Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai. Estudios de Mercado. El mercado de construcción en EAU y Catar: Guía práctica

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1 1 Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai Estudios de Mercado El mercado de construcción en EAU y Catar: Guía práctica

2 Estudios de Mercado El mercado de construcción en EAU y Catar: Guía práctica Este estudio ha sido realizado por Blanca Fernández bajo la supervisión de la Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai Septiembre

3 ÍNDICE RESUMEN Y PRINCIPALES CONCLUSIONES 4 I. INTRODUCCIÓN 7 1. Definición y características del sector 7 II. ANÁLISIS DE LA OFERTA Análisis cuantitativo Tamaño de la oferta Análisis cualitativo Competidores Obstáculos comerciales 18 III. ANÁLISIS DEL COMERCIO Canales de acceso al mercado Esquema y agentes en un proyecto de construcción Establecimiento en EAU y Catar Condiciones de acceso al mercado Licitaciones con el sector público en EAU Licitaciones con el sector público en Catar Oportunidades de negocio y recomendaciones para empresas españolas 47 IV. ANEXOS Normas y Regulación sobre la práctiva de consultoras de ingeniería y constructoras/contratistas en el emirato de Dubai Condiciones para la clasificación de contratistas en el emirato de Abu Dhabi Condiciones para la clasificación de consultorías de ingeniería en el emirato de Abu Dhabi Ferias Publicaciones del sector Asociaciones Otras direcciones de interés Bibliografía 66 Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 3

4 RESUMEN Y PRINCIPALES CONCLUSIONES Este estudio de mercado va dirigido principalmente a las empresas de arquitectura e ingeniería que pueden ofrecer servicios de consultoría en múltiples subsectores y a las empresas contratistas/constructoras. En EAU, el sector de la construcción ha alcanzado una gran importancia en la economía del país debido al gran esfuerzo realizado para diversificar las fuentes de ingresos que tradicionalmente han procedido del petróleo. El porcentaje que representa del PIB se sitúa en torno al 11% 1. Este sector conoció un crecimiento sin precedentes hasta el año Debido a la gran dependencia del mercado inmobiliario del sector de la construcción y a la especulación que tuvo lugar, se creó una gran burbuja que reventó a finales del año Esta situación hizo que muchos de los proyectos que estaban previstos se cancelasen y los que estaban en proceso de construcción se paralizasen o ralentizasen. Sin embargo, la economía de Emiratos Árabes Unidos se caracteriza por su gran dinamismo y esto, unido a la necesidad que existe de contar con unas buenas infraestructuras, hace que el sector de la construcción siga en la actualidad creciendo, si bien no al ritmo anterior a la crisis mundial. El valor total del sector de la construcción se estima entorno a los 41 mil millones USD en Los proyectos de transporte constituyen un 13% del total, y cabe destacar el proyecto ferroviario de Etihad, el metro de Abu Dhabi o la ampliación del aeropuerto de Abu Dhabi. En Dubai predominan más los proyectos de urbanización y edificación, como el proyecto de Mohammed bin Rashid City. Catar, por su parte, ganó la sede para organizar la Copa Mundial de la FIFA 2022 y gracias a ello se van a llevar a cabo grandes proyectos de construcción. Sin duda, este logro va a ser el motor para el sector de la construcción en este país, ya que el gobierno deberá garantizar que todos los proyectos se completen a tiempo para acoger este gran evento deportivo. El valor total del sector de la construcción se estima que alcanzará este año casi los 8 mil millones USD. Como proyectos podemos destacar el metro de Doha, que ya ha comenzado a construirse, el nuevo aeropuerto internacional de Doha o los estadios de fútbol. También hay 1 Dubai Chamber of Comerce and Industry. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 4

