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1 Universidad Centroamericana UCA Facultad de ciencias jurídicas Análisis de los efectos jurídico registrales de la inscripción inmobiliaria en Nicaragua a partir de la entrada en vigencia de la ley general de registros, ley 698. Tesis para obtener el titulo de licenciado en derecho, con especialidad en derecho económico. Autor: Marcia Leticia Medrano Ibarra Tutor: Roger Alfaro Cortes. 1

2 Managua 28 de junio de 2010 Dedicatoria A mi madre, por enseñarme que la grandeza no esta en nunca tropezar, sino en tropezar, y aprender a seguir adelante en medio de la adversidad. A mi hijo, que junto a el he aprendido a dar valor a las cosas mas pequeñas de la vida. 2

3 Agradecimientos: A Dios, por iluminar cada minuto del tiempo dedicado al presente trabajo. A mi tutor, por su paciencia y dedicación y valiosos consejos para la realización de este trabajo investigativo. 3

4 Resumen: El presente se realizó con la intensión de ahondar en el tema de la inscripción inmobiliaria en Nicaragua y los cambios que la entrada en vigencia de la ley general de registros viene a producir en el sistema inmobiliario registral, luego de encontrarnos regulados bajo una legislación inmobiliaria de mas de cien años. En el proyecto de ley general de registros públicos, ley 698, se pretendía dar un giro a la inscripción inmobiliaria y cambiar su carácter de constitutivo a declarativo, y a raíz de la publicación de la mencionada ley, nos surgía la duda del carácter realmente abordado en la nueva ley general de registros, por falta de claridad de los artículos referidos al mismo. Luego del estudio y análisis de las opiniones de estudiosos del derecho, se logro entender el carácter que pretendieron dar los legisladores a la nueva legislación registral, el que realmente lograron dar, como debemos entenderlo y los efectos del mismo en el sistema registral nicaragüense. 4

5 TABLA DE CONTENIDO Pág. Dedicatoria Agradecimientos Resumen Tabla de contenidos 1 Introducción 3 Objetivos 5 Capítulo I GENERALIDADES DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL 6 1. LOS DERECHOS REALES Nociones generales Facultades que integran el derecho real Del dominio y posesión DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Y SU NATURALEZA La publicidad del dominio y de los derechos reales Principios inmobiliarios registrales LA INSCRIPCIÓN La inscripción como acto y resultado La inscripción como resultado de la acción de inscribir TIPOS DE INSCRIPCIÓN Inscripción voluntaria Inscripción constitutiva Inscripción obligatoria Inscripción declarativa Diferencia entre inscripción constitutiva e inscripción declarativa. 28

6 Capítulo II SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL NICARAGÜENSE LEGISLACIÓN NICARAGÜENSE ANTES DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DE LA LEY Breve reseña histórica El registro público actual DE LAS FUNCIONES DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE Organización territorial EL REGISTRO Y SU INCIDENCIA EN EL TRÁFICO JURÍDICO DE BIENES INMUEBLES TRATAMIENTO DE PRINCIPIOS INMOBILIARIO REGISTRALES Principio de inscripción El principio de rogación Principio de legalidad Principio de tracto sucesivo Principio de prioridad Principio de publicidad Principio de legitimación Principio de fe pública registral LA INSCRIPCIÓN EN EL SISTEMA NICARAGÜENSE Carácter de la inscripción en el registro de la propiedad Inscripción constitutiva respecto a la hipoteca Inscripción constitutiva respecto a la permuta Inscripción constitutiva con respecto a las donaciones 45

7 6. CARACTERÍSTICAS FUNDAMENTALES DEL SISTEMA REGISTRAL NICARAGÜENSE DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Derechos y situaciones susceptibles de inscripción Derechos personales no inscribibles e inscribibles Inscripción de resoluciones judiciales que afectan a la persona respecto de la titularidad de derechos reales 49 Capítulo III LEY GENERAL DE REGISTROS PÚBLICOS (LEY 698) 51 1 PRINCIPIOS REGISTRALES ADOPTADOS El principio de especialización DEL CARÁCTER DE LA INSCRIPCIÓN Efectos de la inscripción Constitución de derechos DE LOS ACTOS Y DERECHOS QUE SE INSCRIBEN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD Sujetos que pueden pedir la inscripción Los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer De las anotaciones preventivas Las hipotecas Inscripción de cédulas hipotecarias 63 Capítulo IV PERSPECTIVA DE LA APLICACIÓN DE LA LEY 689 EN NICARAGUA AFECTACIONES REALES POR LA NO INSCRIPCIÓN DEL TÍTULO 67

