CAPITULO I. 1. HISTORIA. 1

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1 1. HISTORIA. 1 CAPITULO I. 1.1 ANTECEDENTES EN NUESTRO PAÍS: El Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas en El Salvador tiene su origen en 1881 con lo que se llamó Ley Hipotecaria; a partir de ese momento todo se hacia bajo el Sistema de Folio Personal; la parcela se identificaba por su titular.- En 1986, cien años después, se inicio un proceso de cambio, se adoptó, en algunos registros, el Sistema de Folio Real, es decir, que la parcela se identificó, ya no por su titular, sino por medio de una Matricula. En 1991 se inicio un tímido proyecto de Modernización mediante la inscripción automatizada por medio del Registro Social de Inmuebles, contribuyendo así con la democratización y el desarrollo económico y social del País, realizando actividades tales como: Participación en la Legalización, Titulación e Inscripción de Parcelaciones, en comunidades de Interés Social, beneficiando así a más de cien mil familias, bajo el Programa El Salvador País de Propietarios. Con la firma de los Acuerdos de Paz se formuló un Programa Especial, el cuál se desarrolló por medio de una Legislación Especial (Programa de Transferencia de Tierras, o PTT ), legalizando así la Transferencia de la Tierra, beneficiando con ello a más de 38,000 familias de excombatientes de Desmovilizados de la Fuerza Armada y de la Guerrilla. Para darle celeridad y seguridad a ese enorme número de transacciones, se creó un Sistema Mecanizado, para manejar en mejor forma los Folios Reales en una base en FOX, llamado REGÍSAL I; posteriormente, para mejorar su eficiencia se creó una nueva versión que recibió el nombre de REGISAL II, siempre en una base FOX. Pero realmente la Modernización en nuestro Sistema Registral se inicia con un nuevo y mejorado proceso de modernización del C.N.R. iniciándose así el Plan Nacional de modernización y específicamente el Plan Piloto. 1 Portillo Álvarez, Carlos Alexis. Introducción de la Informática de los Registros. 1

2 Dentro de sus principales Funciones tenemos las siguientes: Administrar y coordinar los Procesos de Inscripción en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas correspondientes. Servir de Apoyo en los Proyectos de Modernización de otros Registros de la Propiedad. Propiciar una mayor seguridad Jurídica en la Propiedad y tenencia de la Tierra. Promover una nueva Legislación Registráis Propiciar convertir el C.N.R en una Empresa Estatal con Autonomía y Autosostenibilidad. El proceso de Introducción de la Informática en el Registro nos ha exigido hacer uso de la Autopista de Información, vía Internet e Intranet, y se tuvo que rediseñar la mecanización del Sistema y, por lo tanto, dejar la amigable base de datos en FOX y hacer uso de una nueva y más segura base de datos en Oracle, creando el sistema, auténticamente Salvadoreño llamado Sistema de Información de Registro y Catastro (SIRYC ). En cuanto a la responsabilidad por el servicio y medios para asegurar la autenticidad de la Información, basta decir que realmente el uso de Códigos y claves personales para los diferentes usuarios del Sistema (Confrontadores, digitadores, Registradores, etc.) hacen que el Sistema sea seguro y confiable; pudiendo, además detectar quién de todos los usuarios ha hecho uso indebido o alterado los datos del mismo. La información procesada en el Sistema Computarizado debe ser resguardada a diario por medio del Sistema de BACK-UP y además resguardarla por periodos semanales, mensuales y anuales, a fin de garantizar que de ninguna manera se perderá la misma. Debe haber un Sistema de archivo de dicha información ( un duplicado al menos ) para garantizar la seguridad de la misma. 1.2 SISTEMA MANUAL Y COMPUTARIZADO. 2

