Centros Comerciales. Información de Mercado Aguirre Newman. Mercado Inmobiliario Español - Resumen ejecutivo.

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1 Centros Comerciales Información de Mercado Aguirre Newman Mercado Inmobiliario Español - Resumen ejecutivo M a y o

2 Contenido del resumen INTRODUCCIÓN.. 3 CONCLUSIONES..5 PERSPECTIVAS...7 Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A. El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.

3 01 INTRODUCCIÓN El objeto del presente informe es analizar las características principales del mercado de centros comerciales en España durante el año Durante este período la economía ha mostrado un importante ajuste reflejado en una caída del PIB del 1,4%. Este descenso en el PIB esta íntimamente ligado al mal comportamiento del consumo por parte de las familia que se ha visto afectado por la caída de la capacidad de gasto. Consecuentemente con lo anterior el comercio, tanto en locales en calle como en centros comerciales, ha mostrado un nuevo retroceso a lo largo de los últimos 12 meses. El mercado de centros comerciales ha continuado en los últimos 12 meses con el proceso de diferenciación entre aquellos centros comerciales calificados en el presente informe como oro (prime), que han mostrado un comportamiento positivo en cuanto a ventas, han mantenido unos niveles de disponibilidad muy ajustados y en los que los precios de alquiler se han mantenido estables, y aquellos centros comerciales en los que se han observado enormes dificultades en su explotación ante la caída de las rentas de alquiler y el incremento de la tasa de disponibilidad (centros bronce). Un año más, para la elaboración del presente informe se han mantenido entrevistas con varios de los principales protagonistas del mercado de centros comerciales, operadores comerciales, inversores-propietarios y promotores de centros comerciales, con el objeto de recabar sus impresiones sobre la situación del mercado en los últimos 12 meses y las previsiones para El informe está organizado en 6 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del mercado y perspectivas para el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución de la oferta, demanda, precios y disponibilidad, y el mercado de inversión. A continuación se detalla la situación de los principales parámetros del mercado de centros comerciales en un comparativa entre 2010 y 2012: Variables Clave Centros Comerciales Variación 11-12(%) Stock (m 2 ) ,2% Disponibilidad Media Centros Oro (%) 2,5% 2,5% 3,0% 20% Disponibilidad Media Centros Plata (%) 12,5% 13,0% 12,5% -4% Disponibilidad Media Centros Bronce (%) 20,0% 25,0% 27,5% 10% Precio Medio de Alquiler Centros Oro ( /m 2 /mes) 26,00 30,00 30,00 0% Precio Medio de Alquiler Centros Plata ( /m 2 /mes) 15,50 15,00 14,00-7% Precio Medio de Alquiler Centros Bronce ( /m 2 /mes) 12,00 11,00 9,00-18% Nueva Oferta (m 2 ) % Volumen de Inversión 349,3 573,0 312,0-46% Rentabilidad Inicial Centros Oro (%) 6,50% 6,75% 6,75% 0% Rentabilidad Inicial Centros Plata (%) 7,25% 7,75% 7,50% -3% Rentabilidad Inicial Centros Bonce (%) 7,75% 8,25% 8,50% 3% Información de Mercado. Abril 2013 AGUIRRE NEWMAN 3

4 Factores Críticos de Incidencia 01 INTRODUCCIÓN A partir del informe de mercado realizado en 2011 se establece una clasificación de los centros comerciales basada en un análisis y diagnóstico, tanto cualitativo como cuantitativo, de los factores críticos que afectan al éxito de un centro comercial. El análisis y valoración de cada uno de los factores críticos, se realiza siguiendo una metodología propia de Aguirre Newman, y permite establecer una clasificación de los centros comerciales. Componentes de Éxito del Centro Comercial MIX COMERCIAL CARACTERÍSTICAS ACTIVO CONDICIONES ECONÓMICAS POSICIONAMIENTO OFERTA Adecuación de los operadores a la demanda objetivo Calidad de los operadores: imagen, marca, prestigio Estrategia contractual: duración y estructura de condiciones contractuales Garantías Adicionales Niveles de Ocupación Anclas y locomotoras Accesibilidad: ubicación, infraestructura de comunicaciones Localización y entorno Circulaciones internas: elementos arquitectónicos, flujos de circulación, recorridos Facilities: parking, accesibilidad minusválidos, limpieza Distribución de locales: distribución en planta, flexibilidad, modularidad Características técnicas: instalaciones, calidades, acabados Tamaño y dimensionamiento Potencial de ampliación, cambio de licencias, etc Niveles de renta de los operadores Rentabilidad de la propiedad Renta variable Tasa Esfuerzo Revisiones de Renta Gastos de Comunidad Ingresos Extraordinarios CAPs y no recuperables Posicionamiento de marca frente a usuarios: imagen, percepción, valores Posicionamiento frente al entorno: área de influencia Competencia Cada uno de los Factores Críticos de Incidencia son valorados y ponderados según un nivel de importancia previamente determinado, lo que permite clasificar los centros comerciales en tres niveles: Centro Comercial Oro: 'Centro Comercial consolidado, líder entre su competencia, con representación de los principales operadores y con amplia área de influencia. Centro comercial de referencia y de recuerdo espontáneo por parte de los ciudadanos. Centro Comercial Plata: 'Centro Comercial con presencia de marcas reconocido prestigio pero que por su tamaño, distribución o competencia no es de referencia en una zona. Centro Comercial Bronce: 'Centro Comercial con presencia fundamental de operadores locales. Mínima o nula presencia de cadenas nacionales/internacionales Información de Mercado. Abril 2013 AGUIRRE NEWMAN 4

