PERSPECTIVAS EN EL SECTOR INMOBILIARIO PARA 2011

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1 Febrero 2011 PERSPECTIVAS EN EL SECTOR INMOBILIARIO PARA 2011 En 2011 las inversiones en finca raíz continuarán presentándose como una excelente alternativa de inversión, gracias al crecimiento de la economía nacional y a las características mismas de la propiedad raíz. En materia de vivienda nueva, los bajos niveles en las tasas de interés hipotecario han impulsado de manera importante las ventas, y si bien a lo largo de 2011 se espera que el Banco de la República incremente sus tasas de referencia debido a las recientes presiones inflacionarias provocadas por la ola invernal, difícilmente estas tasas se incrementarían más allá del 4.5% frente al actual 3%, pues un incremento más agresivo afectaría la consolidación del crecimiento económico. De igual manera, un factor determinante que impulsará las ventas en el segmento de inmuebles residenciales es la medida gubernamental de ofrecer subsidio a las tasas de interés, lo cual aunado a las bajas tasas de interés anteriormente reseñadas, influirá en que sean las viviendas de interés social las que presenten un mejor desempeño. Por último, el plan del Gobierno en materia de impulsar la construcción permite augurar que en 2011 se mantendrán los estímulos mencionados. En materia de vivienda usada, los estudios realizados por el Área de Estudios e Investigaciones de la Lonja brindan luces sobre el escenario más probable para En este año la oferta de inmuebles usados en venta o arriendo se incrementaría en la Patrocina: 1

2 medida que una porción de los compradores de vivienda nueva en 2010 esté compuesta por inversionistas que saldrían a vender o arrendar dichos inmuebles en Esto presionaría un incremento en los tiempos de rotación debido a la mayor oferta generada por los inversionistas y por las personas que ponen en venta su inmueble usado para adquirir un inmueble nuevo y aprovechar así las bajas tasas de interés; no obstante, debido a las cifras que muestran una recuperación económica, es de esperar que la demanda se incremente también de manera importante, lo cual anularía el efecto de crecimiento de los tiempos de rotación, de los cuales entonces se esperarían descensos en los estratos 3 y 4, y estabilidad en los estratos 5 y 6. Dicho comportamiento en los tiempos de rotación se presentaría tanto en arriendo como en venta de usados. Por otra parte, los precios de vivienda usada en venta y arrendamiento tienden a mantenerse estables y con una ligera tendencia al alza en los estratos medios por la dinámica anteriormente descrita. No obstante, es necesario recalcar que si la demanda por vivienda continúa en niveles altos y la oferta de vivienda nueva no logra satisfacerla adecuadamente debido a factores tales como la escasez de tierra urbanizable, es altamente probable que parte de la demanda se canalice hacia la vivienda usada, lo cual podría generar mayores incrementos a los anteriormente expresados. valorización; los locales comerciales se ubican en un punto intermedio. No obstante, es importante señalar que este no es un comportamiento generalizado en Bogotá y en 2011 se espera que se mantenga la tendencia en la cual prima la ubicación de los inmuebles no residenciales en el comportamiento del mercado; de esta manera, mientras en algunos sectores de la ciudad el segmento de oficinas mantendrá inalterados sus precios, es de esperarse que en otras zonas estos crezcan, igual ocurre con locales comerciales y bodegas. Generación de empleo en el sector Nuevos empleos en Bogotá ,21% -1,27% 0,56% 21,87% 0,33% 15,87% 45,56% -3,42% 0,04% 11,79% 8,88% Opinión de los avaluadores sobre inmuebles que más se valorizaron Vivienda Comercio Lotes Bodegas Oficinas Locales Estrato 6 Estrato 5 Estrato 4 Estrato 3 5% 1 15% 2 25% Vivienda Estrato 3 Vivienda Estrato 4 Vivienda Estrato 5 Vivienda Estrato 6 Comercio Locales Comercio Oficinas Comercio Bodegas Lotes Fuente: Encuesta de opinión inmobiliaria, Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá (LPRB) Los inmuebles no residenciales continúan con un comportamiento dispar; la Encuesta de Opinión Inmobiliaria del segundo semestre de 2010 ubica a las bodegas y a los inmuebles relacionados con la actividad industrial como unos de los de mayor valorización, al tiempo que las oficinas continuarían como los de menos El buen momento del sector se ve reflejado en la generación de empleo; según las cifras del DANE, el sector inmobiliario fue un importante generador de empleo durante 2010:mientras el número de personas ocupadas en el país creció un 2.3% durante el 2010, el número de empleados en actividades inmobiliarias en Bogotá se incrementó en un 9.95%, con lo cual este sector contribuyó con el 13.11% del total de empleos creados en Bogotá durante el año. Estos resultados son acordes con lo encontrado en la Encuesta de Opinión Inmobiliaria de la Lonja, según la cual en el segundo semestre de 2010 poco menos de la mitad de las inmobiliarias incrementó su número de empleados entre un 12.67% y 23.3% en promedio. Es importante señalar que ninguno de los encuestados manifestó haber reducido su planta de personal. De igual manera, en 2011 se espera que este comportamiento se mantenga de modo similar, por cuanto el 29% de los encuestados manifestó tener planes de incrementar su personal durante el primer semestre de 2011; dichos incrementos oscilarían entre y 25%. 2

