r i b Arbitraje, una solución para fomentar el alquiler Autor: Javier Íscar de Hoyos. Secretario General de la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (AEADE) ) ( Las distintas administraciones públicas están promoviendo todo tipo de medidas para atraer hacia el mercado de alquiler los 3 millones de viviendas vacías que hay en España. Pero uno de los mecanismos que se está demostrando como más eficiente es el del arbitraje que permite resolver los conflictos entre propietarios y arrendatarios Título: Arbitraje, una solución para fomentar el alquiler Fuente: Directivos Construcción nº 202 pág. 58. Julio-Agosto 2007. Resumen: España cuenta con un índice de alquiler del 10%, cifra muy alejada de la media europea. Este dato es aún más grave cuando existen más de tres millones de viviendas vacías debido al miedo que genera el posible incumplimiento en los contratos de arrendamiento. El autor defiende el arbitraje como la más eficiente y rápida solución para resolver posibles conflictos entre propietarios e inquilinos. Descriptores: Vivienda/ Alquiler/ Arbitraje Hablar de alquiler en España se está convirtiendo en un tema cada vez más recurrente. El estancamiento del alquiler durante la última década, más concretamente desde la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, ha dado la voz de alarma y, tanto desde las Administraciones Públicas (Estatal, Autonómicas y locales) como desde las empresas privadas, se está ofreciendo a propietarios e inquilinos numerosas ofertas de promoción del alquiler. Los datos no pueden ser más significativos. En España, el parque de viviendas que se encuentra en régimen de alquiler supone menos del 10% del total de inmuebles, un porcentaje aún muy lejano del 30% de media que existe en Europa. España debería estar cerca de esa media europea, objetivo sólo alcanzable si se mitigan, e incluso se eliminan, los miedos a alquilar y se consigue que en los próximos cinco años la mitad de las tres millones de viviendas vacías se incorporan al mercado de alquiler. La llave está en manos de las iniciativas pública y privada a través de iniciativas como el Programa de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG) que en poco tiempo está enseñando el posible camino a seguir. No olvidemos que en alquiler social, los datos son casi dramáticos puesto que sólo el 2% de las viviendas en España son del tipo social, muy por debajo del 18% de media en Europa. Nuestro país ha sufrido una evolución ideológica, social y económica muy importante en los últimos años. En primer lugar, el legislador ha cambiado el marco legal, pasando de la prórroga forzosa del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos 58 Directivos Construcción Julio-Agosto 2007
u n a de 1964, a la tácita reconducción del llamado Decreto Boyer de 1984, para terminar con una situación mixta de la Ley 29/1994. En los años sesenta, setenta y ochenta, el marco legal, la imposibilidad de incrementar las rentas y los altos tipos de interés, entre otros factores, favorecían el acceso de las familias a viviendas en alquiler, hasta el punto de que la prórroga forzosa y las rentas bajas y antiguas permitían que el arrendatario considerase como propia la vivienda, tanto por los precios como por la prácticamente imposibilidad de ser desposeído del arrendamiento, salvo dejar de pagar las rentas o causas de necesidad. Medidas incentivadoras Evidentemente, ese sistema era insostenible y el cambio del marco legal, la mejora de la economía, la bajada de los tipos de interés y la propia idiosincrasia española provocó un cambio de tendencia drástico a favor de la compra y dejando el alquiler en las cotas tan bajas mencionadas. Todas las iniciativas creadas todavía no han dado, ni de lejos, los resultados previstos, pero comienza a vislumbrase una respuesta en los ciudadanos, quienes se apuntan en mayor o menor medida a alguna de las iniciativas de fomento del alquiler que ofrece el mercado. Desde el Ministerio de Vivienda, se promueven medidas fiscales para favorecer al arrendatario y políticas de vivienda que aseguren al propietario la renta y los posibles destrozos de la vivienda. Los diferentes partidos políticos para favorecer el alquiler, quieren implantar sistemas de arbitraje para resolver conflictos entre arrendadores y arrendatarios de manera rápida y promover el desarrollo de seguros que cubran el impago de los alquileres y los daños que pueda causar el inquilino. Una de las promesas electorales del Partido Popular se centra en ofrecer al arrendador una fiscalidad al ingreso por arrendamiento parecida al ahorro a fin de que tribute al tipo de 18% en lugar del tipo marginal del IRPF en función de los ingresos anuales de contribuyente. Por su parte, algunas Comunidades Autónomas proponen medidas de penalización de pisos vacíos, ya sea con una expropiación temporal del inmueble, en el caso de Cataluña, ya gravando con un canon a los pisos vacíos en Euskadi. El suelo es un bien tan escaso que en algunas provincias está casi en extin- www.directivosconstruccion.com Julio-Agosto 2007 Directivos Construcción 59
