Calificación FHIPO 17 Perspectiva Contactos Akira Hirata Analista akira.hirata@hrratings.com Angel García Asociado angel.garcia@hrratings.com Estable Helen Campech Subdirectora de / ABS helene.campech@hrratings.com Fernando Sandoval Director Ejecutivo de Instituciones Financieras / ABS fernando.sandoval@hrratings.com HR Ratings ratificó la calificación de LP de con Perspectiva Estable para la Emisión de con clave de pizarra FHIPO 17 por un monto de P$900.0m tras conocer características finales. La Emisión 1 respaldada a través del Fideicomiso F/2880 2 se realizó por un monto de P$900.0 millones (m), el 10 de marzo de 2017, al amparo del Programa Dual de con Carácter Revolvente autorizado por la CNBV 3 por un monto de hasta P$15,000m, el 31 de marzo de 2016. La Emisión cuenta con un plazo legal de 12,782 días, equivalente a 35 años y un Periodo de Gracia de 1,820 días, equivalente 5 años dentro del plazo legal. Durante el Periodo de Gracia, la Emisión puede llevar a cabo la liberación de remanentes o sustitución de cartera, siempre y cuando el aforo sea igual o mayor al Aforo Requerido de 1.25x. Al término del Periodo de Gracia, el Fideicomitente podrá llevar a cabo la amortización total de los CEBURS Fiduciarios. Si ello no ocurriera, se realizarán amortizaciones parciales utilizando todos los recursos disponibles en el Fideicomiso, hasta que los hayan sido totalmente amortizados. Los fueron emitidos por el Fideicomiso F/2061 4, con Banco Invex 5 como Fiduciario y Monex 6 como Representante Común. Los están respaldados por créditos hipotecarios originados por INFONAVIT o por cualquier otro originador, siempre y cuando cumpla con los Criterios de Elegibilidad previamente autorizados. Actualmente, la cartera cedida al Fideicomiso se encuentra compuesta por créditos hipotecarios originados por el INFONAVIT. La ratificación de la calificación para la Emisión se basa en la TIM 7 que soporta bajo un escenario de estrés, la cual es de 30.4% comparado contra la TIPPH 8 de la cartera originada por parte del originador durante los últimos años de 4.4%, equivalente a una VTI 9 de 6.9x (vs. 36.8%, 5.3% y 6.9x en el análisis inicial). Lo anterior toma en consideración diversas mejoras crediticias, como el aforo de la Emisión de 1.25x, mismo que debe mantenerse durante todo el Periodo de Gracia, así como una tasa de interés fija anual durante este periodo y durante el Periodo de Pass-Through, participación de un administrador maestro, entre otras. Algunos de los aspectos más importantes sobre los que se basa la calificación son: Definición La calificación de largo plazo (LP) que determina HR Ratings para la Emisión de con clave de pizarra FHIPO 17 es con Perspectiva Estable. La calificación asignada, en escala local, significa que la Emisión se considera de la más alta calidad crediticia, ofreciendo gran seguridad para el pago oportuno de las obligaciones de deuda. Mantiene mínimo riesgo crediticio. Fortaleza de la Emisión a través de la cartera cedida, aportación de cartera durante el Período de Gracia y los recursos disponibles. Esto muestra una TIM bajo el escenario de estrés planteado de 30.4%, comparado con la TIPPH de la cartera originada por el Fideicomitente de 4.4% dando como resultado una VTI 6.9x (vs. 36.8%, 5.3% y 6.9x en el análisis inicial). Aforo Inicial y Aforo Requerido de 1.25x. Dicho aforo es calculado como: Saldo insoluto de Créditos Hipotecarios más el efectivo fideicomitido entre el saldo insoluto de principal de los más los intereses devengados y no pagados. Periodo de Gracia de 60 meses con un aforo de 1.25x. Durante el Periodo de Gracia, la Emisión deberá contar con un aforo igual o mayor al aforo requerido de 1.25x para la liberación de remanentes al Fideicomitente, así como para la aportación y sustitución de créditos hipotecarios al Fideicomiso. Sensibilidad en la calificación asignada debido a los amplios Criterios de Elegibilidad con los que cuenta la Emisión. Durante el Periodo de Gracia, la Emisión puede realizar la aportación y sustitución de créditos hipotecarios que pudieran mostrar desviaciones en las