5 02 CONCLUSIONES A continuación se enumeran las principales conclusiones de este informe. Durante 2012 se ha producido un importante ajuste en el consumo de los hogares que se ha visto reflejado en una caída en las ventas de los operadores comerciales que ocupan locales comerciales en calle y en centros comerciales. Al igual que en años precedentes se han observado durante 2012 diferentes medidas para paliar el ajuste en las ventas. Entre ellas destaca la ampliación de la temporada de rebajas, la reducción de personal, la paralización o redimensionamiento de los planes de expansión, la renegociación de las rentas o las reubicaciones en locales con menor renta. El mercado español de centros comerciales alcanza al término del año 2012 un stock de m 2 de superficie bruta alquilable (SBA) en un total de 557 proyectos operativos con un tamaño medio de m 2. Cabe señalar que en los últimos 10 años se ha desarrollado el 55% de la superficie comercial del territorio nacional. Actualmente el desarrollo de nueva oferta continua en niveles mínimos de los últimos 10 años. Durante el año 2012 se han inaugurado m² de nueva SBA, de los cuales m² han sido consecuencia de la apertura de 10 nuevos proyectos mientras que m² provienen de la ampliación del Parque Comercial Luz Shopping, ubicado en Jerez de la Frontera. La superficie comercial media inaugurada durante los dos últimos años se sitúa en los m², quedando muy lejos de la media del periodo , que se situó en m². La oferta de nuevos centros comerciales se mantiene en niveles muy ajustados. Sólo se inauguran centros comerciales en los que la viabilidad económica ha sido muy medida y la comercialización ha sido exitosa (La Zenia, en Orihuela, Gran Plaza 2, en Majadahonda, A Cancelas, en Santiago de Compostela, Puerto Venecia, en Zaragoza, El Faro, en Badajoz o Serrallo Plaza, en Granada). Son centros comerciales, que al contrario de los inaugurados en años anteriores, entran en el mercado con baja tasa de disponibilidad. La superficie bruta alquilable (SBA) por cada habitantes en España se sitúa en los 322 m 2, lo que coloca la oferta de centros comerciales de España en una situación teórica de equilibrio. No obstante, es necesario analizar la situación de cada mercado de manera independiente. A nivel provincial, Zaragoza, Las Palmas, Álava, La Coruña, Madrid, Cádiz, Málaga, Murcia, Asturias, Valladolid, Vizcaya, La Rioja y Valencia presentan actualmente una situación teórica de saturación de superficie comercial, al presentar ratios de SBA por cada habitantes por encima del nivel de equilibrio, 325 m² de SBA por cada habitantes. Entre todas ellas destacan los casos de Las Palmas, Álava y Zaragoza con una densidad comercial superior a los 550 m² de SBA por cada habitantes. No obstante, es importante tener en cuenta que las provincias de Álava y Zaragoza muestran niveles de renta disponible per cápita muy por encima de la media nacional y que por lo tanto presentan una mayor capacidad de gasto. Por otro lado, el fuerte componente turístico de Las Palmas permite justificar mayores niveles de superficie comercial. La demanda se está centrando en aquellos centros comerciales que mejor se están comportando, es decir, centros comerciales oro y plata bien posicionados. La actividad de la demanda sobre los centros menos comerciales es muy limitada, observándose una elevada disponibilidad que se ha mostrado creciente a lo largo de Las rentas de alquiler han seguido ajustándose fuera de los centros comerciales oro. Se está abriendo una brecha cada vez mayor entre los mejores activos y el resto. En la misma línea, se observa cómo la disponibilidad ha seguido creciendo en todos los centros comerciales no considerados "oro. En términos generales las solicitudes de bonificaciones observadas en años anteriores han dejado de ser temporales para convertirse en estructurales. Se generalizan las carencias y las aportaciones a obra. La concesión de bonificaciones en los mejores centros comerciales se limita, en todo caso, a operadores ancla, siempre y cuando muestren una caída en ventas de carácter permanente que les impide seguir operando en los niveles de renta inicialmente pactados. En aquellos centros comerciales en los que se observa un peor comportamiento, las concesiones de bonificación siguen siendo generalizadas ante la caída de las ventas de los operadores comerciales y el correspondiente incremento de la tasa de esfuerzo. Durante 2012 la tasa de disponibilidad (sobre SBA) se ha mantenido estable en los mejores centros comerciales, situándose en los centros comerciales oro en el entorno del 3,0%. En centros comerciales plata se sitúa aproximadamente en el 12%-13%. Finalmente en los centros comerciales bronce ha continuado el crecimiento en la tasa de disponibilidad hasta niveles medios cercanos al 25%-30%, aunque determinados centros comerciales muestran tasas de desocupación mucho más elevadas. Se ha producido un descenso de la actividad en el mercado de inversión respecto ejercicios anteriores, siendo el volumen cercano a los 300 millones de euros. La tasa de rentabilidad exigida por los inversores varía entre el 6,50% para los mejores centros comerciales y el 9,00%, en función de la calidad de los activos. El mercado de inversión en centros comerciales se ha limitado a dos operación estándar, la venta del Parque Comercial Arambol en Palencia, y del C.C. Bahía Mar (Cádiz); y a varias operaciones no convencionales: a) C.C. Nueva Condomina (adjudicación); b) Factory Guadacorte (adjudicación), c) Avenida M-40 (vacio). No se incluye dentro de este volumen de inversión la adquisición por parte del Grupo OHL del complejo de Canalejas en Madrid que destinará parte de su superficie al desarrollo de un centro comercial, ni la venta por parte de la empresa inmobiliaria Niesa a la compañía francesa SGI de los locales comerciales ubicados en la Plaza de la Moraleja, de Alcobendas (Madrid). Tampoco se incluye la compra de una mediana comercial por parte de Makro en la ciudad de Madrid, al ser la misma para uso propio. Información de Mercado. Abril 2013 AGUIRRE NEWMAN 5

