PROYECTO DE PLAN PARCIAL POLÍGONO Z3 R3. BARRIO GUAYAQUIL. UNA CIUDAD DENTRO DE LA CIUDAD 1

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1 PROYECTO DE PLAN PARCIAL POLÍGONO Z3 R3. BARRIO GUAYAQUIL. UNA CIUDAD DENTRO DE LA CIUDAD 1 Vista general sobre el sector de Guayaquil Renovación urbana del sector de Cisneros Frase del ideario popular que describió el imaginario de los medellinenses sobre Guayaquil. Extractada de la tesis de grado Memoria y Lugar en la Ciudad Contemporánea. Una Mirada al Pasaje Sucre en Medellín. María Ximena Covaleda Beltrán. Tesis de grado de arquitectura. Universidad Nacional de Colombia. s.p. Medellín, 2000.

2 PRESENTACIÓN La presente propuesta de Plan Parcial aborda uno de los sectores más atractivos de la ciudad, desde el punto de vista de su posición estratégica y su perspectiva urbana de futuro. Guayaquil es un sector de gran trascendencia en la memoria de los medellinenses, a pesar de los procesos de deterioro progresivo en los que cayó desde los años sesenta, que determinaron la fisonomía que actualmente lo caracteriza. Desde el P.O.T de Medellín, se generó una plataforma para la adecuada reconversión urbana de esta porción del territorio, al asignarle un tratamiento de renovación e inducir el recambio de los usos deteriorantes, tales como la industria pesada. No obstante, ocho años después, el panorama de Guayaquil continúa estatizado y sólo los hechos urbanísticos más recientes como la inserción de la Biblioteca Temática de EPM y la construcción de la Plaza de la Luz, han comenzado a imprimir un germen de transformación que se evidencia tal como lo comprobó el estudio financiero de este plan, en la presión por el suelo y la aparición de usos antes impensables en esta área del polígono, tales como el comercio y la hotelería. Estos vientos de cambio, han provocado presiones hacia la densificación de este polígono, que ameritan la revisión de todos los componentes que aparecen asociados a este fenómeno: Nuevas demandas viales, de servicios, de usuarios, y a su vez, la inyección i

3 de nuevas ofertas posibles. Este Plan Parcial es principalmente, un plan anticipador de la dinámica de transformación urbana que se avizora para Guayaquil; transformación que se ha hecho hasta ahora de manera no sólo espontánea, sino deteriorante del entorno y sus potenciales. El Plan Parcial se convierte por tanto, en una herramienta para conseguir que el cambio se verifique en los términos de lo deseable, esto es, de un crecer hacia adentro con parámetros de calidad ambiental, urbanística, y social. Este polígono posee especiales condicionantes, que han determinado un valioso proceso de acompañamiento y asesoría que ha venido brindando la Administración Municipal, para permitir su adecuado desarrollo. El referente más importante para abordar inicialmente la propuesta lo constituye el Acta número 001 de 2004 del Comité de Asuntos Específicos, en la cual se le establecen condiciones especiales a la formulación, pues, al analizar las condiciones propias del sector, el Municipio constata que el polígono está compuesto por 10 manzanas, tres de las cuales se localizan entre los polígonos de renovación y consolidación (Z3-R3 y Z3-CN2-9), que se comportan como área de transición, ya que se caracterizan por usos de comercio minorista y edificaciones en altura consolidadas, más tendientes a la zona de consolidación contigua que a las de renovación Este esfuerzo, busca dar respuesta a un proceso de formulación de un Plan Parcial en un entorno especialmente heterogéneo, que en ocasiones no facilita la aplicación de las normas y procedimientos de este instrumento, pensadas para situaciones más homogéneas ii

4 en cuanto al tema la estructura predial con relación a su estado de desarrollo y consolidación actual. Por lo tanto, las condiciones para llevar a cabo la aplicación del tratamiento asignado para este sector de la ciudad, requiere de una propuesta que reconozca la situación actual, la multiplicidad de propietarios y las particularidades de la renta del suelo; elementos todos que deben ser atendidos por la propuesta urbana que se ha conformado para tal efecto. La realidad de la ciudad en ocasiones resulta especialmente compleja y como hemos puntualizado, heterogénea, y la aplicación de herramientas pensadas para situaciones más sencillas no resulta tan evidente, de forma tal, que este Plan Parcial ha requerido de la construcción de una serie de consensos, identificando horizontes de desarrollo específicos por grupos de predios y estableciendo un sistema apropiado para atender cada uno de los potenciales procesos. El entorno social de Guayaquil, con su pluralidad de propietarios, arrendatarios y usuarios, exigió que este Plan Parcial realizara un fuerte trabajo de consulta y participación, tratando de perfilar soluciones lo suficientemente flexibles, para permitir que la ciudad gane con la reconversión de esta zona estratégica de su centro urbano y metropolitano, pero dentro de una viabilización real de la integración inmobiliaria, el cambio de usos tradicionales, y otros mecanismos del Plan Parcial, que deben adaptarse a las condiciones sociales que dinamizan y marcan la vida de un sector como éste. En este sentido, se trata de un esfuerzo por hacer aplicable el instrumento de Plan Parcial, en un grupo de predios iii

5 localizados en un polígono con una muy dispar configuración de tenencia, y con problemas asociados como las altas primas y el prevalecimiento de ciertas actividades deteriorantes, debido a su factor de ubicación en el centro de ciudad. Este Plan Parcial se concentra entonces en conseguir una plataforma de planificación flexible, que tienda a conseguir los objetivos últimos del proceso de planeación mediante el instrumento de los planes parciales, esto es, conseguir con la aplicación de normas específicas para el sector, un desarrollo armónico, integral, acorde con el modelo de ciudad y que atienda a la dotación de cesiones que aporten a la consolidación de un sistema de espacio público coherente, generoso, ordenado y articulado a la estructura de ciudad. Por su importancia estratégica de ubicación en el gran centro metropolitano de Medellín, el plan delinea este polígono en atención a una visión de sistema, entendiendo sus articulaciones con los grandes ejes y corredores urbanos que le sirven de enlace con la ciudad, como son la Avenida del Ferrocarril, el Metro, la calle Maturín y la Avenida San Juan, así mismo, con los nodos urbanos de La Alpujarra I y II, la Plaza de la Luz y la futura Plaza de La Libertad; con los edificios públicos que lo enmarcan en las dinámicas de intercambio, movilidad y desarrollo que vive el centro en una noción ampliada, incorporando el barrio Sagrado Corazón, el sector del Hueco, y el corredor del Río como gran ordenador ambiental y urbano de la ciudad metropolitana. iv