características del portafolio cedido con relación al analizado inicialmente por HR Ratings. Tasa promedio ponderada de la cartera cedida de 11.8%, así como una relación inicial de saldo original del crédito sobre valor de la vivienda (LTV) promedio ponderado de 74.6% (vs. 11.6% y 75.5% en el análisis inicial). La cartera presenta adecuada tasa promedio ponderada para el cumplimiento de sus obligaciones. Asimismo, la relación LTV se posiciona en niveles adecuados, disminuyendo con ello, la probabilidad de incumplimiento. Participación de un administrador maestro. La Emisión cuenta con la participación ACFIN como administrador maestro, quien supervisa, revisa y verifica toda la información del Administrador Primario, en términos del Contrato de Administración Maestra. Opinión Legal por parte del despacho de abogados externo que estableció que la transmisión de los Derechos de Cobro es válidamente realizada. 1 Emisión de con clave de Pizarra (FHIPO 17 y/o la Emisión). 2 Fideicomiso Irrevocable de Garantía, Administración y Fuente de Pago (Fideicomiso F/2880). 3 Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV). 4 Fideicomiso Irrevocable F/2061 (FHipo y/o el Fideicomiso Hipotecario). 5 Banco Invex, S.A., Institución de Banca Múltiple, Invex Grupo Financiero (Banco Invex y/o el Fiduciario). 6 Monex Casa de Bolsa S.A. de C.V., Monex Grupo Financiero (Monex y/o el Representante Común). 7 Tasa de Incumplimiento Máxima (TIM). 8 Tasa de Incumplimiento Promedio Ponderada Histórica (TIPPH). 9 Veces Tasa de Incumplimiento (VTI). Hoja 1 de 7 Twitter: @HRRATINGS
Principales Factores Considerados La Emisión de se realizó por un monto de P$900.0 millones (m), el 10 de marzo de 2017, al amparo del Programa Dual de con Carácter Revolvente autorizado por la CNBV por un monto de hasta P$15,000m el 31 de marzo de 2016. La Emisión cuenta con un plazo legal de 12,782 días, equivalente a 35 años y un Periodo de Gracia de 1,820 días, equivalente 5 años dentro del plazo legal. Durante este periodo, el Fideicomitente podrá realizar la aportación y sustitución de créditos hipotecarios, siempre y cuando cumplan con los criterios de elegibilidad previamente establecidos, y que posterior a dichas acciones el aforo de la Emisión sea igual o superior al Aforo Requerido de 1.25x. Adicionalmente, si durante el Periodo de Gracia el aforo es superior al Aforo Requerido, la Emisión podrá liberar los remanentes al Fideicomitente siempre y cuando después de esta acción el aforo continúe siendo igual o mayor al Aforo Requerido. Es importante mencionar que al término del Periodo de Gracia, es decir, en la décima fecha de pago o al quinto año, el Fideicomitente tiene la opción amortizar anticipadamente el saldo insoluto de los. De no ejercer la opción, comienza el Periodo de Pass-Through, periodo durante el cual la Emisión destinara el 100.0% de los recursos disponibles, después de la prelación de pago establecida, para la amortización anticipada de principal de los CEBURS Fiduciarios en cada fecha de pago. Es importante mencionar que la cartera cedida inicialmente únicamente contiene créditos hipotecarios originados y administrados por el INFONAVIT, sin embargo las características iniciales del portafolio así como originador podrán cambiar durante el Periodo de Gracia. El escenario de estrés proyectado por HR Ratings para la Emisión pretende analizar su comportamiento y conocer la TIM que soporta y logra cumplir con sus obligaciones contractuales en tiempo y forma. Asimismo, cabe señalar que HR Ratings no espera que el Fideicomitente ejerza la opción de prepago en el periodo 60, por lo que la Emisión destinaria la totalidad de los recursos recibidos para su amortización hasta su vencimiento legal. Bajo el escenario de estrés, es importante mencionar que no se incorporó mora bimensual durante el Periodo de Gracia, ya que, durante este periodo el Fideicomitente tiene opción de sustituir los derechos de cobro siempre y cuando se mantenga el aforo requerido de 1.25x. No obstante, durante el Periodo de Pass-Through se incorporó una mora bimensual de 0.7% dando como