8 1.1. Facultades de los derechos reales condicionadas a la inscripción Afectaciones a los titulares con dominio no inscrito antes de la entrada en vigencia de la ley DE LA POSESIÓN PREVIA A LA INSCRIPCIÓN EFECTOS Y DERECHOS QUE OTORGA EL TÍTULO DE DOMINIO NO INSCRITO LA INSCRIPCIÓN COMO ACTO DE PERFECCIONAMIENTO DEL DOMINIO 73 METODOLOGÍA 76 DESARROLLO 78 CONCLUSIONES 105 RECOMENDACIONES 106 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 107 ANEXOS 109

9 INTRODUCCIÓN El tema de la inscripción inmobiliaria en Nicaragua es un tema muy singular, entre los legisladores, conocedores del derecho y los mismos propietarios de bienes inmuebles. La legislación inmobiliaria registral nicaragüense, hasta el pasado 17 de junio de 2010, era un poco ambigua y llevaba con nosotros más de cien años; con el paso del tiempo la necesidad de protección de los derechos sobre los inmuebles se vuelve más necesaria, y las leyes deben por lo tanto ajustarse a las realidades de cada ordenamiento. Durante más de 7 años fue motivo de discusión el proyecto de la ley general de registros públicos, hoy ley 698. En un principio parecía existir en nuestros legisladores la intención de realizar un cambio en lo relativo al carácter de la inscripción, y para mayor seguridad de los derechos y certeza de las publicaciones registrales, adoptar un sistema similar al alemán y darle a ésta un carácter constitutivo; pasando por alto que las premisas de nuestra legislación registral están lejos de ser similar al sistema alemán en donde las funciones notariales son cumplidas ante los oficios registrales, dando de esta manera nacimiento al derecho posterior al acto de inscribir, nuestra legislación sigue el sistema francés, en donde los contratos ya de previo a su inscripción provocan del nacimiento de obligaciones personales. 7

10 Desde la publicación de la ley 698, a sido esta motivo de confusión este tema para muchos conocedores del derecho; al parecer nuestros legisladores para no entrar en mayor discrepancia por un tema que por más de un siglo ha sido ya motivo de discordia en nuestra legislación, pasaron por alto el artículo que provocaba la transformación del carácter de la inscripción, pero dejaron abiertos otros tantos que crean galimatías a efectos de entendimiento de la ley. Por esto, se hace menester el estudio de los cambios relativos a la inscripción inmobiliaria y los efectos que crea la misma en nuestra legislación inmobiliaria registral. 8

11 Objetivos: General. Conocer los efectos jurídicos registrales que trae consigo la ley general de registros, ley 698 en lo relativo a la inscripción inmobiliaria, a partir de su entrada en vigencia. Específicos. Analizar los cambios en materia inmobiliaria que establece la ley general de registros. Identificar las características de la inscripción declarativa y constitutiva y la aplicación de la misma en nuestro ordenamiento jurídico. Revisar los antecedentes de nuestro ordenamiento jurídico en materia registral para lograr una mejor comprensión de los cambios del mismo con la entrada en vigencia de la nueva ley general de registros. CAPÍTULO I 9