5 importantes proyectos residenciales en marcha, a destacar Lusail City o Musheireb Development. Entre los principales cambios que se están dando en el mercado de la construcción, tanto en EAU como en Catar, cabe destacar los siguientes: - Transición desde la construcción residencial y comercial a grandes proyectos de infraestructura social. - La financiación y realización de algunos de estos grandes proyectos se ha abierto al sector privado. - Los grandes proyectos de transporte están tomando cada vez mayor protagonismo. - Tendencia a la construcción ecológica y sostenible En cuanto a la competencia existente, hay que destacar que se trata de un mercado muy saturado en ambos países: - En el caso de las ingenierías y consultoras de ingeniería, el mercado está dominado principalmente por las grandes compañías anglosajonas (Parsons, Atkins, etc.) que durante bastantes años han desempeñando un papel muy importante en el diseño planificación y construcción en grandes proyectos. Sin embargo poco a poco las ingenierías locales han ido desarrollando sus propios recursos y capacidades y presentan en la actualidad una alternativa atractiva y con frecuencia menos costosa. Sin embargo todavía hay nichos donde existen oportunidades para la empresa española, como por ejemplo en supervisión de calidad o mantenimiento de proyectos que ya se han llevado a cabo. También hay oportunidades en áreas que requieren una alta especialización y donde las compañías locales no cuentan con experiencia. - En cuanto a las empresas contratistas/constructoras presentes en el mercado, cabe destacar que hay de todos los tamaños y sobretodo unas pocas empresas locales muy fuertes que han llevado a cabo proyectos emblemáticos (Habtoor Leighton Group, Arabtec, etc.). Estas empresas locales tienen un valor añadido muy importante, y es que cuentan con la mano de obra local para llevar a cabo los proyectos. Por ello, en el caso de las constructoras, es recomendable asociarse con una empresa ya establecida en el mercado que pueda no solo aportar su experiencia previa sino su mano de obra. Además, las grandes constructoras de EAU están también presentes en el mercado de Catar. En relación a las formas de entrada, lo habitual para este tipo de empresas es establecerse como sucursal de empresas extranjera o a través de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada), para lo cual habrá que contar con un socio local que tendrá el 51% del capital. En cuanto a las sucursales, en EAU no existe restricción alguna para su establecimiento, pero en Catar, como se explicará más adelante, es necesario haber ganado un concurso con una autoridad pública para poder establecer la sucursal. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 5

6 Cualquier empresa dentro del sector de la construcción, tanto ingenierías como contratistas, debe tener en cuenta que el marco regulatorio para las empresas de la construcción en estos países está muy controlado. Es necesario emplear tiempo y tener paciencia ya que son numerosas las gestiones a realizar para poder entrar a estos mercados. EAU merece una atención especial, ya que la normativa para las empresas de la construcción es diferente dependiendo del emirato. Comparativamente, en la actualidad es más sencillo establecerse en el emirato de Dubai ya que tan solo es necesario contar con una licencia válida para ejercer actividades en el sector de la construcción. Sin embargo, el emirato de Abu Dhabi por su parte ha establecido una nueva normativa que obliga tanto a contratistas como a ingenierías a estar clasificados con el DMA (Department of Municipal Affairs) para poder llevar a cabo sus actividades. Los requisitos son bastante exigentes y el proceso puede ser largo y costoso. En cuanto a Catar, es necesario tener en cuenta que como va a albergar la celebración de la Copa Mundial de Fútbol en el año 2022, necesita dar un gran impulso a todas las obras que están previstas, por lo que los requisitos para participar en proyectos resultan algo más laxos que en EAU (sobretodo en lo que se refiere a precalificación con las entidades públicas licitantes). En general, la adjudicación de proyectos en estos mercados tiene lugar mediante concurso o licitación. Una vez la empresa está establecida, es necesario que se registre con las diferentes autoridades responsables y finalmente ser precalificada para las distintas licitaciones. Es muy importante avalar experiencia previa, y más si la empresa ha llevado a cabo proyectos en la región. Además se trata de un mercado en el que la velocidad de construcción y la importancia del precio son ambos factores fundamentales. En relación a este tema, hay que destacar que el año pasado EAU reemplazó a Arabia Saudí como el mayor mercado de construcción en la región del golfo, con un total de 16,2 mil millones de USD, que supone un 45% más que los 15,6 mil millones de USD adjudicados en Arabia Saudí. Catar fue el tercer mercado más activo con un total de 10,4 mil millones USD en contratos adjudicados. En términos generales, los aspectos a tener en cuenta a la hora de abordar este mercado son: - Contar con un buen socio o colaborador local, bien posicionado estratégicamente y que cuente con experiencia y recursos como puede ser la mano de obra. - Es importante que la empresa tenga en cuenta que lo más valorado en las licitaciones es la capacidad técnica pero también el precio. - Es fundamental avalar experiencia previa en este sector, y más si la empresa ha llevado a cabo proyectos en la región. - Es importante tener en cuenta el tiempo, no solo para conseguir un proyecto, sino también para ejecutarlo. Es importante asesorarse bien ya que son frecuentes los retrasos en las obras y ello puede llevar a penalizaciones importantes. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 6

