ASOCIACION DE BANCOS DE PUERTO RICO

Transcripción

1 12 de noviembre de 2014 Hon. Ramón Luis Nieves-Pérez Presidente Comisión Banca, Seguros y Telecomunicaciones Senado de Puerto Rico El Capitolio San Juan, Puerto Rico Estimado señor Presidente: Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico, por medio del suscribiente, para ofrecer sus comentarios sobre el Proyecto de la Cámara 2150, que fuera aprobado por la Cámara de Representantes en el día de ayer y el cual ha sido referido para la consideración de esta honorable Comisión que usted preside. Dicho proyecto crearía la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario a los fines de requerir al acreedor de un préstamo hipotecario en mora, que antes de iniciar cualquier proceso legal que pueda culminar en una demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria, se le ofrezca al deudor hipotecario la alternativa de mitigación de daños (loss mitigation) y sólo tras dicho proceso haber concluido en su cabalidad, y el deudor hipotecario conocer si cualifica o no para dicha alternativa, entonces el acreedor hipotecario podrá comenzar con un proceso legal ante los tribunales de Puerto Rico. Presumimos que tanto el autor de esta medida, como esta honorable Comisión conocen de la Ley Núm Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal que entrara en vigor el 1 de julio de 2013, y cuyo propósito es prácticamente igual al del PC 2150 que nos ocupa en estos momentos. En el corto proceso de discusión de este proyecto en la Cámara de Representantes sometimos nuestros comentarios personalmente el 1 de noviembre, ante la Comisión de Hacienda y Presupuesto de dicho Cuerpo Legislativo. Incluimos para el récord copia de la ponencia. La Comisión de Hacienda de la Cámara, en su informe positivo sobre la medida, no incluyó uno de los argumentos más importantes presentados por esta Asociación en nuestra ponencia. Se trata de los datos (de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras) sobre los deudores hipotecarios que han preservado sus viviendas, aún cuando han estado en atrasos mayores a los 120 días, debido a las alternativas de mitigación ofrecidas por los bancos. En los últimos cinco (5) años 208 AVE. PONCE DE LEON POPULAR CENTER BUILDING TEL. (787) SUITE 1014 SUITE 1014 FAX (787) SAN JUAN PR HATO REY PUERTO RICO info@abpr.com

2 Hon. Ramón Luis Nieves-Pérez Página 2 12 de noviembre de 2014 ( ) se han otorgado alrededor de 139,000 alternativas de mitigación de deudas hipotecarias que, repetimos, han evitado una cantidad sustancial de ejecuciones hipotecarias. De hecho, al comparar posteriormente el número de ejecuciones (4,207 en el 2013) con el total de hipotecas activas en el mercado (418,241), solo el.99% estuvieron sujetas a una ejecución. Lo ideal sería que no hubiera que finalizar ese proceso, pero la realidad económica es que en Puerto Rico se han perdido más de 100,000 empleos que a su vez producen pérdida de ingreso y, como consecuencia, se reduce la capacidad de pago de nuestros ciudadanos. En adición, en el análisis final de la medida, se indica que la OCIF endosa la medida, cosa que no es correcta. Por todo lo anterior, y por las razones expuestas por esta Asociación en nuestra ponencia del 1 de noviembre, y por estimar que no se necesita legislación para estos fines, suplicamos muy respetuosamente a esta Honorable Comisión de Banca, Seguros y Telecomunicaciones que rinda un informe negativo al Proyecto de la Cámara Agradecemos la oportunidad que nos brinda de participar en este proceso y nos reiteramos a su disposición. Cordialmente, Arturo L. Carrión Vicepresidente Ejecutivo ALC/sro Anejo