12 GENERALIDADES DEL DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL En este capítulo se hará una breve introducción a lo que es el derecho registral, se retomarán conceptos generales de los derechos reales y las diferentes teorías y concepciones doctrinarias, al mismo tiempo que nos adentremos a las concepciones básicas de la inscripción, los tipos de inscripciones y conceptos generales de la inscripción inmobiliaria. 1. LOS DERECHOS REALES 1.1. NOCIONES GENERALES Según la concepción de la teoría ecléctica de los derechos reales, el Derecho Real es aquel que concede a su titular un poder inmediato y directo sobre una cosa, y que por tanto puede ser ejercitado y hecho valer frente a todos. La concepción obligacionista o personalista y las concepciones unitarias consideran que del derecho real deriva un deber de abstención u obligación pasiva que se opone ante todos (erga omnes). También se ha señalado que esta tesis no parece aceptable, dado que existen innumerables casos en los que no hay tal invasión y la actividad del titular se desarrolla pacíficamente. Una concepción intermedia establece dos elementos del derecho real: Un poder del sujeto sobre la cosa, de contenido económico. Una relación del sujeto con terceros, una garantía jurídica o formal. Se puede concluir que los Derechos Reales son derechos subjetivos (puesto que confieren a su titular una facultad) de naturaleza patrimonial (susceptibles de 10

13 tasación pecuniaria) cuyo objeto son las cosas sobre las que asocian al titular un señorío oponible "erga omnes en virtud del cual puede obtener, por si, sin la necesidad de la intervención de otro sujeto de derecho. Existen a su vez otros derechos que aún recayendo sobre cosas ajenas merecen la consideración de derechos reales, ya que permiten a sus titulares el ejercicio de facultades de disfrute o explotación y pueden defender su derecho directamente contra cualquier persona que perturbe el ejercicio del derecho o se opongan a él, incluso contra el propietario. (Conde, Pórtico Legal, 1998) El ius ad rem (categoría intermedia entre el derecho real y el derecho obligacional). El ius ad rem históricamente fue un derecho que, sin llegar a atribuir un poder inmediato sobre la cosa, tampoco dejaban reducidos a meros efectos obligacionales los actos realizados. Se originó en el Derecho romano y se aplicaba en aquellos casos en que habiéndose adquirido una cosa, todavía no había sido entregada. Su origen hay que encontrarlo en el Derecho canónico. Así, por ejemplo, cuando se nombraba un nuevo Obispo y éste no había tomado posesión del cargo se decía que no tenía el ius in re al Obispado pero tenía un ius ad rem, es decir, una expectativa al mismo. La figura del ius ad rem ha sido tradicionalmente negada por la doctrina, no obstante lo cual, hoy día se ha tratado de relanzar esta figura a través de dos supuestos: Doble venta: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la 11

14 posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe. Se trata de explicar a través del concepto de ius ad rem la eficacia del derecho personal del comprador frente a otro comprador de la misma cosa. La anotación preventiva: La anotación preventiva es un asiento registral de carácter provisional cuyo objeto es hacer constar una situación jurídica que, por no estar consolidada no puede acceder al Registro mediante un asiento definitivo. Por tanto, en estos casos no cabría hablar de un ius in re sino de un ius ad rem. En la actualidad se entiende que el ius ad rem es aquella titularidad que se atribuye a un sujeto en virtud de una ley, un contrato, un testamento, una resolución judicial, para obtener la posesión o utilidad económica de una cosa determinada que aún no tiene. El ius ad rem es mayoritariamente rechazado por la doctrina jurídica española DERECHOS REALES IN FACIENDO El derecho real in faciendo es el vínculo jurídico entre dos personas; son aquellos que confieren a su titular el derecho a obtener del sujeto pasivo una determinada conducta o prestación. Respecto a su naturaleza jurídica, se ha afirmado que no son legítimos derechos reales, dado a que su contenido obligacional no tiene autonomía propia, sino que existe como consecuencia del mismo derecho real. Sin embargo, este punto es discutido y hay quienes consideran que se trata de derechos personales. Se pueden mencionar como supuestos de derechos reales in faciendo las servidumbres personales, los censos y, modernamente, al aprovechamiento 12