7 I. INTRODUCCIÓN 1. DEFINICIÓN Y CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR Este estudio de mercado del sector de la construcción está dirigido principalmente a ingeniería, consultorías y estudios de arquitectura, así como a constructoras que deseen comenzar a licitar en EAU y Catar. La construcción es el tercer sector más relevante dentro de la economía de Emiratos Árabes Unidos, después del petroquímico y el comercio, representando un total de 23 mil millones USD. Según un estudio de la Cámara de Comercio e Industria de Dubai, la contribución del sector de la construcción como porcentaje del PIB superó el 10,3% en 2011 y se calcula que llegue al 11,1% en Con la crisis mundial en el año 2008, el sector de la construcción en EAU se vio fuertemente afectado por una caída del sector inmobiliario. Esto produjo una ralentización en la evolución de los proyectos de construcción que ya estaban en marcha y un parón considerable de los proyectos que estaban planificados y en fase de diseño. Es importante tener en cuenta que el sector de la construcción en este país se ha caracterizado en estos últimos años por los mega proyectos (comerciales, residenciales y turísticos) llevados a cabo por un grupo bastante reducido de promotores, muchos de ellos privados pero con una amplia participación del sector público. Esta concentración del mercado por el lado de la oferta inmobiliaria ha provocado que la caída del sector en los años mencionados haya sido muy rápida, pero también que la recuperación en años sucesivos también haya sido ágil, aunque no se prevé que se alcancen en un futuro próximo los niveles de crecimiento de proyectos que se alcanzaron antes del Concretamente, la construcción de infraestructuras en EAU está actualmente en un proceso de ralentización tras un periodo de fuerte inversión pública por parte de las autoridades. Esto es sobretodo notable en el emirato de Dubai, que hasta el año 2008 fue el gran motor de la construcción del país con proyectos espectaculares como el rascacielos más grande del mundo (Burj Khalifa) o las islas artificiales construidas en el mar. Sin embargo, la crisis financiera provocó que Dubai World, el holding controlado por el Gobierno y encargado de invertir en estos proyectos, se viera obligado a reestructurar su deuda y muchos de los grandes proyectos planificados tuvieron que paralizarse. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 7