3 El actual régimen jurídico del registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas contenido en la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e hipoteca y su Reglamento, está basado en las disposiciones del actual Código Civil entre los artículos del 673 al 744 de dicho cuerpo legal; en el Reglamento del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca, decretado en 1897, en cuanto al SISTEMA DE INSCRIPCIÓN y al tramite administrativo de llevar el registro de los documentos presentados a la oficina registral para tal fin; en cuanto al orden jerárquico y administrativo de la institución y de la solución de los recursos de denegativa de inscripción, en la ley de la Dirección General de Registros. Todas estas disposiciones han sido incorporadas a una ley especial, con un sentido moderno y cuya intención principal del legislador es adecuar a la realidad actual lo pertinente en materia registral, ya que como hemos podido comprobar lo relativo a esta materia se encontró vigente desde el siglo pasado hasta hace unos ocho años, más precisamente hasta el veintiséis de mayo de mil novecientos ochenta y seis, cuando entra en vigencia la Ley de Reestructuración del Registro de la propiedad Raíz e hipotecas, y el reglamento de la misma Ley que recoge todas aquellas disposiciones del código civil modificando algunas sustancialmente y retomando en parte otras relativas al sistema registral, más que todo en su redacción, ya que en el fondo tiene el mismo contenido y precepto y al modo de materializar las inscripciones. Como parte de este trabajo y con nuestros limitados conocimientos sobre la materia y más que todo debido a la falta de trabajos, estudios o ensayos, realizados por jurisconsultos o profesionales del Derecho, trataremos de hacer un análisis de dicho régimen con el objeto de establecer y argumentar que las innovaciones y ventajas de la reestructuración registral contenidos en la Ley y su Reglamento, más que crear un nuevo régimen en materia registral lo que ha instruido desde el punto de vista jurídico es un nuevo MODO de llevar las inscripciones regístrales, implantado para ello el SISTEMA DE FOLIO REAL, pues sigue vigente la no absoluta seguridad en la apariencia jurídica de las inscripciones ya que la realidad extraregistral probada judicialmente puede anular los efectos de las inscripciones. Para implementar este sistema a nuestro país fue tomado como modelo el sistema Alemán. Este sistema está basado en la generación de asientos y registros por inscripción bajo un número de matricula por propiedad. Con este sistema se identifica y se le da seguimiento a los cambios que sufre un inmueble, lo cual permite un mejor control. Por su estructura o 3

4 configuración permite adoptarse a las innovaciones cibernéticas. Sin embargo no sustituye totalmente el sistema de folio personal, como modo de llevar las inscripciones que data desde cien años atrás. De acuerdo al informe técnico elaborado en mil novecientos ochenta y tres, por asesores Costarricenses y a instancia de la AID, informe que sugiere y recomienda un cambio de estructuras tanto legales como funcionales dentro del régimen institucional del Registro de la Propiedad Raíz e hipoteca, se determinó que lo anacrónico y lento que era el funcionamiento de las oficinas regístrales en dicha época, era debido a la falta de mecanismos técnicos y modernos, como los que brinda la microfilmación y procesamiento de información por computación, la falta de personal capacitado y bien remunerado, lo cual da como resultado un gran atraso y lentitud en la inscripción de los documentos y un alto grado de corrupción que atenta contra la seguridad jurídica de los bienes tutelados por las inscripciones regístrales. De tal suerte que la implantación de un nuevo sistema registral era inminente y su implantación tendría como objetivos primordiales agilizar el tramite registral, modernizar el sistema de funcionamiento y emplear personal calificado. Ya que no es el sistema de folio personal el que no da seguridad jurídica a las inscripciones, que no brinda información concreta y correcta sobre la valoración de la tierra, o que no da publicidad y la seguridad jurídica requerida a las inscripciones hechas con los procedimientos establecidos por dichos sistema, sino que el deficiente funcionamiento de las oficinas regístrales se debe a las actitudes personales de los funcionarios y empleados de la institución, y aunque no sólo esta actitud hace deficiente los servicios que presta el registro sino también debido al desarrollo poblacional, demanda de vivienda, el auge en el sistema crediticio del país, el trafico inmobiliario que se ha incrementado enormemente y las estructuras que lo regían no han tenido su crecimiento acorde a dicho crecimiento, por lo que se requiere hoy en día principalmente un cambio de actitud en los funcionarios y empleados de la institución, sanciones efectivas y drásticas que vayan desde la destitución a la cárcel para los infractores de la Ley registral; de mecanismos más modernos y ágiles que brinden una efectiva publicidad, seguridad jurídica y noción del valor de la tierra en forma clara y precisa. En cuanto al Sistema de Proceso de Inscripción de Folio Real automatizado forma parte del proyecto de modernización del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca. Consiste en integrar 4