resultado una TIM de 30.4% o una VTI de 6.9x comparado con la TIPPH de 4.4% (vs. 0.7%, 36.8%, 6.9x de 5.3% en el análisis inicial). A pesar de la TIM incorporada por HR Ratings, la Emisión cumple con sus obligaciones en tiempo y forma. En cuanto al pago de intereses, bajo un escenario de estrés, se espera que durante el Periodo de Gracia la tasa de interés anual sea de 8.78% y, posteriormente, durante el Periodo de Pass-Through esta aumente a 9.78% hasta su vencimiento (vs. 8.0% y 9.2% en el análisis inicial). Con ello, la tasa de interés anual promedio ponderada de la Emisión sería de 8.6% (vs. 8.6% en el análisis inicial). Las tasas de interés utilizadas por HR Ratings hacen referencia a las tasas de interés determinadas al momento de su colocación en el mercado. De acuerdo al análisis realizado por HR Ratings para la Emisión, se observa que, durante el Periodo de Gracia, es decir, durante los primeros 60 meses de vigencia, la cobranza bimensual muestra una tendencia creciente que se explica por la cobranza de la cartera cedida inicialmente aunada a la cobranza proveniente de la aportación de nuevos créditos hipotecarios. En línea con lo anterior, durante el Periodo de Gracia, la cobranza total de la Emisión asciende a P$820m con un promedio mensual de P$28m (vs. P$2,619m y P$90m en el análisis inicial). Terminado el Periodo de Gracia de la Emisión, es decir, en el mes 59, comienza el Periodo de Pass-Through que abarca del Hoja 2 de 7
mes 60 hasta la Fecha de Vencimiento de la Emisión, es decir, en el mes 420 posterior a la fecha se su colocación en el mercado. Durante el Periodo de Pass-Through, la Emisión deja la aportación y sustitución de nuevos derechos de cobro sobre créditos hipotecarios y destina la totalidad de los recursos disponibles para el pago de gastos de administración y mantenimiento, constitución del Fondo de Mantenimiento y Fondo de Intereses, y los remanentes son utilizados para llevar a cabo la amortización anticipada de principal de los. En línea con lo anterior, durante el Periodo de Pass-Through, la cobranza realizada por la Emisión asciende a P$1,425m con un promedio mensual de P$8m (vs. P$4,853m y P$27m en el análisis inicial). Es importante mencionar que el decremento en la cobranza bimensual se debe principalmente a la mora bimensual impuesta por HR Ratings de 0.7% (vs. 0.7% en el análisis inicial). De tal manera que durante toda la vida de la Emisión se espera que la cobranza total ascienda a P$2,934m, mientras que en el escenario de estrés proyectado por HR Ratings ésta ascendería a P$2,244m, siendo 23.5% menor a la esperada (vs. P$10,301m, P$7,472m y 27.5% en el análisis inicial). Es importante mencionar que para el cálculo de la TIM que soporta la Emisión, HR Ratings tomó en consideración la cobranza de principal esperada y la cobranza de capital de principal real, en línea con los parámetros utilizados en el análisis de cosechas y TIPPH. Con ello, la TIM que soporta la Emisión durante el Periodo de Pass-Through sería de 30.4%, lo cual equivale a 1,439 acreditados tomando en cuenta el saldo coparticipado promedio de los contratos de la cartera cedida de P$0.3m (vs. 36.8%, 4,389 y P$0.3m en el análisis inicial). Es importante mencionar que aun con la TIM impuesta por HR Ratings, la Emisión alcanza a pagar en tiempo y forma con sus obligaciones contractuales anticipadamente en el periodo 240, correspondiente a la fecha de pago número 40 (vs. 264 y 44 en el análisis inicial). Con respecto al comportamiento del saldo insoluto de los, se observa que éste se mantiene constante en P$900m durante los primeros 59 periodos, es decir durante el Periodo de Gracia (vs. P$3,000m en el análisis inicial). Esta situación se debe a que durante este periodo la Emisión no destina recursos para llevar a cabo amortizaciones anticipadas de principal. No obstante, se aprecia que a partir del periodo Hoja 3 de 7