r i b ción. En el País Vasco la justificación política de esta medida parte de la falta de suelo, problema que se solapa con otro no menos preocupante para la Administración: cada vez hay más viviendas vacías. Con el canon, en el País Vasco, si la iniciativa sigue adelante, los propietarios de hogares desocupados deberán elegir entre abonar un impuesto de nueve euros diarios (3.285 euros al año) o situar su vivienda en el mercado de alquiler. El impuesto crece hasta los 12 euros en el segundo año y hasta los 15 en el tercero. La alternativa al propietario está en alquilarlo por su cuenta a precio de mercado o aceptar embolsarse casi 7.000 euros al año, ya que el Gobierno Vasco paga a los propietarios 580 euros de media a través del programa Bizigune. El Gobierno catalán acaba de aprobar el proyecto de Ley del Derecho a la Vivienda en Cataluña con el que pretende fomentar la incorporación al mercado de las viviendas vacías o permanentemente desocupadas, por ejemplo mediante el alquiler forzoso. La Generalitat establece unas actuaciones dirigidas a evitar la desocupación permanente y la sobreocupación de viviendas, según el texto de la ley. Para evitar la desocupación, la Generalitat catalana ha previsto otorgar subvenciones directas a los propietarios de viviendas en mal estado para que sean alquiladas, la cesión a la Administración para que las alquile a cambio de un pacto en el cobro y también medidas fiscales para incentivar la ocupación y penalizar la desocupación injustificada. El proyecto de ley establece que una vez agotadas las vías de fomento referidas en los apartados anteriores ( ) la Administración competente podrá acordar el alquiler forzoso de la vivienda previa la declaración de incumplimiento de la función social de la propiedad. En el expediente de declaración se tiene que advertir que la Administración, una vez transcurridos dos años desde su notificación, puede proceder a la expropiación del usufructo de la vivienda para alquilarlo a terceros incluye el proyecto que también especifica que el plazo de alquiler forzoso no podrá ser superior a seis años. En Asturias, la consejera de Vivienda y Bienestar Social, Laura González afirmó no hace mucho que, hasta ahora, el El Ministerio de Economía sigue estudiando aplicar un recargo del 50% sobre el IBI para las viviendas vacías Gobierno regional ha apostado siempre por políticas de incentivo para potenciar el mercado de alquiler en la región, pero reconoció que no están teniendo el resultado esperado, por lo que no descarta aplicar medidas coercitivas. Va a esperar hasta mediados de este año para analizar de forma pormenorizada la evolución del mercado regional de alquiler en los últimos tres años y decidir qué medidas adoptar. En la esfera nacional, el Ministerio de Economía y Hacienda continúa estudiando la posibilidad de aplicar un recargo de hasta el 50% sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), contemplado en la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en el caso de las viviendas que se encuentren desocupadas. En el desarrollo de la Ley, se debe definir qué es una vivienda vacía para poder discriminar sobre qué viviendas se aplicaría la medida. Así, la norma establece que tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter 60 Directivos Construcción Julio-Agosto 2007
