4ª MODIFICACION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE EIBAR QUE MODIFICA EL AREA DE TXONTA

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1 4ª MODIFICACION DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE EIBAR QUE MODIFICA EL AREA DE Mayo

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3 Sumario : 1. Antecedentes: Objetivos Delimitación ámbito Edificaciones existentes y cargas de urbanización Normativa sectorial: especial referencia a suelos contaminados Parámetros y estándares urbanísticos Instrumentos de desarrollo y ejecución urbanística Normas Urbanísticas: Programa de participación ciudadana Anexo I TEXTOS FICHA PGOU Anexo II ESTUDIO ECONOMICO FINANCIERO Anexo III INDICE DE PLANOS

4 1. Antecedentes: El Plan General de Ordenación Urbana de Eibar fue aprobado con carácter definitivo, por el Consejo de Diputados de la Diputación de Gipuzkoa, con fecha 12 de diciembre del 2006 y su texto refundido fue aprobado por el acuerdo del Consejo de Diputados de 18 de diciembre de 2007, y publicado en el Boletín Oficial de Gipuzkoa de 22 de enero de El PGOU denomina el ámbito de Txonta como A.I. 125 Txonta y acuerda el cambio de uso de industrial a residencial intensivo. El objetivo perseguido en este ámbito era regenerar el barrio de Txonta, para ello se eliminaban la totalidad de las edificaciones afectadas dentro del ámbito del Plan Especial y se permitía la construcción de un máximo de viviendas, de las cuales 961 eran libres y 88 VPO. Se clasificaban como suelo urbano residencial m². La zona clasificada como suelo urbano antes del PGOU tenía una superficie de m². Más específicamente, de la superficie total del ámbito, había una superficie de m² que era suelo clasificado como urbano; otra, de m² de suelo urbanizable no desarrollado; y otra, de m² que era suelo no urbanizable. El Tribunal Superior de Justicia del País Vasco dicto sentencia el 24 de febrero de 2009 por la que se anularon las previsiones del PGOU de Eibar para el ámbito de Txonta. En concreto anulándolo, en cuanto clasifica como suelo urbano la superficie de m² previamente clasificado como suelo urbanizable, así como la superficie de m² de suelo previamente clasificado como no urbanizable. Todo ello hace que pierdan efecto las previsiones del PGOU para el ámbito de Txonta, en concreto, la delimitación del ámbito es lo que se anula, y consecuentemente también los parámetros urbanísticos previstos, no así el cambio de uso. Dicha anulación obliga a redefinir la ordenación urbanística para el ámbito de Txonta, y para ello el Ayuntamiento ha dado varios pasos. Por un lado se ha llegado a acuerdos con el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco suscribiéndose con fecha 10 de diciembre de 2012 un convenio que tiene por objeto posibilitar la regeneración urbana y promoción de viviendas de protección oficial en el área de Txonta, término municipal de Eibar. Para ello el Gobierno Vasco pone a disposición del Ayuntamiento una serie de pabellones de su propiedad para el realojo de las actividades industriales en funcionamiento en el ámbito. En dicho convenio el Ayuntamiento de Eibar se compromete, a formular, tramitar e impulsar, los oportunos documentos urbanísticos que fuesen necesarios para el desarrollo del Área Txonta, tales como la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana en el área de Txonta, planes pormenorizados, proyectos de reparcelación, proyectos de urbanización, estudios de detalle y demás que resulten necesarios. Según se indica en el convenio suscrito la operación propuesta consiste en acordar, en un primer momento, la entrega al Ayuntamiento de Eibar de los pabellones y garajes, en el Sector denominado SAPUI-3 Matxariabarren, propiedad de la Comunidad Autónoma del País Vasco, que puedan resultar necesarios y adecuados para materializar los traslados, para su aportación por el Ayuntamiento de Eibar o sus organismos o entidades dependientes, a la comunidad reparcelatoria a cuenta de los gastos de traslado de actividades, como parte de los gastos de urbanización. Posteriormente, el Ayuntamiento de Eibar deberá entregar en compensación al Departamento con competencias en materia de vivienda del Gobierno Vasco los solares y derechos edificables, destinados a la construcción de viviendas de protección pública, que le puedan corresponder, tanto como consecuencia de la 4

5 aportación a las cargas de urbanización, participación municipal en las plusvalías derivadas de la actuación urbanística, como por cualquier otro título. Asimismo desde febrero de 2012 y a lo largo de un año y medio, ha desarrollado sus trabajos la Mesa de participación de Txonta que se ha ido reuniendo para definir el modelo de ciudad que sirva de guía para la regeneración del Barrio. La Mesa está compuesta principalmente por los grupos municipales y por las asociaciones de vecinos/as de Txonta, habiendo participado en la misma también el Gobierno Vasco, así como la empresa inmobiliaria Txonta Egizastu Promozioak con propiedades en el ámbito. Como resultado de los trabajos de la Mesa de participación se definió una alternativa de ordenación en la que se consolidan la mayoría de edificios residenciales de Txonta kalea. La mesa decidió que la nueva ordenación para el ámbito prevea únicamente el derribo de los edificios 2, 11, 13 y 15 de Txonta kalea por su ubicación incompatible con la necesaria mejora de la trama viaria. Todos los edificios que se consolidan quedan fuera del ámbito objeto de reordenación urbanística. Se delimita por tanto una actuación integrada de suelo urbano no consolidado en la que se incluirán los edificios industriales, así como los edificios residenciales incompatibles con esta nueva ordenación, el resto de los edificios residenciales existentes se excluyen de esta actuación integrada y se consolidan. Se propondrán medidas para incentivar la rehabilitación de estas edificaciones que se consolidan, como la delimitación de un área de rehabilitación integrada, la posibilidad de ocupar espacios fuera de alineaciones para la construcción de ascensores y de elevar una planta la altura actual en dichos edificios. Con respecto a la vialidad, se da continuidad al vial de Iparraguirre hasta la calle Txonta, con ello se da una nueva salida al barrio. Apoyado en ese vial se crea una nueva línea de edificios residenciales. Se abre también un nuevo acceso a Txonta creando un vial paralelo a la parte trasera del paseo de Urkizu que enlaza con el vial previsto en la actuación integrada A.I Arane-Urtzaile. En base a estos parámetros de ordenación y urbanización se estudió el número de viviendas de modo que se adapten a estos criterios y hagan viable la regeneración de barrio y superen los porcentajes de VPO exigidos por la Normativa. En función de estos condicionantes se estimaba que la Modificación deberá posibilitar la construcción de 502 nuevas viviendas en el ámbito, de las cuales un mínimo del 40% deberán ser VPO de régimen general, además de otras 33 destinadas a los realojos que en aplicación de la normativa computan como vivienda protegida con independencia de cual sea su régimen final. 5