60, el saldo insoluto de los comienza a mostrar una disminución gradual. Esto se debe a que a partir del periodo 60 comienza el Periodo de Pass- Through, periodo durante el cual la Emisión destina el 100.0% los recursos disponibles después del pago de gastos de mantenimiento, pago de intereses y constitución de Fondos, mantenimiento intereses, para la amortización anticipada de principal de los. De tal manera que la Emisión amortiza anticipadamente la totalidad del saldo insoluto de los en el periodo 240, correspondiente a la fecha de pago número 40 o en el año 20 posterior a su colocación en el mercado (vs. 264, 44 y 22 en el análisis inicial). Cabe mencionar que en el escenario de estrés proyectado por HR Ratings, no se considera que el Fideicomitente ejerza la opción de prepago de la Emisión en el periodo 60, por lo que a partir de este periodo la Emisión comienza a amortizar hasta su vencimiento legal. En relación a la distribución de los recursos de la Emisión, es importante mencionar que, bajo un escenario de estrés, se esperaría que estos asciendan a P$3,610m durante toda su vigencia (vs. P$11,896m en el análisis inicial). Durante el Periodo de Gracia, las distribuciones ascenderían a P$1,550m y durante el Periodo de Pass-Through a P$2,060m (vs. P$4,842m y P$7,054m en el análisis inicial). En línea con lo anterior, el egreso más representativo de la Emisión corresponde a la amortización del saldo insoluto de los al representar el 24.9% de la distribución total, equivalente a P$900m, seguido del pago de intereses con 24.0%, equivalente a P$866m, la constitución del Fondo de Intereses con 23.3%, equivalente a P$841m, constitución del Fondeo de Reserva con 10.%, equivalente a P$360m, liberación de remanentes con 9.0%, equivalente a P$326m, aportación de cartera con 4.1%, equivalente a P$150m y, por último, el pago de gastos de mantenimiento y constitución del Fondo de Mantenimiento con 2.3% y 2.3% respectivamente, equivalente a P$84m y P$84m (vs. 25.2%, P$3,000m, 24.1%, P$2,863m, 23.4%, P$2,778m, 9.5%, P$1,129m, 9.2%, P$1,098m, 3.5% y P$420m, 2.6%, 2.3%, P$308m y P$301m en el análisis inicial). Para al análisis de cosechas y TIPPH realizado por HR Ratings es importante mencionar que, durante el Periodo de Gracia, el Fideicomitente podrá realizar la aportación y sustituciones de créditos hipotecarios de diferentes originadores, siempre y cuando cumplan con los Criterios de Elegibilidad previamente establecidos. De tal manera que la cartera cedida inicialmente por el Fideicomitente fue originada por el INFONAVIT, sin embargo, se contempla la posibilidad de la aportación y sustitución de créditos hipotecarios originados por cualquier otro originador siempre y cuando cumplan con los criterios de elegibilidad a ser establecidos. En línea con lo anterior, HR Ratings decidió utilizar la mora máxima presentada por todas las emisiones anteriores realizadas por el INFONAVIT. De tal manera que se tomaron como muestra 35 emisiones realizadas por el INFONAVIT desde el año 2004 hasta el 2014, y cartera originada por el FOVISSSTE desde el 2004 al 2012. Es importante ver que en el caso del análisis de cosechas realizado para la cartera INFONAVIT, las emisiones con más tiempo tienden a presentar mayores niveles de morosidad, derivado de la maduración de la cartera, mientras que las emisiones con menor plazo en el mercado muestran morosidades más saludables. En línea con lo anterior, se observa que la TIPPH mostrada por las carteras cedidas a las emisiones del 2004 al 2013 es de 4.4% Asimismo, se consideran las tasas de interés fijas anuales de la Emisión y la participación de un administrador maestro especializado en la administración de carteras hipotecarias bursatilizadas. La opinión legal sobre la Emisión fue realizada por el despacho Chávez Vargas Abogados, S.C. en el cual establecieron que la transmisión de legal de los derechos de cobro será válidamente realizadas y oponible frente a terceros. Hoja 4 de 7
Glosario Aforo. (Saldo Insoluto de todos los Créditos Hipotecarios que sean Créditos Elegibles y no sean Créditos Hipotecarios Morosos + Efectivo Fideicomitido + Valor de las Constancias de Portafolios Hipotecarios) / (Saldo Principal Insoluto más los Intereses devengados no pagados de los ). Aforo Requerido. 1.25x. TIM del Periodo. (Cobranza No Realizada Durante el Periodo / Cobranza Esperada Durante el Periodo). TIM. Saldo de Capital Vencido Pass-Through / Saldo de Capital Total Esperado. VTI. TIM / TIPPH. Hoja 5 de 7
