book de l inversor
Esquema 1. Síntesi executiva 2. Equip promotor 3. Oportunitat detectada 4. Descripció de Cal Pesolet 5. Viabilitat economicofinancera 6. Estructura jurídica 7. Per què invertir a Cal Pesolet?
1. Síntesi executiva Es busca la inversió en el projecte de Turisme Rural generat per Meritxell Garcia i Raül Cavaller que impulsa la creació d un establiment turístic a la Cerdanya: Adreçat a acollir el TURISME ALTERNATIU Sostenible, rehabilitant una antiga casa ceretana del s. XVIII Cal Pesolet en xifres: Inversió total Facturació (*) Resultat net (*) 845.000 euros 39.000 euros 2.100 euros (*) Mitjana dels primers 3 anys d obertura de Cal Pesolet
2. Equip promotor Raül Cavaller Llicenciat en Ciències de l Activitat Física i l Esport per l Institut Nacional d Educació Física de Catalunya a Barcelona. El 1998 inicia la seva trajectòria professional als Pirineus dissenyant l oferta educativa i d activitat física per infants i joves al Municipi d Alp, projecte que duu a terme durant tres anys. Paral lelament passa a formar part de l Escola d Esquí de Masella. L any 2001 la Cerdanya passa a ser la seva residència, on dedica els seus esforços en l àmbit de l educació i l activitat física. Treballa en la comarca com a freelance pel Consell Esportiu de la Cerdanya, l Ajuntament de Bellver de Cerdanya, Grupo Elements, Creu Roja i Gran Valira entre d altres fins el 2005. És soci fundador de l empresa Outback Services l any 2005, dedicats a les activitats físiques en el medi natural. Amb Outback Services dissenya i executa programes per l administració, empreses i famílies en l àmbit dels Pirineus. Actualment n és el Director dels Programes d Esquí Alpí i de Bicicleta de Muntanya i Carretera.
2. Equip promotor Meritxell Garcia Llicenciada en Ciències de l Activitat Física i l Esport per l Institut Nacional d Educació Física de Catalunya a Barcelona després de treballar com a professora de Gimnàstica Rítmica en diverses escoles i clubs de Barcelona (l Escola IPSE, al Club Escolapis Sarrià, Frederic Mistral i Pere Poveda des del 1.994 al 2.001) inicia la seva trajectòria professional als Pirineus quan el 1.998 dissenya l oferta educativa i d activitat física per infants i joves al Municipi d Alp, projecte que duu a terme durant tres anys. Dos anys més tard la Cerdanya passa a ser la seva residència, on dedica els seus esforços en l àmbit de l educació i l activitat física. Segueix la seva passió per l educació i el moviment com a professora d Educació Física a l Escola Vedruna de Puigcerdà del 2.002 al 2.004 i com entrenadora pel Consell Esportiu de la Cerdanya, des del 2.002 fins l actualitat. L any 2.003 passa, amb Outback Services, a desenvolupar les tasques de Directora Executiva, duent a terme la gestió del Poliesportiu de Bellver de Cerdanya (2.005-09) i de la Casa de Colònies Ridolaina (2.005-10). Ha dirigit la transformació de la oferta del Càmping Solana del Segre consolidant el producte Cerdanya Camps.
3. Oportunitat detectada Previsió d una tendència en augment del turisme que realitzaran els ciutadans de la Unió Europea, que actualment realitzen viatges dins de la Unió en un 90% del total. El TURISME ALTERNATIU segueix una tendència a l alça: la demanda de natura, activitat física, sostenibilitat i cultura creix entre els valors dels ciutadans de la Unió. Catalunya rep una quota propera al 2% dels fluxos turístics internacionals a nivell mundial, taxa que arriba a ser del 3% si s analitza dins del marc d Europa, essent una de les destinacions més importants d Europa i la principal destinació turística de l Estat espanyol. La Cerdanya s ha consolidat com una comarca receptora del turisme intern de Catalunya, i que ara s obre cap a Europa. Compta amb una amplia oferta turística i manté l entorn com a actiu de reconeguda bellesa.
3. Oportunitat detectada (continuació) Necessitats sociològiques Per més del 70% dels ciutadans europeus que viuen en ciutats, una necessitat de retorn a la natura en el temps de lleure. Per l actual societat mecanitzada i sedentària, necessitat d activitat física. Davant la seguretat i previsibilitat de la cotidianitat a Europa, necessitat de viure experiències singulars, sentir-nos protagonistes i herois d aventures i reptes. Per les famílies, compartir menys temps, però de més qualitat, amb els fills, necessitat de trobar espais que afavoreixin la realització d activitats plegats. Sensibilitat al medi ambient i la sostenibilitat, necessitat de respectar l entorn minimitzant la petjada ambiental i innovant en les polítiques ecològiques.