6 2. Objetivos. El ámbito de Txonta, al que mantendremos su denominación, Actuación Integrada A.I. 125 Txonta, se situa en la calle Txonta que discurre en dirección norte- sur y sentido ascendente, entre el acceso desde Urkizu Kalea, a la altura del número 1 y su final en el número 52 donde enlaza con la Avenida de Galicia. Se trata de un vial estrecho al que dan frente edificios residenciales e industriales, estos últimos obsoletos, y con más de 40 años. Además por encima de la trama urbana discurre el viaducto de la AP-8, por encima de las edificaciones. Los objetivos que se persiguen para definir una actuación integrada en este ámbito son: - El principal es posibilitar una regeneración urbana del ámbito que tenga como operación principal el traslado de las actividades industriales actualmente en funcionamiento y el derribo y sustitución de las edificaciones industriales obsoletas. - Mantener la actividad económica y el empleo en las empresas que deben trasladarse para posibilitar la regeneración del ámbito. - La generación de zonas libres, de equipamientos comunitarios y de aparcamientos en un ámbito de alta densidad de ocupación. - La mejora de la accesibilidad del ámbito, generando un nuevo vial que solvente las carencias del actual, estrecho y encajonado entre edificaciones. Generar asimismo espacios peatonales. - La mejora de la calidad de las edificaciones residenciales que se consolidan, posibilitando la ejecución de obras de renovación y rehabilitación de las mismas. - La construcción de viviendas de protección oficial destinadas a reforzar la oferta de vivienda protegida del municipio. - Saneamiento de la parte baja del viaducto de la autopista A-8 eliminando los usos privados existentes bajo el mismo, y ordenando en su lugar espacios libres de uso y dominio público. Para conseguir dichos objetivos se mantiene el cambio de uso industrial a residencial, recogido en el PGOU de Eibar, y se modifica la delimitación del ámbito y la edificabilidad atribuida, para adaptarse a lo establecido por el TSJPV en su sentencia de 24 de febrero de

7 3. Delimitación ámbito La citada sentencia del TSJPV anuló las previsiones del PGOU de Eibar para el A.I. 125 Txonta, en cuanto el Plan clasificaba como suelo urbano la superficie de m² previamente clasificada como suelo urbanizable, así como la superficie de m² de suelo previamente clasificada como no urbanizable. Así pues la presente modificación ajusta la delimitación del ámbito de Txonta, en primer lugar a lo indicado por la sentencia, de manera que de la superficie total del ámbito, con anterioridad a la aprobación del PGOU, luego anulado, había una superficie de m² que era suelo clasificado como urbano, la nueva delimitación se circunscribe casi por completo a ese suelo previamente clasificado como urbano. En segundo lugar, y como consecuencia de los acuerdos obtenidos en la mesa de Txonta, se consolidan la mayoría de edificaciones residenciales preexistentes por lo que la opción más correcta es no incluirlas en el ámbito de ordenación. Como consecuencia de dichos criterios de delimitación el A.I. 125 Txonta definido en la presente modificación tiene una superficie total de m² de los cuales, la gran mayoría, un total de m² estaba previamente calificados como suelo urbano por las NN.SS. y una superficie de m², estaba previamente calificado como urbanizable de uso industrial por el Plan General de 1956, puesto que en esta zona las previsiones de las NNSS de planeamiento quedaron en suspenso. Esta zona se sitúa entre la avenida de Galicia y las traseras de Urkizu, por tanto está delimitada por un vial urbano al sur, y al norte, este y oeste por edificaciones residenciales. La zona en sí no cuenta con servicios, pero al formar parte del ámbito de Txonta del cual supone tan sólo un 6,1 % del total del ámbito, se le puede aplicar la regla que establece que procederá la clasificación como suelo urbano cuando los terrenos, aun careciendo de algunos de los servicios, tengan su ordenación consolidada, por ocupar la edificación, al menos, dos terceras partes de los espacios aptos para la misma según la ordenación urbanística que para ellos se proponga. 7

8 4. Edificaciones existentes y cargas de urbanización La inmensa mayoría de la superficie del ámbito A.I. 125 Txonta se encuentra edificada por lo que esta actuación se define como de reforma o renovación de la urbanización existente. El artículo 147 de la ley 2/2006 de suelo y urbanismo califica como cargas de urbanización entre otras: g) Indemnizaciones y gastos de realojo de vivienda y reinstalación de actividades que procedan, conforme a esta ley, a favor de propietarios o titulares de derechos, incluidos los de arrendamiento, de edificios y construcciones que deban ser demolidos con motivo de la ejecución de la ordenación, así como de plantaciones, obras e instalaciones que deban desaparecer por resultar incompatibles con ésta. La mayor parte de las edificaciones existentes en el ámbito deberán ser demolidas y sustituidas como consecuencia de la ejecución de la ordenación urbanística prevista. Haremos especial referencia a las edificaciones residenciales con ocupación efectiva y a las edificaciones industriales con actividades en funcionamiento. La Disposición adicional segunda hace referencia a los realojos y establece que en la redacción del planeamiento pormenorizado o del programa de actuación urbanizadora correspondiente se deberá incluir una relación exhaustiva de los ocupantes legales de inmuebles y de las actividades económicas en funcionamiento que resulten radicalmente incompatibles con el planeamiento y por tanto, deba procederse a su realojo o traslado o extinción de actividad. En cuanto a las edificaciones residenciales, entre las conclusiones de la mesa de Txonta se encuentra la siguiente: Se prevé únicamente el derribo de los edificios 2, 11, 13 y 15 de Txonta kalea por su ubicación incompatible con la necesaria mejora de la trama viaria. La justificación de esta previsión está en que para la ejecución del nuevo vial que sustituiría a la calle Txonta en su parte más alta se hace necesaria la demolición de los edificios 11, 13 y 15 puesto que los mismos se encuentran en el lugar más adecuado teniendo en cuenta la orografía y los costos, para enlazar el nuevo vial con el trazado actual de la cale Txonta. En el caso del edificio de Txonta 2, se ubica en el punto de enlace entre la calle Txonta y el nuevo vial previsto desde Arane a Txonta, paralelo a la calle Urkizu, por lo que se prevé su desaparición. Además en dichos edificios se observan carencias relacionadas con: - accesibilidad, en el caso de los números 13 y 15 el acceso se realiza a través de escaleras exteriores difícilmente subsanables. - mala ubicación, en el caso del número 11 el edificio se encuentra directamente situado debajo del viaducto de la AP-8. En dichos edificios se encuentran en la actualidad un total de 32 viviendas ocupadas, con 78 residentes que será preciso realojar. Las viviendas para realojos se reservarían de entre el total de viviendas a edificar en el ámbito. Dirección Nº viviendas Nº viviendas ocupadas Nº residentes Txonta Txonta Txonta Txonta TOTAL