5 los datos recopilados en el levantamiento catastral, con la información del registro de los negocios jurídicos o que se encuentran en los libros que se llevan al respecto. Para este sistema se tomó como modelo el sistema Australiano. Este modelo está comprendido como uno de los más avanzados de nuestro país, ya que se ofrece un mejor control para el titular, del derecho de dominio o de propiedad y para el poseedor legal de los inmuebles, sin dejar a un lado los principios registrales. La seguridad jurídica que ofrece este sistema es a través del establecimiento de la existencia real de los inmuebles, de sus propietario o sus poseedores. En este Sistema prevale la tradición como modo de adquirir y no el título. Se integra con la identificación de la parcela, por medios gráficos denominados, mapas catastrales o Sistema de Información Geográfica (SIG). Con este Sistema se pretende integrar la información del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca y del Catastro, para implantar un nuevo sistema acorde con la realidad de nuestro territorio, con la ayuda de las computadoras, que integran la información registral con la información de la parcela a través de medios gráficos automatizados así como la de sus titulares, este sistema es propio del Registro Social de Inmuebles. Este sistema computarizado juega un papel muy importante ya que a través de él se archiva la información registral, identificando la parcela a través de medios geográficos automatizados, así mismo la información de sus clientes. Por otra parte el Sistema de Información Registral y Catastral (SIRyC) está basado en un almacenamiento de información e imágenes de la parte registral y catastral de los inmuebles. La información registral está plasmada en imágenes de los documentos registrados e inscritos en libros. La captura de imágenes se realizan por medio de escáner, en consecuencia lo inscrito en libros se convierte calidad digital. Cada negocio jurídico pasa a formar parte del sistema computarizado. La información catastral se representa por medio del dibujo de la parcela en el Sistema computarizado. En la actualidad para identificar la forma o estructura de un inmueble se hace a través de fotografías aéreas a determinadas escalas de vuelo. Es así como se combina la información registral y catastral. El SIRYC ha sido desarrollado para funcionar en un ambiente cibernético en los programas automatizados de Windows, Word, Excel y otros. 5

6 1.3 INSCRIPCIÓN DE DOCUMENTOS Y FORMA DE LA INSCRIPCIÓN. 2 EL Artículo seiscientos setenta y seis del Código Civil cita los Instrumentos inscribibles y se refiere a los PÚBLICOS, AUTÉNTICOS Y PRIVADOS, artículo que se complementa con lo dispuesto en el artículo seiscientos ochenta y seis del Código Civil, que si los documentos señalados contienen Actos en los cuales se reconozca, transfiera, modifique o cancele el Dominio sobre inmuebles; o contienen actos en los cuales se reconozca, transfiera, modifique o cancelen derechos de usufructo, herencia, uso, habitación o servidumbre sobre inmuebles; y si contienen contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, cuando deban hacerse valer contra terceros, todos éstos serán objeto de inscripción en las Oficinas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas.- Por consiguiente, al analizar las disposiciones planteadas, podemos inferir que dichas disposiciones son taxativas, es decir, no encontramos otras disposiciones dentro de la Ley común que enumeren otros instrumentos inscribibles dentro del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Salvo aquellos actos, contratos y documentos que son inscribibles de acuerdo a Leyes Especiales. Nuestra Ley Civil Sustantiva y Adjetiva nos define qué entendemos por Instrumentos Públicos, Auténticos y Privados: según el artículo doscientos cincuenta y cinco del Código Procesal Civil define a los Instrumentos PÚBLICOS como aquellos extendidos por personas autorizadas por la Ley para cartular; es decir por los Notarios autorizados por la Corte Suprema de Justicia, los Jefes de Misión Diplomática Permanente, los Cónsules Generales, Cónsules y Vicecónsules en los países en que estén acreditados y los Jueces de Primera Instancia con Jurisdicción en lo Civil, en el caso de los Testamentos, según lo establecen los Artículos Cuatro y Cinco de la Ley de Notariado. Los Instrumentos AUTÉNTICOS, según el Artículo Doscientos sesenta del Código Procesal Civil, son aquellos expedidos por Funcionarios que ejercen un cargo por Autoridad Pública y en el ejercicio de sus funciones.- La Autenticidad se refiere a la procedencia de la persona que 2 Polanco de Ortiz, Flor de María; González Ángel, Jorge Alberto. Registradores del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de la Primera Sección de Occidente, y Docentes de la Universidad de la Universidad de El Salvador, Santa Ana. Evento Interamericano de Derecho Registral. Abril