6 CAPÍTULO I. EL AMARRE DEL PLAN PARCIAL AL MODELO DE CIUDAD, DESDE EL MARCO NORMATIVO COMO SOPORTE. Vista general sobre el sector de Guayaquil y su relación con el entrono inmediato. Año Justificación desde el P.O.T. y las normas urbanísticas. El presente Plan Parcial fue viabilizado dentro del marco normativo establecido por el Acuerdo 062 de 1999, y en consecuencia, obedece a la filosofía y preceptos normativos que estaban vigentes para este momento. 1

7 El sustento principal que debe poseer un proyecto de Plan Parcial, debe ser su correcta articulación e interpretación del Plan de Ordenamiento Territorial de Medellín P.O.T, en este caso específico, el Acuerdo 062 de Igualmente y en segundo nivel de jerarquía, la aplicación del conjunto de normativas complementarias del mismo, como son las Fichas de Normativa Urbana, adoptadas mediante el Acuerdo 023 de 2000 las cuales asignaron la edificabilidad y cesiones a los nuevos desarrollos-, y el Decreto 1212 del mismo año, por medio del cual se determinaron los procedimientos y contenidos para elaborar y aprobar planes parciales en la ciudad de Medellín. Dentro del polígono Z3-R3 Guayaquil, tal como conceptuó la Oficina de Planeación, existen dos zonas muy distintas, catalogadas con un mismo tratamiento: El grupo de manzanas ubicadas entre Maturín, la Avenida del Ferrocarril, Pichincha y Cúcuta; y aquellas emplazadas entre Maturín, la Avenida del Ferrocarril, San Juan y Cúcuta. El primero de ellos, presenta condiciones más cercanas al tratamiento de consolidación contiguo, en razón de la cantidad de construcciones consolidadas en altura que posee con usos predominantes de comercio minorista, lo que permite calificarlo más como un grupo de manzanas en transición entre la renovación urbana y la consolidación, pues evidentemente el resto del polígono, es decir, el segundo grupo de manzanas mencionado, efectivamente presenta condiciones propicias para la renovación, debido al bajo grado de consolidación edificatoria, de usos del suelo y a su localización estratégica. Atendiendo a esta heterogeneidad, el plan, busca diseñar una plataforma normativa equitativa, en función de estas particularidades. A continuación se describe el conjunto de normas estructurales, generales y complementarias, que determinan y sustentan este Plan Parcial: 1.1 Sustento desde las normas estructurales. Como es conocido, la Ley 388 de 1997, establece una prevalencia normativa en relación con las disposiciones que reglamentan las actuaciones urbanísticas, se considera entonces algunos aspectos 2

8 como de carácter estructural, pasando por las normas generales, hasta las complementarias; siendo el primer grupo de normas, las que establecen las condiciones de ordenamiento de la mayor importancia para lograr los objetivos de largo plazo, en el caso de Medellín, estas normas estructurales están contenidas en el Acuerdo 062 de 1999, y describen el modelo de ordenamiento, los objetivos, las estrategias, los sistemas estructurantes naturales y artificiales, el patrimonio y los proyectos estratégicos. Posteriormente, se establecen las normas generales, de segunda jerarquía, las cuales describen derechos y deberes para los propietarios de los inmuebles localizados en cada tipo de suelo, describiendo tratamientos, aprovechamientos, usos y obligaciones, en particular este conjunto de normas en la ciudad de Medellín se encuentran parcialmente descritas en el Acuerdo 062 de 1999, y en un Acuerdo complementario; el 023 de 2000, que contiene las Fichas de Normativa Urbanística; un ejemplo de norma complementaria será el Decreto que adopte específicamente este Plan Parcial y sus normas específicas. Vale la pena recordar que las disposiciones contenidas en las normas estructurales y generales, deben ser acogidas por los planes parciales, y que los mismos se comportan como complemento del P.O.T, de forma tal que no es necesario sustentar puntualmente en cada Plan Parcial las razones que tuvo el P.O.T para decidir una situación determinada, sino soportar la propuesta desde un desarrollo adecuado y fidedigno de las aspiraciones de la ciudad en materia de ordenamiento físico, derivadas de una reflexión de lo ambiental, lo económico, y lo social, que se encuentran descritas en el documento de soporte del Plan de Ordenamiento. Esta nueva técnica se genera en Colombia gracias a la existencia por primera vez en nuestra historia, de planes de ordenamiento que permiten poseer un referente claro, para ordenar, priorizar, caracterizar y delinear las diversas actuaciones urbanísticas que tienen escena en la ciudad, en orden a articularlas con los objetivos de desarrollo y de planificación urbana buscados por el colectivo, que son los que han dado origen a dichos planes. 3