9 Respecto a las actividades económicas que sería necesario trasladar se encargó un informe por el Gobierno Vasco en diciembre de Según los datos recogidos en dicho informe, actualizados a la fecha, las actividades económicas a trasladar serían las siguientes: Razon social direccion CESTAFE Txonta 26, 1º Carabinas Cometa Txonta 26 y 33, pb Airland Sport Txonta 17 Ignacio Tres, Txonta 26, 2º, 3º y 4º S.L.U. Industrias Barrena Txonta 34, 4º Pulimentos Miguel Txonta 34, 1º Perez Aurelio Guede Iparraguirre 6 Villar Mekigen C.B. Iparraguirre 6 Descorchalia, S.L. Txonta 22, 2º y 5 Destiznor Txonta 22, 2 y 5 Decoletajes Orgisa Txonta 22, 1º y 4º Eroler Txonta 16, PB Memory Kein, SL Txonta 16, 1º y 2º Mutiloa, s.a. Txonta 14 ULMAR, S.L. Txonta 30 Talleres Alzibar Txonta 25, PB Talleres Aibe, S.A. Guisastu 3 Ipurua ATI, c.b. Txonta 27 El Programa de Actuación Urbanizadora del ámbito deberá contener un programa de realojos de viviendas y actividades. En la ficha urbanística de este ámbito se reconocerá expresamente el derecho al realojo de las viviendas y a la reinstalación de las actividades, que efectivamente se encuentren ocupadas y en funcionamiento a la fecha de la aprobación definitiva de la presente modificación del PGOU y que continúen efectivamente ocupadas y/o en funcionamiento en el momento de la reparcelación o que antes de ese momento lleguen a un acuerdo expreso para su realojo o traslado con la administración actuante. En cuanto a las edificaciones y construcciones que deben ser demolidos con motivo de la ejecución de la ordenación, sus titulares tienen derecho a una indemnización que se fijará mediante acuerdo entre la Administración y los propietarios afectados y/o se calculará con arreglo a lo dispuesto en el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística y en el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. Respecto a las obras de urbanización principales que se prevén para el área, las principales referidas a viales serán: -Vial de enlace entre la calle Iparraguirre y la calle Txonta, junto con la rotonda que da una nueva salida al barrio. 9

10 -Vial paralelo a la parte trasera del paseo de Urkizu que enlaza con el vial previsto en la actuación integrada A.I Arane-Urtzaile. - Nuevo vial al este de la actual calle Txonta, y al sur del viaducto de la AP-8, que aprovecha la explanación del edificio industrial allí ubicado (antiguas industrias Norma) y, crea un vial alternativo y paralelo a la actual calle Txonta, entre los números 9 y 39 de la misma. 10

11 5. Normativa sectorial: especial referencia a suelos contaminados La presente Modificación se ve afectada por diversa normativa sectorial en función de la proximidad a cauces, infraestructuras viarias y de la potencial contaminación de los suelos ocupados por pabellones industriales. Asimismo está sujeta a los instrumentos de ordenación del territorio del Área Funcional. PTP Bajo Deba. El Plan Territorial Parcial del Bajo Deba, aprobado definitivamente por Decreto 86/2005 de 12 de abril, incluye el ámbito de Txonta dentro de su zonificación como ámbito de desarrollo urbano y en concreto lo grafía como residencial con reurbanización, definido de la siguiente manera: Residencial de reurbanización Densidad Alta RV (40-75 viv/ha). Corresponde con áreas que deben entrar en proceso de reforma interior bien reurbanizando o reconvirtiendo los usos actuales existentes. En el artículo 30 referente a actuaciones de promoción pública en materia de vivienda en el Área Funcional se establece que : d. Principales actuaciones de suelo para promoción pública de vivienda: d.1 Las áreas de renovación urbana de los cascos urbanos de Eibar, Ermua, Elgoibar y Soraluze se establecen como prioritarias. d.2 Otras actuaciones de renovación urbana: 1. Operaciones de recuperación y/o transformación: - Eibar: Txonta, Asua-Erreka, Errekatxu, Ardantza y Electrociclos. De las actuaciones citadas se han ejecutado las dos últimas: Ardantza y Electrociclos, y están pendientes las tres primeras, de ellas la de mayor entidad es la actuación de Txonta, que con la presente modificación se posibilita su ejecución y se adapta a la densidad propuesta por el PTP 65 viv/ha y a los estándares de vivienda protegida de la ley 2/2006. Asimismo el PTP establece en su artículo 28 como determinación vinculante una cuantificación residencial, de un mínimo de viviendas y un máximo de viviendas. El PGOU justificaba en su Memoria que el Plan proponía un crecimiento total de viviendas. Con la anterior ordenación, en el ámbito de Txonta se proponía la construcción de un total de viviendas, y la supresión de 215 viviendas existentes, lo que suponía un crecimiento neto para el ámbito de 834 viviendas. Con la propuesta contenida en la presente Modificación se posibilita la construcción de un total de 535 viviendas, y la supresión de 33 viviendas, lo que supone un crecimiento neto de 502 viviendas, es decir 332 viviendas menos que en la ordenación anulada por el TSJPV. Por tanto una vez aprobada la presente Modificación la cuantificación residencial del PGOU en total será de 1591 viviendas, lo que se ajusta a los parámetros del PTP. La presente Modificación es por tanto plenamente coincidente con los objetivos, usos, y prioridad de actuaciones fijados por el PTP del Bajo Deba. Suelos contaminados. 11

