RESOLUCION. La vista administrativa de la presente querella se celebró el 14 de junio de 2005.

Transcripción

1 Estado Libre Asociado de Puerto Rico DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR Apartado Estación Minillas San Juan, Puerto Rico QUERELLANTE WANDA VEGA TORRES QUERELLA NUMERO VS. QUERELLADO JUNTA DE DIRECTORES DEL CONDOMINIO SURFSIDE MANSIONS SOBRE LEY DE CONDOMINIOS RESOLUCION La vista administrativa de la presente querella se celebró el 14 de junio de Asistió la parte querellante, Wanda Vega Torres, acompañada de su abogado, Lcdo. Manuel Rivera Gimenez. La parte querellada compareció representada por el Lcdo. Eduardo Betancourt, quien vino acompañado de Rafael Vázquez, presidente. Antes de entrar a la vista en sus méritos, las partes estipularon los siguientes hechos: 1) A la fecha de la vista no se ha celebrado la Asamblea Anual correspondiente al mes de octubre de 2004; 2) A la fecha de la vista la Junta de Directores del Condominio Surfside Mansions no había enviado la Minuta de la asamblea extraordinaria celebrada el 23 de febrero de Por otro lado, las partes estipularon toda la prueba documental a presentar en la vista. Por lo cual, a base del testimonio vertido por las partes y la prueba documental estipulada, este Departamento emite las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHO 1. La parte querellante es titular del apartamento 507 del Condominio Surfside Mansions, ubicado en Isla Verde, Puerto Rico. Advino titular de dicha propiedad mediante la escritura de compraventa otorgada ante el notario Víctor Rivera Torres el 27 de septiembre de 1994.

2 2 2. Mediante segunda convocatoria con fecha de 14 de febrero de 2005, el presidente de la Junta querellada citó a una asamblea extraordinaria a celebrarse el 23 de febrero de Entre los asuntos a ser tratados en la convocatoria se encontraba la reclamación al seguro sobre la tormenta Jeanne, la renovación del seguro y el informe sobre el estacionamiento. 3. El día de dicha asamblea, se le entregó a los titulares que asistieron a la misma una cotización sobre los gastos incurridos como consecuencia de la tormenta Jeanne y opciones de cotización para escoger el seguro del condominio. 4. Finalmente, en dicha asamblea se escogió la compañía de seguros del condominio por mayoría. Igualmente se determinó por mayoría el aceptar la oferta de compensación que realizaba la compañía de seguros por concepto de daños en las áreas comunales. También se acordó que la oferta realizada por la compañía de seguros respecto a los apartamentos individuales, se renegociaría con la compañía de seguros. 5. Otro acuerdo tomado por mayoría en la asamblea del 23 de febrero de 2005, fue el utilizar el fondo de reserva para cubrir los gastos del proyecto del estacionamiento. Posteriormente, dicho dinero fue repuesto en el fondo de reserva. 6. La parte querellante no estuvo de acuerdo con estas actuaciones por entender que no se tomaron dichas decisiones conforme establece la ley. 7. Al momento de la vista administrativa, la parte querellada no había notificado ni preparado la minuta de la asamblea celebrada el 23 de febrero de Esta es una situación que se ha repetido en asambleas anteriores y a pesar de que la parte querellante ha solicitado copia de las referidas minutas, muchas veces no se le ha entregado o se le ha entregado tardíamente. 8. Por otro lado, desde el año 2002, el Consejo de Titulares de condominio aprobó el realizar un proyecto de ampliación del estacionamiento del condominio. Posteriormente, en vista de la necesidad de estacionamiento que existía en el condominio, se celebró una asamblea extraordinaria el 22 de septiembre de En dicha asamblea se aprobó por mayoría el modificar el proyecto para reorganizarlo y aumentar la cantidad de espacios disponibles para la venta. 9. Conforme el reglamento del condominio Surfside Mansions, se indica que la asamblea ordinaria anual deberá celebrarse en el mes de octubre de cada año. Sin embargo, la parte querellada admitió durante la vista administrativa que dicha asamblea no se ha celebrado y no expresó justificación alguna para esto. 10. En vista de las situaciones anteriormente expresadas, la parte querellante presentó la querella de epígrafe el 28 de marzo de 2005.