8 Por su parte, Abu Dhabi comenzó a desarrollarse más tarde que Dubai y actualmente es el emirato que más protagonismo tiene en este sector. Otros emiratos como Sharjah o Ras Al Khaima están también desarrollando sus ciudades y podrían ser de interés. Entre los principales cambios que se están dando en el mercado cabe destacar los siguientes: - En primer lugar, se ha producido una transición desde la construcción residencial y comercial a grandes proyectos de infraestructura social. El gasto más significativo se está produciendo en el sector de la energía y el agua, carreteras, puertos y ferrocarril. - En segundo lugar, la financiación y realización de algunos de estos grandes proyectos se ha abierto al sector privado. - En tercer lugar, los grandes proyectos de transporte están tomando cada vez mayor protagonismo. EAU está avanzado rápidamente con el proyecto de la red ferroviaria que unirá los países del golfo. La parte de EAU comprenderá kilómetros y tiene un valor de 11 mil millones de USD. También hay que destacar los proyectos de metro y tren ligero así como proyectos aeroportuarios, y de mejora de carreteras y puentes. Por su parte Catar también está construyendo una red de metro y tiene una serie de proyectos planificados de cara a mejorar sus infraestructuras de transporte para albergar el mundial de fútbol de En cuarto lugar, hay que destacar que la inversión del gobierno de Abu Dhabi está fluyendo hacia áreas regionales como Al Ain en el sur o Al Gharbia (conocida como la Región Occidental), que a pesar de sus pequeñas poblaciones contribuyen aproximadamente la mitad del PIB de los EAU gracias a la agricultura y el petróleo y gas. - Cada vez hay una mayor tendencia a la construcción ecológica y sostenible, que está siendo defendida por el Consejo de Planificación Urbana y la Municipalidad de Abu Dhabi a través de unas nuevas normas de construcción. En términos generales, después de la desaceleración sufrida durante la crisis financiera mundial en 2008 y dada la actual recuperación de las economías de los países del Golfo, se prevé que la industria de la construcción en EAU crezca durante los próximos años. Se espera que el crecimiento real del sector de la construcción en EAU sea de un 4,8 %. 2 Un gasto público muy significativo, un sector turístico cada vez mayor, el aumento de la inversión extranjera directa y la mejora del entorno empresarial son las claves del crecimiento esperado en dicho sector. Según un análisis llevado a cabo por la Cámara de Comercio e Industria de Dubai, las últimas tendencias de la industria de la construcción en EAU ponen de manifiesto que EAU ha experimentado en los años reciente enormes inversiones en el sector de la construcción, tanto por parte de empresas públicas como privadas. Según el Fondo Monetario Internacional (FMI), se espera que la población de los Emiratos Árabes Unidos alcance los 6 millones en Esto, unido al aumento de la población extra- 2 Fuente: Business Monitor International Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 8

9 njera, que representa más del 80% de la población del país, constituyen los principales factores de crecimiento de la demanda propiedades residenciales y comerciales en el país. Además, el se espera un crecimiento del PIB hasta 4,4% en 2015, frente al 3,3% de 2011, lo cual pone de manifiesto una recuperación de la economía global que sin duda es un buen indicador para la industria de la construcción en el país. Por su parte, el sector de la construcción en Catar creció a un ritmo sin precedentes entre los años 2005 y Sin embargo, el mercado se contrajo en 2009 y 2010 debido a la crisis global. De acuerdo con un estudio realizado por Oxford Economics y Global Construction Perspectives, se espera que el sector de la construcción en Catar crezca en la próxima década en un promedio de 12,5 % anual. El país tiene como principal objetivo implementar su masterplan Qatar Vision 2030 que se centra en diversificar la dependencia de los hidrocarburos y que tiene especial importancia, sobretodo tras la adjudicación de la Copa del Mundo de fútbol del año Se calcula que hasta esa fecha la inversión en infraestructuras será de aproximadamente 100 mil millones de dólares. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 9

10 II. ANÁLISIS DE LA OFERTA 1. ANÁLISIS CUANTITATIVO 1.1. Tamaño de la oferta El valor de los contratos adjudicados en los países CCG se redujo un 18% el pasado año 2012, con un total de 51.9 mil millones USD adjudicados, en comparación a los 63.4 mil millones del año En cuanto a la adjudicación de contratos, EAU reemplazó a Arabia Saudí como el mayor mercado de construcción en la región del golfo, con un total de 16,2 mil millones de USD, que supone un 45% más que los 15,6 mil millones adjudicados en Arabia Saudí. Desde 2008 es la primera vez que Arabia Saudí no ha registrado el mayor valor de los contratos adjudicados en la región. Por su parte, Catar fue el tercer mercado más activo con un total de 10,4 mil millones USD en contratos adjudicados. Los contratos en infraestructuras de transporte dominan el sector de la construcción en este país, con cuatro de los cinco mayores contratos de transporte en la región. Según los datos del presente año 2013, el valor total de los proyectos en la región (tanto previstos como en curso), ha crecido un 19% en comparación al pasado año. EAU ha experimentado el mayor crecimiento, seguido de Arabia Saudí y Catar como puede observarse a continuación: Valor de los proyectos CCG previstos o en curso (Julio 2013) (miles USD) País 3 Julio Julio 2012 Evolución (%) Bahrain ,64 Kuwait ,98 Oman ,71 Qatar ,27 Saudi Arabia ,19 UAE ,82 GCC ,05 Fuente: Meed Projects. Elaboración Propia Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 10