9 Los siguientes artículos del Acuerdo 062 de 1999, se reflejan en el presente Plan Parcial, y hacen posible su desarrollo en el marco de los principios generales del urbanismo colombiano: ARTÍCULO 8º. El Plan de Ordenamiento, un instrumento participativo. El nuevo enfoque del municipio colombiano y las vigentes disposiciones sobre ordenamiento territorial, exigen un proceso colectivo de construcción de ciudad que se ha expresado, merced a un esfuerzo responsablemente participativo, en la formulación del Plan de Ordenamiento y que debe por tanto acompañar sus fases de ejecución, seguimiento, evaluación y ajuste, así como los procesos de discusión, concertación y formulación de los demás instrumentos complementarios consagrados por la ley. El presente Plan Parcial surge de la iniciativa privada, pues su formulación ha sido promovida por propietarios de predios ubicados en la zona de planificación; de esta forma, y haciendo uso de esta figura, como la expresión de un mecanismo de participación activa en la construcción de la ciudad y de sus propios intereses, los cuales resultan convergentes entre sí, este Plan Parcial realiza un aporte a la consolidación del modelo de ciudad planteado por el P.O.T. La expresión del modelo de ocupación territorial en el P.O.T., es la norma de mayor jerarquía que consagra el Acuerdo 062 de 1999, pues a este modelo se deben someter todas las decisiones y normativas urbanísticas que se adopten. Tres de los componentes del modelo de ocupación, tienen directa aplicación en el presente Plan Parcial: ARTÍCULO 11º. Del modelo de ocupación territorial. El modelo de organización espacial o proyecto de ciudad, definido en el Plan de Ordenamiento Territorial, se fundamenta en los principios básicos sobre sostenibilidad ambiental, competitividad, equidad social y equilibrio funcional del territorio. A la vez, se inspira en un imaginario de ciudad deseada que recoge las principales expectativas sociales y ciudadanas e incorpora los principales objetivos planteados para el ordenamiento futuro, los cuales han de procurarse mediante la aplicación de las políticas, estrategias, proyectos, tratamientos urbanísticos y tipos de intervención rural propuestos por el plan. 4

10 Los principales componentes del modelo o proyecto de ciudad son: Un crecimiento orientado hacia adentro, con énfasis en las zonas centrales próximas al río, dotadas de excelente infraestructura, que experimentan actualmente procesos de estancamiento, degradación, o subutilización. Una ciudad con un sistema jerárquico de centralidades en equilibrio dinámico, a partir del centro tradicional y representativo, de unas centralidades de equilibrio norte y sur propuestas, y de los centros zonales debidamente complementados con un amplio subsistema de centros barriales. Un centro tradicional y representativo con recuperada calidad y significación, mediante proyectos e intervenciones estratégicas a su interior y en su periferia. Una ciudad con una racional mezcla de usos que permite distribuir equitativamente en el territorio las actividades productivas, comerciales y de servicios, los equipamientos comunitarios y la vivienda. El llamado por el crecimiento hacia adentro, es uno de los rasgos más característicos del P.O.T. de Medellín, debido a la escasez de suelo para la expansión que sufre la ciudad, por su situación geográfica y ambiental, de esta manera, se busca un uso pleno, eficiente y racional del territorio urbano, limitando su expansión y pretendiendo por ende, la conformación de una ciudad compacta que privilegia la consolidación de las funciones existentes, por ejemplo, del centro representativo, en el cual se ubican los predios comprendidos en el Plan Parcial de Guayaquil. Una ciudad que crece hacia adentro no puede darse el lujo de desplazar actividades, habitantes y usuarios, por el contrario, debe valorar y optimizar los recursos y funciones actuales, potenciándolos e inyectándoles nuevos usos complementarios y compatibles, hacia una sana mezcla de usos y programas, y una mayor eficiencia de los mismos. 5

11 Para nuestro caso el área donde se ubica el Plan Parcial, ha sido históricamente epicentro comercial y de servicios, no sólo a escala urbana, sino regional, de forma tal que estos lineamientos nos llevan a privilegiar en el planteamiento del Plan Parcial estos usos, buscando elevar su calidad urbanística. ARTÍCULO 12º. Del imaginario de ciudad, los objetivos estratégicos y políticas. El imaginario de ciudad, los objetivos estratégicos establecidos para el ordenamiento territorial del Municipio de Medellín y sus correspondientes políticas, son los siguientes: Imaginario de ciudad: Ciudad competitiva, ambientalmente sostenible, socialmente equilibrada, acogedora e integrada espacial y funcionalmente a partir de los ejes estructurantes y del sistema de centralidades... entre las diversas expresiones de este imaginario o visiones del Medellín deseado, se destacan las siguientes: Una ciudad provista de un centro de calidad, soporte de identidad local y metropolitana y referente significativo para propios y extraños. El sector de Guayaquil como parte del centro tradicional, posee una identidad fuerte y diferenciadora, que lo ha constituido históricamente como un centro comercial y de servicios a escala regional, que merece una mejor utilización del suelo en función de lograr que las soluciones arquitectónicas nuevas, que hagan un uso racional de los predios privilegiados con esta localización, pero que surgieron de un loteo pensado para desarrollos de menor escala e intensidad. Los nuevos desarrollos comerciales, implantados sobre un loteo originado en condiciones urbanísticas muy diferentes y edificados sin parámetros normativos claros, presentan problemas técnicos y espaciales, tales como inexistencia de zonas de ventilación, escaleras de incendios, zonas de evacuación, circulaciones adecuadas, generación de culatas, ocupación del cien por ciento de la manzana, etc.; condiciones que impactan directamente en el espacio público circundante. 6

12 En este sentido el plan busca hacer un aporte a las soluciones que inciden en esta problemática, buscando así una mayor racionalidad predial sin sacrificar el uso que es predominante en el sector. En el capítulo de Patrimonio, el P.O.T. posee una identificación de sectores de interés patrimonial de preservación urbanística, el cual se describe a continuación: ARTÍCULO 72º. Del nivel 5. Sectores de interés patrimonial de preservación urbanística. Se consideran como de preservación aquellos sectores que a pesar de la transformación constructiva que puedan haber experimentado en su evolución no han sufrido cambios morfológicos substanciales en su espacio público, manteniendo en buenas condiciones la calidad de los espacios verdes, el trazado y los valores urbanísticos y paisajísticos originales. Se consideran como de preservación urbanística, fracciones de algunos barrios que presentan características valiosas como su trazado urbano, un diseño especial, condiciones topográficas particulares. Es el caso de: Laureles, El Salvador, el Centro Tradicional de la ciudad, La Floresta, Belén, La América, Boston, Aranjuez, Manrique, Bomboná, Buenos Aires, El Poblado, Robledo, Los Ángeles, San Benito y Guayaquil, entre otros. Algunos de estos sectores a su vez poseen edificaciones puntuales de valor arquitectónico. PARÁGRAFO. El objeto de preservación urbanística asignado a los sectores señalados, complementa los diversos tratamientos urbanísticos que se establecen en el Plan de Ordenamiento Territorial para las zonas más amplias donde se localizan, buscando que se preserven sus condiciones esenciales de espacio público. Esto quiere decir que la estructura urbana: calles, plazas, etc., debe ser conservada y valorada como un testimonio importante de la historia de la ciudad. De esta manera, la propuesta de este Plan Parcial, respeta el trazado originario de Guayaquil, sus calles y carreras, que son bien delineadas y de gran belleza urbanística, aportando a la manzana amplias cualidades las cuales serán realzadas promoviendo el desarrollo de manzanas permeables peatonalmente, incorporando áreas libres que a manera de bulevares, van entregando este tejido al peatón, para establecer 7