3 3 11. El 3 de junio de 2005, la parte querellante enmendó la querella a los efectos de solicitar el acceso a ciertos documentos del condominio a través de un contable contratado por la parte querellante. Entre los documentos sobre los cuales se solicita acceso se encuentran los siguientes: a) mayor general que incluye ajustes de los auditores de los años 2000 al 2004 y mayor general que incluya las transacciones registradas hasta mayo de b) Copia del estado financiero auditado del año c) Listado de cuentas por cobrar a marzo 31, junio 30, septiembre 30, y diciembre 31 de los años 2000 al 2004 y marzo 31, d) Copia de todos los estados bancarios y cheques cancelados desde enero de 2000 hasta mayo e) Listado de lo que se cobra a cada apartamento mensualmente, por apartamento, incluyendo derramas. f) Detalle de todos los cobros hechos desde el 2000 hasta el g) Acceso a facturas que se van a solicitar durante el proceso de verificación. 12. A pesar de que la parte querellante solicitó acceso a estos documentos, la parte querellada no ha permitido el acceso a los mismos. CONCLUSIONES DE DERECHO Los artículos 42 y 48 de la Ley de la Propiedad Horizontal, Ley número 104 de 25 de junio de 1958, según enmendada, 31 L.P.R.A. sección 1291 y siguientes, facultan a este Departamento para conocer y adjudicar acciones de impugnación que radiquen los titulares de un condominio en que haya al menos una unidad destinada a vivienda, contra los acuerdos, omisiones, o actuaciones de la junta de directores, del administrador interino, del presidente y del secretario, concernientes a la administración del inmueble, que sean gravemente perjudiciales para el titular o la comunidad, o que sean contrarios a la ley o a la escritura de constitución o al reglamento del condominio. En cuanto al asunto relacionado a la celebración de la Asamblea Anual, el artículo 38 A de la Ley de Condominios, establece lo siguiente: El Consejo de Titulares se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas Por otro lado, el artículo 8 del Reglamento del Condominio Surfside Mansions establece lo siguiente: El Consejo de Titulares se reunirá, por lo menos, una vez al año, en sesión ordinaria, para aprobar los presupuestos, gastos y cuentas; elegir los Directores y cargos ejecutivos y demás asuntos que se fijen en la convocatoria. Esta reunión ordinaria se celebrará el primer lunes del mes

4 4 de octubre de cada año, a las 8 de la noche, en el salón de reuniones del Condominio. Claramente la Junta de Directores del Condominio ha incumplido su obligación de convocar y celebrar una Asamblea Ordinaria en la cual se apruebe el presupuesto a utilizar y se nombre la nueva Junta de Directores del Condominio, a pesar de haber transcurrido nueve (9) meses. Dicha situación no puede ser tolerada, por lo cual se le ordena a la Junta de Directores el convocar la Asamblea Anual. En cuanto al asunto relacionado a la distribución de las Minutas de las Asambleas celebradas, el artículo 38 F(e) de la Ley de Condominios, establece lo siguiente: El Secretario tendrá los siguientes deberes y facultades: (a) (e) Comunicará a los titulares ausentes, todas las resoluciones adoptadas, en la forma que esta Ley dispone para la notificación de las citaciones a las reuniones del Consejo y dentro del término que disponga el Reglamento. Por otro lado, el artículo 32 del Reglamento de Condominios aprobado por este Departamento establece lo siguiente: El Director o el secretario de la Junta de Directores, notificará a los titulares los acuerdos tomados en la Asamblea por el Consejo de Titulares, en un plazo que de quince (15) días desde la fecha en que se celebró dicha Asamblea. Nuevamente, claramente la Junta de Directores del Condominio ha incumplido su obligación de circular las Minutas de las asambleas celebradas en el término concedido por la reglamentación aplicable. Más aún, cuando nos encontramos ante alegadas votaciones que requieren una votación distinta a una mayoría, por lo cual, las mismas no entran en efecto hasta tanto se hayan circulado las Minutas de las Asambleas celebradas. Es intolerable que al día de la vista, casi cuatro meses después de celebrada la Asamblea en el mes de febrero, no se hayan circulado las minutas correspondientes. Se le ordena a la Junta el circular la Minuta de la Asamblea celebrada el 23 de febrero de 2005 en un término no mayor de diez (10) días. Por otro lado, en cuanto al asunto de la utilización del fondo de reserva para la continuación de la construcción del estacionamiento, el artículo 38 de la Ley de Condominios, establece lo siguiente: El Consejo de Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal. Estará integrado por todos los titulares.