4. Descripció Cal Pesolet Cal Pesolet serà un establiment turístic classificat com a TURISME RURAL > MASOVERIA i destaca per: Bons accessos (E-9, N-260, Estació tren Puigcerdà / Latour-de-Carol) i proper a grans ciutats. Localització privilegiada (a 1.250m alçada, a 3,5 km de Bellver de Cerdanya i 200m del Parc Natural Cadí-Moixeró), situat a Nèfol, poble amb encant, recuperat des de l any 2.001. Edificació del s. XVIII totalment rehabilitada, catalogada en Grau de Respecte pel seu interès històric i artístic. Espais amplis. El conjunt casa + paller + era + jardí té una superfície de 1.498m2. 2 habitacions triples i 1 habitació quàdruple, amb una capacitat per 10 persones. Sala d estar / jocs + sala menjador + cuina + paller + piscina + hort + galliner. Façana N-E Façana S-W Paller
4. Descripció Cal Pesolet (continuació) UBICAT A LA CERDANYA, a 3,4 km de Bellver de Cerdanya. La Cerdanya Nèfol Parc Natural Cadí-Moixeró
4. Descripció Cal Pesolet (continuació) Parc Natural Cadí-Moixeró Nèfol BELLVER DE CERDANYA
4. Descripció Cal Pesolet (continuació) Preus 660 Cap de Setmana 2 nits, en temporada alta, 1er any. Setmana de 6 nits 1.580, en temporada alta, 1er any. Estratègies de vendes i comercial Esforç comercial per crear expectatives des del dia zero, en que el projecte Cal Pesolet es fa públic. Notes de premsa, articles, visites... 90% de les vendes via Internet. Possibilitat de variar preus per omplir dies de baixa demanda. Els dos primers anys col locar-se al mercat un 10% per sota del preu de la competència, i a partir del 3er, equiparar-s hi. Objectiu final: desestacionalizar la demanda, evitant temporades baixes llargues.
5. Viabilitat economicofinancera 5.1. INVERSIÓ 5.2. FINANÇAMENT 5.3. EXPLOTACIÓ Ingressos Despeses 5.4. RESULTATS OBTINGUTS Balanç Compte de resultats 5.5. CONCLUSIONS Nota: projeccions supervisades per la professional Laia Olmos, assessora de l apartat econòmic del Projecte de Cal Pesolet.
5.1. Inversió Cal Pesolet, TURISME RURAL MASOVERIA Nèfol, VILAR RURAL Fase 1 [2000-12] Fase 2 [2013] Fase 3 [2012-14] Prospecció. Producció del concepte. Producció del Pla de Negoci. Adquisició finca (2000). Recuperació poble Nèfol. Aprovació Pla Especial de Recuperació del Nucli Històric de Nèfol. Projecte Bàsic. Llicència Obres i Activitats (2011). Projecte Executiu. Sol licitud Ajuts LEADER. OBTENCIÓ DEL FINANÇAMENT. Reformes. Pla Màrqueting. Obtenció permís obertura i inscripció al Registre Turisme Catalunya. Obertura al públic NADAL 2013. fet Producció del Pla de Negoci. Cerca del finançament. Construcció ESTABLIMENT TURÍSTIC 2. Obtenció de la llicència d activitat. Obertura al públic. Inversió assumida per l equip promotor 700.000 completada Inversió pressupostada 145.000 Inversió pressupostada 1,5 M
5.2. Finançament Després d haver finalitzat la 1ª Fase amb una inversió total realitzada de 700.000, es passa a buscar el finançament de la 2a Fase, d un import total de 145.000. Ara: es treballa amb l entitat financera CaixaBank per cobrir el 50% de l import, 72.500, mitjançant prèstam o crèdit. es presenta l actual ronda de finançament dels 72.500 restants a particulars i famílies, qui a partir de 1.500 poden participar en el projecte. OFERINT garantia 100% de la participació efectuada, i, o bé, rendibilitat econòmica si hi ha guanys, o bé ús de l allotjament en condicions favorables.
