Los Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPACS), y el Otorgamiento Oneroso del derecho de construir en São Paulo

Transcripción

1 Grandes Líneas de Política Urbana para la promoción de la Integración Social Experiencias de captura de plusvalías Los Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPACS), y el Otorgamiento Oneroso del derecho de construir en São Paulo Paulo Sandroni Centro de Políticas Públicas - UC Santiago Chile Diciembre 2013

2 Los cepacs fueron creados en 1995 pero su utilización efectiva comenzó en 2004 en las Operaciones Urbanas Faria Lima y Agua Espraiada 2

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4 Certificados de Potencial Adicional de Construcción (CEPAC) Los Cepacs constituyen una forma avanzada de captura de plusvalías, apoyada en la dinámica del mercado inmobiliario y en la competencia entre desarrolladores. 4

5 En una OU el gobierno establece la cantidad de m2 adicionales de construccion posibles, y en subastas periodicas en Bolsa de Valores vende a los interesados. El ingreso es utlizado para infraestructura y habitaciones de interes social. 5

6 Los Cepacs surgen en funcion de la necesidad de recaudar ingresos antes de la construccion de obras de infraestructura. Ellos pueden ser utilizados para pagar contratistas. 6

7 Los Cepacs constituyen un instrumento nuevo de captura de plusvalias urbanas. No se tiene noticia de algo similar en otras partes del mundo. 7

8 En Rio, en Marzo de 2011 la OU de la Region del Puerto de Rio de Janeiro (Porto Maravilha) lanzo 6,4 millones de Cepacs y todos vendidos para una Caja de Ahorros Federal por R$ 545,00. (cerca de U$ 270,00) 8

9 El gobierno municipal (Rio) obtuvo un ingreso de cerca de 1,5 mil millones de dolares destinados a la financiación de obras de infraestructura y vivienda social en el interior del perímetro de la OU Puerto Marvilla 9

10 En Oct. de 2012 la Caja de Ahorros hizo una subasta destinada a los desarrolladores ofreciendo a un precio de R$ 1.150, y vendió 26 mil Cepacs, obteniendo de cerca de R$ 30 millones (U$ 15 millones). El precio de venta fue más de un 100% superior al precio de compra. 10

11 En Curitiba en la OU Consorciada Linha Verde fueron emitidos 2,5 millones de Cepacs a un precio inicial de R$ 200. En Junio de 2012 fueron ofrecidos 300 mil y vendidos 141 mil con un ingreso de R$ 28 millones. ( U$ 14 millones) 11

12 Desde 2004 las OU Faria Lima y Agua Espraiada han aportado significativos recursos financieros para la realización de proyectos de infraestructura y habitaciones de interés social. 12

13 Destaque para el puente estaiado sobre el Rio Pinheiros, valor aproximado de U$ 100 millones y la urbanización del tugurio Jardim Edith U$ 30 millones aproximadamente. Conjunto Habitacional Jardim Edite 13

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15 Los ingresos por venta de Cepacs dic. 2012: OU Faria Lima cerca de US$ millones; OU Agua Espraiada cerca de US$ millones. OU Agua Espraiada OU Faria Lima 15

16 Los Cepacs posibilitan que se capture un 100% ( o más) de las plusvalías urbanas. Mientras los ingresos no son utilizados pueden ser aplicados en el mercado financiero. Desde 2004 han aportado mas de U$ 300 millones en intereses. 16

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18 Algunas condiciones importantes para su plena eficacia: - Que exista la posibilidad de capturar plusvalías (leyes e instituciones) creadas por el desarrollo urbano y/o por obras publicas; 18

19 - Que exista un mercado financiero y una Bolsa de Valores de por lo menos mediano porte; 19

20 Que exista una robusta dinámica inmobiliária; 20

21 En todas las capitales de los países de América Latina y en ciudades de mediano porte existe un potencial de replicabilidad; CEPACS 21

22 Tomada de Decisões Como cualquier titulo financiero de valor variable los Cepacs presentan riesgos. Los mas importantes son los siguientes: a) Jurídicos b) del Mercado Inmobiliario c) Financieros d) de Inadimplencia

23 Las Posibilidades de Fraudes A) Condicionar las subastas al pago de propinas por parte de los desarrolladores; B) Realizar subastas privadas en vísperas de la realización de subastas públicas: Em 20/12/2007 fueron vendidos Cepacs a R$ em subasta privada, y en 12/3/2008 fueron vendidos Cepacs por R$1.538, es decir por um precio 24% mayor. 23

24 El Otorgamiento Oneroso del Derecho de Construir 24

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26 El Plan de Ordenamiento Territorial de São Paulo del 2002 introdujo en areas no pertenecientes a las Operaciones Urbanas la captura de plusvalías através del Otorgamiento Oneroso 26

27 El POT de 2002 creo un coeficiente básico reduciendo los coeficientes de aprovechamiento para 1 e 2 donde antes eran 2, 3 o 4. Si un desarrollador quiere construir más allá del coeficiente básico debe pagar una contrapartida económica correspondiente a diferencia entre el básico y el máximo. 27

28 Ingresos por Otorgamiento Oneroso-coeficiente básico x coeficiente máximo. (Município de São Paulo desde 2005 em millones de R$) 2005 R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ R$ 300 Total: millones ( U$ 550 millones) 28

29 Utilización de los recursos: infraestructura ( transportes en especial), habitaciones de interes social, parques, equipamientos sociales. 29

30 Cuestión Relevante: La rebaja de los coeficientes de aprovechamiento no reconoció derechos adquiridos. 30

31 Ingresos totales de Cepacs y Otorgamiento Oneroso: ( em Millones de R$) Op. Urbana $ Total Ingresos $ en Caja Ingresos Finan. Faria Lima 1.947,8 550,2 289,6 Água Branca 370,8 341,6 56,9 Água Espraiada 3.329, ,3 383,6 Centro 42,5 34,2 13,4 Total 5.691, ,3 743,5 Otorgamiento Oneroso Total: 1.197,0 TOTAL 6.888,0 (3,4 mil Millones de U$) Fuente: Portal da Prefeitura do Município de São Paulo. 31