HR Ratings Alta Dirección Presidencia del Consejo de Administración y Dirección General Presidente del Consejo de Administración Vicepresidente del Consejo de Administración Alberto I. Ramos +52 55 1500 3130 Aníbal Habeica +52 55 1500 3130 alberto.ramos@hrratings.com anibal.habeica@hrratings.com Director General Fernando Montes de Oca +52 55 1500 3130 fernando.montesdeoca@hrratings.com Análisis Dirección General de Análisis Dirección General de Operaciones Felix Boni +52 55 1500 3133 Álvaro Rangel +52 55 8647 3835 felix.boni@hrratings.com alvaro.rangel@hrratings.com Finanzas Públicas / Infraestructura / ABS Ricardo Gallegos +52 55 1500 3139 Fernando Sandoval +52 55 1253 6546 ricardo.gallegos@hrratings.com fernando.sandoval@hrratings.com Roberto Ballinez +52 55 1500 3143 roberto.ballinez@hrratings.com Deuda Corporativa / ABS Metodologías Luis Quintero +52 55 1500 3146 Karla Rivas +52 55 1500 0762 luis.quintero@hrratings.com karla.rivas@hrratings.com José Luis Cano +52 55 1500 0763 joseluis.cano@hrratings.com Regulación Dirección General de Riesgo Dirección General de Cumplimiento Rogelio Argüelles +52 181 8187 9309 Laura Mariscal +52 55 1500 0761 rogelio.arguelles@hrratings.com laura.mariscal@hrratings.com Negocios Rafael Colado +52 55 1500 3817 rafael.colado@hrratings.com Dirección de Desarrollo de Negocios Francisco Valle +52 55 1500 3134 francisco.valle@hrratings.com Hoja 6 de 7
México: Avenida Prolongación Paseo de la Reforma #1015 torre A, piso 3, Col. Santa Fe, México, D.F., CP 01210, Tel 52 (55) 1500 3130. Estados Unidos: One World Trade Center, Suite 8500, New York, New York, ZIP Code 10007, Tel +1 (212) 220 5735. La calificación otorgada por HR Ratings de México, S.A. de C.V. a esa entidad, emisora y/o emisión está sustentada en el análisis practicado en escenarios base y de estrés, de conformidad con la(s) siguiente(s) metodología(s) establecida(s) por la propia institución calificadora: Metodología de Calificación para la Emisión de Deuda Respaldada por Flujos Futuros Generados por un Conjunto de Activos Financieros (México), autorizada en Abril 2016 Para mayor información con respecto a esta(s) metodología(s), favor de consultar www.hrratings.com/es/metodologia.aspx Información complementaria en cumplimiento con la fracción V, inciso A), del Anexo 1 de las Disposiciones de carácter general aplicables a las instituciones calificadoras de valores. Calificación anterior / Perspectiva Estable Fecha de última acción de calificación 11 de enero de 2017 Periodo que abarca la información financiera utilizada por HR Ratings para el otorgamiento de la presente calificación. Relación de fuentes de información utilizadas, incluyendo las proporcionadas por terceras personas Calificaciones otorgadas por otras instituciones calificadoras que fueron utilizadas por HR Ratings (en su caso). HR Ratings consideró al otorgar la calificación o darle seguimiento, la existencia de mecanismos para alinear los incentivos entre el originador, administrador y garante y los posibles adquirentes de dichos Valores. (en su caso) enero 2004 febrero 2016 Información financiera proporcionada por el Agente Estructurador. Calificación de Administrador de Activos Financieros de AAFC2 (mex) otorgada por Fitch Ratings el 2 de septiembre de 2016. La calificación ya incluye dicho factor de riesgo. HR Ratings de México, S.A. de C.V. (HR Ratings), es una institución calificadora de valores autorizada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), registrada ante la Securities and Exchange Commission (SEC) como una Nationally Recognized Statistical Rating Organization (NRSRO) para los activos de finanzas públicas, corporativos e instituciones financieras, según lo descrito en la cláusula (v) de la Sección 3(a)(62)(A) de la U.S. Securities Exchange Act de 1934 y certificada como una Credit Rating Agency (CRA) por la European Securities and Markets Authority (ESMA). La