5.3. Explotació PRINCIPALS HIPÒTESIS COMPTE DE RESULTATS (INGRESSOS) CÀLCULS%INGRESSOS%I%DESPESES%%%OCUPACIÓ%LLOGUER%MASOVERIA MES %%OCUPACIÓ INGR.%1R%ANY INGR.%2n%ANY INGR.%3r%ANY TEMPORADA+ALTA 330 /NIT GENER+ 7,90% ++++++ 2.722,05+ +++++++++++++++++ 3.110,91+ ++++++ 3.434,21+ TEMPORADA+BAIXA 250 /NIT FEBRER 8,40% ++++++ 2.894,33+ +++++++++++++++++ 3.307,80+ ++++++ 3.651,57+ TEMPORADA+ALTA+3r+ANY 365 /NIT MARÇ+ 7,30% ++++++ 2.515,31+ +++++++++++++++++ 2.874,64+ ++++++ 3.173,39+ TEMPORADA+BAIXA+3r+ANY 275 /NIT ABRIL 6,50% ++++++ 2.239,66+ +++++++++++++++++ 2.559,61+ ++++++ 2.825,62+ MAIG 5,10% ++++++ 1.757,27+ +++++++++++++++++ 2.008,31+ ++++++ 2.217,02+ JUNY 7,50% ++++++ 2.584,22+ +++++++++++++++++ 2.953,40+ ++++++ 3.260,33+ JULIOL 11,20% ++++++ 3.859,11+ +++++++++++++++++ 4.410,41+ ++++++ 4.868,76+ AGOST 19,80% ++++++ 6.822,35+ +++++++++++++++++ 7.796,97+ ++++++ 8.607,27+ SETEMBRE 8,30% ++++++ 2.859,87+ +++++++++++++++++ 3.268,43+ ++++++ 3.608,10+ OCTUBRE 6,60% ++++++ 2.274,12+ +++++++++++++++++ 2.598,99+ ++++++ 2.869,09+ NOVEMBRE 3,20% ++++++ 1.102,60+ +++++++++++++++++ 1.260,12+ ++++++ 1.391,07+ DESEMBRE 8,20% ++++++ 2.825,42+ +++++++++++++++++ 3.229,05+ ++++++ 3.564,63+ TOTAL% 100% %%%% 34.456,30% %%%%%%%%%%%%%%% 39.378,62% %%%% 43.471,06% CÀLCUL%OCUPACIÓ%ANUAL%ANY%1%i%2 LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+ALTA LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+BAIXA CÀLCUL%OCUPACIÓ%ANUAL%ANY%3 LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+ALTA LLOGUER+1+NIT+TEMPORADA+BAIXA DIES +ANY+1+i+2 Nº+PAX 100% 35% 40% 213 ++++++++++++++++++++ 300,00+ 1 ++++++ 63.900,00+ ++++ 22.365,00+ ++++ 25.560,00+ 152 ++++++++++++++++++++ 227,28+ 1 ++++++ 34.546,56+ ++++ 12.091,30+ ++++ 13.818,62+ TOTAL+IVA+EXCLÒS+ ++++++ 98.446,56+ %%%% 34.456,30% %%%% 39.378,62% IVA+10% ++++++++ 9.844,66+ ++++++ 3.445,63+ ++++++ 3.937,86+ TOTAL ++++ 108.291,22+ ++++ 37.901,93+ ++++ 43.316,49+ DIES +ANY+3 Nº+PAX 100% 35% 40% 213 ++++++++++++++++++++ 331,82+ 1 ++++++ 70.677,66+ ++++ 24.737,18+ ++++ 28.271,06+ 152 ++++++++++++++++++++ 250,00+ 1 ++++++ 38.000,00+ ++++ 13.300,00+ ++++ 15.200,00+ TOTAL+IVA+EXCLÒS+ ++++ 108.677,66+ ++++ 38.037,18+ %%%% 43.471,06% IVA+10% ++++++ 10.867,77+ ++++++ 3.803,72+ ++++++ 4.347,11+ TOTAL ++++ 119.545,43+ ++++ 41.840,90+ ++++ 47.818,17+
5.3. Explotació (continuació) PRINCIPALS HIPÒTESIS COMPTE DE RESULTATS (DESPESES) ANY$1 ANY$2 ANY$3 DESPESES%VARIABLES 0,00 0,00 0,00 Compra%de%mercaderies%i%matèries%primes 0,00 0,00 0,00 DESPESES%FIXES 27.039,89 27.090,90 27.122,63 Despeses%de%personal 15.000,00 15.300,00 15.606,00 Sous%i%salaris 10.800,00 11.016,00 11.236,32 Seguretat%social 4.200,00 4.284,00 4.369,69 Despeses%serveis%exteriors 6.360,00 6.487,20 6.616,94 Subministraments 4.800,00 4.896,00 4.993,92 Publicitat%i%propaganda 600,00 612,00 624,24 Primes%d'assegurances 360,00 367,20 374,54 Reparacions%i%conservació 600,00 612,00 624,24 Tributs 600,00 612,00 624,24 Brossa%i%d'altres 600,00 612,00 624,24 Despeses%financeres 5.079,89 4.691,70 4.275,45 Interessos%préstec 5.079,89 4.691,70 4.275,45 TOTAL$DESPESES 27.039,89 27.090,90 27.122,63