6 03 PERSPECTIVAS A continuación se describen las perspectivas del mercado de centros comerciales para los próximos 12 meses. Las previsiones macroeconómicas siguen siendo negativas para el año 2013, con un ajuste en el PIB de aproximadamente un 1,5%. Será de nuevo el mal comportamiento de la demanda interna la clave de la evolución de la economía en el año No se espera por lo tanto un incremento en el consumo de los hogares para el año en curso que pudiese afectar de manera positiva al comercio minorista. Se prevé que en 2013 se incorporen al mercado 8 nuevos centros comerciales y se amplíe un centro en funcionamiento, lo que supondrá inaugurar m² de nueva SBA, el menor volumen de los últimos años. Los nuevos centros que se van a incorporar pertenecen en su mayoría a la tipología de Parques Comerciales (62%). La oferta más representativa que se va a incorporar al mercado en 2013, es la 1 ra fase del Parque Comercial Camino Real en San Fernando de Henares (Madrid), con aproximadamente m² de nueva SBA y el Centro Comercial Holea en Huelva, cuyo hipermercado fue abierto en 2011, y que inaugura este año m² de nueva SBA. La inauguración de todos los proyectos previstos supondría elevar la superficie bruta alquilable (SBA) por cada habitantes desde los 322 m² actuales a las 324 m², un nivel en el límite de la situación teórica de saturación situada en 325 m² de SBA por cada habitantes. Se prevé por otro lado que se mantengan e incluso se acentúen durante 2013 algunas de las previsiones que se dieron para el año En este sentido: Se mantendrá la tendencia observada en los últimos años de fuerte polarización del mercado, entre aquellos centros comerciales mejores (oro y plata+) que muestran niveles de disponibilidad más ajustados, las rentas están en equilibrio o son crecientes y sobre los que muestra interés la demanda; y los centros comerciales que muestran mayores dificultades (plata- y bronce). La demanda estará centrada especialmente en locales comerciales situados en centros comerciales oro, y aquellos plata, que muestren unas mayores posibilidades de crecimiento. La baja disponibilidad en centros oro dificultará la entrada en estos centros. La tasa de disponibilidad va a mantener una tendencia ascendente en los centros comerciales peor posicionados bronce y plata-. Mientras, en los mejores centros plata se observarán ajustes a la baja, al ser los centros en los que la demanda va a centrar sus búsquedas. Interés inversor por los centros comerciales oro (prime), aunque la escasez de esta tipología de producto en el mercado limitará la actividad inversora sobre estos activos. Serán los centros comerciales plata (secundarios) o bronce (secundarios peor posicionados), con necesidad de una gestión muy activa para alcanzar su potencial, o con necesidad de una transformación profunda para volver a funcionar, los que muestren una mayor actividad inversora. 04 Información de Mercado. Abril 2013 AGUIRRE NEWMAN 6

7 Contacto Aguirre Newman Jordi Marugan Director Operaciones Retail Centros Comerciales (34) Pelayo Barroso Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es Javier Revenga Director de Negocio Gestión Centros Comerciales (34) javier.revenga@aguirrenewman.es M a d r i d B a r c e l o n a M á l a g a L i s b o a B e r l í n L o n d r e s M é x i c o D. F.