3 Encuesta de Opinión Inmobiliaria EOI Avalúos Opinión sobre cantidad de avalúos realizados Uno de los principales componentes de la encuesta de opinión inmobiliaria es el relacionado con las perspectivas de corto plazo existentes en el sector; en el caso de la actividad valuatoria difícilmente se pueden obtener resultados más satisfactorios, existe un optimismo generalizado en este subsector; dentro de los resultados obtenidos no se recogió ni un solo dato pesimista sobre el futuro inmediato del sector. El 79.17% considera que el número de avalúos se incrementará en el primer semestre de 2011 mientras que los menos optimistas, es decir el restante 20.83%, afirman que el sector presentará estabilidad. El principal shock negativo que recogió esta investigación se encuentra relacionado con la ley de garantías electorales, y al desaparecer esta distorsión en el segundo semestre y mantenerse los estímulos positivos, es razonable encontrar este nivel de optimismo en el sector I 2009-II 2010-I 2010-II IGUAL MAYOR MENOR En el segundo semestre de 2010 se incrementó significativamente el porcentaje de avaluadores que consideraron que el número de avalúos realizados en el período fue mayor al realizado en igual período del año inmediatamente anterior; en la más reciente entrega de la EOI, este porcentaje alcanzó un 83.33%, muy por encima del 47.06% registrado en el primer semestre de Es de resaltar que los resultados obtenidos en el presente estudio registran el mayor nivel de respuestas positivas 1 desde que se efectúa la encuesta de opinión inmobiliaria, superando por más de doce puntos porcentuales el registro del segundo semestre de 2007, el cual ostentó hasta el pasado semestre el mayor nivel de respuestas positivas y periodo en el cual la economía nacional experimentó una de las tasas de crecimiento más altas de los últimos años. Expectativas sobre cantidad de avalúos a realizar en el primer semestre de 2011 Permanecerá Igual Será Mejor Será Menor 20,83% 79,17% Arrendamientos Opinión sobre la cantidad de inmuebles arrendados I 2009-II 2010-I 2010-II IGUAL MAYOR MENOR La encuesta de Opinión Inmobiliaria incluye un componente dedicado a analizar el número de contratos de arrendamientos suscritos por las empresas. Es así como el 54.29% de los encuestados opina que fue mayor en el segundo semestre de 2010 que en igual periodo de 2009; solo el 14.29% afirmó haber arrendado más inmuebles en 2009, el restante 31.43% indicó no haber presentado diferencias significativas entre uno y otro periodo. Al indagar sobre los aspectos que afectaron de manera positiva o negativa el arrendamiento de inmuebles es interesante encontrar cierto grado de homogeneidad en las respuestas sin 1. Se asimilan como respuestas positivas aquellas en las cuales los encuestados afirman haber realizado un mayor nivel de avalúos durante el periodo. 3

4 importar el desempeño de cada empresa en particular. Los factores decisivos se centran principalmente en precios y ofertas altos. Es curioso encontrar que la alta oferta fue identificada simultáneamente como un factor positivo y negativo, pues mientras algunos consideran beneficioso contar con una oferta variada, para otros esta situación está incrementando los tiempos de rotación; además esta alta oferta aunada a mayores precios dificulta en muchos casos la consecución de clientes. Por otra parte, existe consenso en que el auge constructor y los beneficios para la compra de vivienda nueva están impactando de manera negativa los arriendos, por cuanto muchas personas están optando por comprar vivienda. tenido menores ventas se redujeron en más de ocho puntos porcentuales, de 33.3% en el primer semestre de 2010 a 25% en el segundo semestre del mismo año. Por otra parte, es interesante encontrar que solo el 8.33% de los encuestados manifestó estabilidad en las ventas, este es el nivel más bajo calculado en los últimos cuatro años. Las razones que explican esta situación según los encuestados son diversas, e incluyen factores tales como el clima, que desincentiva a los potenciales compradores a visitar inmuebles, o la recuperación económica que ha incrementado la demanda; de igual manera, los encuestados manifestaron que algunos propietarios de inmuebles tienen aspiraciones en materia de precios por encima de las realidades del mercado, lo cual dificulta conseguir un comprador. Expectativas futuras sobre la actividad de arrendamientos 10 Nivel de ventas corretaje usado IGUAL MAYOR MENOR I 2009-II 2010-I 2010-II Las expectativas para el subsector de arrendamientos en el primer semestre de 2011 son ampliamente positivas, el 9 de los encuestados considera que firmará un mayor número de contratos de arrendamiento que durante el primer semestre de 2010, solo el 1 considera que el número de contratos no presentará variaciones significativas; ninguno de los encuestados espera un decrecimiento. Estos resultados son importantes en la medida en que en el anterior estudio la tendencia predominante era hacia la estabilidad. IGUAL MEJOR MENOR Expectativas futuras sobre el comportamiento de las ventas 75% Venta de usados Por otra parte, al analizar las respuestas dadas por los encuestados sobre el comportamiento de las ventas, aparecen datos interesantes: en primer lugar, se incrementó el número de encuestados que afirmaron haber experimentado mayores ventas; dicho porcentaje pasó de 53.33% a 66.67%, el nivel más alto que ha presentado este indicador desde que se elabora el presente estudio. De igual manera, los encuestados que afirmaron haber 5 25% MEJOR IGUAL MENOR 4