13 de este modo, recorridos articulados y en los cuales se garantiza la continuidad del primer piso o zócalo urbano. Adicionalmente, la creación de espacios públicos nuevos debe entrar a reforzar los sistemas existentes, sin crear rupturas en la estructura urbana primaria, que se considera de preservación. En consecuencia con lo anterior, el polígono de Guayaquil posee cuatro ejes ordenadores, que hacen parte del sistema de espacio público de jerarquía de ciudad, a saber: La Calle Carabobo, la Avenida del Ferrocarril, la Avenida San Juan, el Bulevar de la línea B del Metro o Calle Maturín. Estos son considerados como ejes estructurantes del componente urbano: ARTÍCULO 121º. De las características ambientales de los ejes estructurantes urbanos. Los ejes estructurantes urbanos poseen además de su importancia como conectores de las centralidades, calidades espaciales y paisajísticas que deben ser recuperadas, potenciadas o ser objeto de mantenimiento de acuerdo a la siguiente tabla, que establece los principales criterios de manejo, sin perjuicio de su funcionamiento vehicular: 8

14 CORREDORES CONSTRUIDOS DE IMPORTANCIA AMBIENTAL NOMENCLATURA NOMBRE TRAMO ACTUACIÓN PARÁMETROS Bulevar Línea B Sistema Vial del Río y la carrera Palacé (50) Mantenimiento. Mantenimiento de las estructuras actuales del espacio público Calle San Juan Av. Alfonso López (Del Ferrocarril) Carrera Carabobo Vía Moravia Acevedo. Av. Oriental y el Sistema del Río Glorieta Fatelares y de Exposiciones Calle 58 y la Quebrada La Seca Generación. Adecuación de mejores espacios peatonales y acondicionamiento de las áreas ambientales Recuperación. Recuperación ambiental y paisajística y adecuación de espacios para el peatón y los discapacitados Generación. Adecuación de mejores espacios peatonales y acondicionamiento de las áreas ambientales La propuesta de espacio público del presente Plan Parcial, se basa en potenciar estos ejes urbanos ordenadores, que articulan el polígono al sistema de ciudad y que constituyen la gran oportunidad de consolidación de un sistema de movilidad peatonal para el centro de la ciudad. Por ello, las intervenciones de espacio público identificadas y propuestas por este Plan Parcial, se encaminan a fortalecer el carácter público de estos ejes, generando bulevares de acompañamiento al peatón, y concentrando el pago de cargas en la consecución de este objetivo. 1.2 Sustento desde las normas Generales. Como hemos dicho, las normas generales establecen de manera más específica para cada uno de los territorios que componen el suelo urbano, las particulares condiciones que determinan su desarrollo futuro, siendo muy importante la identificación del tratamiento urbanístico, en este caso se le asigna el de Renovación Urbana, que posee la siguiente descripción: ARTÍCULO 158º. Del tratamiento de renovación (R). Con el tratamiento de renovación se pretende promover importantes 9

15 transformaciones en zonas que cumplen un papel fundamental en la consolidación del modelo de ordenamiento propuesto por el Plan y en el cumplimiento de los objetivos del mismo y que por razones de deterioro ambiental, físico o social, conflicto funcional interno o con su entorno inmediato, requieren de esta transformación para aprovechar al máximo su potencial. De esta manera, se busca que aprovechando su localización estratégica en la ciudad y sus excelentes condiciones de infraestructura y accesibilidad, se promuevan procesos de intensificación y diversificación de la utilización del suelo y de las construcciones, a fin de lograr, entre otros fines, el mejoramiento integral de vida de los moradores, el aprovechamiento intensivo del suelo, la racional densificación y mezcla de usos, la descongestión del tráfico urbano, o la conveniente rehabilitación de los bienes históricos y culturales. Las zonas que reciben este tratamiento, se localizan generalmente en áreas del centro tradicional y representativo metropolitano o sus alrededores, razón por la cual su renovación se considera fundamental, pues permitirá a partir de la solución paulatina de sus conflictos funcionales y de su adecuada articulación al resto de la ciudad, la recuperación global de la zona más importante de ésta y por ende un beneficio de carácter metropolitano de gran incidencia para la productividad y competitividad de Medellín. Al igual que en el tratamiento de redesarrollo, la renovación urbana promueve la utilización de instrumentos de carácter asociativo a través de planes parciales, de manera que se habilita la utilización de mayores aprovechamientos y toda la gama de incentivos derivados de la utilización de esta figura de acuerdo con la ley 388 de Igualmente permite desarrollos predio a predio a partir de un bajo aprovechamiento, correspondiente al medio existente en la zona hasta el momento de adopción del Plan Parcial para la misma. El área mínima para plantear el Plan Parcial en este tratamiento será la correspondiente a la totalidad de la zona. A su vez, dicho plan podrá establecer las unidades de actuación urbanística, cooperación entre partícipes, y demás figuras, que permitan llevar a cabo la renovación. 10