15 urbanístico inscrito en el Registro de la propiedad in faciendo separado del suelo, que puede incluso ser objeto de hipoteca. Por derechos reales in faciendo se entiende entonces, aquellos en que los terceros se encuentran obligados no sólo a tolerar, sino a un hacer a favor del titular del derecho. En un principio, pareciera una noción absurda, pues implicaría que en un derecho real existiera un sujeto pasivo determinado y se ampliaría su obligación no sólo a un simple tolerar sino, inclusive, a un hacer, lo que implicaría una acción por parte del mismo. (Conde, 1998) TIPOS DE DERECHOS REALES Según las diferentes corrientes encontramos las siguientes clasificaciones de derechos reales: a) Según la Doctrina italiana: Derechos de goce y disposición. Derechos de simple goce. Derechos de garantía. b) Para la Doctrina alemana: Derechos reales provisionales Derechos reales definitivos. c) En la Doctrina española encontramos: Sobre cosas corporales o De protección provisoria. o De protección perfecta y definitiva. o Plenos. 13

16 o Limitados: goce, garantía y adquisición. Sobre bienes incorporales PROPIEDAD Y OTROS DERECHOS REALES La propiedad es el derecho real por excelencia, su prototipo. Es el que significa el máximo poder sobre una cosa que reconoce a su titular. Frente a la propiedad se coloca lo que la doctrina llama derechos reales limitados, derechos fraccionarios o derechos en cosa ajena (iura in re aliena). Se afirma que son derechos limitados en cuanto no otorgan todo el pleno poder sobre un objeto que es específico del derecho real de la propiedad, o porque limitan, comprimen o impiden el libre ejercicio de ésta. La clasificación de derechos fraccionarios está en decadencia doctrinal. Puede denotar la idea de que la propiedad es una suma de facultades o poderes, de la que se extraen algunos determinados para formar un derecho real. Lo cual no es cierto, pues el dominio es un señorío global en el que no es posible la determinación de todas y cada una de las facultades que concede. Los derechos reales coexisten con la propiedad (p. ej.; una propiedad gravada con un usufructo, o con una servidumbre de paso y otra de luces y vistas a favor de otro fundo) porque son derechos menores evidentemente. (DIEZ PICAZO, Fundamentos de derecho Civil T. III, 1996) Los derechos reales sobre una cosa ajena: Atendiendo a su función económica, se distinguen entre los derechos reales de goce y los de realización de valor: 14

17 Los derechos reales de goce Permiten estos a su titular la utilización o explotación, total o parcial, de un bien ajeno, así como, en algunos casos, la adquisición de los frutos que producen. En esta categoría se encuadran los derechos de usufructo, que posibilita un máximo goce y utilización; de uso y habitación en los que aquel goce y utilización es mucho menor, de servidumbre, en la que la utilidad que proporciona el predio gravado al sirviente o a una persona, según sea este predial o personal, no absorbe todas las que es capaz de generar; de superficie, en la que el goce del inmueble ajeno radica en el poder de construir en el haciéndose el superficiario (o titular del derecho) dueño de lo construido mientras dura el derecho real Los derechos de realización de valor Estos otorgan a su titular la facultad de enajenar la cosa afectada, mediante los trámites legales establecidos a tal efecto, para obtener el valor de la misma. Son derechos de garantías porque mediante ellos se asegura el cumplimiento de la obligación, de que es acreedor el titular del derecho. Constriñen al deudor a pagar para evitar la ejecución, y en caso de incumplimiento, con el valor obtenido para satisfacerse el acreedor. Son derechos de garantías clásicos la prenda, la hipoteca y la anticresis, no obstante su naturaleza real es fuertemente objetada, ya que en ellos no se da ningún poder directo o inmediato a su titular para satisfacción de su interés Derechos reales discutidos El derecho de arrendamiento 15

18 En el derecho romano el arrendamiento era un derecho personal y como consecuencia, el nuevo adquirente no estaba obligado a respetarlo. Pero en la edad media se produce un movimiento abolicionista y se abole la ley que regulaba lo anteriormente dicho, lo que se traduce en la obligación por la parte del arrendador de enajenar la cosa arrendada respetando el arriendo. (Escobar Fornos, 1999) La oponibilidad del arrendamiento ha provocado una fuerte controversia acerca de la naturaleza real o personal del arriendo. Una parte de la doctrina mantiene la tesis de que, si bien no puede decirse que todo arrendatario genera un derecho real, no puede a éste negársele que son derechos reales los arrendamientos inscribibles en el registro de la propiedad El derecho retención Recibe este nombre una medida especial de garantía concedida a ciertos acreedores que consiste en la facultad de conservar la cosa del deudor, de la cual se encuentran en posesión, hasta que se les satisfaga ciertos créditos relacionados con la cosa misma La opción de compra Por virtud de este derecho, el titular tiene la facultad de adquirir la cosa objeto del contrato de opción pagando el precio pactado con el concedente. Es claro pues que la opción de compra no otorga un derecho directo e inmediato sobre la cosa y también lo es que la opción no puede hacerse efectiva frente a un tercer adquirente de la cosa Derechos de tanteo y de retracto El derecho de retracto pude definirse como el derecho que se reserva en vendedor, de recuperar la cosa vendida mediante la entrega del precio que obtuvo, gastos del contrato, gastos necesarios y útiles hecho en la cosa vendida y cumplimiento de las demás especificaciones convenidas en el pacto. 16