3 1 de noviembre de 2014 Hon. Rafael Hernández Montañez Presidente Comisión de Hacienda Cámara de Representantes de PR Apdo San Juan, PR Estimado señor Presidente: Comparece la Asociación de Bancos de Puerto Rico, por medio del suscribiente, para corresponder a su petición de comentarios sobre el Proyecto de la Cámara 2150, presentado por el Hon. César Hernández Alfonzo. Dicho proyecto crearía la Ley de Ayuda al Deudor Hipotecario a los fines de requerir al acreedor de un préstamo hipotecario en mora, que antes de iniciar cualquier proceso legal que pueda culminar en una demanda en cobro de dinero y ejecución hipotecaria, se le ofrezca al deudor hipotecario la alternativa de mitigación de daños (loss mitigation) y sólo tras dicho proceso haber concluido en su cabalidad, y el deudor hipotecario conocer si cualifica o no para dicha alternativa, entonces el acreedor hipotecario podrá comenzar con un proceso legal ante los tribunales de Puerto Rico. Presumimos que tanto el autor de esta medida, como esta honorable Comisión conocen de la Ley Núm Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal que entrara en vigor el 1 de julio de 2013, y cuyo propósito es prácticamente igual al del PC 2150 que nos ocupa en estos momentos. Dicha Ley, ha logrado una mayor comunicación entre el acreedor financiero y aquel deudor que, principalmente debido a las condiciones económicas imperantes en Puerto Rico, ha visto su ingreso reducido o eliminado y por ende, erosionado su capacidad de pago. De hecho, desde mucho antes de que el proyecto que dio vida a esta Ley fuera introducido en el Senado de Puerto Rico, las instituciones financieras depositarias acreedoras de financiamiento hipotecario estaban llevando a cabo las mediaciones que dicha Ley ordenó. Los bancos han continuado sus esfuerzos de comunicación y mitigación. Tan pronto un deudor se atrasa en su primer pago, la institución acreedora correspondiente se comunica con el deudor para conocer la naturaleza de su atraso. Si el atraso persiste por más de 120 días, el préstamo es catalogado como uno en proceso de cobro por la vía legal. Sin embargo, se continúa la comunicación con el deudor que ya, desde su primer 208 AVE. PONCE DE LEON POPULAR CENTER BUILDING TEL. (787) SUITE 1014 SUITE 1014 FAX (787) SAN JUAN PR HATO REY PUERTO RICO info@abpr.com

4 Hon. Rafael Hernández Montañez Página 2 1 de noviembre de 2014 atraso, ha recibido información sobre las distintas alternativas a su disposición para evitar el proceso de ejecución. Los bancos cuentan con alrededor de 300 funcionarios adiestrados para mediar con el deudor y ofrecerle la ayuda que pueda corresponder a su caso particular. El resultado de esas gestiones ha sido sumamente exitoso. Veamos: Del 2009 al 2013, se han otorgado 139,190 alternativas de mitigación a través de distintos planes. Esto quiere decir que 139,190 deudores han evitado el proceso de ejecución, beneficiándose de los planes de mitigación antes mencionados. En adición, en los primeros ocho meses de 2014, se han otorgado 18,974 para un total de 160,173 del 2009 a agosto Es importante destacar que existen 424,999 préstamos hipotecarios vigentes en Puerto Rico. Alrededor del 60% de estos casos se han vendido al mercado secundario, que es riguroso en el cumplimiento del proceso mencionado al principio. Los casos que luego de todo el proceso de las alternativas de mitigación son finalmente ejecutados, son aquellos que no han cualificado para los planes de mitigación, principalmente por la pérdida de empleo, de ingresos, y por ende, de capacidad de pago. Ojalá y no se tuviera que ejecutar ningún caso, pero la realidad de la economía puertorriqueña, en la cual se han perdido más de 100,000 empleos, es la causante principal de que se tengan que efectuar ejecuciones por la vía legal. Aun así, si comparamos el número de ejecuciones con el total de la cartera, encontramos que en el 2013 representaron el.95%; mientras que en ese mismo año, el total de mitigaciones representó el 6.9% de la cartera. A agosto de 2014, el por ciento de ejecuciones al total de la cartera se redujo al.48%. A esos efectos, incluimos como Anejo A, una tabla con la información suplida por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) que incluye las distintas actividades de mitigación completadas por los bancos acreedores hipotecarios del 2009 al 2013 y los primeros ocho meses del Incluimos, además, los anejos B al F: B. Total de Cartera Hipotecaria de las Instituciones Financieras Depositarias al 2013 C. Por ciento (%) de Ejecuciones a la Cartera Hipotecaria Total al 2014 (agosto)

