Martes, 12 de Mayo de 2015

Transcripción

1 Martes, 12 de Mayo de 215 Las responsabilidades de los Administradores de Fincas y los Presidentes de las Comunidades de Propietarios respecto al deber de conservación y al Informe de Ponente: Juan Pedro Manresa Nicolás Administrador de Fincas Colegiado. 1

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3 MANTENIMIENTO ACTIVO: EL QUE SE LLEVA A CABO MANTENIMIENTO CERO/INEXISTENTE: EL QUE DEJA DE HACERSE SOMETERLOS A UN CONTROL EXHAUSTIVO EDIFICIO DEBIDAMENTE MANTENIDO EN EL TIEMPO 3

4 Dónde encontramos las disposiciones/leyes que obligan a las Comunidades de Propietarios a llevar a cabo un mantenimiento activo de su edificio -Ley de Propiedad Horizontal de 8/1999 (que modificaba la Ley 49/196), modificada por la Ley 8/213 de 26 de Junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas, en sus artículos 7.1 párrafo 2º, 9.b., 9.c., 1.1.a., 1.2.a. y 1.2.b. Ojo.- Art. 1.1.a) y 1.2.a) frente a Art.14.c de la LPH y LPH Cataluña (135) -Ley del Suelo de la Región de Murcia, Decreto Legislativo 1/25, en su artículo 92. -Ley 8/25 para la Calidad en la Edificación en la Región de Murcia, en su preámbulo II, III, Artículo 6, etc - Ley de Ordenación en la Edificación (LOE), Ley 38/1999 de 3 de Noviembre. -Libro del Edificio en la Región de Murcia, Orden 4 de Octubre de 21. -Normativa específica de mantenimiento en materia de sistemas de extinción, puertas de garaje, etc 4

5 Dónde encontramos en la vigente LPH tras la modificación de la Ley 8/213 la regulación de las obligaciones de los Comuneros Presidentes y Administradores a realizar/facilitar las tareas de mantenimiento necesarias en un edificio: Art. 7.- Si se advierten necesidades de reparación urgentes deberán comunicarse sin dilación al administrador. Art. 9.b) El propietario debe mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas. Art. 9.c) El propietario debe consentir en su vivienda o Local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevados a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley. Art. 9.d) El propietario debe permitir la entrada en su piso a los efectos prevenidos en los apartados 9.a, 9.b y 9.c. Art. 9.e) El propietario debe contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios,. Art. 9.f) El propietario debe contribuir a la dotación del Fondo de Reserva que existirá en la Comunidad de Propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca y en su caso, para las obras de rehabilitación. 5

6 Art.1 La Disp. Final Primera Cuatro de la Ley 8/213 MODIFICA DE FORMA SUSTANCIAL EL ART. 1 LPH. 1º) la obligación de la comunidad respecto de la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Estas obras tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de Propietarios. 2º) la concreción de la obligación de realizar determinadas obras de accesibilidad cuyo importe no exceda de doce mensualidades de contribución al mantenimiento de los elementos comunes a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta años. 3º) La responsabilidad individual del propietario respecto de las sanciones que pudieran imponerse en vía administrativa por la demora o la falta de ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente. 4º) La afección del piso o local a los gastos generados por dichas obras en los mismos términos establecidos en el art. 9. 6

7 Art. 14 Nos indica que corresponde a la Junta de Propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informadas de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art. 2.c). Art. 17.4) Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. Art. 2.a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. Art. 2.c) Atender a la conservación y entretenimiento del inmueble, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios. Art.2 d) Ejecutar los acuerdos en materia de obras. 7

8 Dicho lo anterior ya tenemos claras cuáles son las obligaciones en materia de mantenimiento y rehabilitación que le vienen impuestas a una Comunidad de Propietarios y a lo distintos miembros de la Junta de Propietarios y Juntas de gobierno. Ahora bien, varias son las preguntas que quedan en el aire y que entiendo que se irán concretando jurisprudencialmente con el paso del tiempo: -Cuándo existe realmente la NECESIDAD de reparar. Quién lo decide y si dicha necesidad puede quedar a criterio del Presidente o del Administrador? NO. Criterio de un técnico. -Pueden ejecutarse obras por ser obligatorias según el artículo 1 de la LPH sin llevarlas a acuerdo previo de la Junta de Propietarios (art. 14.c)?. -Son obligatorias las obras de ornato según el art.1 de la LPH sin precisar importe cuando las de accesibilidad quedan condicionadas a que el importe repercutido anualmente de las mismas no supere el de las 12 mensualidades de gasto ordinario? 8

