Research INICIA UN AÑO COMPLICADO CON GRAN ABSORCIÓN CIUDAD DE MEXICO 1Q15 OFICINAS. Condiciones Actuales

Transcripción

1 Miles Research INICIA UN AÑO COMPLICADO CON GRAN ABSORCIÓN La economía mexicana avanza a diferentes ritmos: por una parte la estrecha relación con los Estados Unidos, ha ayudado a mantener un sector exportador fortalecido y con nuevas inversiones en el sector manufacturero, principalmente en el sector automotriz, alimenticio, electrónico y aeroespacial; pero por otra parte se presenta un escenario de corto plazo complicado debido al tipo de cambio a la alza, los recortes presupuestales y la caída de los precios del petróleo. Los retos que se avecinan La moneda mexicana se ha depreciado 16% desde el mes de noviembre de Si bien el alza en el precio del dólar estadounidense es una buena noticia para el sector exportador, esto también tiene un efecto negativo para los consumidores debido a una mayor inflación originada de la gran cantidad de insumos y productos de importación de los que depende la industria manufacturera en. Sin embargo a diferencia de otras devaluaciones históricas, ahora las perspectivas de crecimiento para continúan siendo bastante positivas, pero para el 2015 persistirán los riesgos de devaluaciones, recortes presupuestales e incrementos en las tasas de interés. Por ende, entre los retos más importantes por superar en se incluyen el déficit de la balanza comercial, la reducción de las proyecciones de los ingresos del gobierno y bajos precios del petróleo. Esto podría generar un menor interés por parte de los inversionistas en financiar nuevos proyectos en. El Sector Inmobiliario ha atraído grandes inversiones No obstante, a pesar de los desafíos actuales, es una de las pocas economías emergentes que se ha desarrollado bajo el cobijo de un sector inmobiliario ha mostrado un importante crecimiento y desarrollo durante las últimas décadas. Este sector ha sido impulsado, en su mayor parte, gracias al aumento de inversión extranjera directa (IED) que ha llegado a nuestro país en la última década y que se espera siga en aumento en el futuro cercano. La derrama económica generada por esta IED se traduce en contratos de arrendamiento de largo plazo de empresas nacionales e internacionales. El mercado de oficinas continúa creciendo El mercado de oficinas en la ciudad de sigue creciendo aceleradamente. Durante el primer trimestre se incorporaron 5 nuevos edificios que representan 96,461 metros cuadrados, principalmente en los corredores Polanco y Reforma, con lo que el inventario de oficinas alcanzó la cifra de 4.8 millones de metros cuadrados. Durante el último año, se han incorporado al mercado alrededor de 350,000 metros cuadrados de espacio nuevo en diferentes zonas de la ciudad, el 50% dentro del Distrito Central de Negocios (Polanco, Reforma y Lomas); destaca el crecimiento extraordinario del Corredor Norte que representó el 20% de todo lo que se construyó en este periodo. Condiciones Actuales Todos los submercados con menos de 100 mil metros disponibles Nuevas inversiones para desarrollo de oficinas con recursos de las FIBRAS Buena absorción en el primer trimestre a pesar de un inicio complicado de la economía Estabilidad en los precios aun con el ajuste en el tipo de cambio Análisis de Mercado Precio de Renta y Disponibilidad $26 $25 $24 $23 $22 $21 Absorción Neta m² Precio de Renta (US$/m²/mes) Disponibilidad (%) Resumen de Mercado Trimestre Actual Trimestre Anterior Hace un Año 16% 14% 12% 10% 8% 6% Proyección 12 Meses Inventario Total 4,833,840 4,742,139 4,483,439 Tasa de Disponibilidad 10.97% 11.88% 14.32% Absorción Trimestral 118,900 94, ,079 Precio Promedio $25.25 $24.90 $23.50 En Construcción 1,110,388 1,074,665 1,349,442 Superficie Entregada 96,461 64, ,000