5 Hon. Rafael Hernández Montañez Página 3 1 de noviembre de 2014 D. Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios otorgadas por las Instituciones Financieras Depositarias vs. las Ejecuciones Hipotecarias a 2013 E. Total de Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios Otorgadas por las Instituciones Financieras Depositarias F. Por ciento (%) de Actividades de Mitigaciones Hipotecarias al Total de Préstamos Hipotecarios Sujetos a Acción Legal al 2014 (agosto) Dicha información demuestra las múltiples gestiones que se llevan a cabo para evitar las ejecuciones de aquellos casos que advienen en atrasos de más de 120 días y que técnicamente la OCIF los cataloga como en proceso de ejecución. Específicamente en el Anejo A se demuestra que del 2009 al mes de agosto de 2014 se han llevado a cabo 160,173 alternativas de mitigación que han hecho posible que esos deudores hayan podido evitar una ejecución. Esto se ha logrado mediante comunicaciones continuas de los acreedores hipotecarios con dichos deudores. Es preciso dejar establecido, que efectivo en el mes de enero de 2014, entraron en efecto ciertas enmiendas al Reglamento X, emitidas a tenor con el Dodd-Frank Act al Real Estate Settlement Procedures Act, conocido por sus siglas en inglés como RESPA, mediante las cuales se impone en los administradores de préstamos hipotecarios de consumo, entre otras, la obligación de proveer a los deudores opciones de mitigación de pérdidas al recibo de una solicitud debidamente cumplimentada (Véase el 12 CFR Parte La referida reglamentación establece con meridiana claridad los derechos y obligaciones tanto del deudor como del administrador del préstamo hipotecario en lo relativo al proceso de mitigación de pérdidas. En esencia, dicha reglamentación federal ya dispone lo que se pretende establecer por ley mediante el proyecto propuesto, por lo que de ser aprobado el mismo, estaríamos ante una situación de duplicidad reglamentaria. Habiendo establecido los esfuerzos que continuamente los acreedores hipotecarios realizan y habiendo ilustrado a esta honorable Comisión sobre la reglamentación federal que ya se ocupa del asunto que se pretende reglamentar mediante la medida bajo consideración deseamos hacer algunas observaciones a las premisas que establece el PC 2150, sin que ello se interprete como enmiendas sugeridas como condición para respaldar el proyecto. 1. En la Exposición de Motivos el autor de la medida menciona la práctica conocida como dual tracking. Es preciso mencionar que el dual tracking está prohibido por las antes mencionadas enmiendas al Reglamento X.

6 Hon. Rafael Hernández Montañez Página 4 1 de noviembre de 2014 A estos efectos, el referido Reglamento X, en la Sección (f)(2), dispone que si un deudor somete al acreedor o administrador del préstamo, una solicitud completa para mitigación de daños dentro de los 120 días en que su préstamo hipotecario se encuentra en atrasos, el acreedor o administrador del préstamo, no podrá comenzar el proceso de ejecución a menos que el acreedor le haya enviado al deudor una notificación de que el deudor no es elegible para ninguna de las opciones de mitigación de pérdidas y tal determinación no es apelable a tenor con lo dispuesto en dicho Reglamento. El dual tracking debe distinguirse de la obligación a la que están sujetos los acreedores o administradores de los prestamos en virtud el mencionado Reglamento X, a que, independientemente lo adelantado del proceso de cobro por la vía legal, si un deudor solicita adecuadamente una alternativa de mitigación, esta solicitud sea aceptada y considerada. Esta práctica es obviamente en beneficio del deudor y constituye lo opuesto al dual tracking. Tenemos que suponer que es a esta práctica a la que se refiere la medida en cuestión ya que, según antes dicho, el doublé tracking se encuentra prohibido por el Reglamento X. 2. Artículo 2 a.- Se debe aclarar la definición de acreedor hipotecario para establecer si este término se refiere al originador del préstamo o la institución que administra el mismo. 3. Artículo2 b.- Se debe aclarar la definición de deudor hipotecario, ya que no está claro a que se refiere la frase personas naturales que sean responsables o que pudieran advenir responsables por la obligación que se intenta hacer efectiva en el procedimiento de ejecución. 4. Artículo 2 e.- Cónsono con lo dispuesto en el Reglamento X, la Solicitud de Mitigación debe ser por escrito y la solicitud debe ser en la forma que dispone el acreedor hipotecario, acompañado por los documentos necesarios para poder evaluar la petición, según se dispone en el Reglamento X. En ningún caso la Solicitud de Mitigación debe entenderse hecha verbalmente. 5. Artículo 3 Es de notarse que lo dispuesto en el Artículo 3 es precisamente el asunto principal cubierto por el Reglamento X en forma específica y detallada. (Ver 12 CFR (f)). Según antes mencionado, el dual tracking se encuentra prohibido por el Reglamento X. Nos preocupa la redundancia reglamentaria sobre este tema. En particular, el Reglamento X establece unas normas claras y precisas sobre este particular que establecen