u n a permanente, por cumplir las condiciones que se determinen reglamentariamente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto. La aplicación de todas estas medidas no será fácil por las dificultades derivadas de la falta de una definición concreta de lo qué es una vivienda vacía. La polémica está servida pero hemos de reconocer que hay un denominador común en todas las administraciones públicas y en todos los partidos políticos, la creación de medidas de fomento del alquiler de manera que se incorporen al mercado de alquiler los tres millones de viviendas vacías que hay en España, atrayendo a propietarios e inquilino con nuevas y sugerentes medidas fiscales, seguridad jurídica a través de alternativas a la justicia ordinaria, como es al arbitraje, seguridad económica con la incorporación al mercado de los seguros de impagos de rentas o seguros multirriesgo de hogar contra actos vandálicos. Ha aumentado un 40% el número de particulares que acuden a agencias del Programa de Fomento de Alquiler Garantizado. De hecho, uno de los objetivos del PFAG es conseguir que, al menos el 50% de las operaciones se hagan a través del profesional inmobiliario. 2. El propio agotamiento del mercado. a) El número de franquicias y profesionales ha crecido caso exponencialmente estos últimos ocho años. b) EL precio de la venta ha subido muy por encima de los salarios. c) Los plazos medios en vender se han disparado hasta los 9 meses. d) Los tipos de interés empiezan a subir. 3. Se está profesionalizando el sector, aunque muy despacio. El número de franquicias disminuye por primera vez Cambio de tendencia Uno de los objetivos del Programa de Fomento de Alquiler Garantizado (PFAG) y de la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad, AEADE, como promotor, es conseguir convencer a las agencias inmobiliarias de la necesidad de invertir en el alquiler para evitar que se dependa casi en exclusividad de la compra. Son datos a tener en cuenta. En 2007, los particulares han evitado acudir a un profesional inmobiliario en el 75% de las operaciones y la compra representa el 95% del total de la facturación de la empresa inmobiliario. Es posible que sea una herencia merecida dado el escaso prestigio que tiene el profesional inmobiliario debido a la masiva y preocupante proliferación de intermediarios inmobiliarios desde su liberalización y el excesivo coste que, en ocasiones, representa. 1. El cambio de tendencia está marcado por tres circunstancias concurrentes en el tiempo: El Proyecto de Ley de la Generalitat catalana recoge medidas fiscales para incentivar el alquiler www.directivosconstruccion.com Julio-Agosto 2007 Directivos Construcción 61
1. Mayor número de viviendas vacías en el mercado de alquiler. Para ello está siendo fundamental la pérdida de algunos temores heredados de los pro- tri pietarios y la confianza depositada en los ciudadanos en el alquiler. 2. Menos conflictividad y menor tiempo en resolverse el problema. El arbitraje y la mediación están siendo los protagonistas. Cada vez se huye más de los Juzgados y se buscan herramientas más flexibles y cordiales, lo que redunda en mayor compromiso en arrendador y arrendatario. Sin conflictos Una de las herramientas que el mercado ha acogido con más entusiasmo para fomentar el alquiler es, precisamente, el arbitraje y más concretamente el arbitraje de derecho diseñado por la Asociación Europea de Arbitraje de Derecho y Equidad (AEADE) para resolver los conflictos entre propietarios y arrendatarios. En España hay alrededor de tres millones de viviendas vacías A pesar de las nuevas técnicas procesales de enjuiciamiento inmediato, que en los últimos años se han impulsado desde el Ministerio de Justicia, muchas de ellas para agilizar los procedimientos judiciales por impago de rentas, la realidad es que en la práctica esas iniciativas no han tenido, ni de lejos, los resultados deseados. en muchos años. La oferta es la misma y muchos más intermediarios. Con las medidas que hay en el mercado y el cambio de tendencia, se prevé que durante 2007 y 2008 el alquiler represente casi el 30% de la facturación de las empresas inmobiliarias. Ello será posible si se confirman: En el ámbito civil la Justicia, para ser eficaz y ofrecer calidad, se requiere: reducir los tiempos de respuesta, adecuar los costes procesales, uniformidad jurisprudencial y especialización del árbitro que resuelve. El arbitraje, al amparo de la Ley 60/2003, de arbitraje, se ha erigido como el único mecanismo capaz de La solución rápida y de obligado cumplimiento del arbitraje hace que arrendador e inquilino intenten llegar siempre a un acuerdo dar esas respuestas, de ahí que sea el mecanismo seleccionado tanto por las Administraciones públicas, promotoras, API S y profesionales inmobiliarios, sien- 62 Directivos Construcción Julio-Agosto 2007