9 2º.- Posibles razones con las que poder entender la falta de actividad rehabilitadora en el parque de viviendas actual. -Falta de conciencia social de la necesidad de rehabilitar, dejando de lado los privilegios otorgados por el mantenimiento preventivo frente a los problemas y sobre-coste generados por el mantenimiento correctivo, donde, además de encontrarnos en la mayoría de las ocasiones con unos daños bastante mayores a los inicialmente previstos, existen daños colaterales, actuaciones que precisan de menor margen temporal para programar la actuación rehabilitadora, mayores problemas organizativos internos para programar las medidas económicas encaminadas a ejecutar las actuaciones rehabilitadoras previstas, etc La sociedad sigue teniendo loa sensación de que la normativa existente tiene fines recaudatorios. -Ausencia de información a la sociedad de cuál es la amplia normativa existente en esta materia, entendiendo que en esta materia tenemos un papel fundamental los colegios profesionales relacionados directamente o indirectamente con el proceso edificatorio y rehabilitador así como la propia Administración, cuyo papel, no debe quedarse reducido al mero trámite regulador. 9

10 -Ven lejanos los expedientes sancionadores por incumplimientos normativos y por supuesto ven lejanos el hecho de que sea a ellos a los que les pueda pasar nada. son unos exagerados, lo que quieren es salirse con la suya a base de meternos miedo e intimidarnos con sanciones, posibles responsabilidades, etc. Claro esta, nunca pasa nada, hasta que pasa. -La situación económica actual de las familias. -Ven lejanas y casi in-alcanzables las ayudas a la rehabilitación. -La dificultad para que el concepto de copropiedad sobre elementos comunes se impregne bien en la sociedad. Esta sumamente aceptado el hecho de que nos salga más barato proporcionalmente una propiedad por el hecho de compartir determinados elementos comunes que nos permiten el disfrute de nuestro/s elemento/s privativo/s con otras propiedades, si bien, el hecho de entender que esos elementos que compartimos es necesario mantenerlos en la misma línea que los privativos es más complejo, sobre todo porque el concepto de necesidad de mantenimiento es un criterio que por ser tan subjetivo (de no contar con el debido asesoramiento técnico)nos esta ocasionando verdaderos problemas y esta llevando a que usuarios, promotores, constructores, etc lleguen a plantear soluciones técnicas que en la mayoría están fuera de toda lógica, todo ello con consecuencias bastante negativas para todos: obras en ocasiones más costosas por no saber economizar recursos, necesidad de pagar varias veces por la misma reparación por haberse hecho tarde y en muchas ocasiones mal, etc 1

11 Todo lo anterior trae como consecuencia el hecho de que normas del calado y la importancia de la Ley de Calidad de la Edificación en la Región de Murcia estén teniendo muy poco impacto en la sociedad y en los procesos rehabilitadores llevados a cabo, entre otras razones porque hay un problema, como define la precitada Ley, en el último eslabón de la cadena. Pues bien, si se interpreta, y con acierto, que el usuario es el último eslabón de la cadena, si observamos con cierto pesimismo que la vacatio legis de 6 meses prevista en el preámbulo de la citada Ley para hacer que la citada Ley haya llegado a toda la sociedad no ha dado del todo sus frutos, etc en definitiva, estamos contrastando en el día a día que la teoría de los vasos comunicantes aplicada a los procesos de rehabilitación falla, y no en sí misma como teoría, sino falla por el hecho de que a ese último vaso o eslabón de la cadena o no le está llegando ni la información ni los recursos necesarios (técnicos, económicos, etc ) o la motivación necesaria para adoptar decisiones encaminadas en la buena dirección (constructivamente hablando), por lo que las medidas a adoptar podrían ser: a) La más cómoda.- Aferrarnos en buscar el responsable cuando se presenten los problemas, medida que, bien sea llevada a cabo por la Comunidad de Propietarios o por la Administración no soluciona el problema en sí mismo. b) Adoptar las medidas necesarias antes de que se presenten los problemas al objeto de que la información, los medios técnicos y los recursos económicos lleguen de manera efectiva y lo más ágil posible a ese último eslabón, haciéndole pues partícipe a las Comunidades de Propietarios de una manera más activa de todo el proceso rehabilitador. 11