19 El derecho de Tanteo es aquel derecho que confiere a su titular la facultad de ser preferido para el tanteo. Es decir, en el caso de que el arrendador desee vender la vivienda, el arrendatario tiene la facultad preferente de compra frente a cualquier otro comprador. 1.2 FACULTADES QUE INTEGRAN EL DERECHO REAL El doctor Jairo Guzmán expresa (Guzman Garcia, 2007) que en la doctrina civilista moderna se enuncian como facultades que manan del derecho real las siguientes: Facultad de realización directa del interés Es esta la primera facultad de la cual está dotado el propietario respecto de su bien, es el hecho de que tal titularidad le permite una realización directa de su interés sin necesidad de tener que realizar ninguna contraprestación a favor de nadie Facultad de exclusión Esta facultad se descompone a su vez en un doble aspecto, preventivo y represivo. Su aspecto preventivo es la posibilidad de poner la cosa en condiciones tales que evite la eventual intromisión o perturbación de terceros. Desde del aspecto represivo, la facultad de exclusión en la posesión junto con las medidas tendentes a poner fin a una perturbación o lesión que ya se ha consumado Facultad de oponer la titularidad real Ya que el derecho real es oponible ante terceros, por lo cual ha de tolerar el ejercicio de los poderes y facultades que constituyen su contenido. 17

20 Facultad de persecución Constituye desde antiguamente, una de las principales características del derecho real que atribuye a su titular la posibilidad legalmente protegida de perseguir la cosa, en cualquier tiempo, donde quiera que este, y contra cualquiera que la detente Facultad de disposición Esta facultad se concreta en el hecho de que el derecho real puede ser enajenado, cedido o transferido a un tercero, a su vez comprende la posibilidad de autolimitar su derecho de propiedad a través del desglose de las facultades que integran al mismo. (DIEZ PICAZO, 2002, pág. 50) 1.3. DEL DOMINIO Y POSESIÓN La propiedad o dominio, es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por la ley, en general cuando nos pertenece o es propio, sea su índole material o no, jurídica o de otra especie es la facultad amplia de gozar o disponer ampliamente de una cosa. (Puig Brutau, 2000) Cuando se habla de propiedad y no de derecho de propiedad, se alude a una relación meramente económica que se ofrece como la materia social que ha de ser regulada jurídicamente; por el contrario, bajo la palabra dominio se entiende ya implícita su condición jurídica, hasta el punto que sería redundante hablar de derecho de dominio. El dominio se plantea como un derecho real, el principal de todos los que pertenecen a este tipo. Constituye la más completa facultad que sobre una cosa se puede tener, muy al contrario de la posesión, no es pues ésta un derecho sino 18

21 más bien un hecho, la mera tenencia de la cosa, la situación fáctica que recae sobre la cosa. Se puede afirmar que la posesión es el ejercicio de la detentación efectiva y física sobre un bien, lo que constituye al mismo tiempo una apariencia de propiedad. (Guzman Garcia, 2007) Para existir como hecho jurídico, la posesión supone la existencia de dos elementos que tradicionalmente, se designan como: Animus: es el elemento psicológico, es pues la intención en el autor de los actos materiales de los actos materiales relativos a la cosa de manejarse como propietario de ésta o como titular de cualquier otro derecho real sobre la misma y no simplemente ejercer sobre ella un dominio de hecho. Corpus: es el elemento material representado por el conjunto de hechos que relevan la posesión, actos de dominio sobre ella. En nuestra legislación establece que la posesión se entiende como la retención o disfrute de cualquier cosa o derecho. La posesión como medio de adquirir la propiedad puede ser de buena fe o de mala fe. En el primero de los casos, es cuando procede de un título cuyos vicios no sean conocidos por el poseedor; en el segundo es la que se verifica en la hipótesis contraria. Pueden únicamente ser objeto de posesión las cosas y derechos cierto, determinados y que sean susceptibles de apropiación. 2. DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL Y SU NATURALEZA 19