7 firma y autoriza el documento, por ejercer un cargo público que puede ser Administrativo ó Judicial. Los Instrumentos PRIVADOS son aquellos documentos elaborados por personas particulares (Artículo Doscientos sesenta y dos Procesal Civil) y pueden llegar a tener el valor de Instrumentos Públicos si son reconocidos judicialmente ó notarialmente.- Art.52 L.N. En cuanto a los Documentos PRIVADOS, según nuestra Ley, serán objeto de Inscripción, siempre que reúnan los requisitos que la misma Ley exige para esta clase de Instrumentos. En cuanto a los efectos de los títulos o instrumentos inscribibles en el Registro de la Propiedad, que regula el Artículo Seiscientos ochenta y seis del Código Civil, podemos dar algunos conceptos del título de acuerdo al efecto que produce, así tenemos: A.-TITULO TRASLATICIOS O DE TRANSFERENCIA. Suponen un derecho de Dominio o posesión existente que pasa a otro, el cual llega a ser dueño o poseedor mediante la tradición, como modo de adquirir desde el punto de vista legal.- Ejemplo: Compraventas, donaciones, dación en pago, adjudicación en pago etc. B.- TÍTULOS CONSTITUTIVOS Son aquellos que crean o dan nacimiento a un derecho nuevo, este derecho que nace no es independiente, sino que pasa a ser parte de uno que ya existe.- Ejemplo: el derecho de usufructo, hipoteca etc. C.-TITULOS MODIFICATIVOS En esta clase de títulos el propietario de un derecho real, puede alterarlo ya sea ampliándolo o restringiéndolo, pero siempre conservando su naturaleza.- Ejemplo: Modificación de hipoteca abierta en cuanto a monto, plazo u otra condición, derechos de habitación etc. D.- TITULO DECLARATIVOS Son aquellos títulos que ponen de manifiesto un derecho dudoso, dándole vida, justificando su existencia; ya sea por voluntad de los interesados o por fuerza judicial. Según la forma que han de aclararse los derechos dudosos como en los casos de partición judicial, herencia intestada, títulos sobre predios urbanos o rústicos, cesión de derechos de herencia, etc. E.-TITULOS DE RECONOCIMIENTO Cuando el título se limita a reconocer un derecho que ya existe en forma clara y cierta. El reconocimiento lo que hace es reafirmar su existencia, robustecer derechos ya inscritos.- Ejemplo Retroventa. 7

8 Los Títulos Declarativos no están contemplados en la enumeración que hace el Artículo 686 Código Civil, siendo la práctica que los ha asimilado a los de Reconocimiento. F.-TITULOS DE CANCELACIÓN Son aquellos en virtud de los cuales los derechos terminan y dejan de pertenecer al titular imposibilitándole su goce o ejercicio; puede tener lugar por acto voluntario, como es la cancelación de usufructo a plazo, por haber acordado las partes terminarlo antes del plazo; la cancelación de hipoteca por cumplimiento de la obligación principal, no obstante no haber vencido el plazo.- Puede darse el caso de cancelación por acto involuntario, por ejemplo la pérdida del derecho de usufructo por causas naturales como la inundación, incendio, etc. Por pérdida del derecho en el caso de la nulidad de una constitución de servidumbre, o si por causas naturales o incendio destruye la casa que se ha dado como derecho real de habitación. Es importante tener claro que por TITULO debe entenderse la causa o razón legal por medio del cual se adquieren derechos reales o personales; esta causa o razón está incorporada en el instrumento.- Por lo que Título e Instrumento forman uno sólo, por lo que aquel está contenido en éste; siendo en este sentido que los términos Título e Instrumento se toman en los artículos en comento. De lo anterior podemos decir, que para que un Documento sea inscribible deberá además de ser Público, Auténtico o Privado, ser un Título que transfiere, modifique, reconozca, constituya o cancele el dominio, posesión sobre inmuebles, o derechos de uso, usufructo, herencia, habitación o servidumbre o sean contenidos en contratos de arrendamiento que deberán hacerse valer contra terceros. 1.4 INSTRUMENTOS INSCRIBIBLES OTORGADOS EN EL EXTRANJERO. En cuanto a los Instrumentos otorgados en el extranjero, hay que distinguir que pueden ser de dos clases: a) Instrumentos Públicos. b) Instrumentos Auténticos. En cuanto a los primeros deberán ser otorgados ante notario salvadoreño o ante los funcionarios salvadoreños que ejercen la cartulación en el extranjero como los Cónsules Generales, Cónsules y Vicecónsules. 8