12 Según se recoge en el plano XIV gran parte de los suelos del ámbito de Txonta se encuentran en el Inventario de suelos potencialmente contaminados, y les son de aplicación las previsiones legales al respecto. En primer lugar es de aplicación la Ley 1/2005, de 4 de febrero, para la prevención y corrección de la contaminación del suelo. En concreto su artículo 17: Artículo 17 Declaración de la calidad del suelo 1.- Corresponderá al órgano ambiental de la Comunidad Autónoma declarar la calidad del suelo de acuerdo con el procedimiento que se regula en este título, cuando concurra alguna de las circunstancias siguientes: d) Cambio de calificación de un suelo que soporte o haya soportado una actividad o instalación potencialmente contaminante. 5.- En el supuesto contemplado en el epígrafe d) del apartado primero de este artículo, la declaración de calidad del suelo deberá emitirse por el órgano ambiental con anterioridad a la aprobación definitiva de la modificación de la calificación del suelo, previa solicitud del ayuntamiento que lo promueva. En nuestro caso, la presente Modificación no opera el cambio de calificación del suelo, sino que fue la aprobación definitiva del PGOU de Eibar la que opero dicho cambio, limitándose el presente documento a reajustar el ámbito de ordenación y su edificabilidad, pero no varia la calificación otorgada por el PGOU, uso residencial, que tampoco fue cuestionada por la sentencia del TSJPV. En consecuencia no le es de aplicación la exigencia del artículo 17.1.d). No obstante si es necesario tener en cuenta esta circunstancia pues supone un factor importante que condiciona el desarrollo del área. La ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados, establece que estarán obligados a realizar las operaciones de descontaminación y recuperación de suelos contaminados los causantes de la contaminación y, subsidiariamente, por este orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de los mismos, pero también que la recuperación de los costes de descontaminación no podrá exigirse por encima de los niveles de contaminación asociados al uso del suelo en el momento en el que se produjo la contaminación por el causante. Por su parte la ley 2/2006 establece en su artículo que los gastos de recuperación y adecuación de los terrenos contaminados que deban formar parte de un proceso de reparcelación serán responsabilidad de las personas físicas o jurídicas causantes de dicha contaminación o alteración, en los términos establecidos en la Ley 1/2005, de Prevención y Corrección de la Contaminación del Suelo. No obstante, cuando el ayuntamiento así lo estime, podrá ordenar a la comunidad reparcelatoria, subsidiariamente y a costa de la persona obligada y responsable, la ejecución de dicha descontaminación y adecuación de los terrenos, considerando el coste como una carga de urbanización. Estos gastos serán repercutidos por la comunidad reparcelatoria a la persona obligada o, en su defecto, al titular de los terrenos objeto de la actuación, conforme dispone la legislación medioambiental. La ficha del ámbito recogerá la siguiente obligación: 12

13 Antes de la redacción del Programa de Actuación Urbanizadora y del Proyecto de Urbanización, se deberá realizar el estudio de investigación y caracterización de la calidad del suelo con el fin de detectar la contaminación y los posibles medios de subsanación de la misma, así como su cuantificación económica. Dicho estudio se podrá realizar de forma subsidiaria por la administración actuante, quien podrá repercutir el gasto de su realización a las personas obligadas, en aplicación del articulo de la ley 2/2006 de suelo y urbanismo. Las obligaciones de descontaminación serán asumidas por los responsables de las mismas de acuerdo a la legislación vigente. Inundabilidad y afección a cauces. Por el centro del ámbito discurre la regata Txonta. La regata de Txonta es un cauce de categoría 0 correspondiente a los cursos de agua con una cuenca afluente entre 1 y 10 Km², que se denominan arroyos o regatas, según el PTS de ordenación de márgenes de los ríos y arroyos. En concreto su cuenca afluente es de 2,264 km² según se recoge en el proyecto de encauzamiento de la regata Txonta. En la practica totalidad del ámbito objeto de la presente Modificación la regata se encuentra cubierta, discurriendo sobre dicha cobertura la calle Txonta, que supone el principal eje viario del ámbito. En el proceso de tramitación del PGOU, la Dirección de Aguas emitió informe del que nos interesan dos aspectos: - En relación con el riesgo de inundabilidad: En este apartado se decía literalmente: Los desarrollos urbanísticos planteados en zonas cercanas a arroyos y regatas que confluyen en el río Ego se pueden considerar exentas del riesgo de inundación si no se obstruye la sección de ingreso a la cobertura. Hay que recordar que en 1998 se realizaron las obras de encauzamiento de la regata, precisamente para evitar el riesgo de inundaciones. - En relación con la cobertura del cauce. El informe de la COTPV indicaba: Asimismo, teniendo en cuenta que en gran parte de los ámbitos afectados por nuevos desarrollos los cauces se encuentran cubiertos y dado que las actuaciones programadas conllevan en muchos casos la renovación y regeneración de dichos ámbitos debe señalarse que el citado Plan Territorial establece en su norma E.2.2. lo siguiente: Con carácter general se evitarán los encauzamientos cubiertos Se procurará ir eliminando progresivamente las coberturas existentes, sobre todo para los cauces con cuencas afluentes superiores a 5 km², e ir dimensionando convenientemente las coberturas existentes en los cauces con cuencas afluentes inferiores a 5 km² en las que el desarrollo urbano intensivo y a se encuentre muy consolidado En nuestro caso la regata de Txonta tiene una cuenca afluente inferior a 5 km² con un desarrollo urbano muy consolidado, de hecho la presente Modificación consolida la casi totalidad de las edificaciones residenciales existentes. Asimismo la nueva ordenación planteada no permite un paso alternativo a la actual calle Txonta, construida sobre la cobertura de la regata. Es por ello que no se plantea la eliminación de la cobertura. - En relación con los retiros edificatorios el PTS de márgenes de ríos y arroyos establece que los retiros edificatorios a los cauces en las Márgenes en Ámbitos Desarrollados que no se ajusten al cuadro general de retiros establecido para la nueva edificación serán fijados y justificados de forma pormenorizada por el planeamiento 13