22 Amoros Guardiola en su libro Estudios Jurídicos vol. 3, lo define como aquél que regula de modo inmediato y primario el nacimiento, modificación, extinción y eficacia de las relaciones jurídicas registrales y, de un modo general, la organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad. Roca Sastre, en su libro Derecho Hipotecario, que sigue en parte esta concepción, lo define como el conjunto de normas legales que regulan la organización y el funcionamiento del Registro de la Propiedad inmueble, la práctica, valor y efectos de los asientos de inmatriculación de fincas y de sus modificaciones, así como la inscripción de actos, resoluciones judiciales y administrativas registrables y las anotaciones preventivas admitidas. Para LACRUZ BERDEJO, en su obra Derecho Inmobiliario Registral, cataloga al Derecho inmobiliario como un conjunto de normas civiles, administrativas y procesales concurrentes sobre un mismo objeto. Esa unidad de objeto proporciona a nuestra disciplina su notable autonomía didáctica y expositiva, y aun científica, sobre todo si se observa que la relación registral que regulan imprime a muchas de esas normas un carácter específico muy acentuado, distanciándolas lo mínimo del proceso propiamente dicho que del derecho subjetivo civil: así las referentes a las inscripciones, sus efectos, su práctica y rectificación, etc. El carácter específico de esta disciplina se manifiesta en la peculiaridad de los funcionarios y órganos de la publicidad, dotados de una suerte de jurisdicción y, no obstante, ajenos al poder judicial. (LACRUZ BERDEJO, 2001) En este punto ha de tenerse en cuenta que las distintas divisiones del Derecho ya existentes a la aparición de nuestro Derecho Inmobiliario, permitían entonces clasificar cualesquiera normas que se promulgasen. Esto sigue ocurriendo hoy, 20

23 cualquier nueva regla jurídica puede ser calificada de civil, mercantil, procesal, política o administrativa. Estas clasificaciones cubren el campo del Derecho, y por eso las nuevas materias que en estas últimas décadas surgen del desarrollo de ciertos aspectos de la vida social, de ciertos hechos técnicos, etc. tienen que asentar sus realidades necesariamente sobre terreno ajeno. Esto no es indicativo de que estas nuevas materias no puedan tener autonomía LA PUBLICIDAD DEL DOMINIO Y DE LOS DERECHOS REALES (DIEZ PICAZO, Fundamentos de derecho Civil T. III, 1996) La importancia de la publicidad en la transferencia y en el gravamen del dominio de los derechos reales es evidente. La mayor o menor seguridad del tráfico jurídico económico está en función de la publicidad, al igual que el desarrollo del crédito territorial, que son objetivos de índole económica deseables en una comunidad organizada. Esto es muy claro cuando se trata de la transmisión de bienes inmuebles. El adquirente solo habrá realizado una adquisición perfectamente segura, cuando pueda constar razonablemente con que nadie le va a perturbar en su propiedad por motivos anteriores a la adquisición. Por su parte, el sustantivo publicidad, hace referencia a la calidad de lo que es público (notorio, patente, manifiesto, visto o sabido por todos); aunque también se puede determinar como el conjunto de medios que se emplean para divulgar o extender la noticia de las cosas o de los hechos. Se podría decir la publicidad registral no es otra cosa que lo antónimo u opuesto a la clandestinidad y en consecuencia es la actividad que tiene por objeto hacer público el conocimiento de una cosa, hecho o situación. (Chico y Ortiz, 2000) En definitiva, se puede decir que la publicidad registral no es más que un medio oficial creado y organizado por el Estado, para la divulgación y protección del 21