9 Asimismo deberán cumplir con lo dispuesto en los Artículos quince, dieciséis y diecisiete del Código Civil, es decir, que dichos Instrumentos estarán sujetos en cuanto a la capacidad civil de los otorgantes, a lo señalado por nuestras Leyes, así como dichos actos o contratos deberán surtir efectos en El Salvador. En cuanto a los extranjeros que tienen bienes en El Salvador deberán sujetarse a las Leyes Salvadoreñas. Los efectos de los actos o contratos otorgados en país extraño para cumplirse en El Salvador, se arreglarán a las Leyes Salvadoreñas, sin perjuicio de las estipulaciones contenidas en los contratos otorgados válidamente en país extranjero.- Lo cual implica que todo acto o contrato que deba inscribirse y cuyo instrumento en el que está incorporado fue otorgado en el extranjero, deberá cumplir los requisitos o formalidades que las Leyes de la materia exijan en nuestro país. En cuanto a las formalidades de los Instrumentos Públicos se determina por la Ley del país en que haya sido otorgados.- Su autenticidad se probará según las reglas establecidas en el Código Procesal Civil o en su caso si el país de donde provienen ha suscrito el Convenio de La Haya de 1961, sobre la eliminación del requisito de la legalización de documentos públicos extranjeros; ya que nuestro país ratificó dicho convenio de acuerdo a Decreto Legislativo número Ochocientos once de fecha 16 de Octubre de 1996, en cuyo caso bastará que el documento traiga los sellos de la Apostilla del país de donde proviene, para tenerlo como auténtico. En lo que respecta a los Documentos Auténticos sujetos a inscripción y que provienen de países extranjeros, los Artículos 451, 452, y 453 Código Procesal Civil. Establecen: " Las Sentencias pronunciadas en países extranjeros tendrán en el Salvador la fuerza que establezcan los tratados respectivos "; Si no hubieran tratados especiales con la Nación que se hayan pronunciado, tendrán fuerza en El Salvador si reúnen las circunstancias siguientes : 1ª. Que la Ejecutoria haya sido dictada a consecuencia del ejercicio de una acción personal. 2ª. Que no haya sido dictada en rebeldía. 3ª. Que la obligación para cuyo cumplimiento se haya procedido sea lícita en El Salvador. 4ª. Que la ejecutoria reúna los requisitos necesarios en la nación en que se haya dictado para ser considerada como auténtica, y los que las Leyes Salvadoreñas exigen para que se haga fe en El Salvador. 9

10 Cabe aclarar que con relación a los actos o contratos que son inscribibles en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, debemos considerar que siempre a los efectos regístrales proceden los efectos contractuales o judiciales, según sea el caso, lo que significa que en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas no se crean derechos, sólo se declaran los ya existentes, esto es para hacerlos valer frente a terceros, pues entre los contratantes o partes procésales ya han nacido dichos derechos, los cuales están garantizados por el Orden Jurídico vigente. En consecuencia toda inscripción de documentos en el Registro garantiza a sus titulares los derechos reales de dominio, posesión y otros que éstos tienen sobre los inmuebles, pues la misma Constitución de la República establece en el Artículo Dos la obligación del Estado de garantizar a los nacionales e inclusive a los extranjeros la propiedad, posesión y demás derechos reales que recaen sobre la propiedad inmobiliaria; es así como este Principio Constitucional es desarrollado en las Leyes Secundarias como en el Código Civil en el libro Segundo, Título Sexto, y demás Leyes y Reglamentos que desarrollan la materia registral. De ahí que para dar cumplimiento a la disposición constitucional en comento y dotar a las inscripciones hechas en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Seguridad Jurídica que la sociedad demanda, se cuenta con los Sistemas Regístrales que determinan la forma de control que dicha Oficina emplea en la Información Registral de la Propiedad Inmobiliaria, rodeando a estos Sistemas de mecanismos tendientes a dar transparencia, certeza, y actualidad a los datos regístrales que sobre la propiedad inmobiliaria y sus titulares posee dicha Oficina Estatal.- Por consiguiente, cada inscripción hecha en el Registro cualquiera que sea su naturaleza, deberá ser firmada y sellada por el Registrador responsable, llevará un número de matricula o numero de inscripción, ya sea por el Sistema de Folio Real Computarizado o Folio Personal. En el primero de los Sistemas el documento inscrito es escaneado desde su ingreso a la Oficina Registral y al momento de su inscripción se utiliza papel membretado y enumerado correlativamente; y en el caso del segundo Sistema al momento que el documento es inscrito se hace una fotocopia integra del mismo.- Recordemos que el Sistema Registral que se adopta en nuestros Registros desde 1955, es el Sistema de Transcripciones, que implica que en cada 10