2 Bosques Insurgentes Interlomas Lomas Altas Lomas Palmas Norte Periférico Sur Polanco Reforma Santa Fe US$ /m²/mes Research Espacios nuevos y con mayor eficiencia El mercado ha experimentado una amplia renovación y un evidente crecimiento de su inventario de oficinas durante los últimos 3 años. Las empresas, en la actualidad, están buscando edificios eficientes y amigables con el ambiente, lo que ha fomentado el desarrollo de mejores espacios por parte de los desarrolladores, la mayoría de uso mixto, con lo que las empresas ahora cuentan con espacios más eficientes y que les permiten la reducción de costos. El gobierno en tiempos recientes ha consolidado su operación mediante el arrendamiento de espacios de mejor calidad con un ahorro considerable de recursos. LAS FIBRAS HAN IMPULSADO EL DESARROLLO INMOBILIARIO El mercado crecerá 40% hacia el 2018 El número de edificios que se construyen en la actualidad equivalen a un espacio total de 1.1 millones de metros cuadrados, que sin lugar a dudas se van a incorporar al mercado en los próximos 3 años. A este espacio se le deben agregar un gran número de proyectos, cuyos edificios actuales están en proceso de demolición, de obtención de permisos de construcción o a punto de iniciar su construcción en el corto plazo. La cifra de proyectos nuevos se estima en 1.0 millón de metros cuadrados. En el presente, nos encontramos ante un escenario donde se renovará el mercado de oficinas todavía más, ya que se esperan casi 2.1 millones de metros cuadrados nuevos en edificios modernos y de altas especificaciones con lo que se espera que el inventario alcance 7.0 millones de metros cuadrados a finales del año Absorción Chart TitleNeta y Tasa de Disponibilidad La disponibilidad disminuye A pesar del gran número de edificios que se han incorporado al mercado, la tasa de disponibilidad se contrajo pasando de 11.88% a 10.9% en este trimestre, como consecuencia, en gran medida, de niveles de absorción constantes. En la actualidad existen en el mercado 530 mil metros cuadrados disponibles que comparados con los 563 mil metros cuadrados que existían a finales del año 2014, representa una disminución del 6% del espacio disponible. En el presente trimestre, ningún corredor registró más de 100 mil metros cuadrados disponibles. Por otra parte el 48% del espacio en la ciudad de se concentra en el Distrito Central de Negocio (Reforma con 93,521 m², Polanco con 93,578 m² y Lomas Palmas con 67,655 m²). Se espera que a finales del año 2015 se incorporen alrededor de 392 mil metros cuadrados de nuevos edificios, sin embargo si se mantienen los niveles de absorción constante de los últimos 5 años y que han sido entre 500 y 400 mil metros anuales, la tasa de disponibilidad permanecerá en alrededor del 11%. Buenas cifras de absorción Por quinto año consecutivo la absorción general anualizada del mercado superó 400 mil metros cuadrados y durante el primer trimestre del año este indicador de la actividad en el mercado de oficinas alcanzó 118,898 metros cuadrados, es decir, a un nivel similar de lo que el mercado ha registrado los últimos 2 años. Son sin lugar a dudas buenas noticias para el mercado ante la expectativa de una situación económica complicada estos niveles de absorción se deben a la intensa actividad de ciertos sectores de la economía como el sector financiero (bancos y aseguradoras), consultorías, firmas legales, equipos de telecomunicaciones, tecnologías de la información. Por otra parte, si las reformas en leyes secundarias en los sectores energéticos, financieros y de telecomunicaciones impulsan el crecimiento económico esperado, se podría esperar la creación de nuevas empresas y la expansión de empresas ya consolidadas. Rango y Precio Promedio de Renta 250, , % 14.0% $42 $ , % $ $ , % $24 $25.00 $26.00 $ , % 6.0% $18 $12 $19.00 $19.00 $17.00 $19.00 Absorción Neta Disponibilidad 2