5 5 Corresponde al Consejo de Titulares:... (3) Obras de Mejoras: En los condominios donde ubique por lo menos un apartamiento dedicado a vivienda, las obras de mejora sólo podrán realizarse mediante la aprobación de la mayoría cualificada de dos terceras (2/3) partes de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras (2/3) partes de las participaciones en las áreas comunes, si existen fondos suficientes para costearlas sin necesidad de imponer una derrama. El retiro de los fondos para estas obras se hará siguiendo el mismo procedimiento establecido en el inciso (1) anterior. (énfasis nuestro) Como vemos, la obra de mejora para el área de estacionamiento, fue una obra previamente aprobada en el año Como parte del proceso de realización de la obra, fue necesario y así se consultó al Consejo, el utilizar el fondo de reserva para continuar la misma. Esta utilización no necesita de 2/3 partes de los titulares para realizarse. Esta actuación sólo necesita de la mayoría de los titulares según el inciso 1 antes mencionado, requisito con el que se cumplió en este caso. En vista de lo anterior, es inmeritorio el planteamiento de la parte querellante. Por otro lado, en cuanto a la impugnación de la aceptación de la oferta efectuada por la compañía de seguros relacionada a los daños ocasionados por la Tormenta Jeanne, el artículo 44 de la ley de Condominios, 31 L.P.R.A. 1293h, establece lo siguiente: Luego de recibir del asegurador una oferta de indemnización, la Junta de Directores preparará un plan de distribución de los fondos para la reconstrucción, detallando las cantidades específicas que habrán de destinarse a la reconstrucción de cada apartamento, conforme a las tasaciones realizadas, y a las restantes áreas comunes del inmueble. El informe se circulará a los titulares con no menos de quince (15) días de antelación a la celebración de una asamblea extraordinaria, convocada para considerar, exclusivamente, las ofertas presentadas y el referido informe. El Consejo de Titulares decidirá finalmente, por voto mayoritario, todo lo relacionados a la indemnización, incluidas la aceptación de las sumas ofrecidas por las compañías aseguradoras y las prioridades de las obras a realizarse. Claramente dicho artículo establece la manera en que se aprobará cualquier oferta efectuada por la compañía de seguros. El mismo le impone la responsabilidad a la Junta

6 6 de Directores de preparar el Plan de Distribución de la oferta efectuada con la obligación de circular el mismo con quince días de anticipación a la Asamblea Extraordinaria a celebrarse para ese único propósito. En el presente caso, la Junta de Directores crasamente incumplió con lo dispuesto en la Ley de Condominios. En primer lugar, no convocó una Asamblea Extraordinaria para ese propósito únicamente, tampoco circuló el Plan de Distribución con quince días de anticipación. Nuevamente la Junta de Directores del Condominio Surfside Mansions crasamente incumplió con las obligaciones y deberes impuestos en la Ley de Condominios. Sin embargo, dichos requisitos son a nuestro juicio unos de cumplimiento estricto y que no tienen el efecto de anular la voluntad del Consejo de Titulares respecto a lo decidido sobre estas reclamaciones. Sin embargo, la parte querellante tiene el derecho de conocer la cantidad pagada por el seguro y el uso de dichos fondos por lo cual se le ordena a la parte querellada notificarle a la querellante dicha información. Por otro lado, en cuanto a la controversia planteada por la parte querellante relacionada a la construcción y venta de los estacionamientos adicionales, es importante señalar que el artículo 14-A de la Ley de Condominios, establece lo siguiente: Por acuerdo de las dos terceras partes (2/3) de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes del inmueble, se podrán habilitar o construir áreas adicionales de estacionamiento, siempre y cuando, con ello no se afecten sustancialmente las áreas verdes, se obtengan los permisos necesarios de las agencias gubernamentales pertinentes y se cumpla con las condiciones establecidas en los incisos (d) y (e) del Artículo 38 de esta Ley. Las áreas así habilitadas podrán constituirse por igual votación como elemento común o como anejos de los apartamientos, en cuyo caso estarán sujetos a lo dispuesto en el Artículo 11(b) de esta Ley. El artículo antes mencionado establece la obligación de contar con las dos terceras partes de los votos de los titulares que a su vez reúnan las dos terceras partes de las áreas comunes, para construir un estacionamiento en áreas comunes. A base de las determinaciones de hechos efectuadas, la parte querellada no cumplió con las disposiciones de la Ley de Condominios relacionadas a la construcción de estacionamientos adicionales a los 86 originalmente aprobados, toda vez que en ningún momento el Consejo de Titulares aprobó por 2/3 partes la ampliación de más de 86 estacionamientos, los cuales ya fueron construidos por la Junta de Directores. Es decir, la construcción de dichos estacionamientos fue contraria a derecho. Sin embargo, en vista de que ya el proyecto de estacionamientos fue culminado, se le ordena a la parte querellada darle acceso a la parte querellante al listado final de los estacionamientos construidos, así como el nombre de los titulares que adquirieron los mismos y la cantidad pagada por dichos estacionamientos.