buna do AEADE la única institución arbitral que ha sabido diseñar un modelo de procedimiento arbitral, recogido en un convenio arbitral que arrendador y arrendatario firman anexo al contrato de arrendamiento, dando respuesta a todas esas necesidades y exigencias y en todo el territorio. AEADE, en el sector de arrendamientos urbanos aporta en: 1º.- Tiempos de respuesta: a) Fase declarativa. El laudo, que equivale a sentencia firme, se emite en un plazo medio de 25 días. Ello se consigue gracias a que el procedimiento arbitral es por escrito, sin que se celebren audiencias (salvo que las partes y los árbitros lo estimen necesario). 2º.- Coste del procedimiento. El coste del procedimiento arbitral de AEADE es mucho menor que el coste de un procedimiento judicial por las siguientes razones: a) El coste que soporta el demandante (como provisión de fondos) es casi simbólico. Las costas al final las debe pagar, por acuerdo de las partes, quien haya incumplido el contrato. a.1) No es preceptivo abogado y procurador, salvo en la fase de ejecución judicial del laudo. a.2) No cabe apelación ni segunda instancia que resuelva sobre el fondo, de ahí que el número de acciones de anulación de laudo sea insignificante. 3º.- Eficacia del laudo y especialización del árbitro. El árbitro conocedor del procedimiento arbitral será siempre un experto en la materia objeto de controversia, siendo seleccionado por el Comité de Garantías de AEADE. Por otra parte, el laudo equivale a sentencia judicial firme, por lo que es ejecutable aún cuando se interponga la denominada acción de anulación contra el laudo. Para suspender la ejecución del laudo, el ejecutado debe instar la acción de anulación y prestar caución suficiente por la cuantía determinada en el laudo más los daños y perjuicios que cause la demora en la ejecución. (artículo 44 de la Ley de Arbitraje). Esta caución se puede pactar en el convenio arbitral pero, en todo caso, es una medida que dota de todas las garantías jurídicas y eficacia al laudo tanto para el procedimiento de impago de rentas como, con mayor razón, para el resto de procedimientos. Para los inquilinos y propietarios el arbitraje también tiene muchas ventajas sobre todo si analizamos las diferencias entre la justicia ordinaria y el arbitraje de AEADE. 1. Lentitud de los juzgados en la solución del problema (incumpla el propietario o incumpla el inquilino). La lentitud perjudica no sólo al propietario, también al inquilino en varias facetas: a) En procedimiento de impago de rentas: acudir al juzgado reduce las posibilidades de enervar el desahucio porque trascurre más tiempo hasta la celebración del juicio y, por tanto se deben más deudas. Con el arbitraje el procedimiento dura 25 días y favorece el acuerdo entre las partes. b) Si quien incumple es el propietario (humedades, viviendas en condiciones de habitabilidad, etc.), el arrendatario obtiene una sentencia arbitral en 25 días, lo que redunda en su tranquilidad. c) La lentitud agrava las consecuencias económicas de un incumplimiento. d) El arbitraje reduce el número de conflictos. La solución rápida y de obligado cumplimiento hace que las partes intenten siempre llegar a un acuerdo amistoso. e) El arbitraje evita, por tanto, la confrontación y favorece la solución previa al procedimiento. Funciona como herramienta preventiva. f) Uniformidad del arbitraje.- Siempre son los mismos tiempos y no depende de la discrecionalidad de los juzgados. 2. Carestía de acudir al Juzgado por ser preceptivo para las dos partes acudir al Juzgado defendido por abogado y asistido de procurador. El condenado en la sentencia debe pagar no sólo a sus profesionales sino también a los contrarios. 3. El menor coste y mayor rapidez del arbitraje permite y facilita a las familias menos favorecidas el acceso a la vivienda de alquiler dado que se solicitan menos garantías adicionales (avales personales o bancarios). 4. Servicio de mediación y de atención al inquilino y al propietario. En dos vertientes: a) AEADE fomenta el acuerdo con anterioridad al inicio del procedimiento arbitral y durante toda la tramitación del mismo. b) Asesoramos sobre la forma (no sobre el fondo) para facilitar el acceso de las partes al arbitraje. En definitiva, debemos aprovechar todas las iniciativas privadas y públicas en pro del alquiler, dado que la suma de todas las herramientas que están en el mercado fomentará que los propietarios confíen al alquiler la rentabilidad de su inmueble y facilitará el acceso de los futuros arrendatarios al alquiler. Todo ello contribuirá a que exista una mayor oferta de inmuebles, equilibrando el coste del alquiler que será una alternativa real a la compra. Sólo hace falta tiempo para que nos lo creamos. www.directivosconstruccion.com Julio-Agosto 2007 Directivos Construcción 63