Valor de Mercado y su relación con el Justo Precio del artículo 1889 del Código Civil

Transcripción

1 Valor de Mercado y su relación con el Justo Precio del artículo 1889 del Código Civil Víctor Araya Madariaga 1 Resumen En la práctica general de la valoración de bienes muebles o inmuebles, el concepto Valor de Mercado es de uso general. Sin embargo, su sentido, alcance y determinación no son en la mayoría de los casos correctamente aplicados de acuerdo a lo preceptuado en normas internacionales actualmente vigentes. Esta distancia entre teoría y práctica aumenta fuertemente al requerirse aplicaciones específicas, como es el caso de valorar un inmueble para efectos de establecer el justo precio a que hace referencia el artículo 1889 del Código Civil. Urge por tanto aproximarse de mejor forma a ambos conceptos y establecer sus similitudes. De este modo los requerimientos emanados de pleitos en que el objeto de disputa tiene relación con este justo precio, serán comprendidos por el perito a cargo de la valoración, quien por defectos en su formación no tiene cercanía con su significado. 1 Ingeniero Constructor de la Universidad Tecnológica Metropolitana, Santiago. Diplomado en Tasación de Inmuebles Urbanos, Facultad de Arquitectura, Universidad de Chile. Egresado de Licenciatura en Ciencias Jurídicas, Universidad de Las Américas. Docente de las cátedras Gestión Inmobiliaria y Legislación Aplicada a la Construcción de la Escuela de Construcción, Instituto Profesional Duoc. Correo electrónico varayam@gmail.com

2 VALOR DE MERCADO. PERSPECTIVA GENERAL. LIMITACIONES EN LA VALORACIÓN RETROSPECTIVA. El informe de tasación, en forma natural tiene por objeto determinar por medio de las metodologías contenidas en las Normas Internacionales de Valoración (en adelante IVS por su sigla en inglés) el Valor de Mercado del inmueble en estudio. Dependiendo de la finalidad, puede requerirse incluso que este valor se determine en distintos instantes de tiempo. Bajo estándar de las IVS, el Valor de Mercado corresponde a La cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se intercambiaría voluntariamente una propiedad entre un comprador y un vendedor en una transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las partes ha actuado experimentada, prudentemente y sin presiones 2. Esta cantidad estimada es determinada por metodologías internalizadas en el ejercicio habitual de la tasación y recogidas además, en las mismas normas citadas. Del concepto se deprenden algunas características, como es la existencia de un mercado abierto de propiedades en oferta y potenciales demandantes para ellas. La intersección de ambas curvas de oferta y demanda, que corresponde al precio de equilibrio en la teoría clásica de Marshall 3 es al que apunta la cantidad estimada del Valor de Mercado. Este mercado en que la oferta y la demanda se relacionan es más o menos extenso dependiendo del tipo de bien. En general el mercado del suelo y las propiedades urbanas ofrecen bastantes fuentes de información respecto de las cuales es técnicamente posible inferir un valor probable. En la medida que el bien en estudio presenta una menor demanda, la exploración del mercado se hace cada vez más dificultosa. Tal situación acontece en bienes específicos, agravándose cuando el requerimiento sitúa la fecha de valoración en el pasado; la captura de datos e información es especialmente difícil. Este mercado así construido permite inferir un valor, pero con algunas limitantes. La escasez de información implica que el nivel de certeza en 2 Norma IVS 1; Market Value ; pág 82, Edición MARSHALL, Alfred (1890) Principles of Economics Versión revisada VAM Pág. 1

3 la estimación sea mucho menor si se compara con un bien con mercado más amplio o con mayor información. JUSTO PRECIO. APROXIMACIÓN A UN CONCEPTO A PARTIR DE LA JURISPRIDENCIA. El Código Civil presenta el término Justo Precio principalmente al tratar de la recisión del contrato de compraventa por lesión enorme. También lo emplea a propósito de la accesión 4 de mueble a inmueble (art. 668 y 669), en las asignaciones a título singular (art. 1106), en el comodato (art. 2187). No obstante, es en materia de compraventa de inmuebles (y en consecuencia también en la permuta de inmuebles) donde tiene mayor aplicación práctica. El legislador no define justo precio. Se limita a enumerar situaciones en las que el comprador o el vendedor sufren lesión enorme 5 : El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato. 6 Claramente el justo precio está relacionado con el valor de la cosa al tiempo del contrato. Y este justo precio no es igual al precio de la cosa, supuesto que origina el precepto transcrito. Entonces, cuál es la relación entre el concepto legal de precio 7, justo precio y valor de mercado? 4 La accesión es un es un modo de adquirir el dominio de todo lo que una cosa produce o se junta a ella, sea natural, sea artificialmente. Hay varias clases de accesión, específicamente la accesión de mueble a inmueble tiene lugar en los casos de edificación, plantación o siembra, cuando los materiales, plantas o semillas pertenecen a distinta persona que el dueño del suelo. 5 Se entiende por lesión el perjuicio pecuniario que de un contrato conmutativo (en el que existe equivalencia de prestaciones) puede resultar para una de las partes. Para que sea enorme, debe existir una desproporción grave en las prestaciones de las partes. (ORREGO, 2011). 6 Código Civil. Artículo El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Código Civil. Artículo Versión revisada VAM Pág. 2