3 La demanda se distribuyó en toda la ciudad La demanda durante el primer trimestre se concentró en los corredores Polanco, Reforma, Insurgentes y sorprendentemente en el corredor Norte que en conjunto representaron el 83% de la actividad total del mercado que fue de 118 mil metros cuadrados. Algunas zonas de la ciudad registraron un comportamiento negativo como es el caso del corredor Lomas Altas donde algunos espacios aparentemente ocupados salieron al mercado provocando niveles de absorción negativa. Por su parte los que tuvieron actividad baja o nula fueron los corredores Interlomas y Bosques de la Lomas. Oficinas más pequeñas en diferentes zonas de la ciudad Otro fenómeno que está presente en el mercado y que ha ayudado a la absorción de espacios pequeños en el mercado, es la escisión, que significa la separación de una gran oficina en diversas oficinas satélite en diferentes zonas de la ciudad. Algunas empresas han adoptado este modelo para atender a sus clientes de mejor manera con lo que han facilitado la movilidad de los empleados, lo cual también contribuirá a que los mismos trabajen en lugares más cercanos a sus domicilios, sus clientes y/o proveedores. Por lo tanto, el arrendamiento de espacios más pequeños y flexibles podría comenzar en el corto plazo en diferentes áreas de la ciudad. Nuevos recursos para el desarrollo con las FIBRAS Otro fenómeno que ha detonado la demanda en el mercado, es la incorporación de las FIBRAS (REITs como se conocen en los Estados Unidos). Estos fondos de inversión han aportado recursos frescos para el desarrollo, reconversión, remodelación y para compra de edificios, tanto nuevos como antiguos que se han vuelto atractivos productos de inversión debido a su localización estratégica, el prestigio de sus inquilinos, la capacidad para crecer en áreas rentables y el volumen de sus rentas. Con nuevos participantes, todo el mercado se verá impactado por lo que los edificios de oficinas Clase A y A+ mejoran significativamente en el mantenimiento, operación y administración de los mismos. Los recursos de las FIBRAS en el desarrollo de oficinas fomentará la construcción bajo estándares internacionales y apegados a la sustentabilidad, como un elemento imprescindible para mantener la posición competitiva ante un mercado con clientes que exigen cada vez mayor calidad y precios justos. Estabilidad de precios Durante los últimos años los precios promedios de renta en los corredores de oficinas no han mostrado cambios significativos debido a que la gran parte de los contratos de arrendamiento en la Ciudad de aproximadamente el 85%- se pactan en dólares. Con el ajuste en el tipo de cambio, lo que podemos ver en el corto plazo es que la mayor parte de los contratos permanezcan sin cambios significativos o que únicamente presenten ligeros ajustes en su precio aunado a ciertas concesiones por parte de los propietarios para prologar el arrendamiento de sus inquilinos para compensar estos ajustes. Los efectos del tipo de cambio Debido a que los recientes ajustes en el tipo de cambio han derivado en un incremento de 15% en los costos operativos de muchas compañías, y ante un panorama económico desafiante, los inversionistas procederán con cautela buscando mejores condiciones de arredramiento. Asimismo, para los propietarios será preferible mantener a sus actuales inquilinos ante el aumento sustancial del número de edificios nuevos en el mercado. Diferentes niveles de precio en la ciudad Por submercado, los precios más elevados se ubican dentro de los corredores que pertenecen al Distrito Central de Negocio, pero en algunos casos como Lomas Palmas los precios se incrementaron notablemente debido a la escasez de espacio nuevo. Estadisticas por Submercado Inventario Total Disponibilidad 3 Tasa de Disponibilidad (%) Absorción 1Q15 Renta Promedio (US$/m²/mes) Bosques 330,784 12, % 2,281 $25.93 Insurgentes 552,084 43, % 22,351 $25.09 Interlomas 106,627 14, % 0 $21.03 Lomas Altas 80,911 11, % -8,444 $22.55 Lomas Palmas 643,767 67, % 4,311 $30.16 Norte 247,870 88, % 23,792 $19.87 Periférico Sur 411,166 56, % 2190 $24.07 Polanco 755,874 93, % 28,923 $29.84 Reforma 546,672 93, % 24,432 $30.16 Santa Fe 1,158,085 48, % 19,062 $23.50 T o t a l 4,833, , % 118,898 $25.15