7 7 Por último, la parte querellante reclama su derecho a inspeccionar los documentos del Consejo de Titulares. El artículo 38-D de la Ley de Condominios, supra, establece lo siguiente: El Director o la Junta de Directores constituye el órgano ejecutivo de la comunidad de titulares y tendrá los siguientes (a) (c) Dirigir los asuntos financieros concernientes a las recaudaciones y pagos y anotar detalladamente en un libro las partidas de ingresos y gastos que afecten al inmueble y a su administración, fijándoles por orden de fecha y especificando los gastos de conservación y reparación de los elementos comunes y tener disponibles para su examen por todos los titulares en días y horas hábiles que se fijarán para general conocimiento tanto del libro expresado como los comprobantes acreditativos de las partidas anotadas. Como podemos notar, la querellante, como titular del Condominio Surfside Mansions tiene absoluto derecho a verificar y examinar todos los documentos relacionados al Consejo de Titulares, por lo cual se ordena a la Junta que en los próximos cinco (5) días se le de acceso a la querellante a todos los documentos solicitados y/o a cualesquiera documentos pertenecientes al Consejo de Titulares Por todo lo antes expuesto, este Departamento, en virtud de las facultades conferidas por la Ley Núm. 5 de 23 de abril de 1973, según enmendada, emite la siguiente: ORDEN Dentro del término de 30 días a contar de la notificación de la presente resolución, la parte querellada deberá convocar y celebrar la asamblea anual ordinaria del Consejo de Titulares del condominio Surfside Mansions. Igualmente, deberá dentro de los diez (10) días de notificada la presente Resolución la parte querellada deberá circular la Minuta de la Asamblea celebrada el 23 de febrero de 2005; notificar a la querellante la cantidad total utilizada del fondo de reserva para la construcción de los estacionamientos; la cantidad total pagada por el Seguro relacionada a los daños de la Tormenta Jeanne y el uso de dichos fondos; y el listado final de los estacionamientos construidos, así como el nombre de los titulares que adquirieron los mismos y la cantidad pagada por dichos estacionamientos Se ordena a la parte querellada que se le permita en los próximos cinco (5) días el acceso a la querellante y/o a la persona por ésta contratada a todos los documentos del Consejo de Titulares y entre otros, a los documentos establecidos en la enmienda a la querella y que mencionamos en nuestra determinación de hecho número 11.

8 8 Se apercibe a la parte querellada que de no cumplir con lo ordenado en la presente resolución, este Departamento podrá imponerle una multa administrativa de hasta diez mil dólares ($l0,000) y se tomará la acción legal correspondiente para el cobro de la misma. El pago de la expresada multa no le relevará de cumplir con todo lo ordenado en la presente Resolución. Este Departamento solicitará el auxilio del Tribunal de Primera Instancia para hacer cumplir la misma. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma, en el plazo de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de dicha resolución. En la alternativa, la parte afectada podrá acudir directamente al Tribunal de Circuito de Apelaciones en revisión judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. Los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan a base de días naturales. Si la parte afectada opta por solicitar la reconsideración de la resolución emitida, dicha solicitud deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra reconsideración como título y en el sobre de envío. Copia de la reconsideración deberá ser notificada a la otra parte dentro de los veinte (20) días antes indicados, y deberá certificar dicha gestión. En caso de no notificar a la otra parte ni certificar dicha gestión, este Departamento desestimará la solicitud de reconsideración por falta de jurisdicción. Si el Departamento dejare de tomar alguna acción con relación a la moción de reconsideración dentro de los quince (15) días de recibida, se considerará rechazada de plano por lo cual, el término de treinta (30) días para solicitar revisión judicial al Tribunal de Circuito de Apelaciones comenzará a contar a partir de ese momento. Si el Departamento tomase alguna determinación sobre la moción radicada, el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse desde la fecha en que se archivó en autos una copia de la notificación de la resolución de la agencia, resolviendo definitivamente la moción cuya reconsideración fue solicitada. Dicha resolución deberá ser emitida y archivada en autos dentro de los noventa (90) días siguientes a la radicación de la reconsideración. De lo contrario, la agencia perderá jurisdicción sobre dicha solicitud de reconsideración y el término para solicitar revisión judicial empezará a contarse nuevamente a partir de la expiración del plazo de noventa (90) días, salvo que el Departamento por justa causa y previo al vencimiento del término de noventa días prorrogue dicho término por un período que no excederá de treinta (30) días adicionales. En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de Lcdo. Pedro Juan González Rodríguez Juez Administrativo

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