7 Hon. Rafael Hernández Montañez Página 5 1 de noviembre de 2014 un justo balance para salvaguardar los derechos tanto del deudor como del acreedor hipotecario. Tales salvaguardas no se establecen en el proyecto según propuesto. 6. Artículo 4 Nos preocupa que conforme a este Artículo 4, se podrá comenzar el proceso legal de cobre de dinero una vez se haya culminado el proceso de mitigación en su cabalidad. Sin embargo, la medida no establece cuándo se entiende culminado el proceso de mitigación en su cabalidad. Esto introduce un elemento de incertidumbre en cuanto al derecho del acreedor de iniciar el proceso del cobro de su acreencia. Igualmente, se menciona un proceso de apelación por parte del deudor, que no está definido en el proyecto. Es preciso dejar establecido, que lo que se pretende legislar en virtud de este artículo, se encuentra ya dispuesto con detalle y precisión en el referido Reglamento X (Véase 12 CFR (c)). Finalmente, nos vemos en la obligación de mencionar a esta honorable Comisión que de aprobarse el proyecto, sus disposiciones constituirán una desviación significativa de la normativa federal relacionada al asunto de mitigación de daños. Claramente el Congreso de los Estados Unidos, al disponer normas sobre este asunto, tuvo la intención de que el mismo fuese tratado en forma uniforme por las jurisdicciones estatales. Respetuosamente aseveramos que el aprobar este proyecto, que se desvía significativamente de la norma federal establecida en el Reglamento X, puede tener consecuencias devastadoras en la posibilidad de nuestros bancos tener acceso al mercado secundario. Demás está mencionar el efecto adverso de tal situación en la posibilidad de levantar el ya maltrecho negocio hipotecario en la isla, con el efecto negativo que todo ello tendría en el consumidor puertorriqueño que precisamente se busca proteger. Por todo lo anteriormente expresado, la Asociación de Bancos de Puerto Rico se opone a la aprobación de esta medida. Agradecemos la oportunidad que nos brindan de participar en este proceso y nos reiteramos a su disposición. Cordialmente, Arturo L. Carrión Vicepresidente Ejecutivo ALC/sro

8 PROYECTO DE LA CAMARA 2150 NOVIEMBRE 2014 ANEJO A Total Loss Mitigation Activity Activity * Agosto Total Moratoria ,927 4,334 2,950 14,690 11,740 Acuerdo de pago y Planes 5,991 6,044 6,164 12,814 8,893 6,654 46,560 39,906 Estipulaciones 1,188 1,719 1,105 1, ,639 5,793 Modificaciones/Restructuraciones 1,571 2,319 2,614 9,588 7,814 4,701 28,607 23,906 Reclamaciones Parciales ,079 1,047 Housing Saving Aids Otros/Refinanciamiento Reinstalados y pagados 6,010 7,310 6,996 9,386 8,569 3,633 41,904 38,271 Total de Alternativas /Año 15,984 18,770 18,088 38,749 30,774 18, , ,190 Ejecuciones 2,454 3,162 3,188 3,814 4,207 2,009 18,834 16,825 Total de Cartera , , , , , ,241 n/a 424,999 % Ejecuciones/Cartera Total % 0.71% 0.71% 0.87% 0.99% 0.48% n/a 3.96% % Ejecuciones/Actividades 15.4% 16.8% 17.6% 9.8% 13.7% 10.6% 11.8% 12.1% % Actividades/Ejecuciones 84.6% 83.2% 82.4% 90.2% 84.6% 89.4% 88.2% 87.9% Información provista por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras

9 PROYECTO DE LA CAMARA 2150 NOVIEMBRE 2014 ANEJO B 450, , , ,937 Total de Cartera Hipotecaria de las Instituciones Financieras Depositarias 2009 al , , , , , , , , , , Información provista por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras

10 PROYECTO DE LA CAMARA 2150 NOVIEMBRE % ANEJO C % Ejecuciones a la Cartera Hipotecaria Total 2009 al 2014 (agosto) 1.00% 0.99% 0.87% 0.80% 0.71% 0.71% 0.60% 0.55% 0.48% 0.40% 0.20% 0.00% * Agosto Información provista por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras

11 PROYECTO DE LA CAMARA 2150 NOVIEMBRE 2014 ANEJO D Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios otorgadas por las Instituciones Financieras Depositarias vs. las Ejecuciones Hipotecarias 2009 a ,000 40,000 38,749 35,000 30,000 30,774 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 15,984 18,770 18,088 2,454 3,162 3,188 3,814 4, Total de Alternativas /Año Ejecuciones Información provista por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras

12 PROYECTO DE LA CAMARA 2150 NOVIEMBRE 2014 ANEJO E 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5, ,690 Total de Alternativas de Mitigaciones de Préstamos Hipotecarios Otorgadas por las Instituciones Financieras Depositarias ,560 6,639 28,607 1, ,904 Información provista por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras

13 PROYECTO DE LA CAMARA 2150 NOVIEMBRE 2014 ANEJO F 92.0% % de Actividades de Mitigaciones Hipotecarias al Total de Préstamos Hipotecarios Sujetos a Acción Legal 2009 al 2014 (agosto) 90.0% 90.2% 89.4% 88.0% 88.2% 86.0% 84.6% 84.6% 84.0% 82.0% 83.2% 82.4% 80.0% 78.0% * Agosto Total Información provista por la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras

