I. ÁMBITO DE APLICACIÓN Y ZONIFICACIÓN. 1.- Las presentes ordenanzas son de aplicación en todo el ámbito de la urbanización MAS CAMARENA definido en la documentación gráfica del presente Plan; a ellas están sujetas las actuaciones urbanísticas que precisen licencia municipal y que se realicen en aquel lugar. 2.- Son actuaciones sujetas a previa licencia las que comprendan cualquiera de los actos enumerados en el artículo 178 de la vigente Ley del Suelo y en las Normas Subsidiarias del Planeamiento de Bétera (edificación, demolición, movimientos de tierras, etc....) 3.- Al objeto de establecer la normativa aplicable en cada caso se distingue tres zonas: a) Zona Este (residencial). b) Zona Oeste (residencial). c) Zona de reserva de equipamientos. II. NORMAS DE COMÚN APLICACIÓN PARA LAS ZONAS ESTE Y OESTE. 4.- Tipología básica. La tipología de la edificación será la de viviendas unifamiliares rodeadas de vegetación y servicios complementarios. 5.- Uso. El uso predominante de estas zonas será el residencial, tolerándose los usos comerciales, hosteleros o terciarios en general, siempre que respeten la tipología establecida, quedando totalmente prohibidos los usos industriales. 6.- Altura. La altura máxima permitida para las edificaciones en estas zonas se establece en 7 mts, medidos desde la rasante media 1
natural del terreno ocupado en planta por el edificio, hasta la parte inferior del alero de cubierta. Sobre dicha altura podrán levantarse: pendientes de azotea, cualquier género de cubierta, cajas de escalera de acceso al exterior, chimeneas y barandillas de fachada. 7.- Número de plantas. Las edificaciones de compondrán como máximo de las siguientes plantas: - Semisótano que no rebase un metro la rasante media natural del terreno; si lo rebasara se considerará planta baja. - Planta baja. - Primera planta. - Ocupación abuhardillada bajo cubierta que será tolerada. 8.- Edificaciones secundarias. Se autorizan edificaciones secundarias tales como piscinas, depuradoras e instalaciones deportivas separadas al menos 3 mts. de edificación y que no se eleven a una altura superior a la distancia que las separe del edificio principal al del linde parcela. 9.- Garajes. Se permite la construcción de garajes sin que rijan para e- llos las limitaciones del artículo anterior; podrán edificarse adosados a la edificación principal. 10.- Vallados exteriores. Los cerramientos opacos que recaigan sobre la calle o sobre cualquier elemento del vario no podrán tener una altura que exceda los 1,00 ml. El resto de la valla deberá ser necesariamente calado y podrá completar una altura máxima total de 2 mts. 11.- Vallados y patios interiores. Se permite la construcción de patios de servicio, tendederos y jardines privativos de la vivienda. Los patios, cuando sean interiores, deberán dar como mínimo los tres metros de diámetro del círculo inscriptible. 2
Quedan prohibidos los cerramientos interiores de parcela con materiales de construcción opacos que rebasen los 80 cm.; sobre esa altura se permite completar los cerramientos en celosía hasta una altura máxima total de 1,50 mts. y se toleran los cerramientos vegetales sin limitación de altura. 12.- Aguas pluviales. Las aguas pluviales serán recogidas dentro de la parcela propia o del terreno que, conforme a estas ordenanzas, constituya una unidad de promoción. III. NORMATIVA ESPECÍFICA PARA LO ZONA ESTE. 13.- Reglas provisionales para las parcelas en las que se pretenda edificar por aplicación directa de estas normas sin previo Estudio de Detalle. - Tipología específica: unifamiliar aislada sobre las parcelas grafiadas en planos o pareada (de dos) sobre sendas parcelas de las grafiadas en los planos del presente Plan. - Aprovechamiento y ocupación en planta: la ocupación máxima de parcela será del 15%, no computándose en dicha superficie terrazas cubiertas o descubiertas, pérgolas, patios de servicio ni las edificaciones secundarias y garajes descritas en los artículos 8 y 9. - Retranqueos: se establece un retranqueo mínimo de 5 m. a linde de parcela y a calle. 14.- Reglas para los terrenos sobre los que se promueva un Estudio de Detalle. - Objeto: distribuir el volumen permitido en grupos de viviendas que podrán agruparse, espaciarse o adosarse en cualquier variedad tipológica de la unifamiliar con posible creación de servicios y espacios mancomunados para todas ellas. 3