14 general de cada municipio de acuerdo a los criterios que se marcan. Y entre ellos sería de aplicación el siguiente: Retiros edificatorios en zonas de reconversión urbana: - En las márgenes en los que la obsolescencia del desarrollo urbano existente aconseje una renovación de la edificación (generalmente suelo urbano industrial), la línea de edificación se ajustará a la línea establecida en el cuadro general, salvo en casos excepcionales en los que se justifique, mediante el correspondiente Plan Urbanístico (PERI), la necesidad y conveniencia de que la línea de nueva edificación se aproxime a la de la alineación preexistente o, incluso, coincida con ella. En el presente supuesto dado que se consolida gran parte de la edificación preexistente, en concreto casi la totalidad de las edificaciones residenciales, y que la misma cuenta ya con unas alineaciones definidas, resulta necesario que la alineación de los nuevos edificios a construir que sustituyen a las edificaciones industriales obsoletas, se aproxime a la alineación de los edificios que se consolidan, para mantener la alineación de la calle. Tal y como establece el PTS deberá ser el PEOU quien precise esta nueva alineación y justifique más detalladamente la necesidad y conveniencia de que se aproxime o coincida con la alineación preexistente. Afección de la AP-8. Sobre el ámbito objeto de la presente Modificación sobrevuela el viaducto de la AP-8, es por ello que habrá de tenerse en cuenta las limitaciones derivadas de la zona de protección de esta autopista. El Texto refundido de la Norma Foral de Carreteras y Caminos establece respecto a las construcciones en su artículo 57 que la distancia mínima para cualquier construcción al borde o línea exterior de la calzada de las carreteras será de 50 m. para las autopistas y autovías de la Red de Interés Preferente y Básica (Red Roja y Naranja) 50 m. La totalidad de los nuevos edificios planteados en la nueva ordenación del ámbito respetan dicha distancia mínima. Por otro lado se realizó una consulta al Departamento de movilidad e infraestructuras viarias de la Diputación Foral, sobre la posibilidad de consolidar los edificios situados bajo el viaducto de la autopista que incumplen dicha distancia mínima, y con fecha 26 de noviembre de 2012 se respondió que teniendo en cuenta los antecedentes de construcción de la autopista y las características del lugar dicho Departamento no se opondría a que se consoliden los citados edificios. Contaminación acústica El Decreto 213/2012 regula esta materia en la Comunidad Autónoma Vasca, en su artículo 36 establece que no podrán ejecutarse futuros desarrollos urbanísticos en áreas donde se incumplan los objetivos de calidad acústica en el ambiente exterior y el 37 que las áreas acústicas para las que se prevea un futuro desarrollo urbanístico, incluidos los cambios de calificación urbanística, deberán incorporar, para la tramitación urbanística y ambiental correspondiente, un Estudio de Impacto Acústico que incluya la elaboración de mapas de ruido y evaluaciones acústicas que permitan prever el impacto acústico global de la zona. El Ayuntamiento de Eibar aprobó definitivamente el 14 de enero de 2011 el mapa de ruidos del municipio, y en el mismo se incluye Txonta dentro de los barrios residenciales menos expuestos al trafico y que presentan dentro del área niveles dentro de los objetivos de calidad acústica para una zona residencial. En los planos 14

15 se indica que el nivel de inmisión de ruidos en fachada en período nocturno en la zona de Txonta está entre 50 y 55 db, lo que se ajusta a los objetivos de calidad acústica en el ambiente exterior para áreas urbanas residenciales detallados en el anexo del Decreto 213/2012. El Planeamiento de desarrollo del ámbito deberá incorporar el Estudio de impacto acústico que indica el artículo 37 del Decreto 213/2012 a fin de confirmar que se respetan los objetivos de calidad acústica con el nuevo desarrollo, incorporando un análisis de las fuentes sonoras, no sólo las actuales (considerando las condiciones de funcionamiento en un horizonte anual a 20 años), sino también las futuras y, en especial, el nuevo viario urbano planificado, así como la previsión de desarrollo del área. 15