16 Este tratamiento se asigna a todo el polígono comprendido entre la calle San Juan al sur y la calle Pichincha al norte, y la Avenida del Ferrocarril al occidente y la carrera 54 o Cúcuta al oriente, reuniendo dos tipos de manzanas a su interior; las manzanas al sur de Maturín que indudablemente responden a la situación descrita en el aparte trascrito anteriormente del P.O.T, a las cuales se les puede aplicar el tratamiento de renovación pues su grado de consolidación es mínimo, y su deterioro (físico-espacial y de usos) es alto; por ende, las posibilidades de reciclar casi completamente sus suelos son ideales. Empero, las manzanas ubicadas al norte de Maturín, se encuentran bastante consolidadas, en parte por la propia vocación comercial y de servicios que ha ido tomando este sector en las últimas décadas, lo que ocasionó su densificación en altura, la definición de unos usos prioritarios con carácter comercial, y la alta consolidación de una imagen urbana, razón por la cual el Acta 001 de 2004, emitida por el Comité de Proyectos Específicos reconoció la diferencia y permitió, haciendo uso de las competencias establecidas para dicho Comité en el Acuerdo 023 del 2000, plantear el Plan Parcial para la Manzana , aprobado mediante Decreto 1222 de 2005, y para el cual se aplicó por analogía los procedimientos de tratamiento de redesarrollo o consolidación, por encontrarse efectivamente en un área en transición. Posteriormente el P.O.T., establece los criterios para determinar el aprovechamiento del suelo en términos de ocupación, densidades y usos, estableciendo los parámetros que fueron precisados por las Fichas de Normativa adoptadas para cada polígono de tratamiento por el Acuerdo 023 de 2000, las siguientes son las condiciones determinadas por el P.O.T., reconociendo este territorio como parte del centro tradicional y representativo: ARTÍCULO 160º. De los criterios para la ocupación del suelo y las densidades urbanas. Se consideran como criterios básicos para fijar los aprovechamientos en forma de índices, densidades específicas, alturas y/o volumetrías los siguientes: Aprovechar las ventajas derivadas de la mejor dotación en infraestructura, espacio público, equipamientos y servicios, que 11

17 presentan las áreas planas que se localizan en la planicie del río buscando que tengan mayor intensidad en la ocupación del suelo y diversidad de usos, es decir que se constituyan en las áreas de mayor aprovechamiento urbanístico de la Ciudad. Se busca pues, la utilización racional y eficiente de las áreas que poseen características de localización estratégica como las de este polígono, que hacen posible una mayor intensidad en la ocupación del suelo y diversidad de usos, que serán retomados como parámetros para la propuesta que se explica en los capítulos siguientes del presente documento. ARTÍCULO 164. De las áreas y corredores de actividad múltiple. Son las áreas y corredores donde se quiere mantener o promover la mayor diversificación y mezcla de usos, en virtud de su esencial importancia en la consolidación del modelo de ordenamiento del territorio en lo referente a la plataforma de competitividad metropolitana, conformadas por el centro tradicional y representativo metropolitano, el corredor del río y los ejes estructurantes y el sistema de centralidades. Se distinguen las siguientes áreas a su interior: El Centro Tradicional y Representativo. Al interior del centro tradicional y representativo, se busca fortalecer la especialización en actividades institucionales, culturales, comerciales y de servicios de importancia y significación a escala metropolitana. Adicionalmente, se busca promover el desarrollo de actividades que consoliden su capacidad de convocatoria y de albergar diversidad de funciones y actividades económicas, propias de esta centralidad de mayor jerarquía, procurando mantener compatibilidad con el uso residencial. Igualmente, cualificar espacial y ambientalmente la periferia inmediata del centro controlando los procesos de deterioro que se presentan en algunas de las zonas, por causa del comercio informal, buscando alternativas de formalización y aceptando transitoriamente otras actividades deteriorantes, condicionándolas a reglamentaciones de manejo ambiental, protección del espacio público, control de accesibilidad, y cargue y descargue. A futuro dichas zonas serán objeto de planes parciales de renovación o redesarrollo, en los cuales se definirán las características físicas, aprovechamientos, usos específicos y el desarrollo adecuado de los 12

18 elementos estructurantes definidos para estos sectores en este Plan de Ordenamiento. Consecuentemente, este Plan Parcial planteará soluciones a los conflictos que el tipo de desarrollo desordenado ha generado en esta área comercial, que de manera espontánea se ha venido densificando predio a predio, partiendo de la estructura original de lotes que no posee la mejor de las tipologías para desarrollos comerciales en altura y de alta intensidad (lotes de poco frente, mucho fondo, y/o áreas reducidas para desarrollos en altura). Se promueve la integración inmobiliaria sino de manzanas enteras, si de globos de terreno que puedan generar un modelo de ocupación armónico, en el cual, se logre la construcción de bulevares públicos y de edificaciones de cuatro fachadas abiertas. 1.3 Sustento desde las normas que complementan las normas generales del P.O.T. Acuerdo 023 del 2000, Fichas de Normativa Urbanística: Ficha Z3- R3 13

19 La ficha establece de manera complementaria los siguientes aprovechamientos y cesiones u obligaciones: APROVECHAMIENTO Desarrollo sin Plan Parcial Desarrollo con Plan Parcial (Área Neta) (Área Bruta) Altura: 2 pisos*(1) I.C *(1) I.O. 80% I.O. 70% Ver artículos 5 y 6 del Acuerdo 23 de 2000 Ver artículos 5 y 6 del Acuerdo 23 de