12 Posibles actuaciones encaminadas a incentivar la actividad rehabilitadora en las Comunidades de Propietarios, viviendas unifamiliares, etc -El establecimiento de unas vías de financiación de las obras/actuaciones necesarias a plazos de devolución que sean asumibles por la Comunidad de Propietarios, con unos mínimos intereses (ICO 215). -La reducción de los trámites burocráticos en la concesión de ayudas/subvenciones que agilicen el cobro de las mismas y eliminen, generando mayor confianza en el retorno de las inversiones programadas en la rehabilitación, la sensación existente en la sociedad de que las ayudas/subvenciones se crean con el ánimo de ser un incentivo a la actividad rehabilitadora, pero son difícilmente percibibles y de serlo, a muy largo plazo. Lógicamente, mientras no seamos capaces de cambiar este concepto con actuaciones concretas, será muy difícil que dichas ayudas/subvenciones cumplan con la finalidad incentivadora con la que nacen. 12

13 -El potenciar las campañas informativas y portales webs especializados a la ciudadanía, donde los distintos agentes intervinientes en la edificación pudieran ir aportando normativa, propuestas, planes de mantenimiento, programas preventivos, etc portales donde, además de la Normativa vigente, se aportase información sobre los plazos para su cumplimiento, las consecuencias de incumplimiento en cada uno de los casos (valoradas por técnicos en la materia) así como las posibles sanciones administrativas. -Un estudio sociológico que arrojase luz sobre las razones que están impidiendo que tras las distintas medidas adoptadas (jornadas informativas a la ciudadanía, puesta a disposición por la Administración de importantes montos económicos para impulsar la actividad rehabilitadora) sigan sin obtenerse los resultados esperados. En definitiva, se trataría de plasmar un programa preventivo / programa de mantenimiento organizado alrededor de una guía donde se estableciesen plazos, recomendaciones, obligaciones, sanciones por incumplimiento, posibles consecuencias a corto, medio y largo plazo (si se conocen), etc 13

14 En esencia se trata de poner mayor empeño en crear herramientas para que todo el mundo mantenga y rehabilite sus propiedades o la propiedad común bajo un principio de coherencia básicamente y cambiar esta dinámica de, manteniendo una actitud totalmente pasiva en muchos casos frente a la actividad rehabilitadora y mantenedora, quedarse esperando para cuando ocurra alguna desgracia utilizar, entonces sí, la legislación vigente para la búsqueda de los responsables. Así las cosas, y al margen de que las actuaciones indicadas anteriormente sean llevadas a cabo, la información al usuario es vital para obtener el resultado esperado. Veamos un ejemplo de ello: 14

15 INFORME DEL ESTADO DE LOS MANTENIMIENTOS/INSPECCIONES PERIÓDICAS EN SU COMUNIDAD : A pesar de los esfuerzos realizados a lo largo de los últimos años para mantener debidamente asesorados a nuestros clientes en relación a los cambios normativos constantes en los que se han visto inmersas las Comunidades de Propietarios en los últimos años, (cambios que por otra parte creemos que pudieran ir en aumento), es nuestro deber informarles de cuantas actuaciones en materia de cumplimiento normativo estan pendientes de adaptación en su Comunidad y, por consiguiente, de la necesidad de realizar cuantas dotaciones de fondos estimen convenientes para llevar a cabo las actuaciones recogidas en la norma, actuaciones que por otra parte es nuestra recomendación no se demoren mucho más en el tiempo en aras de evitar ningún contratiempo, accidente (con las posibles responsabilidades derivadas del mismo) o sanción administrativa: ASCENSORES: R. D. 88/213 y R. D. 2291/1985 Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. MARCADO CE DE PUERTAS DE GARAJES: Norma UNE-EN :24+A1:211 Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. MANTENIMIENTO DE PUERTAS DE GARAJE: Norma UNE-EN :24+A1:211 Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. 15

