 submercados, lo que representa un incremento del 5.7% con respecto al cierre del año pasado. La oferta registrada al cierre del cuarto trimestre del año es de 697,200 metros cuadrados de los cuales, los corredores "Norte", "Polanco" y "Reforma" representan el 62.8% del total disponible en el mercado. Los submercados "Interlomas", "Lomas Altas" y "Bosques" (SBD) suman únicamente el 5.1% del total del mercado disponible en la Ciudad de México (35,400 m²). La demanda bruta registrada durante 2017 es de 637,000 metros cuadrados de los cuales el 53.2% corresponden al "ABD" (Insurgentes, Norte y Periférico Sur). La demanda total a cierre de este año representa un incremento del 40.2% en comparación con el cierre de 2016 (+182,000 metros cuadrados). En actividad en construcción, más de 314 mil metros cuadrados se entregaron durante 2017 de los cuales "Periférico Sur" y " Reforma" representan el 54% del total construido durante el año. Los precios promedio de renta mostraron un incremento del 0.8% con respecto al cierre del año anterior, sin embargo, muestra un decremento del 10.6% en comparación con el cierre del mismo periodo del 2015. 1
Cuarto Trimestre 2017 Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Ciudad de México Las negociaciones del TLCAN se deterioraron en la cuarta ronda y el camino hacia el TLCAN 2.0 se tornó mucho más desafiante. EE.UU. puso sobre la mesa propuestas inaceptables para sus contrapartes, además de que volvió a enfatizar la intención de EE.UU. de reducir su déficit comercial. BBVA Research - En resumen En México, la economía tuvo una contracción en el tercer trimestre del año. La tasa de crecimiento preliminar con respecto al trimestre anterior, anualizada, fue de -0.8%. Este desempeño se explica por una menor dinámica en el consumo, que a su vez obedece al aumento transitorio en la inflación, y por caída en la producción petrolera y de construcción. Aunada a esta desaceleración, se dio un impacto negativo debido a los huracanes y a los sismos de septiembre. Para el último trimestre del año, se anticipó un rebote impulsado en buena medida por la recuperación del comercio y el inicio de los trabajos de reconstrucción. Con los datos de crecimiento hasta el momento ya podemos afirmar con un alto grado de certeza que el crecimiento de la economía en 2017 estará entre 2.1% y 2.2% Para el año próximo, se estima que la economía crecerá a un nivel similar al de 2017, sin embargo, hay dos factores de riesgo a considerar: la posibilidad de un deterioro en la relación comercial entre México y EE.UU. y la incertidumbre alrededor de la elección presidencial en 2018. Las negociaciones del TLCAN se deterioraron en la cuarta ronda y el camino hacia el TLCAN 2.0 se tornó mucho más desafiante. EE.UU. puso sobre la mesa propuestas inaceptables para sus contrapartes, además de que volvió a enfatizar la intención de EE.UU. de reducir su déficit comercial. Una retirada unilateral de EE.UU. del TLCAN ya no está fuera de discusión. De hecho, si bien se sigue asignando una probabilidad mayor a 50% al desenlace positivo de las negociaciones, es menor a la de 85% que se tenían en septiembre. Este contexto se ha reflejado en el tipo de cambio. El debilitamiento del peso desde mediados de agosto responde a los riesgos asociados al TLCAN. El peor desempeño relativo del MXN comenzó con la primera ronda de negociación del TLCAN 2.0, no fue afectado por una Fed más hawkish y se acentuó en octubre al aumentar los riesgos de ruptura del TLCAN. Fuente: BBVA Research 2