20 *(1) En las zonas con tratamiento de renovación y redesarrollo, se podrán construir nuevas edificaciones para equipamientos públicos o sedes de la administración pública sin plan parcial Utilizaremos las posibilidades de edificabilidad determinadas para el desarrollo mediante Plan Parcial, estableciendo un índice de construcción intermedio entre el 1,5 y 8,0 establecido por el rango adoptado, medidos sobre área bruta la cual incluye el espacio público actual y futuro-, de igual forma, con respecto a la ocupación tal como se describe en los capítulos posteriores del presente documento. Las obligaciones urbanísticas establecidas y que cumplirá este Plan Parcial de acuerdo a su edificabilidad son: Áreas de Cesión Pública y Contribuciones Especiales Ver artículos 22, 23, 24, 26 y 27 del Acuerdo 23 de 2000 Lote: M² de suelo por cada 100 m² construidos: *(2) y Construcción de Equipamientos: *(3) *(3) SIN PLAN PARCIAL: No cede. SIN PLAN PARCIAL: No cede. CON PLAN PARCIAL: CON PLAN PARCIAL: Cualquier uso: 4M² con un mínimo del 15% del área 1 m² por destinación de vivienda. bruta del lote. 1 % del área construida en otros usos. *(2) En proyectos mixtos en los cuales se construyan viviendas y otros usos diferentes, la cesión de suelo se hace proporcional a lo construido en cada uso. *(3) Para efectos de contabilizar las obligaciones, el área construida es la considerada al aplicar el índice de construcción. La Ficha contiene un conjunto de parámetros de desarrollo que complementan los del P.O.T.: Las actuaciones en el sector se realizarán bajo condiciones de control ambiental, buena accesibilidad, espacio público generoso y regulaciones a la circulación, con miras a mejorar la calidad urbana del sector y su vinculación con el tejido de la ciudad. Así mismo, bajo criterios de áreas de actividad múltiple, de cobertura metropolitana e intensidad en la utilización del suelo. Destacar la importancia de la arquitectura del primer piso en la configuración y potenciación de la apropiación del espacio 15

21 público y desarrollar en ese sentido sus particularidades y características. Adecuar la red Peatonal General de Ciudad y la red Caminera. Articular los proyectos, espacio público de Cisneros, recomposición del espacio urbano de la Alpujarra y Centro de Negocios, por medio de espacios públicos y conexiones peatonales que articulen los diferentes usos del entorno. Recuperar y mantener los corredores construidos de importancia ambiental como espacios para el peatón. Del área construida en vivienda en los planes parciales, al menos el 10%, será de Interés Social. Las actividades existentes podrán continuar sujetas a reglamentaciones de manejo ambiental, control de accesibilidad, cargue y descargue hasta tanto se adopte e implemente el Plan Parcial. 1.4 Condiciones para el Plan Parcial, derivadas de la aplicación del Decreto 1212 del 2000 y del Decreto 2181 de Las siguientes normativas serán útiles para identificar los mecanismos que permitan llevar a cabo el Plan Parcial, debido a que en el polígono encontramos algunas preexistencias que se tratarán bajo la figura de Áreas de Manejo Especial, tal como se explica en el siguiente enunciado del Decreto 1212 de 2000, y finalmente, los lotes que serán objeto de renovación urbana, buscando su asociación mediante la aplicación de una serie de instrumentos normativos contemplados tanto en el Decreto 1212 de 2000 como en el decreto Nacional 2181 de

22 DECRETO 1212 DE ARTÍCULO 9 - ÁREAS DE MANEJO ESPECIAL AL INTERIOR DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN. Un Plan Parcial podrá identificar áreas o inmuebles en los cuales se proponga un manejo especial distinto al genérico asignado por el tratamiento del correspondiente polígono donde se ubique, en los casos en que el diagnóstico y la propuesta establezcan que esto se requiere para el desarrollo armónico del Plan Parcial y de su tratamiento asignado y así proponer a estas áreas especiales una normativa similar a la correspondiente a otros tratamientos, sin que por esto se entienda que las implicaciones legales derivadas de las normativas generales, asignadas al tratamiento genérico al que pertenece el área o inmueble se vean modificadas. DECRETO 1212 DE ARTICULO 10 - UNIDADES DE GESTIÓN. El área de planificación de un Plan Parcial está conformada por una o varias Unidades de Gestión, que identificarán operaciones o proyectos urbanísticos que constituyan en sí mismos una unidad ejecutable de manera autónoma y en la que se aplicará el principio de reparto equitativo de cargas y beneficios. Estas Unidades de Gestión se podrán entender también como las fases generales de desarrollo que componen el Plan Parcial y podrán contener a su vez diferentes etapas. Estas unidades de gestión podrán ser propuestas por el Plan Parcial como proyectos de delimitación de Unidades de Actuación Urbanística, siempre que la operación prevista o las condiciones de reparto de cargas y beneficios así lo ameriten y a partir de la aprobación del Plan Parcial, podrán ser tramitadas y ejecutadas como tales de conformidad con lo establecido en la Ley 388 de Las unidades de gestión a su vez reconocerán y delimitarán las áreas de manejo especial descritas en el anterior artículo y las demás zonas integradas al área de planeamiento que pertenecen a diferentes polígonos, esto con el fin de diferenciar el manejo normativo para cada unidad y para contabilizar las cargas y beneficios por cada una de ellas a partir de un escenario global de reparto en el área de planificación. PARÁGRAFO: La ejecución de cada unidad de gestión se entenderá como un proceso de urbanización y como tal sus 17

23 interesados deberán tramitar la correspondiente licencia de urbanización y construcción, las cuales serán otorgadas de acuerdo con las normas contenidas en el correspondiente decreto que haya aprobado el Plan Parcial o normas básicas, dando viabilidad a los proyectos y construcciones a su interior. Si bien bajo los lineamientos del Decreto 1212 de 2000 la Unidad de Gestión es el instrumento que permite desarrollar todos los mecanismos propios de los planes parciales, la aprobación del Decreto Nacional 2181 de 2006 pone de manifiesto que el mecanismo indicado es la Unidad de Actuación Urbanística, la que asume ese rol; ya que es ésta la que permite propiciar renovaciones donde se desarrolle la integración de predios, en las cuales se deberán solicitar licencias de urbanismo que permitirán el desarrollo de etapas de construcción, igualmente serán responsables de las correspondientes obligaciones urbanísticas a centralizar en los bulevares o por fuera del área del polígono, tal y como se precisa en Capítulo XIII. Estructura del Sistema de Espacios Públicos del Plan Parcial, del presente Documento Técnico de Soporte, y en el Artículo 37 del Decreto que reglamenta el presente plan. Es importante aclarar que durante el tiempo de vigencia del presente plan parcial se podrá declarar la Unidad de Gestión en los términos que el Decreto 2181 lo determina en su Artículo 19, a saber: DECRETO 2181 DE ARTÍCULO 19. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los propietarios de la totalidad de los predios incluidos en el proyecto de delimitación de la Unidad de Actuación Urbanística, según lo definido en el respectivo plan parcial, podrán solicitar una única licencia de urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico general en los términos del Artículo 42 del Decreto 564 de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya, para ejecutar las obras de urbanización de los predios que conforman el proyecto de delimitación de la unidad, siempre y cuando garanticen el reparto equitativo de las cargas y beneficios asignados a la respectiva unidad por el plan parcial. De no obtenerse un única licencia de urbanización, deberá iniciarse el trámite de delimitación de la respectiva unidad de actuación urbanística, en los términos de que trata el artículo 42 de la Ley 388 de 1997 y el Capítulo Sexto del presente Título. 18