11 9% 6% 11% Bahrain Kuwait 3% Oman Qatar Saudi Arabia 41% UAE 30% Fuente: Meed Projects. Elaboración Propia TAMAÑO DE LA OFERTA EN EMIRATOS ÁRABES UNIDOS El valor total del sector de la construcción en EAU está previsto que alcance los 41 mil millones USD en el presente año 2013, lo cual representa un crecimiento real anual de 4,5% 3. Estimación crecimiento del sector de la construcción en EAU Fuente: Deloitte GCC Powers of Construction Datos Business Monitor International 3 Business Monitor International (BMI) Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 11

12 Se estima que el valor total de los proyectos, tanto previstos como en curso, en EAU es de 689 mil millones de USD 4 : Los proyectos de transporte constituyen un 13% del total del sector de la construcción: - En concreto, el valor de los proyectos de carreteras y puentes en curso o fase de planificación asciende a 58 mil millones de USD. - En el sector ferroviario, el valor del proyecto ferroviario de Etihad asciende a 11 mil millones USD. Este proyecto forma parte de la red ferroviaria que unirá los países del golfo y cuyo coste total asciende a 100 mil millones USD. - En cuanto a los proyectos en aeropuertos, cabe destacar el mega proyecto puesto en marcha por el aeropuerto Internacional de Abu Dhabi, cuyo objetivo es aumentar la capacidad del aeropuerto de 11 a 30 millones de pasajeros al año. El coste de este proyecto es de 6,8 mil millones USD y su finalización está prevista para el primer trimestre de Los proyectos de construcción residenciales sólo representan un 2% del total del sector y existen importantes proyectos en marcha: - De acuerdo con el presidente de EAU, Sheik Khalifa bin Zayed al Nahyan, está previsto iniciar un proyecto para reemplazar viviendas construidas antes de 1990, con un coste de 2,7 mil millones USD. - En Dubai, está prevista la construcción de Mohammed bin Rashid City. Se trata de un gran proyecto de uso mixto (residencial y comercial) que además contará con el centro comercial más grande del mundo. Los proyectos de construcción en energía y medioambiente representan un 19% del total del sector: - El proyecto de energía nuclear de Abu Dhabi ha estado plagado de retrasos y aumento de costes (aumento de 10 mil millones de dólares desde que se anunció el proyecto) llegando a un valor estimado de 30 mil millones USD. - Por su parte Dubai tiene un ambicioso plan para construir un parque solar combinado de 1000 megavatios, con un valor de 3 mil millones USD, que se convertirá en el más grande del mundo. 4 Meed, Junio 2013 Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 12

13 Valor de los proyectos de construcción en EAU por sectores 62% 2% 1% 3% 13% Comercial Energía Transporte Industrial Residencial Healthcare 19% Fuente: Meed Project. Elaboración Propia (2013) Ejemplos de los principales proyectos en EAU Transporte (USD bn) Proyecto ferroviario Etihad Rail 11 Dubai Internacional nal Airport: Expansión Concourse 4 y Termi- nal Metro de Dubai 7.6 Expansión Abu Dhabi Internacional Airport 6.8 Al Maktoum Internacional Airport 3.3 Dubai Internacional Concourse 3 3 Metro de Abu Dhabi 3 PPP Carretera Mafraq-Ghweifat 2.7 Energía y Servicios Públicos Planta de energía nuclear de Abu Dhabi 30 Planta IGCC Dubai 6 Instalaciones procesamiento gas en Abu Dhabi 7 Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 13