16 6 Parámetros y estándares urbanísticos La modificación afecta a la delimitación y edificabilidad del Área Integrada 125 Txonta, con el objeto de adaptar las determinaciones del PGOU a la sentencia del TSJPV de 24 de febrero de 2009 y a la nueva situación económica, y en especial en el mercado de la vivienda. Los parámetros urbanísticos que se proponen para el ámbito son los consensuados en el proceso participativo desarrollado y que se recogen a continuación: Desde febrero de 2012 en que inició sus trabajos y a lo largo de un año y medio, la Mesa de participación de Txonta ha ido trabajando para definir el modelo de ciudad que sirva de guía para la regeneración del Barrio. En la última reunión celebrada en enero, la propuesta que se denominó OPCIÓN 3 (vialidad mínima con bypass) es la que obtuvo mayor consenso y en la reunión de hoy se ratifica por los participantes en la Mesa como la solución elegida para servir de base a la redacción de la futura Modificación del PGOU de Eibar para el ámbito de Txonta. En esta solución se traslada toda la industria, demoliendo las construcciones industriales, y se mantienen la mayoría de edificios residenciales. Se prevé únicamente el derribo de los edificios 2, 11, 13 y 15 por su ubicación incompatible con la necesaria mejora de la trama viaria. Con respecto a la vialidad, se da continuidad al vial de Iparraguirre hasta la calle Txonta, con ello se da una nueva salida al barrio. Apoyado en ese vial se crea una nueva línea de edificios residenciales. Se abre también un nuevo acceso a Txonta creando un vial paralelo a la parte trasera del paseo de Urkizu que enlaza con el vial previsto en la actuación integrada A.I Arane-Urtzaile. La calle Txonta tendrá un doble tratamiento. La parte baja, hasta la autopista, mantendrá sus características actuales sirviendo como base a tres nuevos bloques residenciales. A partir de ese punto se desdoblará, generando el denominado bypass, ello permitirá que la actual calle Txonta en su parte superior, tenga un tratamiento peatonal y que se genere un gran parque que articule la zona baja con la alta. El nuevo tratamiento de la calle permitirá sustituir los edificios industriales por una nueva línea de edificación residencial y rehabilitar el edificio de garajes de Txonta 32, construido en su día pero sin uso, dándole un uso dotacional mixto como garaje y equipamiento social. El nuevo vial al este de la actual calle Txonta, aprovecha la explanación del edificio industrial allí ubicado (antiguas industrias Norma) y, aprovechando la excavación ya realizada, permite la construcción de otro bloque lineal paralelo a la calle Txonta. En base a estos parámetros de ordenación y urbanización se ha estudiado el número de viviendas de modo que se adapten a estos criterios y hagan viable la regeneración de barrio y superen los porcentajes de VPO exigidos por la Normativa, dada la implicación de la viceconsejería de Vivienda del Gobierno Vasco en el ámbito. En función de estos condicionantes se estima inicialmente que la Modificación deberá posibilitar la construcción de 500 viviendas nuevas en el ámbito, de las cuales un mínimo del 40% deberán ser VPO de régimen general, además de otras 35 destinadas a los realojos. 16

17 Respecto a la zona alta de Txonta, al sur del viaducto de la AP-8, en la actualidad ocupada por edificaciones residenciales, se excluirá del ámbito a reurbanizar, y se consolidarán las edificaciones actuales salvo las 3 arriba mencionadas incompatibles con la nueva vialidad. Se introducirán en la Modificación medidas que favorezcan la rehabilitación de las edificaciones, como la declaración del barrio como Área de rehabilitación integrada o el establecimiento de un nuevo perfil edificatorio sin necesidad de sustitución del edificio, que permita una mayor armonización entre las alturas de las nuevas edificaciones residenciales y las preexistentes. Sometido a votación el presente acuerdo se aprueba con los votos favorables de los representantes de los grupos municipales de PSE-EE, BILDU y EAJ-PNV, y la asociación Txontakoak, y la abstención de los representantes de la asociación La Plazoleta. Posteriormente se adhiere al acuerdo la representante del grupo municipal del PP. Estos acuerdos se resumen en los siguiente parámetros urbanísticos: SUPERFICIE TOTAL m² USO LUCRATIVO EDIFIC. Nº VIV. Vivienda libre m²c 300 VPO régimen general m²c 235 (inc. realojos) Comercial Garajes Total Lucrativo: m²c m²c (2 plantas) m²c La ordenación propuesta es tan sólo orientativa, debiendo ser desarrollada mediante un Plan Especial de Ordenación Urbana, en todo caso. El perfil máximo sería el de sótano, sin limitaciones de plantas, y planta baja más siete alturas En la propuesta se ordenan un total de 7 unidades de edificación que contienen la totalidad de las 535 viviendas previstas para el ámbito. El edificio de mayor superficie (fondo edificado 14m, longitud 180m) se situaría sobre la franja de terreno ocupada en la actualidad por la fábrica de Cadenas Iris. El edificio se situaría entre el talud hacia la autopista y el vial de la calle Iparragirre que conectaría directamente con Txonta kalea mediante una rotonda. Otro edificio se situaría detrás del actual bloque residencial de Txonta 4 y 6, junto al nuevo vial paralelo a la parte trasera del paseo de Urkizu que enlaza con el vial previsto en la A.I Arane-Urtzaile. (bloque de 31x16m) Las parcelas actualmente ocupadas por edificios industriales en Txonta 7, 14, 16, 18, 19 y 21 albergarían nuevos edificios residenciales, el situado más abajo con fondo edificado de 16m x m, y el situado al sur del viaducto con fondo edificado de 16m x 80 m. Otro edificio residencial se situaría junto al nuevo vial que discurrirá paralelo a Txonta kalea, en la ladera este, sobre el solar de las antiguas industrias Norma, con fondo edificado 15m x 100 m. 17

18 La razón de esta distribución es alterar en la menor medida la actual urbanización, siempre cumpliendo el objetivo de mejorar la vialidad del ámbito generando una conexión alternativa con Iparragire kalea y con Arane-Urtzaile, y un vial paralelo en la zona alta de Txonta kalea que permita su peatonalización en la zona más angosta e inadecuada para el trafico. Las demoliciones de edificios industriales y el respeto de las servidumbres de protección de la autopista permiten que se dediquen a espacios libres y viales todos los terrenos sitos bajo el viaducto de la AP-8 y la franja de 50 m. a ambos lados del mismo, así como los terrenos actualmente ocupados por los números 26, 28 y 30 de Txonta kalea. Se incluyen también como espacios libres, los terrenos de la antigua serrería situados junto a la regata Txonta, que ya han sido habilitado para uso de zona verde y equipamiento deportivo por el Ayuntamiento. Se prevé la consolidación y reutilización del edificio de Txonta 32. Este edificio construido en el año 1991 no llego a albergar ningún uso, habiendo permanecido vacío y sin uso desde su construcción. Dada su configuración y su ubicación, con acceso a la Avenida de Galicia, se plantea que parte del mismo, la situada junto a dicho vial, se se destine a dotación pública local para las necesidades sociales y vecinales del ámbito. Se cumple también con el último punto del acuerdo de la Mesa de participación: se introducirán en la Modificación medidas que favorezcan la rehabilitación de las edificaciones, como la declaración del barrio como Área de rehabilitación integrada o el establecimiento de un nuevo perfil edificatorio sin necesidad de sustitución del edificio, que permita una mayor armonización entre las alturas de las nuevas edificaciones residenciales y las preexistentes. En concreto y respecto a los edificios residenciales de Txonta mediante la modificación se les excluye del ámbito A.I. 125 Txonta, se consolida las edificaciones, dejando de estar en situación de fuera de ordenación y se abre la posibilidad de que levanten una planta con respecto a su perfil actual, con el objeto de armonizar la altura entre nuevas edificaciones residenciales y las preexistentes, y posibilitar una edificabilidad que pueda contribuir a los costes de rehabilitación y adaptación a la normativa actual, de los edificios. Esto afecta a los edificios números 17, 25, 27, 29, 36, 38, 40, 42, 44, 46, 48, 50 y 52 de Txonta. Los edificios que quedan dentro del ámbito A.I. 125 Txonta pasan a ser incluidos en la situación de fuera de ordenación diferida y así se recoge en el Plano correspondiente. Se produce una excepción con el edificio industrial en desuso de Txonta 32, que como se explica en el siguiente punto se consolida y destina al uso de dotación pública local Requisitos urbanísticos Edificabilidad máxima y mínima. El primer estándar que debe cumplir la presente modificación es el relativo a la edificabilidad urbanística máxima, regulado en el artículo 77.1 de la ley 2/2006: En aquellas áreas de suelo urbano no consolidado cuya ejecución se realice mediante actuaciones integradas con uso predominantemente residencial, la edificabilidad física máxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas no podrá superar la que resulte de la aplicación del índice de 2,3 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del área, sin computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. También se dice en el número 4 del mismo artículo que en cada área de suelo urbano no consolidado, cuya ejecución se realice mediante actuaciones integradas, la edificabilidad física mínima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas no podrá ser inferior con carácter general a la que resulte de la 18