Reporte de Oficinas 4Q 2017 Mercado de Oficinas Cuenta con 10 corredores los cuales se engloban en tres grandes submercados: Central Business District, Suburban Business District y Alternative Business District. Inventario Disponibilidad Tasa de Disponibilidad Demanda Bruta USD / m² / mes Actividad en Construcción 2017 ENTREGADO 2018e 2019e 2020e CBD 2,498,200 299,900 12.0% 190,100 $30.3 132,000 189,600 153,600 207,800 SBD 1,695,900 127,600 7.5% 107,900 $24.9 45,400 139,800 14,600 66,200 ABD 1,732,800 269,700 15.6% 339,000 $23.0 136,800 399,800 310,300 167,000 Total 5,926,900 697,200 11.8% 637,000 $25.4 314,300 729,100 478,400 441,000 3
Cuarto Trimestre 2017 Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Construcción Torre Manacar Durante 2017, más de 300 mil metros cuadrados de oficinas fueron entregados e inlcuidos en el inventario total existente de la Ciudad de México de los cuales el 45.6% fueron unicamente tres edificios en los corredores "Reforma" y "Periférico Sur". Corporativo Altezza II Estimamos que más de 1.6 millones de metros cuadrados terminen su construcción durante los siguientes tres años, siendo el submercado "Insurgentes" el que muestre la mayor cantidad de metros a integrar a su inventario (+500,000 metros cuadrados). Parques Plaza Polanco "Polanco" cuenta con más de 380 mil metros cuadrados próximos a entregarse, lo que representa el 23% del total de la actividad en construcción. Los submercados "Interlomas" y "Lomas Altas" muestran actividad en construcción que no había desde 2014. Absorción La demanda bruta a cierre de 2017 fue de 630 mil metros cuadrados, de los cuales el 53% fue registrado en el ABD. El año 2017 fue un año récord en absorción bruta clases A+&A. El submercado "Periférico Sur" es el que mostró mayor dinamismo en absorción con casi 140 mil metros cuadrados en demanda durante 2017, seguido del corredor "Insurgentes" con más de 130 mil metros cuadrados. Los corredores "Bosques", "Interlomas" y "Lomas Altas" suman unicamente el 5% del total comercializado durante el año. Precios de Renta El precio promedio de renta en el mercado de Oficinas de la Ciudad de México oscila entre US $19.0 y $31.1 por metro cuadrado al mes, lo que da un promedio de USD $25.95 / m² al mes y ponderado de USD $25.4 / m² al mes. El corredor "Lomas Palmas" continua siendo el que muestra el precio más alto con USD $31.1 seguido de "Reforma" con US $30.6 / m² al mes. El submercado "Norte" mostró un decremento del 6% con respeto a cierre de 2016 y "Santa Fe" bajó 2% con respecto al mismo periodo. "Lomas Altas" mostró un incremento de15.6% con respecto a 2016. El precio ponderado se obtiene considerando la oferta disponible de espacios de oficinas contra el precio promedio de cada corredor. 4
4Q 2017 Mercado de Oficinas Sentura Tlalnepantla - Norte - 22,500 m² Construcción Durante el cuarto trimestre de 2017, más de 118 mil metros cuadrados metros cuadrados ingresaron al inventario existente de oficinas Clases A+ & A de la Ciudad de México. Actividad en Construcción 2013-2016 Pipeline Durante 2017 más de 314 mil metros cuadrados fueron añadadidos al inventario total existente. Actividad en Construcción 2017-2020e En total más de 1.6 millones de metros cuadrados se encuentran en proceso de construcción para entregar durante los siguientes tres años. Información en metros cuadrados 5
CBD - Reforma - Polanco - - Lomas Palmas - 2.4 millones de metros cuadrados Antara Polanco Torre Mapfre Torre Reforma 115 El CBD conformado por los submercados "Reforma, Polanco y Lomas Palmas" cuenta con 2,498,200 metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 12.0% lo que corresponde a 299,900 metros cuadrados de los cuales Reforma representa el 41% del área total disponible. La absorción bruta registrada al cierre de 2017 fue de 190,100 metros cuadrados. Absorción Inventario / Market Share El CBD es considerado el corredor con los precios más altos registrados con un promedio de $30.3 por metro cuadrado al mes. Cuenta con 551,000 metros cuadrados en construcción, de los cuales el 69% se encuentran en "Polanco", el 24.8% en "Reforma" y únicamente el 6.1% en "Lomas Palmas". 6