24 tráfico jurídico, dentro del cual se destacan algunas notas caracterizadoras a saber. (Olivas, 2000) Luego del análisis de los derechos reales y sus generalidades, se abordaran los principios registrales, para lograr su comprensión y posteriormente en el capítulo II a hablar de la aplicación de los mismos en nuestro ordenamiento jurídico, a su vez también se estudiara el valor de la inscripción, y las diferentes clasificaciones de la misma 2.2. PRINCIPIOS INMOBILIARIOS REGISTRALES Los principios inmobiliarios registrales son características propias de los diferentes ordenamientos jurídicos, que según sus sistemas registrales y las medidas que determinen para la protección de los derechos reales pueden variar, de manera general y luego de la observancia de estos en distintos ordenamientos jurídicos, se hará a continuación una breve descripción de los más prevalecientes Principio de inscripción Dentro del derecho registral el término inscripción tiene dos acepciones. La primera hace referencia a un tipo de asiento, el de inmatriculación y sucesivas transmisiones del bien. En segundo lugar, y en sentido amplio, se usa el término inscripción para referirse a los asientos registrales. El principio de inscripción puede entenderse como la necesidad de que los actos de constitución trasmisión o gravamen de derechos reales sean objeto de publicidad por parte del Registro de la Propiedad Principio de publicidad 22

25 Por este principio se presume, sin admitirse prueba en contrario, de que todos están enterados del contenido de las inscripciones. Esta presunción es "juris et de jure" porque no se admite prueba en contrario, nadie podrá alegar desconocimiento o ignorancia de lo que aparece inscrito en las formas y/o fichas de inscripción que constan en los Registros Públicos, ni de los títulos que dieran mérito para su respectiva inscripción, los que se encuentran archivados Principio de rogación Llamado también principio de instancia, y significa que las inscripciones en los Registros Públicos se extienden necesariamente a solicitud de la parte interesada, no procediendo las inscripciones de oficio, es decir, a voluntad propia del Registrador; la rogatoria o la solicitud es necesaria Principio de legitimación Conocido en la doctrina como "principio de credibilidad general del asiento", en virtud del cual el asiento produce todos sus efectos mientras no sea declarado inexacto o inválido; su fundamento es esencialmente facilitar la vida jurídica mediante la presunción de que toda apariencia de derecho conlleva a la existencia del mismo Tracto sucesivo Este principio no solamente se da en el Registro de Propiedad inmueble, sino también en todos los Registros. Por ejemplo, en el Registro de Mandatos y poderes, no podrá inscribirse una sustitución de poder si previamente no se ha inscrito el poder que se sustituye; en el Registro de Testamentos no se podrá 23

26 anotar una demanda sobre nulidad de testamento si previamente no está inscrito el testamento cuya nulidad se pretende, no podrá inscribirse un aumento de capital si previamente no está totalmente pagado el capital suscrito. Existen excepciones: En el registro de propiedad inmueble por ejemplo, procede solicitar la anotación preventiva o cualquier medida cautelar sobre bienes no inmatriculados es decir sobre bienes que no tiene vida registral, para lo cual el Registrador Público deberá abrir una partida o ficha especial, sin tener en cuenta el tracto sucesivo. De la misma manera, cuando se trata de sociedades irregulares, es decir de aquellas que funcionan sin estar inscritas en el libro de Sociedades Mercantiles. Para dicha sociedad al acordar su disolución, es posible inscribir dicho acuerdo, no obstante, al no haberse inscrito el acto constitutivo, se abrirá partida especial Principio de especialidad Llamado también de determinación y tiene por objeto individualizar los derechos inscritos en relación a los bienes y a las personas, determina que cada inscripción se haga en partida separada. Roca Sastre afirma que este principio es expresión que denota un criterio singularizado, particularizado y de especificación. Pérez Isola, señala "en sentido lato, el principio de especialidad busca la determinación exacta de los Derechos Reales inscribibles y la organización del Registro sobre la base de la unidad registral finca. En sentido estricto se circunscribe al segundo aspecto, prescribiendo que a cada finca se le destine una hoja registral propia Principio de legalidad 24

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