- Finalidad: garantizar que no se alteren las condiciones de ordenación del entorno, asegurar la congruencia funcional con éste y establecer, en su caso, servicios adicionales mancomunados, así como accesos viarios para viviendas. - Ámbito: los Estudios de Detalle deberán ordenar como mínimo una superficie de 4.000 m 2 que agrupe, al menos, dos de las parcelas originarias grafiadas en los planos de ordenación del presente plan. - Aprovechamiento y ocupación en planta: la planta de las viviendas no podrá ocupar más del 15% de la superficie ordenada por Estudio de Detalle no computándose en ello las terrazas, pérgolas, patios de servicio, ni las edifica-ciones secundarias ni garajes. - Distancias a lindes: se establece un retranqueo mínimo de 5 mts. medidos desde el linde del ámbito ordenado mediante Estudio de Detalle. - Nuevos viales: podrá completarse la red de comunicaciones prevista en el presente Plan con aquellas vías interiores que resulten necesarias para proporcionar acceso a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el Estudio de Detalle. Se prohibe la supresión del viario público o privado grafiado en los planos de ordenación del presente Plan. - Garantías adicionales de urbanización: con independencia de las garantías prestadas por la urbanizadora y al amparo de lo dispuesto en el artículo 40 del Reglamento de Gestión Urbanística deberá exigirse a quienes promuevan Estudios de Detalle que garanticen: la ejecución de zonas verdes u servicios mancomunados si los hubiera, así como los nuevos accesos viarios, si estos estuvieran previstos en el Estudio de Detalle, e incluso, deberá también exigirse garantía de la ejecución de la parte proporcional de la urbanización general que esté funcionalmente vinculada al ámbito de la promoción que se pretenda. - Estudios de Detalle aprobados: son asumidos por el presente Plan de Estudios de Detalle ya aprobados, sin perjuicio de la obligación de sus promotores de prestar las garantías de ejecución de la obra urbanizadora y sin que ello obste para que, eventualmente, puedan los interesa- 4
dos instar la modificación de dichos Estudios de De-talle siempre que su propuesta se ajuste a la normativa expresada. (anulado) IV. NORMATIVA PROPIA DE LA ZONA OESTE 15.- Tipología específica. Cualquier variedad tipológica de la unifamiliar conformando núcleos autónomos en cada macroparcela con servicios y jardines mancomunados. 16.- Aprovechamiento. Se permite una edificabilidad máxima de 0,35 m 2 /m 2 sobre parcela neta, distribuidos libremente dentro de cada macroparcela. No computan como edificabilidad ni los semisótanos que no rebasen un metro la rasante media natural del terreno ocupado por la vivienda, ni la ocupación abuhardillada bajo cubierta, ni los patios de servicio o edificaciones secundarias y garajes que se definen en los artículos 8 y 9. Computan todos los demás elementos constructivos de la vivienda. (anulado) 17.- Macroparcelas. Son manzanas delimitadas en los planos del presente Plan, definidas por la red viaria y por las zonas verdes públicas; sus límites, cuando enfrentan al viario, determinan la alineación oficial de calle. Constituyen la unidad mínima de promoción. Como documento integrante del proyecto básico de obras habrá que presentar un plano de ordenación de la macroparcela que garantice la unidad funcional y la coherencia formal del núcleo de viviendas que se pretenda implantar en ella y que explicite cómo se distribuye la edificabilidad permitida dentro de la superficie total de la macroparcela. 18.- Parcelación. No se permite la parcelación de macroparcelas que no cuenten con licencia de obras y plano de ordenación conjunta autorizado, dado que la macroparcela es unidad mínima de 5
promoción y a ella se referirá el coeficiente de edificabilidad 0,35 m 2 /m 2. Sí que se permite la subdivisión en lotes que conformen espacios privativos de cada una de las viviendas cuando la macroparcela ya tenga el volumen en construcción distribuido. 19.- Ejecución por fases. Se permite la ejecución por fases de cada macroparcela, con peticiones sucesivas de licencia referidas a un mismo y ú- nico proyecto de ordenación de macroparcela que habrá de ser presentado junto con la primera solicitud. Además, cada fase deberá contemplar la ejecución de una superficie sobre la que se cumpla el coeficiente de edificabilidad general (0,35 m 2 /m 2.) a efectos de garantizar que la ejecución de la urbanización interior de la macroparcela, así como su ajardinamiento y la implantación de los servicios mancomunados, se efectúe de forma acompasada y simultánea a la edificación. 