calificación antes señalada fue solicitada por la entidad o emisor, o en su nombre, y por lo tanto, HR Ratings ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. En nuestra página de internet www.hrratings.com se puede consultar la siguiente información: (i) El procedimiento interno para el seguimiento a nuestras calificaciones y la periodicidad de las revisiones; (ii) los criterios de esta institución calificadora para el retiro o suspensión del mantenimiento de una calificación, y (iii) la estructura y proceso de votación de nuestro Comité de Análisis. Las calificaciones y/u opiniones de HR Ratings de México S.A. de C.V. (HR Ratings) son opiniones con respecto a la calidad crediticia y/o a la capacidad de administración de activos, o relativas al desempeño de las labores encaminadas al cumplimiento del objeto social, por parte de sociedades emisoras y demás entidades o sectores, y se basan exclusivamente en las características de la entidad, emisión y/u operación, con independencia de cualquier actividad de negocio entre HR Ratings y la entidad o emisora. Las calificaciones y/u opiniones otorgadas se emiten en nombre de HR Ratings y no de su personal directivo o técnico y no constituyen recomendaciones para comprar, vender o mantener algún instrumento, ni para llevar a cabo algún tipo de negocio, inversión u operación, y pueden estar sujetas a actualizaciones en cualquier momento, de conformidad con las metodologías de calificación de HR Ratings, en términos de lo dispuesto en el artículo 7, fracción II y/o III, según corresponda, de las Disposiciones de carácter general aplicables a las emisoras de valores y a otros participantes del mercado de valores. HR Ratings basa sus calificaciones y/u opiniones en información obtenida de fuentes que son consideradas como precisas y confiables, sin embargo, no valida, garantiza, ni certifica la precisión, exactitud o totalidad de cualquier información y no es responsable de cualquier error u omisión o por los resultados obtenidos por el uso de esa información. La mayoría de las emisoras de instrumentos de deuda calificadas por HR Ratings han pagado una cuota de calificación crediticia basada en el monto y tipo de emisión. La bondad del instrumento o solvencia de la emisora y, en su caso, la opinión sobre la capacidad de una entidad con respecto a la administración de activos y desempeño de su objeto social podrán verse modificadas, lo cual afectará, en su caso, a la alza o a la baja la calificación, sin que ello implique responsabilidad alguna a cargo de HR Ratings. HR Ratings emite sus calificaciones y/u opiniones de manera ética y con apego a las sanas prácticas de mercado y a la normativa aplicable que se encuentra contenida en la página de la propia calificadora www.hrratings.com, donde se pueden consultar documentos como el Código de Conducta, las metodologías o criterios de calificación y las calificaciones vigentes. Las calificaciones y/u opiniones que emite HR Ratings consideran un análisis de la calidad crediticia relativa de una entidad, emisora y/o emisión, por lo que no necesariamente reflejan una probabilidad estadística de incumplimiento de pago, entendiéndose como tal, la imposibilidad o falta de voluntad de una entidad o emisora para cumplir con sus obligaciones contractuales de pago, con lo cual los acreedores y/o tenedores se ven forzados a tomar medidas para recuperar su inversión, incluso, a reestructurar la deuda debido a una situación de estrés enfrentada por el deudor. No obstante lo anterior, para darle mayor validez a nuestras opiniones de calidad crediticia, nuestra metodología considera escenarios de estrés como complemento del análisis elaborado sobre un escenario base. Los honorarios que HR Ratings recibe por parte de los emisores generalmente varían desde US$1,000 a US$1,000,000 (o el equivalente en otra moneda) por emisión. En algunos casos, HR Ratings calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular por una cuota anual. Se estima que las cuotas anuales varíen entre US$5,000 y US$2,000,000 (o el equivalente en otra moneda). Hoja 7 de 7