14 IWPP Shuweihat Instalaciones para almacenamiento petróleo en Fujairah F 5.5 Residencial Dubailand 91 Aviation City en Al Ain 37 Fuente: Business Monitor International TAMAÑO DE LA OFERTA EN CATAR El valor total del sector de la construcción en Catar está previsto que alcance los 7,7 mil millones USD en el año 2013, lo cual representa un crecimiento real anual de 5,1%. Estimación crecimiento del sector de la construcción en Catar Fuente: Deloitte GCC Powers of Construction Datos Business Monitar International El valor total de los proyectos en curso y planificados asciende a 222 mil millones de USD. Antes de la Copa Mundial de fútbol en 2022, y en línea con la Visión 2030 del país, se espera que el valor de los proyectos en infraestructuras alcance los 150 mil millones de USD. Algunos de estos proyectos están actualmente en desarrollo: - 20 mil millones USD de inversión en carreteras - 35 mil millones USD en el sector ferroviario - 25,5 mil millones de USD en un nuevo aeropuerto - 4 mil millones de USD en estadios de fútbol - 8 mil millones de USD en un puerto marítimo. La construcción comercial supone un 23% del total del sector. Como proyectos a destacar se encuentran Doha Festival City, con 1,37 mil millones USD, Lusail City que cuando esté fi- Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 14

15 nalizada tendrá una superficie de 35 Km y Hamad Medical City, que actualmente se está construyendo y está prevista su finalización para 2018, convirtiéndose en el complejo hospitalario más grande del mundo. El sector del transporte se lleva la mayor parte, con un porcentaje total de 58% de los proyectos: - El metro de Doha, de 20 mil millones USD está atrayendo las ofertas de grandes consorcios internacionales que actualmente están compitiendo por la primera fase del proyecto, valorada en 7 mil millones de dólares. Valor de los proyectos de construcción en Catar por sectores 16% 3% 5% 10% 13% 16% 23% 13% 1% Aeropuertos Carreteras y Puentes Agua Residencial Puertos Oil& Gas Pipelines Comercial Ferroviario Energía Fuente: Meed Project. Elaboración Propia (2013) Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 15

16 Ejemplos de los principales proyectos en Catar C Transporte (USD bn) Metro Doha 20 Nuevo Aeropuerto Internacional Doha 15.5 Abu Dhabi-Catar Causeway 13 Projecto New Doha Port 9 New Doha Port 6.9 Qatar Bahrain Causeway 5 Energía y Servicios Públicos Ras Girtas C IWPP 3.8 Residencial Lusail City 14 Musheireb Development 5.5 Golf City Project (Lusail City) 4.9 Doha Festival City Project 1.8 Fuente: Business Monitor International Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 16

17 2. ANÁLISIS CUALITATIVO 2.1. Competidores La competencia en el sector de la construcción, tanto en Emiratos Árabes Unidos como en Catar, es cada vez mayor debido al gran crecimiento que ha experimentado en estos últimos años. El elevado número de proyectos, sobretodo de gran magnitud, han hecho que muchas empresas del sector de la construcción hayan fijado su interés en estos mercados. En el caso de Catar, la reciente adjudicación de la celebración del mundial de fútbol en el año 2022 ha supuesto que sea el punto de mira de gran cantidad de empresas del sector de la construcción y por ello cada vez hay más competencia. Este gran atractivo supone que en EAU y Catar se encuentren las empresas de construcc- ción más importantes del mundo. Muchas de ellas son grandes empresas constructoras locales, que llevan a cabo los mega proyectos (Algunas de ellas se analizarán más adelante). Junto con estas empresas, en este mercado se podrían identificar los siguientes grupos: - Los grandes contratistas a nivel mundial: Siemens, Mitsubishi, Hyundai. - Grupos de empresas de construcción internacionales en Joint Venture para realizar los proyectos conjuntamente. - Empresas del resto de países del golfo (egipcias, libanesas, etc.) que son de tamaño medio. - Empresas internacionales de menor tamaño que están entrando en este mercado principalmente a través de Joint Ventures con empresas locales. En el caso de las ingenierías y consultoras de ingeniería, el mercado está dominado principalmente por las grandes compañías anglosajonas. Estas empresas fueron las primeras empresas en llegar al mercado hace años, cuando las compañías locales no tenían conocimiento ni experiencia en este sector, y han conseguido posicionarse y crear una buena imagen. Cabe destacar las siguientes: - Parsons - Keo International Consultants - Aecom - Atkins - Mott Macdonald Además últimamente cabe destacar la presencia de compañías coreanas. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 17