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15 INFORME ANUAL DE LA ASOCIACIÓN BANCOS DE PR 2011 Principales Directivos de la ABPR con el Hon. Luis G. Fortuño, Gobernador de Puerto Rico y Candidato a la Gobernación por el PNP Principales Directivos de la ABPR con el Hon. Alejandro García Padilla Candidato a la Gobernación por el PPD COLABORACIÓN CON EL GOBIERNO MITIGACIONES Atendiendo la preocupación del Sen. Carmelo Ríos, plasmada en el Proyecto del Senado 1434 (radicado en el 2010) sobre la ayuda que brindan las instituciones financieras a las personas cuyas dificultades económicas podrían llevarlos a perder su hogar, la Asociación de Bancos de Puerto Rico se dio a la tarea de ofrecer una serie de orientaciones sobre este tema. El 1 de febrero de 2011, ofrecimos un taller a los miembros del Senado de Puerto Rico para orientar a la Legislatura y su personal sobre el proceso a seguir, los recursos que invierten nuestras instituciones y las alternativas que ofrecen a todos los ciudadanos que solicitan ayuda para evitar llegar a un proceso de ejecución de su propiedad. Como un servicio al consumidor, y en colaboración con la Comisión de Banca, Asuntos del Consumidor y Corporaciones Públicas que preside la Hon. Lornna Soto Villanueva, se presentaron a través de toda la Isla las Ferias Protege tu Hogar. Además del tema de mitigación, nuestros bancos miembros ofrecieron charlas en los siguientes temas: Arrendar puede ser una opción Cómo preparar tu presupuesto Cómo proteger tu crédito Conoce las alternativas de mitigación de pérdidas en préstamos FHA Conoce tus alternativas ante una situación de crisis y cómo puedes manejarla Documentos y pasos necesarios antes de llegar a la institución financiera El agua potable de Puerto Rico 3

16 INFORME ANUAL DE LA ASOCIACIÓN BANCOS DE PR 2011 Planifica tus finanzas Durante estas Ferias, celebradas en Guaynabo, Fajardo, Ponce, Mayagüez y Hatillo se ofreció orientación individualizada a 1,125 personas en todas las áreas. Posteriormente se publicó en la página de la Asociación de Bancos de Puerto Rico una lista de los centros de Orientación para la Mitigación de Pérdida en todos nuestros bancos miembros. La Asociación de Bancos de Puerto Rico, en un esfuerzo adicional, se mantuvo activa durante el año ofreciendo orientación telefónica a los consumidores sobre estos procesos y canalizando los casos a través de las instituciones financieras correspondientes. 4

17 INFORME ANUAL DE LA ASOCIACIÓN BANCOS DE PR 2011 Feria en Guaynabo Hon. Migdalia Padilla, Hon. Héctor O Neill, Hon. Lornna Soto, Hon. Carmelo Ríos, y el Sr. Arturo L. Carrión, Vicepresidente Ejecutivo de la Asociación de Bancos de Puerto Rico Feria en Fajardo BBVA PR Banco Popular de PR Banco Santander PR Citi 5

18 INFORME ANUAL DE LA ASOCIACIÓN BANCOS DE PR 2011 Doral Bank FirstBank PR Oriental Bank Scotiabank Feria en Ponce Presentación de la Sen. Lornna Soto 6

19 INFORME ANUAL DE LA ASOCIACIÓN BANCOS DE PR 2011 Sra. Silvia Rivera de Oriental Bank, Hon. Lornna Soto, Presidenta de la Comisión de Banca del Senado, Hon. Mayita Meléndez, Alcaldesa de Ponce, Sra. Wanda Sánchez Pierluisi, Oriental Bank Feria en Mayagüez Sr. Arturo L. Carrión, Hon. Lornna Soto, una representante del Departamento de la Vivienda en Mayagüez y un representante de lo oficina del Alcalde de Mayagüez 7

20 INFORME ANUAL DE LA ASOCIACIÓN BANCOS DE PR

21 Campaña Loss Mitigation

22 Anuncios de Prensa: Loss Mitigation Se desarrollaron una serie de tres anuncios de prensa para educar sobre el proceso de mitigación de pérdidas, convocando a la ciudadanía a llamar a su banco en caso de tener problemas para pagar la hipoteca y los pasos a seguir para lograr un acuerdo de pago con el banco.

23 Anuncios de Prensa: Loss Mitigation