19 aplicación del índice de 0,4 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del área o del sector, sin computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. En nuestro caso, como veremos más adelante, la superficie total del ámbito, excluidos los suelos destinados a sistema general de espacios libres, es de m², y la edificabilidad urbanística prevista de m², lo que nos da un índice de 0,79 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo, que cumple con los límites máximo y mínimo establecido por dicho artículo 77. Cumplimiento de estándares. Los estándares que debe cumplir la ordenación propuesta se recogen en el Decreto 123/2012 de estándares urbanísticos que desarrollan lo establecido en la ley 2/2006 de suelo y urbanismo. Tomando como base para el cálculo una superficie del área de m², y un incremento de edificabilidad urbanística de uso residencial de m² (descontadas las viviendas destinadas a realojo) en aplicación de los artículos 5, 6 y 10 de dicho Decreto el presente ámbito deberá cumplir con los siguientes estándares: Sistema general de espacios libres, un mínimo de 5 metros cuadrados de superficie por habitante o por cada 25 m² construidos de uso residencial, en nuestro caso el mínimo es de m². La propuesta de modificación destina a sistema general de espacios libres un total de ,24 m². Sistema general de alojamientos dotacionales entre 1,5 y 2,5 metros cuadrados de suelo, por cada incremento de 100 m2 construidos de uso residencial, para nuestro ámbito eso supondría una parcela destinada a ese uso de entre 750 y m². El artículo 18.3 del Decreto 123/2012 establece que las revisiones y/o modificaciones de la ordenación estructural, con incremento de la edificabilidad residencial, podrán justificar, en la memoria, la suficiencia de las reservas de alojamientos dotacionales preexistentes en el planeamiento que revisan y/o modifican, lo que podrá autorizarse por el órgano competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco posteriormente el acto de emisión del informe preceptivo de la Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco. En nuestro caso, el PGOU de Eibar no está adaptado a la ley 2/2006 y, por tanto, no tenía la obligación de calificar suelo para dicho uso, sin embargo, con ocasión del desarrollo del sector de suelo urbanizable de Egazelai se reservo para ese uso una parcela con una superficie de 2.000,23 m² y se destinó a equipamiento público (Alojamiento transitorio y alojamientos sociales de colectivos especialmente necesitados) con una edificabilidad de m²(t). Esta parcela ha sido cedida al Gobierno Vasco, quien ya ha aprobado un proyecto para la construcción de alojamientos dotacionales en dicha parcela. Dado que la edificabilidad autorizada en dicho sector es de m², si hubiera tenido obligación legal de reserva para dicho uso, que no la tenía, le hubiera correspondido una parcela mínima de 195 m². Entendemos que con la parcela de m² destinada al uso de alojamientos dotacionales en el sector de Egazelai, que está en proceso de licitación de su edificación, se justifica la suficiencia de las reservas de alojamientos dotacionales preexistentes, pudiendo eximirse el ámbito de Txonta de dicha reserva. Por otro lado la especial orografía del ámbito de Txonta, de vaguada encajonada, dificultaría el obtener superficies adicionales para dicho uso. Sistema local de zonas verdes y espacios libres, tales como parques, jardines, espacios peatonales y plazas: mínimo 15% de la superficie total del área o 19