5.4. Resultats obtinguts BALANÇ CONCEPTE INICI ANY 1 Despeses constitució i formalització préstecs 4.720,00 3.776,00 Immobilitzat Immaterial (I.I.) 1.150,00 1.150,00 Amortització Acumulada I.I. 0,00-287,50 Immobilitzat Material (I.M.) 117.662,59 117.662,59 Amortització Acumulada I.M. 0,00-8.625,54 Immobilitzat Financer 0,00 0,00 Actiu fixe 123.532,59 113.675,55 Clients 0,00 0,00 Existències 0,00 0,00 Altres deutors 0,00 22.765,01 SaldoTesoreria 24.950,64 4.582,17 Actiu circulant 24.950,64 27.347,18 TOTAL ACTIU 148.483,23 141.022,73 Aportacions dels socis 73.483,23 73.483,23 Subvencions 0,00 0,00 Reserves 0,00 0,00 Resultats d'exercicis anteriors 0,00 0,00 Pèrdues i guanys 0,00-2.440,62 FONS PROPIS 73.483,23 71.042,61 Proveïdors 0,00 0,00 Préstecs a c/t 0,00 5.369,88 Altres creditors 0,00 350,00 Passiu a curt termini 0,00 5.719,88 Préstecs a l/t 75.000,00 64.260,25 Passiu a llarg termini 75.000,00 64.260,25 EXIGIBLE 75.000,00 69.980,12 TOTAL PASSIU 148.483,23 141.022,73
5.4. Resultats obtinguts (continuació) COMPTE DE RESULTATS CONCEPTE Any 1 Any 2 Any 3 Break even any 1 Ingressos per vendes o prestació de serveis 34.456,30 39.378,62 43.471,06 36.896,92 Rappel sobre vendes Altres ingressos d'explotació Ingressos financers TOTAL INGRESSOS 34.456,30 39.378,62 43.471,06 36.896,92 Compra de mercaderies i matèries primeres 0,00 0,00 0,00 0,00 Variació d'existències Altres despeses variables Despeses variables 0,00 0,00 0,00 0,00 Sous i salaris 10.800,00 11.016,00 11.236,32 10.800,00 Retribucions dels socis 0,00 0,00 0,00 0,00 Seguretat Social 4.200,00 4.284,00 4.369,68 4.200,00 Despeses de personal 15.000,00 15.300,00 15.606,00 15.000,00 Lloguer 0,00 0,00 0,00 0,00 Subministraments 4.800,00 4.896,00 4.993,92 4.800,00 Material d'oficina 0,00 0,00 0,00 0,00 Publicitat i propaganda 600,00 612,00 624,24 600,00 Transports i comunicacions 0,00 0,00 0,00 0,00 Primes d'assegurances 360,00 367,20 374,54 360,00 Reparacions i conservació 600,00 612,00 624,24 600,00 Serveis professionals independents 0,00 0,00 0,00 0,00 Despesa I+D 0,00 0,00 0,00 0,00 Altres despeses 0,00 0,00 0,00 0,00 Despeses serveis exteriors 6.360,00 6.487,20 6.616,94 6.360,00 Impost d'activitats Econòmiques 0,00 0,00 0,00 0,00 Pagament móduls 0,00 0,00 0,00 0,00 Brossa 600,00 612,00 624,24 600,00 Tributs 600,00 612,00 624,24 600,00 Quota leasing/renting 0,00 0,00 0,00 0,00 Interessos préstec 5.079,89 4.691,70 4.275,45 5.079,89 Despeses financeres 5.079,89 4.691,70 4.275,45 5.079,89 TOTAL DESPESES 27.039,89 27.090,90 27.122,63 27.039,89 INGRESSOS - DESPESES 7.416,41 12.287,72 16.348,43 9.857,03 Quota anual d'amortització 9.857,04 9.857,04 9.857,04 9.857,04 Beneficis Abans d'impostos (BAIT) -2.440,62 2.430,68 6.491,39 0,00 Impostos sobre beneficis Beneficis Nets (BN) -2.440,62 2.430,68 6.491,39 0,00
5.5. Conclusions economicofinanceres Projecte d inversió de 845.000 dels quals 700.000 com a fons propis i 145.000 com aportacions externes per la segona fase del projecte. Es preveu un promig de facturació en els primers tres anys de 39.000 / l any amb un promig de resultat net de 2.100 /l any. En els cinc primers anys el promig de resultat net augmentaria fins a 6.700 /l any. Es preveu una ocupació mitjana d un 38%, amb un breakeven de 36.896,92 (ocupació 35%). Rèdit promig de l inversió per prestamista amb contracte de préstec: 2,50% sobre import capital prestat. Repartiment de beneficis previst aproximat per partícip amb contracte de comptes en participació: 2,00% anual sobre import participació. Risc 0. Garantia 100% de la inversió/participació, a partir del 10è any.