4 Primeramente convengamos que precio, como concepto está perfectamente delimitado en la definición legal. Es fruto normalmente de una convención entre partes y no amerita mayores discusiones. En cuanto al concepto de justo precio, el profesor Juan Andrés Orrego en La Compraventa señala: Entendemos por justo precio el que corresponde al valor comercial de la cosa, determinado por la ley de la oferta y la demanda. En un juicio, será prueba concluyente, usualmente, la tasación que practique un perito 8 (el destacado es nuestro). Ya aparece con mayor claridad la relación entre valor de mercado y justo precio. Sin embargo, cabe reforzar la vinculación con jurisprudencia de las cortes superiores de justicia. En este sentido, la Excelentísma Corte Suprema en la causa rol , considera como elemento para lograr su convicción en litigio de rescisión por lesión enorme, el informe de perito tasador sobre el valor comercial En la causa rol señala: aunque el legislador no definió conceptualmente el justo precio., no cabe en equidad otra acepción para ese concepto que aquella que dice relación con el valor normal que la cosa tiene al momento de pactarse la compraventa; y este valor no puede ser otro, tratándose de inmuebles, que la comparación de los diversos elementos que entran en la constitución del predio con valores que, en el mercado o en el comercio, rigen para ellos, pues son estos valores los que ambas partes deben tener en consideración, una para fijar el precio en que vende y la otra parte para aceptarlo o rechazarlo... En la causa rol en el considerando quinto indica que El justo precio se refiere al tiempo de celebración del contrato y se entiende en general por justo precio el valor venal o de mercado del bien raíz. En nuestro Derecho no puede concluirse que el justo precio es el valor intrínseco de lo vendido, si no el valor real que la cosa tiene en el momento del contrato, que no es otro que el que regula la oferta y la demanda en relación con la valorización actual del dinero y con el interés por la adquisición de los terceros. A continuación en el considerando sexto señala citando un artículo de Iñigo De La Maza Gazmuri que La coincidencia es que, tanto el autor como la Corte, señalan -aunque con palabras levemente distintas- que el justo precio corresponde al valor de mercado de la cosa En consecuencia, puede concluirse que el justo precio al que alude el legislador en relación con la lesión enorme del art es concordante, de acuerdo a la jurispridencia, con el concepto de valor de mercado empleado normalmente en la actividad valuatoria. Es claro el contenido económico en ambos casos al emplear conceptos como oferta y demanda. Igualmente clara es la contraposición al contenido que atribuye Alessandri: Como ya lo sabían la mayoría de los grandes juristas del Siglo XVI, el valor 8 Apuntes de Derecho Civil. Disponibles en Versión revisada VAM Pág. 3

5 económico de una cosa no se refiere a ninguna propiedad intrínseca de ésta, sino a su valor de mercado (véase James Gordley, "Equality in Exchange", en California Law Review, vol, 69, Berkeley CA, 1981, pág. 1604). El justo precio de la cosa no depende del valor que tiene en sí misma, como sugiere Alessandri, sino el valor que regula la oferta y la demanda, como dice la Corte Suprema 9. CONCLUSIONES Enunciamos en un comienzo que el concepto valor de mercado es de uso extendido en la actividad de valoración de inmuebles. No obstante, su sentido no siempre es correctamente atendido, ni tampoco su determinación. El problema se agrava para el perito valuador si producto de un encargo debe determinar el justo precio. Este último no está definido por el legislador y es razonable sostener que corresponde a un concepto propio de quienes practican cierta disciplina. Este camino conduce a que el juez, para interpretar el precepto acuda a especialistas en la materia, por aplicación del art. 21 del Código Civil 10. Sin embargo, las cortes superiores acuden a doctrina de juristas, y con un criterio acertado, arriban afortunadamente a un concepto muy similar al que se hubiese llegado de aplicar el artículo antes mencionado. El contenido que dan al justo precio es concordante con el valor de mercado. En definitiva, el perito valuador al momento de determinarlo debe buscar el valor de mercado cuyo alcance y determinación está estandarizado por normas internacionales. Una segunda conclusión es que este valor de mercado se determina por la comparación preferentemente, lo que se desprende en forma clara al emplear la Corte Suprema los conceptos de oferta y demanda y rechazar el de valor intrínseco. 9 Considerando quinto de la sentencia de reemplazo, causa rol , Corte Suprema. 10 Las palabras técnicas de toda ciencia o arte se tomarán en el sentido que les den los que profesan la misma ciencia o arte; a menos que aparezca claramente que se han tomado en sentido diverso. Artículo 21, Código Civil. Versión revisada VAM Pág. 4