11 Oficina Registral se queda una copia integra del documento inscrito ya sea por el modo del escaneo o por fotocopia. Asimismo, otra Seguridad Jurídica que se da a las inscripciones, es a través de la función calificadora que realiza el Registrador de la Propiedad, que implica una revisión exhaustiva de las formalidades extrínsecas que debe llenar cada acto o contrato presentado al Registro, de acuerdo a la naturaleza del mismo. Debe también el personal del Registro, ser acucioso y garante del cumplimiento de los Principios Regístrales, que desempeñan dentro del que hacer registral, los puntos de vista básicos que garantizan el debido proceso que debe llevar todo documento inscribible; es decir, que a través de los Principios de Rogación, Tracto Sucesivo, Especialidad y Publicidad, se pretende rodear a los Sistemas Regístrales de una garantía más del Proceso Registral y de las inscripciones en general, brindando a la Sociedad Salvadoreña en general la Seguridad Jurídica necesaria en una actividad tan importante como es la que realiza esta Oficina del Estado. 1.5 CONTENIDO DE LA INSCRIPCIÓN. En cuanto al contenido de la inscripción de los títulos que deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, queda desarrollado entre los artículos 686 al 698 del código Civil, a excepción del artículo 694 que se encuentra derogado. Así también los requisitos de forma y de fondo de los mismos. La falta de los requisitos que se mencionan en esos artículos produce la denegatoria de los títulos, pues la ley, en cuanto al contenido de estos para su inscripción, los establece de manera taxativa. Quedando bajo la responsabilidad del Registrador la calificación y procedencia de los instrumentos inscribibles. No obstante el código civil da la facultad que ante la denegatoria de la inscripción, los otorgantes puedan hacer uso de los recursos respectivos para su impugnación. También se puede mencionar que los títulos otorgados hasta el día veintiséis de mayo de 1881 no requieren mayores formalidades para que sean inscritos sin necesidad de antecedente, sólo basta que consten por escrito, la naturaleza del acto o contrato, la identificación del inmueble, naturaleza, extensión y descripción; esto establece una excepción a las reglas generales de inscripción de instrumentos. 11

12 1.6 DOCUMENTOS OBSERVADOS Y DENEGADOS. El artículo 3 de la Ley de Procedimientos Uniformes para la Presentación, Tramite y Registro o Deposito de Instrumentos en los Registros de la Propiedad Raíz e Hipotecas, Social de Inmuebles, de Comercio y Propiedad Intelectual establece que es el registrador quien, bajo su responsabilidad, en forma íntegra y unitaria deberá calificar los instrumentos presentados para su inscripción, limitándoles únicamente bajo los efectos siguientes: a) Ordenar su inscripción. b) Observar los vicios, errores, inexactitudes u omisiones de los que adolezcan, o c) Auto-denegar su inscripción. Tal precepto, en otras palabras, establece el ámbito de calificación de los instrumentos. En el caso de que observara vicios, errores, inexactitudes u omisiones en los instrumentos, procederá conforme a lo establecido en el Art. 10 de la ley en comento. Esto es decretar la denegatoria de la inscripción de ese documento. También será denegada la inscripción de los instrumentos que hayan sufrido observaciones, siempre y cuando estas no sean subsanadas dentro del plazo de treinta días hábiles que establece el artículo 7, o no se haya interpuesto el recurso de ley por el legítimo interesado. Dicha denegatoria deberá ser fundamentada por el registrador, conforme el Art. 11 de la misma ley, citando las disposiciones legales pertinentes, mediante razón que autorizaran con su firma y sello, y se notificará al interesado o a su representante, mandatario o encargado. 12