6. Estructura Jurídica L estructura jurídica de Cal Pesolet ve condicionada per la normativa sectorial de Turisme Rural, que estipula que el titular de l establiment, en tot cas ha de ser persona física. A més explicita que la persona física titular ha d estar empadronada i residir efectivament a la comarca. Així en Raül Cavaller serà el titular de l establiment, qui és propietari, promotor, i serà gestor de Cal Pesolet. Per obtenir els recursos per realitzar la 2ona Fase del Projecte de Cal Pesolet el titular de l establiment busca aportacions de particulars aliens, articulant-se a través de Contractes de Comptes en Participació o bé Contrate de Préstec amb Interès. Nota: el despatx d Antoni Cavaller ADVOCATS assessora l estructura jurídica del Projecte de Cal Pesolet.
6. Estructura Jurídica (continuació) Compromís irrevocable d inversió articulat en comptes de participació / préstec amb interès, per un import que, en cap cas, no podrà ser inferior a 1.500 per cada partícip/inversor. La inversió es farà a valor nominal, i serà íntegrament desemborsada per cada partícep/inversor amb anterioritat a una data determinada. El titular de l establiment, Raül Cavaller, facilitarà un dret d informació als inversors que podran exercir accedint a la intranet de la pàgina web de Cal Pesolet, que permetrà tenir accés a determinada informació d aquesta (pressupost anual, balanç de situació, compte de resultats, etc.). Els inversors tindran la consideració d IMPULSORS de Cal Pesolet, amb un títol que els acrediti com a tals, i els serà d aplicació un estatus especial que els permetrà gaudir d un ús privilegiat de l establiment i els seus serveis.
Opcions de participació inversor / partícep FINANCIA I IMPULSA EL PROJECTE, SENT-NE IMPULSOR* 2 opcions d inversió A INVERSOR. Contracte de Préstec amb Interès, inversió mínima partir de 1.500, per un període de 10 anys i un interès del 2,5%. Garantia de devolució del 100% de l import del préstec, a partir del 10è any. B PARTÍCIP. Contracte de Comptes en Participació, a partir de 1.500, Repartiment de beneficis en proporció i en funció dels guanys. Risc 0. Durada 10 anys. Garantia de devolució del 100% de la participació, al finalitzar el contracte (a partir del 10è any) i/o compensació entre l import total o parcial de la participació amb dies d estada a Cal Pesolet a cost zero (calculant l estada segons els preus venta públic amb una bonificació de com a mínim un 50% en temporada baixa i un 30% en temporada alta). * Dret d ús de l establiment amb condicions especials. Descomptes permanents, ventatges en promocions, espais per guarda de material (bicicletes, skis...).
7. Per què invertir a Cal Pesolet? Projecte tangible, visualitzable, sostenible, socialment responsable. Equip promotor amb experiències d èxit en el sector i compromès amb aquest. Possibilitat de ser-ne partícep/usuari, gaudint d un espai únic amb unes instal lacions i serveis amables per famílies actives que busquen gaudir del temps de lleure a la natura. Rendibilitat del projecte.
participa a Cal Pesolet, La Cerdanya! document produït per Meritxell Garcia i Raül Cavaller - febrer 2013-22