20 actuación de dotación, excluidos los sistemas generales. Según lo indicado y descontando el espacio anteriormente reservado para sistema general de espacios libres, nos encontramos con que la ordenación del ámbito deberá calificar con destino a este uso un mínimo de m². La presente modificación del PGOU en su propuesta de ordenación destina a este uso un total de m². El Planeamiento de desarrollo que establezca la ordenación pormenorizada definitiva deberá respetar el mínimo establecido. Dotaciones públicas locales, según el Decreto 123/2012 la administración municipal decidirá motivadamente entre las siguientes alternativas: 1) 5 metros cuadrados de suelo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante de edificabilidad urbanística. 2) 5 metros cuadrados de techo por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante de edificabilidad urbanística. La superficie minima en ambas alternativas sería de m², bien de suelo de techo. En la presente Modificación se opta por la segunda alternativa destinando al uso de dotación pública local el edificio industrial en desuso de Txonta 32, con una superficie actual de m² de techo. Se incluye en este computo la superficie de la cubierta de Txonta 32, en aplicación del artículo 6.5 del Decreto que permite que si se justifica por el planeamiento, se computen como superficies de suelo debidas a los estándares de dotaciones locales, las cubiertas transitables de las edificaciones de titularidad pública siempre que las mismas puedan ser de uso y acceso públicos cumpliendo con ello la finalidad propia del estándar legal. En este caso la cubierta del edificio es plana, accesible y transitable, y perfectamente apta para cumplir con la finalidad de dotación pública de equipamiento. Esta superficie se complementará con la reserva con destino a dicho uso de parte de la planta baja del edificio residencial que ocuparía el solar de las actuales edificaciones de los numeros 19 y 21 de Txonta kalea. Para aparcamiento de vehículos: 0,35 plazas de aparcamiento por cada 25 metros cuadrados de superficie de techo sobre rasante de uso residencial, en parcelas de titularidad privada. Para cumplir con este estándar el planeamiento de desarrollo deberá prever un mínimo de 749 plazas de aparcamiento, en las parcelas privadas de uso residencial, cantidad alcanzable si se construyen dos plantas de aparcamientos en cada pastilla edificatoria. El planeamiento de desarrollo deberá justificar el cumplimiento de este estándar así como de las dotaciones máximas y mínimas de aparcamiento establecidas por el artículo del PGOU de Eibar. Para vegetación: plantación o conservación de un árbol por cada nueva vivienda. Para cumplir con este estándar se preverá la plantación y/o conservación de un mínimo de 502 árboles en las zonas verdes previstas para el ámbito. Estándar de vivienda sometida a algún régimen de protección pública. En aplicación de la ley 2/2006 y del citado Decreto 123/2012 existe una obligación legal de calificar con destino a viviendas sometidas a algún régimen de protección pública los terrenos precisos para materializar como mínimo el 40% del incremento de la edificabilidad urbanística de uso residencial, respecto de la previamente materializada, que se establezca en cada área. También se establece que en las 20

21 modificaciones de la ordenación estructural de planes adaptados a la Ley 17/1994, de 30 de junio, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y de Tramitación de los Instrumentos de Planeamiento y Gestión Urbanística, en las que se proponga incrementar la edificabilidad residencial, se aplicarán los estándares de edificabilidad residencial protegida previstos en la Ley 2/2006 exclusivamente en cuanto al mencionado incremento que se calculará respecto del previamente atribuido por la ordenación urbanística. Este incremento se computará, además, sobre la edificabilidad y no sobre el número de viviendas en que se cifre el mismo. En consecuencia para cumplir con dicha obligación legal la presente Modificación debe calificar con destino a vivienda protegida, al menos el 40% del incremento de edificabilidad urbanística prevista, es decir, al menos el 40% de m². La Modificación prevé una edificabilidad de m² destinada en exclusiva a vivienda de protección oficial de régimen general, lo que supone un 47% del incremento. Se cumple, por tanto, el deber legal, puesto que el porcentaje de edificabilidad calificada es mayor del mínimo, 47% frente a 40%, y además se destina en su integridad a VPO de régimen general sin introducir vivienda tasada como permitiría la normativa aplicable. 21

22 7. Instrumentos de desarrollo y ejecución urbanística. El Artículo del PGOU de Eibar define las Áreas de ordenación remitida (AOR) como aquellas áreas en las que el Plan General establece que la ordenación pormenorizada se efectúe mediante un Plan Especial de Reforma Interior o, en su caso, de Rehabilitación. Entre dichas áreas el PGOU incluye Txonta, lo que se mantiene en la presente modificación, por tanto será necesaria la redacción de un Plan Especial de Ordenación Urbana, por ajustarnos a la terminología de la Ley 2/2006 que lo define en su artículo 70 así: El plan especial de ordenación urbana tiene por objeto desarrollar la ordenación estructural del plan general mediante el establecimiento de la ordenación pormenorizada de aquellas áreas de suelo urbano para las que el plan general permite diferir dicha ordenación. Respecto a su contenido los Planes Especiales que actúen sobre Áreas de Ordenación Remitida delimitadas por el Plan General para ser desarrolladas mediante esta figura de planeamiento, respetarán el contenido y determinaciones vinculantes que especifica el PGOU, en concreto los usos, intensidades y tipologías edificatorias. Deberá acompañarse asimismo de los siguientes documentos: Estudio de investigación y caracterización de la calidad del suelo con el fin de detectar la contaminación y los posibles medios de subsanación de la misma, así como su cuantificación económica. Estudio de impacto acústico, indicado en el artículo 37 del Decreto 213/2012, a fin de confirmar que se respetan los objetivos de calidad acústica con el nuevo desarrollo, incorporando un análisis de las fuentes sonoras En cuanto a la ejecución, el convenio suscrito con el Gobierno Vasco deja claro que el protagonismo en la promoción y ejecución del área debe ser de las instituciones públicas y en la cláusula segunda del mismo el Ayuntamiento asume el compromiso de formular, tramitar e impulsar, entre otros, los proyectos de reparcelación necesario. Es por ello que de los sistemas de ejecución que la Ley 2/2006 regula, debe optarse por un sistema de ejecución pública. Según el artículo 159 en régimen de ejecución pública, son posibles dos sistemas: sistema de cooperación y el sistema de expropiación forzosa. En el presente supuesto dado que existe una importante proporción de suelos de titularidad privada y también se posibilita la promoción de vivienda libre, parece razonable que el sistema elegido sea el de cooperación, y así se reflejará en la ficha urbanística del área. En todo caso el mismo artículo citado establece que la determinación del sistema de actuación se establecerá en todo caso en el acto de aprobación definitiva de los programas de actuación urbanizadora, sin perjuicio de que pudiera preverse previamente en el planeamiento general, en el planeamiento de sectorización o en el planeamiento de ordenación pormenorizada, o modificarse con posterioridad. En caso de que el sistema de actuación se encuentre ya previsto en el planeamiento, el programa de actuación urbanizadora lo ratificará o lo modificará de forma motivada, sin necesidad de trámite alguno de modificación del planeamiento preexistente. Por tanto esta opción por el sistema de cooperación podrá modificarse en el futuro si se estimará necesario. En aplicación de las reglas que lo regulan, en el sistema de cooperación, los propietarios aportan el suelo de cesión obligatoria y la administración, en este caso el Ayuntamiento ejecuta las obras de urbanización con cargo a los mismos. Previamente 22