16 LIMPIEZA DE DEPÓSITOS DE AGUA POTABLE: R. D. 865/23 Y R. D. 3147/26 Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. INST. ELECT. BAJA TENSIÓN DEL GARAJE (>25 PLAZAS): R. D. 2413/1993 y R. D. 842/22 Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. INST. ELECT. BAJA TENSIÓN VIVIENDAS (>25 VIVIENDAS): R. D. 2413/1993 y R. D. 842/22 Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. PUERTAS DE EMERGENCIA, CORTAFUEGOS Y AUTOMATICAS PEATONALES EN L. DE EVAC. UNE-EN 179:29 UNE-EN 1154:23 al UNE-EN 1158:23..UNE-85121EX Pendiente de adaptación según lo regulado en normativa vigente. EDF > 5 AÑOS = I.E.E (MANTENIMIENTO, ACCESIBILIDAD Y EFICIENCIA ENERGÉTICA) Ley 8/213, R. D.235/213, Resolución de 29/5/213 de la Dirección Gral de Industria y Instalación no disponible en el inmueble Orden de 24/5/213 PROTECCION DE DATOS: Ley Orgánica 15/1999 y R. D. 177/27 Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. INSTALACIONES TERMICAS/INSTALACIONES SOLARES: R. D. 127/27, RITE y R. D. 238/213 Instalación no disponible en el inmueble 16

17 MTO. / RETIMBRADO DE EXTINTORES: R. D. 2177/1996, R. D. 1942/1993, ITC MIE-AP5, R. D. 26/28, R. D. 1942/1993 y Adaptado según lo regulado en la normativa vigente. Ley 21/1992 así como el Código Técnico de Edificación. MTO. CENTRAL DE INCENDIOS DEL GARAJE: R. D. 2177/1996, R. D. 1942/1993, ITC MIE-AP5, R. D. 26/28, R. D. 1942/1993 y Instalación no disponible en el inmueble Ley 21/1992 así como el Código Técnico de Edificación. MANTENIMIENTO PAUTADO EN EL LIBRO DEL EDIFICIO (5/2): Ley 38/1999 y Decreto Nº 8 de 2 de Noviembre Instalación no disponible en el inmueble EVALUACION DE RIESGOS LABORALES DEL EDIFICIO S/ LA LEY DE PRL: Ley 31/1995, R. D. 171/24, R. D. 216/1999, R. D. 1627/1997 y Ley 32/26 Pendiente de adaptación según lo regulado en normativa vigente. INSTALACIONES DE GAS R. D. 127/27 y R. D. 919/26 Pendiente de adaptación según lo regulado en normativa vigente. EXTRACCION DE HUMOS EN GARAJES R. D. 127/27 y Norma UNE EN 679 Pendiente de adaptación según lo regulado en normativa vigente. 17

18 Así las cosas y en relación a los mantenimientos/obras de rehabilitación en los edificios qué se debe tratar el mantenimiento/actividad de rehabilitación con el tiempo suficiente para realizar un estudio pormenorizado de las tareas necesarias y suficientes para que el trabajo final tenga un resultado exitoso, análisis el cual sería cuando menos necesario el que fuera llevado a cabo por un técnico. En el caso de no disponer de ese tiempo dada la urgencia de la reparación, con más razón contar con la ayuda de un técnico para estudiar, informar y coordinar los trabajos necesarios. Los beneficios de una actuación profesional, coordinada y programada: -Ahorro de costes, al evitar tener que ejecutar trabajos mal hechos en origen y obras innecesarias. -El evitar molestias innecesarias a los propietarios el inmueble. - El evitar coexistencia de responsabilidades innecesarias. 18

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20 En cuanto al Informe de Evaluación de Edificios, varias observaciones que hacer al respecto: -A pesar de la antigüedad establecida de Edificios con más de 5 años, se debe de pautar el mantenimiento periódico de los distintos elementos que conforman el Edificio a lo largo de los años y no dejarlo todo para el último momento, donde, de ser así, lógicamente, el coste de la puesta a punto será, no sólo mucho mayor sino además se crea la necesidad de hacer un desembolso de unos importes en muchos casos inasumibles que, en cambio, diversificados en el tiempo, son llevaderos sin ningún género de dudas. - A pesar del tratamiento que se le da en el IEE a la accesibilidad y a la eficiencia energética, incidir en la necesidad de mejorar ambas, la primera por mero sentido común dado que nos acaba facilitando el poder transitar por nuestra propiedad sin obstáculos y la segunda por el beneficio económico que reporta a las Comunidades de Propietarios y a las economías familiares en general, ahorro que quedaría disponible para destinar a reinversión. 2

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23 MUCHAS GRACIAS. FINCASA ADMINISTRACIÓN DE FINCAS S.L. Calle El Barracón Nº 5 Bajo, Alcantarilla.- Murcia Teléfono: Página Web: 23