Arcos Bosques Torre Acuario SBD - Bosques - Santa Fe - - Interlomas - Lomas Altas - 1.6 millones de metros cuadrados Paseo Interlomas - Ampliación Corporativo Reforma Plus El SBD conformado por los submercados "Bosques"," Santa Fe", "Interlomas" y "Lomas Altas" cuenta con 1,695,900 metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 7.5% lo que corresponde a 127,600 metros cuadrados de los cuales "Santa Fe" representa el 72.3% del área total disponible. La absorción bruta registrada durante 2017 fue de 107,900 metros cuadrados, de los cuales el 68.2% corresponden a "Santa Fe". Absorción Inventario / Market Share El precio promedio de renta en el SBD es de US $24.9 / m² al mes, mostrando un incremento de 3.8% con respecto al cierre de 2016. Cuenta con más de 220 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 82.1% corresponde a "Santa Fe". 7
Forum Naucalpan ABD - Insurgentes - Norte - - Periférico Sur - 1.7 millones de metros cuadrados ARTZ Pedregal El ABD conformado por los submercados "Insurgentes", "Norte" y "Periférico Sur" cuenta con Precios Promedio de Renta 1,732,800 metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Torre Mural Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 15.6%, lo que corresponde a 269,700 metros cuadrados de los cuales "Norte" representa el 75.2% del área total disponible. La absorción bruta registrada durante 2017 fue de 339,000 metros cuadrados, de los cuales el 40.9% corresponden a "Periférico Sur". Absorción Inventario / Market Share El precio promedio de renta en el ABD es de US $23.0 / m² al mes el cuál mostró un incremento de 0.8% con respecto al mismo periodo 2016. Cuenta con 877,000metros cuadrados en construcción, de los cuales, "Insurgentes" representa el 57.7% del total. 8
4Q 2017 Mercado de Oficinas Absorción 2015 Absorción 2016 Absorción 2017 Transacciones 2017 Edificio Corredor Tipo de Operación M 2 Inquilino / Comprador Torre Glorieta Toreo Torre "A" Corporativo Sur 4277 Corporativo Magnvs Torre Manacar ARTZ Pedregal Parques Plaza: Torre I Torre Microsoft ARTZ Pedregal Ampliación Paseo Interlomas The Tower Park Plaza Insurgentes 810 Toreo Torres "B y C" Torre Virreyes Gran Patio Revolución Torre Mapfre Citi Insur Punto Polanco One Marina Park Reforma 265 Arcos Norte B Torre Reforma 115 Citi Insur Insurgentes Norte Periférico Sur Santa Fe Insurgentes Periférico Sur Polanco Santa Fe Periférico Sur Interlomas Santa Fe Insurgentes Norte Lomas Palmas Insurgentes Reforma Insurgentes Polanco Polanco Reforma Bosques Lomas Palmas Insurgentes Reubicación Reubicación Renovación Venta Renovación Reubicación Expansión Expansión Reubicación Reubicación Reubicación Renovación Reubicación Renovación 27,480 25,000 19,355 18,791 17,059 12,660 10,418 9,796 9,753 9,660 9,200 9,090 8,664 6,139 5,714 4,581 4,488 4,228 4,213 4,150 3,801 3,657 3,545 PGR SCT Grupo Salinas Ford Motor Company MetLife WeWork Truper Microsoft Janssen de México Procter&Gamble WeWork Consejo Desarrollo Social AT&T Creel, García-Cuellar, Aiza y Enriquez Cisco Aeromexico AXA Young and Rubicam Gas Natural México Goodrich, Riquelme y Asociados Von Wobeser y Sierra Credit Suisse México Serv. Panamericano de Protección 9