20.- Orden de ejecución de las macroparcelas. El orden de ejecución de las macroparcelas será el que interesen los particulares siempre que sea posible conectar la promoción con la red viaria y de servicios ya ejecutada; se recomienda atenerse a la programación indicativa del Plan de Etapas. 21.- Urbanización. Para poder edificar cada macroparcela será preceptivo ejecutar toda la urbanización perimetral de ésta hasta eje de calle, en lo que atañe a red de servicios y completa por lo que se refiere al asfaltado. Además, será obligatorio conectar la urbanización perimetral con la red viaria y de servicios general hasta el punto en que se encuentre ejecutada. El Ayuntamiento deberá exigir, a quien edifique cada macroparcela, las obligaciones urbanizadoras antes descritas y las correspondientes al interior de la macroparcela, así como las garantías que sean del caso al amparo del artículo 41 del Reglamento de Gestión Urbanística, con independencia de las prestadas por la urbanizadora del Plan con motivo de la aprobación de éste. 6
22.- Retranqueos. No serán obligatorios pero, si se efectúan, deberán guardar una distancia mínima de 3,00 mts. al linde de la macroparcela. 23.- Accesos. Se podrán abrir accesos interiores, que sean complementarios de la red viaria, siempre que se prevean en el plano de ordenación de macroparcela que acompañe la solicitud de licencia, debiendo tener un ancho mínimo de 6,00 mts. En ningún caso podrán abrirse partiendo del eje viario central de la urbanización que separa las zonas Este y Oeste. V. NORMATIVA ESPECÍFICA DE LA ZONA DE RESERVA DE EQUIPA- MIENTOS 24.- Usos. Se ajustarán en cada caso, optativamente, a alguno de los conceptuados como equipamiento por el Anexo del Reglamento de Planeamiento. Quedan totalmente prohibidos tanto los u- sos industriales como los residenciales o los de hospedaje, aunque se toleran otros usos hosteleros como cafetería, restaurante y análogos. No obstante será de aplicación lo dispuesto sobre compatibilidad de usos en el artículo 40.b de las Normas de ordenación Pormenorizada del Plan General. 25.- Reserva escolar y pre-escolar. Deberán guardar tal carácter estando sujetas a dicho uso. La explotación del centro de E.G.B. podrá gestionarse por los particulares con titularidad pública de los terrenos. 26.- Edificabilidad. La máxima permitida será de 0,75 m 2 /m 2. 7
27.- Altura. Se establece una máxima de 12 mts. desde la rasante media natural del terreno ocupado en planta hasta la parte inferior del alero de cubierta. 28.- Retranqueos. La distancia a lindes deberá guardar una separación mínima de 5,00 mts. 29.- Plazos para implantación de equipamientos. El Ayuntamiento exigirá que las previsiones del Plan de Etapas en torno a los plazos en que deban instalarse o construirse los equipamientos generales se cumplan en la forma prevista a medida que se desarrolla la edificación residencial. 30.- Tipología. La composición de los edificios será libre pero deberá adecuarse y resultar compatible con las características del entorno residencial circundante. VI. CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN 31.- Deberá constituirse una nueva entidad urbanística que agrupe a los propietarios de viviendas al objeto de sufragar y controlar la conservación y mantenimiento de los servicios comunes de red viaria, jardines públicos y, en general, urbanización primaria y secundaria. No correrán por cuenta y cargo de ésta entidad, salvo a- cuerdo de los interesados en sentido contrario, el mantenimiento de equipamientos y servicios privados o mancomunados cuyo deber de conservación recaerá en sus respectivos propietarios en cada caso. La contribución de los propietarios para la conservación y mantenimiento de los servicios y urbanización comunes se fijará con arreglo a lo dispuesto en el Reglamento de Ges- 8
tión Urbanística, pudiendo ser recaudado por el propio Ayuntamiento incluso por la vía de apremio. Las obligaciones de conservación se entenderán vigentes a cargo de los particulares durante un periodo de diez años respecto a los gastos generales en las dotaciones públicas y sin perjuicio de la posible imposición por el mismo concepto, una vez transcurrido ese plazo, de contribuciones especiales. (anulado) 9