5 Las expectativas de corto plazo marcan el mismo optimismo reseñado anteriormente en otros subsectores, donde el 70.83% considera que el número de inmuebles usados que venderá su empresa en el primer semestre de 2011 será superior al número alcanzado en igual semestre de 2010; el restante 29.17% estima que el nivel de ventas se mantendrá igual, ninguno de los encuestados espera reducciones. PIB Indicadores Evolución del PIB nacional, constructor e Inmobiliario I II III IV I II III IV I II III IPVU 4,0 2,0 0,0-2,0-4,0 I II III IV I II III IV I II III 2008 IPVU Fuente: Banco de la República, Cálculos LPRB El índice de precios de vivienda usada (IPVU) mide la variación anual y trimestral de los precios de este tipo de vivienda. El IPVU actualmente cobija las ciudades de Bogotá, Medellín, Cali, y los municipios de Soacha en Cundinamarca, y Bello, Envigado e Itagüí en Antioquia. Durante el tercer trimestre de 2010 este indicador se incrementó en 3,77% con respecto al trimestre anterior. De esta manera se revierte la tendencia de disminuciones presentada a lo largo de los primeros dos trimestres de Es de resaltar que con el incremento del tercer trimestre este indicador recuperó el terreno perdido en los dos trimestres anteriores. Nacional Inmobiliario Construcción Edif. Durante el tercer trimestre de 2010 la economía nacional continuó con su tendencia positiva; sin embargo, en esta oportunidad la tasa de crecimiento estuvo por debajo de las expectativas del mercado, al situarse en 3,6% cuando se esperaba un crecimiento superior al 4%. Al analizar el resultado del PIB en los tres primeros trimestres de 2010 por ramas de actividad, se observa que el sector de minas y canteras presenta el mayor crecimiento, con una variación positiva de 12,7%; por el contrario, el sector de la construcción y el agropecuario presentan un retroceso de 0.8% en los primeros nueve meses de Por otra parte, el subsector de construcción de edificaciones decreció 5,1, contrastando con el resultado positivo del subsector inmobiliario, que durante el trimestre creció por encima del promedio nacional, con una variación positiva de 3,71%. Licencias de construcción Evolución de las licencias de construcción aprobadas para vivienda Nov-09 Dic-09 Ene-10 Feb-10 Mar-10 VIS Abr-10 May-10 No VIS Jun-10 Jul-10 Ago-10 Sep-10 Oct-10 5

6 Durante el mes de octubre se aprobaron 1 336,063 metros cuadrados; de estos, 1 006,653 estaban destinados a vivienda, de los cuales el 15,08% (correspondiente a 151,800 M2) está destinado a vivienda de interés social; los restantes 854,853 M2, están dirigidos a vivienda No VIS. En los primeros diez meses de 2010 las licencias de construcción destinadas a vivienda crecieron 27,53% con respecto a igual periodo de Sobresale el crecimiento de la vivienda VIS, con un 28,96%. María Isabel Silva Nigrinis Presidenta Ejecutiva Rosario Gómez Duarte investigaciones@lonjadebogota.org.co Vicepresidencia de Estudios e Investigaciones Financiación de Vivienda Javier Mejía Mangones coorinvestigaciones@lonjadebogota.org.co Coordinación de Investigaciones Viviendas financiadas Vivienda usada III II I IV III II I IV III II I IV Vivienda nueva y lotes con servicios LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ Sede Principal: Calle 76 No PBX. (571) Ext. 124 Fax. (571) Sede C.C. Centro Mayor: Av. NQS Calle 30 A Sur Local PBX: (571) Bogotá, D.C. Colombia Para conocer más sobre los indicadores del sector visite la pagina web: Durante los primeros 9 meses de 2010 se financiaron viviendas, 26.18% más que en igual periodo de Este crecimiento estuvo impulsado principalmente por créditos destinados a la compra de vivienda usada, que crecieron 35.02%, es decir unidades. Al tiempo, se financiaron viviendas nuevas, un 19.66% más que en igual periodo de En el primer trimestre de 2010 el monto de los préstamos individuales desembolsados alcanzó millones de pesos, un 33.4% por encima del I trimestre de Diplomado en Gestión Inmobiliaria Del 8 de marzo al 7 de julio de horas Martes a Jueves 6:30 p.m. a 9:30 p.m. Inversión: $ En convenio con la Pontificia Universidad Javeriana Informes: Ext Diseño e impresión: Patrocina: 6