4Q 2017 Mercado de Oficinas 5.7 % + de Inventario Total en comparación con 4Q 2016 40.2 % + de Absorción Bruta en comparación con 2016 0.8 % Incremento en precio promedio de mercado en comparación con 2016 355 Edificios existentes clases A+ & A 79 Edificios en etapa de Construcción clases A+&A 65 Inventario Total Santa Fe y Polanco han sobrepasado el millón de metros cuadrados existentes. Insurgentes Sur sigue siendo el corredor que muestra mayor cantidad de metros cuadrados en construcción. Edificios en etapa de Planeación 10
4Q 2017 Mercado de Oficinas Variables - Mercado de Oficinas Datos en comparación con 4Q 2016 Inventario Tasa de Disponibilidad Absorción Bruta Construcción Precios Promedio de Renta + 317,400 m 2-8.0% + 182,600 m 2-700,000 m 2 + US$ 0.20 Distrito Santa Fe Tasa de Disponibilidad La tasa de desocupación mostró un decremento de 1 punto porcentual en comparación con el mismo periodo de 2016 y un incremento del 23% con respecto al cierre de 2015. 11
4Q 2017 Mercado de Oficinas Resúmen El mercado de oficinas A+ & A de la Ciudad de México cuenta con 5,926,900 metros cuadrados dentro de sus 10 corredores de oficinas. INVENTARIO HISTÓRICO 2016 2017 2018e 2019e 12
2017 Mercado de Oficinas Carta del Director y Socio Contra todas las expectativas, el último trimestre (4Q) del año 2017 fue gratamente sorpresivo para los bienes raíces comerciales en la Ciudad de México. En el sector oficinas, se colocó una cantidad de espacio de la que no habíamos sido testigos (+250 mil m²) lo que ayudó a llevar el total del año a un récord histórico de demanda bruta (espacio absorbido + renovaciones + pre-arrendamientos) superando los 630 mil metros cuadrados. El empuje vino provino en gran medida de instacncias gubernamentales, principalmente federales, que se vieron en la necesidad d emigrar a nuevos edificios que estuviesen disponibles y que cumpliesen con los más estrictos códigos de seguridad estructural para sus ocupantes a raíz del temblor del 19 de septiembre pasado. Creemos que este año 2018 el numero será inferior, sin embargo, debido al proceso electoral que ya estamos viviendo y que deberá tener su conclusión en una primera instancia el 1 de julio, y en última instancia el 1 de diciembre, cuando el nuevo gobierno tome posesión. Ciudad de México Contactos Guillermo Sepúlveda Principal +52 55 4123 4570 guillermo.sepulveda@ Emile Sarraf Principal +52 55 4123 7571 emile.sarraf@ Tania Sánchez Research Director +52 55 4742 3920 tania.sanchez@ En el sector de industria y logística, este último factor aunado a las negociaciones del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) que siguen llevándose a cabo entre el gobierno de México y sus dos socios comerciales en la región, seguirá teniendo un peso en la toma de decisiones de las empresas para seleccionar su en dónde deben ubicar su producción. Por lo mismo, a pesar de que el 2017 resultó un buen año con 1.2 millones de metros cuadrados colocados, creemos que en tanto no se disipe la incertidumbre en el entorno económico-político, no veremos realizado el verdadero potencial del segmento industrial y logístico en el país. Para más información sobre este reporte favor de contactar a: Tania Sánchez Research Director +52 55 4742 3920 tania.sanchez@ Confiamos en que, hacia mediados de año, podremos ver con más claridad cómo se van a comportar estos dos mercados (oficinas e industrial) en este 2018 que apenas comienza. Cordialmente, Avison Young - México Prol. Paseo de la Reforma No. 1015 Torre "A" Piso 18 Col. Santa Fe C.P. 01326 Ciudad de México Guillermo J. Sepúlveda Socio y Director General Avison Young - México 2017 Avison Young México. All rights reserved. 13 E. & O.E.: The information contained herein was obtained from sources which we deem reliable and, while thought to be correct, is not guaranteed by Avison Young.
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