EFICIENCIA ENERGÉTICA: UNA PERSPECTIVA JURÍDICA

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1 EFICIENCIA ENERGÉTICA: UNA PERSPECTIVA JURÍDICA La comunidad de propietarios es una unidad funcional en la que se entremezclan elementos comunes y privativos. La comunidad de propietarios es un estado forzoso y permanente. La comunidad de propietarios constituye una realidad jurídica compleja. Para adoptar decisiones necesita del consenso entre todos los propietarios. 1

2 El Administrador es el órgano de la comunidad responsable de la conservación del edificio (artículo 13 y 20 LPH). Funciones del Administrador: Velar por el buen régimen de la casa Atender la conservación del edificio Ejecutar las atribuciones que le confiera la Junta Asesorar desde un punto de vista legal y técnico a la comunidad Las funciones del Administrador son delegadas. 2

3 El Administrador de fincas se enfrenta ante dos tipos de realidades inmobiliarias: Edificio nuevo Edificio antiguo Existen regímenes jurídicos diferentes aplicables según se trate de uno u otro caso. 3

4 EDIFICIO DE NUEVA CONSTRUCCIÓN Ley de Ordenación de la Edificación Ley 38/1999, de 5 de noviembre Funcionalidad: Artículo 3.1.a) LOE. Utilización, de tal forma que la disposición y las dimensiones de los espacios y la dotación de las instalaciones faciliten la adecuada realización de las funciones previstas en el edificio. Habitabilidad: Artículo 3.1.c) LOE. Ahorro de energía y aislamiento térmico, de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio. Otros aspectos funcionales de los elementos constructivos o de las instalaciones que permitan un uso satisfactorio del edificio. Protección del medio ambiente, de tal forma que se alcancen condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio y que éste no deteriore el medio ambiente en su entorno inmediato, garantizando una adecuada gestión de toda clase de residuos. 4

5 Código Técnico de la Edificación (CTE) Real Decreto 314/2006, de 17 de marzo Entrada en vigor: 27 de marzo de 2007 Norma Básica de Edificación NBE-CT 79 sobre Condiciones Térmicas de los Edificios (Real Decreto 2429/1979, de 6 de julio) Otras normas sectoriales. Planes generales de ordenación urbana (normas urbanísticas). Normativa sobre sistemas centralizados de calefacción y ACS, Aparatos elevadores, etc. 5

6 Documento básico de ahorro de energía EXIGENCIAS BÁSICAS (HE 1 a HE 5) 1. Limitaciones a la demanda de energía. 2. Rendimiento de las instalaciones térmicas. 3. Eficiencia energética de las instalaciones de iluminación (control y regulación). 4. Contribución solar mínima de agua caliente (sistema de captación, almacenamiento y utilización de la energía solar). 5. Contribución fotovoltaica mínima de energía eléctrica. En los edificios se incorporarán sistemas de captación y transformación de energía solar en energía eléctrica por procedimientos fotovoltaicos para uso propio o suministro a la red. 6

7 Responsabilidad de los agentes del proceso de construcción del edificio Artículos 17 a 19 LOE. Artículo CC Ámbito de aplicación: edificios que se comenzaron a construir a partir de mayo de 2000 Sujetos responsables: Promotor, Proyectista, Director de Obra, Director de la Ejecución de la Obra u otros técnicos Como regla general, se trata de una responsabilidad del promotor que nace del incumplimiento o incorrecto cumplimiento del encargo realizado y que le obligará a indemnizar los daños y perjuicios que haya ocasionado a la Comunidad. 7

8 Plazos para el ejercicio de acciones legales El promotor será responsable durante tres años de las deficiencias. Es necesario valorar cada caso concreto. La ausencia de medidas de eficiencia energética puede constituir un supuesto de ruina funcional. 8

9 EDIFICIO ANTIGUO La rehabilitación térmica La rehabilitación térmica constituye un conjunto de medidas de diversa índole adoptadas por la comunidad de propietarios para implantar sistemas de eficiencia y ahorro de energía como garantía de mayor funcionalidad y habitabilidad del edificio. Eficiencia y ahorro energético: como facultad o como obligación. El referente legal hay que buscarlo en la Ley de Propiedad Horizontal. La introducción de medidas de eficiencia energética pasa necesariamente por consensuar la decisión previamente. 9

10 Naturaleza jurídica de las medidas de eficiencia energética Obra necesaria o simple mejora (artículo 10 y 11 LPH) El compromiso del gasto como razón última del éxito de la implantación de la medida. El valor del consejo del experto y del informe pericial. La medida de ahorro energético puede ser una actuación principal o accesoria. 10

11 Procedimiento legal para introducir mejoras de eficiencia energética La valoración de las distintas opciones y presupuestos. La decisión sobre la introducción de la medida y sus problemas. La iniciativa de los propietarios. 11

12 Actuación de los propietarios Medidas adoptadas por los propietarios en los elementos privativos sin alteración de los elementos comunes del inmueble (artículo 7.1 LPH) Medidas adoptadas por los propietarios en los elementos privativos que alteran los elementos comunes del inmueble (artículos 7.1 y 12 LPH) 12

13 Actuación de la comunidad de propietarios Medidas que no exigen acuerdo de la Comunidad Medidas que exigen acuerdo de 1/3 de los vecinos (artículo 17.2 LPH) Medidas que exigen acuerdos de la mayoría de los propietarios (artículos 6 y 17.3 LPH) Medidas que exigen acuerdos de las 3/5 partes de los comuneros (artículo 17.1 LPH) Medidas que exigen acuerdos por unanimidad de los vecinos (artículos 12 y 17.1 LPH) 13

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