18 2.2. Obstáculos comerciales Como en cualquier situación de acceso internacional, existen una serie de barreras u obstáculos para aquellas empresas que desean implantarse en el extranjero. En este apartado se analizan las principales barreras comerciales al acceder a los mercados de EAU y Catar, pero conviene tener presente que también existen ciertas barreras culturales y políticas. Los principales obstáculos comerciales para una empresa internacional a la hora de acceder a este mercado son los siguientes: - Necesidad de establecimiento: La construcción se trata de un sector que exige el establecimiento en el mercado, no solo porque es un factor muy positivo de cara a encontrar un socio comercial, sino porque las licitaciones para proyectos así lo exigen. Más adelante se expondrán las formas jurídicas más utilizadas por empresas extranjeras del sector de la construcción. - Socio local o zona franca: Cuando una empresa extranjera decide comenzar su actividad en los EAU tiene que elegir entre las dos formas típicas de entrada. Sola, estableciéndose en la zona franca, o casándose con un socio local (que por ley tendrá el 51% de la sociedad). En la mayoría de las ocasiones, al no disponer del tamaño, la experiencia, y los contactos necesarios, las empresas deciden empezar con un socio local. Aquí se encuentra la barrera y en ocasiones el problema. Este matrimonio puede ser muy difícil de deshacer, y si en un principio el socio local no es bueno, puede ser un grave problema para la empresa. - Experiencia previa para entrar: En el sector de la construcción es muy importante y necesaria la experiencia previa para poder presentarse a los concursos/licitaciones. La experiencia en el país local es muy valorada, lo que supone una barrera para las empresas que desean empezar. Si se quiera empezar a trabajar en el mercado pero no se tiene experiencia en el mismo es muy complicado ganar algún concurso. Esto se puede solucionar acudiendo a los concursos en consorcios con otras empresas que ya tengan experiencia, o bien casándose con un socio local activo y que tenga esa experiencia. - Contratación de mano de obra: Una característica particular de este mercado es que la mano de obra procede de países subdesarrollados o en vías de desarrollo como India y Pakistán en los cuales los salarios son muy bajos. Sin embargo, aunque pueda parecer que hay una ventaja en coste, hay que tener muy en cuenta el problema que puede suponer su contratación (dificultad de obtener visados, desplazamiento desde el país de origen, vivienda, etc). Por este motivo, la mayoría de constructoras extrajeras se asocian, siendo el socio local el que aporte la mano de obra. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 18

19 - Competencia en precio: El mercado de la construcción en general, tanto en EAU como en Catar, es muy competitivo. Hay muchas empresas presentes en ambos países y el precio es un elemento clave a la hora de ganar un concurso. - Adaptación a los estándares británicos: En los mercados de EAU y Catar la influencia británica es muy grande debido a que fueron un protectorado del Reino Unido. Esto hace que el idioma de los negocios sea el inglés y que los estándares técnicos en la mayoría de los proyectos sean los británicos, aunque también hay influencia en este aspecto de los americanos. Esto hace que las empresas españolas tengan que adaptarse a estos estándares y además hacer frente a la fuerte competencia de las empresas de origen anglosajón, que son las que dominan el mercado. - Modelos contractuales: Los contratos para proyectos de construcción en estos países se basan en las condiciones o contratos FIDIC (Fédération Internationale des Ingénieurs-Conseils / International Federation of Consulting Engineers). Se trata del modelo estándar más utilizado a nivel mundial en el sector de la construcción y que recoge las exigencias derivadas de la creciente internacionalización del sector. Sobre todo son muy utilizados para contratos EPC (Engineering, Procurement and Construction). Existen principalmente tres modelos: - Red Book (Conditions of Contract for Construction) para los proyectos de diseño. - Yellow Book (Conditions of Contract for Plant and Design Build) - Silver Book (Conditions of Contract for EPC/Turnkey Projects) para los proyectos llave en mano. Por lo general existe un uso bastante extendido de las condiciones FIDIC del año 1999 pero también es común encontrar contratos con las condiciones originales de Salvo limitadas excepciones, hay que destacar que los distintos departamentos del gobierno de Abu Dhabi que llevan a cabo proyectos de construcción en el emirato, utilizan sus propias condiciones: The Abu Dhabi Government Conditions of Contract for construction or design and build contracts, creadas en el año Están basadas en las condiciones FIDIC de 1999 (Red/Yellow Book) pero han sido modificadas para trasladar el riesgo al contratista. En el caso de Dubai, no existen unas condiciones similares, sin embargo hay muchos departamentos gubernamentales como la RTA (Road & Transport Authority) y DM (Dubai Municipality) que tienen sus propias condiciones en los contratos. Ambas instituciones tienen condiciones basadas en las FIDIC de 1987 con enmiendas que imponen más riesgos y obligaciones al contratista. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 19