24 En tal sentido, el Decreto 2181 de 2006, en su Artículo 18, define como Unidad de Actuación Urbanística: DECRETO 2181 DE ARTÍCULO 18. Es el área conformada por uno o varios inmuebles explícitamente delimitada en las normas que desarrolla el plan de ordenamiento territorial que debe ser urbanizada o construida como una unidad de planeamiento con el objeto de promover el uso racional del suelo, garantizar el cumplimiento de las normas urbanísticas y facilitar la dotación con cargo a sus propietarios de la infraestructura de transporte, los servicios públicos domiciliarios y los equipamientos colectivos, mediante reparto equitativo de las cargas y beneficios, conforme con lo previsto en el Capítulo V de la Ley 388 de Delimitada la respectiva unidad de actuación urbanística en los términos que se reglamentan en el Capítulo VI del presente Título, para el desarrollo de cada unidad se deberá obtener una única licencia de urbanización o contar con la aprobación de un único proyecto urbanístico general en los términos del Artículo 42 del decreto 564 de 2006 o la norma que lo adicione, modifique o sustituya. Parágrafo. Los planes de ordenamiento territorial y los planes parciales podrán determinar el desarrollo o construcción prioritaria de inmuebles que conformen unidades de actuación urbanística. Por otra parte, las construcciones que se permitan adicionar a las ya existentes en los inmuebles que hacen parte de las Áreas de Manejo Especial, también deberán cumplir con las obligaciones urbanísticas consagradas en el Decreto por medio del cual se adopta el presente Plan Parcial, en los términos que establece la ley para los proyectos de urbanismo y construcción, y de acuerdo con lo que se consagre en la correspondiente licencia. DECRETO 1212 DE ARTÍCULO 11 - UTILIZACIÓN DE APROVECHAMIENTOS. El Acuerdo 023 del 2000, determinó para cada polígono de tratamiento, un rango de aprovechamiento o edificabilidad posible a utilizar mediante la formulación y adopción de un Plan Parcial, expresado en un índice de construcción, densidad o altura. El Plan Parcial deberá proponer a partir de lo anterior, los aprovechamientos máximos, medios y mínimos, 19

25 contabilizados en metros cuadrados construibles en el área total de planificación y en cada una de las unidades de gestión, respondiendo a los diferentes requerimientos de edificabilidad y cargas urbanísticas que por su naturaleza proponga o requiera cada unidad. PARÁGRAFO: Los aprovechamientos máximos, medios y mínimos para cada unidad, expresados en índices o densidades, podrán ser superiores o inferiores al índice o densidad establecido en el rango contenido en la Ficha normativa del correspondiente polígono, siempre que la contabilización total del aprovechamiento en el área de planificación, no exceda el límite superior o inferior establecido por la misma. El aprovechamiento medio, medido en metros cuadrados, que se utilizará en este Plan Parcial, se distribuirá entre las unidades de actuación urbanística que hacen desarrollos inmobiliarios completamente nuevos mediante la utilización del tratamiento de renovación, y los inmuebles que construyen adicionalmente en altura a una estructura preexistente. 20

26 CAPÍTULO II. CONFORMACIÓN Y CARACTERIZACIÓN DEL ÁREA DE PLANIFICACIÓN DEL PLAN PARCIAL. Vista del Bulevar de Maturín a su paso por el polígono de Guayaquil. Año Delimitación del área de Planificación. El área de planificación del presente Plan Parcial se localiza en el Polígono Z3-R3, delimitado por la Calle 48 Pichincha con Carrera 54 Cúcuta, hasta la Calle 44 San Juan con la Carrera 57 Avenida del Ferrocarril. Dentro de esta área de planificación se inscriben diez manzanas, las cuales están caracterizadas a partir de dos grandes zonas: Entre la Calle 48 Pichincha y Maturín se encuentran tres manzanas muy consolidadas, con usos de comercio minoritario, 19

27 servicios, y equipamientos privados tales como parqueaderos y recreación; y, entre Maturín y la Calle San Juan, se encuentran siete manzanas con procesos de deterioro físico y obsolescencia de usos; estas últimas manzanas requieren el tratamiento de renovación urbana, que se sustenta en su escaso nivel de consolidación. El Comité de Proyectos Específicos de Planeación, realizó una revisión detallada de la manzana comprendida entre la Carrera 54 Cúcuta, y 55 Tenerife; y las Calles 46 Maturín, y 48 Pichincha, (Manzana 46-54, código catastral ), calificándola así como a las dos siguientes, como ÁREA DE TRANSICIÓN entre los polígonos Z3-R3 y Z3-CN2-9, es decir, entre los polígonos de renovación urbana y consolidación, en razón de su alto estado de consolidación en altura y la tendencia al uso de comercio minorista, lo que la ubica más en el área de consolidación y redesarrollo, que en la de renovación urbana. De acuerdo con lo autorizado en el Acta 001 de 2004 del Comité de Asuntos Específicos, esta manzana (localizada entre la Carrera 54 Cúcuta, y 55 Tenerife; y las Calles 46 Maturín y 48 Pichincha, Manzana 46-54, código catastral ), realizó un Plan Parcial por manzana, que fue aprobado mediante Decreto 1222 de 2005, por lo tanto, se excluye para el sistema de reparto del Plan Parcial del polígono, aún cuando urbanísticamente fue tratada como parte integral del sistema urbano y por ende, del sistema de espacio público estructurante del sector. A raíz de esta condición particular el plan parcial del polígono no le concede edificabilidad adicional, así como tampoco tiene responsabilidad sobre cargas u obligaciones urbanísticas que este genere. Imágenes generales. Plan Parcial de la manzana