4 Condiciones Económicas La economía de la Ciudad de ha permanecido con cierta estabilidad a pesar de los recientes anuncios del gobierno sobre recortes presupuestales derivados de la caída de los precios del petróleo y el ajuste en el tipo de cambio de la moneda mexicana. La tasa de desocupación alcanzó niveles de 6.0% en la Ciudad de, 1.6 puntos porcentuales por encima del 4.4% que se presenta a nivel nacional de acuerdo con el INEGI. El sector comercio tiene el mayor peso en la economía de la Ciudad de. Este sector genera el 21.1% de los 4,057,290 puestos de trabajo formales, equivalente a su vez al 8.8% de este sector a nivel nacional. Otro sector de gran impacto en la economía local está relacionado con los servicios financieros, profesionales y corporativos. Este sector representa el 13.8% del número total de empleos en la ciudad, equivalente a 560 mil puestos de trabajo, aproximadamente. Empleo por Sector Ciudad de, Noviembre % 21.1% 13.4% Fuente: ProMexico 0.4% 5.2% 0.6% 0.8% 6.5% 11.7% 7.0% 8.5% 11.0% Mineria, Electricidad Agricultura, Ganaderia No específicado Construcción Gobierno Transportes, Comunicaciones Hoteles, Restaurantes Manufactura Servicios Sociales Servicios Diversos Servicios Profesionales, Financieros Comercio Tasa de Desempleo Variación Empleo Formal Ajustada Estacionalmente 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Total No Agrícola, % de Cambio, Sin Ajuste Estacional 5% 3% 1% -1% -3% -5% Mar-11 Mar-12 Mar-13 Mar-14 Ciudad de Ciudad de Índice de Precios al Consumidor (IPC) Todos los Productos, % Cambio, Sin Ajuste Estacional, 2010= % 1.0% 0.3% -0.5% -1.3% -2.0% ene.-11 ene.-12 ene.-13 ene.-14 ene.-15 Crecimiento del Empleo por Industria Ciudad de, Dic 2014, 12 Meses %Cambio, Estacionalmente Ajustado Total Industria Extractiva y Electricidad Agricultura Restaurantes y Alojamiento Construcción Servicios Diversos Servicios Sociales Comercio Servicios Financieros Industria Manufacturera Transporte Comunicaciones Gobierno -30.0% -10.0% 10.0% 30.0% 4

5 Mexico City HEADQUARTERS Juan Salvador Agraz Santa Fe,, DF, Corredores de Oficinas Juan Flores Director of Research Stephanie Martínez Market Research - Office smartinez@ngkf.com.mx Norte Newmark Grubb Cobertura CBD Poniente Sur Newmark Grubb Knight Frank ha implementado una base de datos propia y la metodología de seguimiento ha sido revisada. Con esta expansión y refinamiento en nuestros datos, puede haber ajustes en las estadísticas históricas, incluyendo la disponibilidad, precios de renta, absorción y rentas efectivas. Newmark Grubb, Nuestros reportes de mercado se encuentran disponibles en Toda información contenida en esta publicación está basada en fuentes consideradas como confiables, sin embargo, Newmark Grubb no la ha verificado y no la garantiza. El uso de esta información es responsabilidad del destinatario, el cual debe consultar a profesionales de su elección, incluidos sus aspectos legales, financieros, fiscales e implicaciones. El destinatario de esta publicación no puede, sin consentimiento previo por escrito de Newmark Grubb, distribuir, difundir, publicar, transmitir, copiar, transmitir, cargar, descargar, o en cualquier otra forma reproducir esta publicación o cualquiera de la información que contiene