28 El área de planificación del presente Plan Parcial, comprende el polígono total, excluyendo la manzana mencionada y su área de cesión para el pago de obligaciones urbanísticas. Para establecer dentro de esta Área de Planificación el área a intervenir propiamente dicha, se deben descontar los lotes que no recibirán edificabilidad adicional por estar consolidados, predios que denominaremos Áreas de Manejo Especial, correspondiendo al AME 1, conformada por el edificio Pompano, quedando como resultante el área sobre la cual se calculan tanto las obligaciones urbanísticas, como la edificabilidad potencial. La descripción de las áreas mencionadas corresponde a la siguiente tabla. TABLA 2.1 CONFORMACIÓN DEL AREA DE PLANIFICACIÓN. AREAS GENERALES AREA M2 POLÍGONO Z3_R3 según ficha ,00 AME 12 PLAN PARCIAL M ,96 AREA DE PLANIFICACIÓN ,00 AME2 EDIFICIO POMPANO 1.379,00 AREA NETA ACTUAL DE PREDIOS ,58 VIAS INCLUYE EJES ESTRUCTURANTES ,46 AREAS DE EJES ESTR. EXCLUIDAS PARA AREA BRUTA DE INTERVENCIÓN ,00 VIAS Y ANDENES EXISTENTES CUANTIFICADAS PARA AREA BRUTA ,46 CESIÓN EP 15% AB INTERVENCIÓN ,61 VIAS Y ANDENES EXISTENTES ,46 De la situación de los predios y áreas a planificar en este Plan Parcial, se desprende la siguiente clasificación: Áreas de Manejo Especial en sus diferentes modalidades las que podrán tener alguna edificabilidad adicional y las que no entran en el reparto, por tener su propio sistema mediante Plan Parcial de manzana-. Áreas de desarrollo completamente nuevo, las cuales a través de la integración predial se configurarán como UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. 21

29 Áreas para la ubicación de cesiones públicas. Área destinada para el pago de obligaciones urbanísticas del plan parcial de la Manzana y que se completará con los aportes de este plan parcial ya que hace parte integral del sistema de espacio público del polígono, y; las áreas dentro de cada manzana destinadas a conformar la red de bulevares públicos de Guayaquil. Como áreas de manejo especial se encuentran el área de intervención del Plan parcial Guayaquil la Manzana (AME1) y el predio correspondiente al Edificio Pompano donde se tendrá la siguiente condición:? AME 2- Inmuebles preexistentes en manzana 9. Edificio Pompano: Por su alto grado de consolidación este predio tendrá, tal como lo indica el decreto del presente plan en su artículo 34 NORMAS BÁSICAS ESPECÍFICAS, la posibilidad excepcional de aumentar su edificabilidad hasta alcanzar el mismo índice de construcción de las unidades de gestión, caso en el cual deberá realizar el pago de obligaciones urbanísticas en la misma proporción que éstas, es decir 4 metros de espacio público por cada 100 a construir, así como la correspondiente obligación de aportes a equipamientos, cesiones que el Departamento Administrativo de Planeación deberá localizar de acuerdo a las precisiones derivadas del Plan Especial de Espacios Públicos y Equipamientos, o de los mecanismos que para ello disponga. Igualmente deberá acoger las normas para reconocimientos establecidas en el Decreto 564 de Imagen general. Avenida del Ferrocarril hacia el norte. Edificio de parqueaderos públicos Pompano 22

30 El siguiente gráfico ilustra la conformación de áreas del polígono del plan parcial. ÁREA DE PLANIFICACIÓN Áreas de Manejo Especial Áreas para la Renovación Manzana 2. Unidades 1y 2 Manzana 3. Unidades 3, 4 y 5. Manzana 4.Unidades 6,7 y 8. Manzana 5.unidad 9 AME 1: Área de intervención plan parcial Guayaquil La Manzana. Manzana 6. Unidades 10 y 11 Manzana 7. Unidades 12 y 13 AME 2: Manzana 8. Unidad 14 Inmuebles preexistentes manzana 9 (Edificio Pompano) Manzana 9. Unidades 15, 16 y 17 Manzana 10. Unidades 18 y 19 ÁREA DE INTERVENCIÓN ÁREAS RECEPTORAS DEL PAGO DE OBLIGACIONES URBANÍSTICAS: Interiores de Manzanas (bulevares) + Área Receptora de Obligaciones Urbanísticas del PP Guayaquil La Manzana, Decreto 1222 de 2005, art

31 Igualmente, en la siguiente tabla se consignan las áreas en metros cuadrados de cada una de las áreas descritas. TABLA 2.2 CONFORMACIÓN DEL AREA DE PLANIFICACIÓN POR UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA MANZANA 2 3 UNIDAD AREA BRUTA CATASTRAL DISTRIBUCION DE VIAS CUANTIFICADAS PARA A.B A.B. AREA BRUTA DE INTERVENCION , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,23 TOTAL , , ,04 Los predios que conforman cada una de las Unidades de Actuación Urbanística del presente plan, se describen a continuación: TABLA 2.3 CONFORMACIÓN PREDIAL DEL LAS UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA. 24

32 UNIDADES DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA LOTES AREA CATASTRALM2 MATRICULA manzana 2-45A-54 lote lote lote lote lote UAU 1 lote lote lote lote lote lote total unidad ,00 lote lote 8 107, UAU 2 lote lote lote 10 67, total unidad ,58 TOTAL MANZANA 2 45A ,58 manzana UAU 3 lote lote total unidad ,00 lote lote UAU 4 lote lote lote lote total unidad ,00 lote UAU 5 lote lote lote total unidad ,00 TOTAL MANZANA ,00 manzana 4-44A-54 UAU 6 lote total unidad ,00 25