20 En el caso de Catar, cada cliente suele tener sus propios estándares contractuales para sus proyectos, generalmente basados en condiciones internacionales. Las más importantes son las de Qatar Petroleum, que muchas veces son utilizadas por otras autoridades gubernamentales. Otras entidades como Qatar General Electricity and Water Corporation (KAHRAMAA) tienen sus propios estándares. Los contratos FIDIC también son bastante comunes, si bien no tanto como en otros países del golfo. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 20

21 III. ANÁLISIS DEL COMERCIO 1. CANALES DE ACCESO AL MERCADO En el sector de la construcción, los canales de distribución difieren de los habituales y en el caso de los mercados de EAU y Catar las distintas formas de conseguir proyectos se pueden clasificar en alguna de las tres siguientes categorías: Mediante adjudicación directa: El cliente que adjudica el proyecto en el sector de la construcción es la empresa promotora dueña del proyecto. En el caso de la adjudicación directa es una forma de adjudicar el proyecto que se lleva a cabo sin concurso o licitación entre varias empresas. Es el promotor el que directamente decide cual va a ser la empresa que va a realizar la construcción del proyecto tras negociar y analizar las propuestas que recibe o en función de experiencias anteriores con las empresas. Por lo general esta forma de adjudicación es común en proyectos donde la promotora es privada. Esta adjudicación puede darse a una única empresa o a varias empresas que realizarán diferentes partes del proceso de construcción. También podrá otorgarse a un consorcio o agrupación de empresas que realizarán el proyecto específico como una única empresa. Mediante licitación: Este método difiere de la adjudicación directa en que en este caso es un concurso en el cual el licitante establece las bases de un proyecto y son las empresas participantes las que realizan sus ofertas para intentar adjudicarse el proyecto. Existen varias modalidades dentro de las licitaciones: Licitación pública: En este caso, se publican abiertamente las bases y requisitos del proyecto, y todas las empresas que quieran participar tienen que comprar los pliegos y pueden presentar sus ofertas dentro de los plazos establecidos en las bases del proyecto. Después el cliente analiza todas las ofertas y otorga el concurso a la que crea que ofrece unas mejores condiciones para realizar el proyecto. En algunas ocasiones, las bases de los pliegos filtran a las empresas solicitantes en el sentido de que los requisitos de los pliegos ya Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 21

22 excluyen a algunas empresas (por ejemplo, por falta de experiencia, por no estar establecidas en el mercado, etc.) Licitación por invitación: La siguiente forma de sacar a concurso un proyecto es mediante una licitación por invitación. En este caso y difiriendo con la licitación pública, el cliente es quien invita a ciertas empresas a realizar la oferta para el proyecto. Normalmente influye la experiencia que la empresa tenga en este mercado o en proyectos anteriores con el cliente, lo que le garantizarán a la empresa poder ser invitada y realizar una oferta. En el mercado de EAU y Catar existen algunas promotoras que utilizan este mecanismo para adjudicar los proyectos. Licitación previa precalificación: Este tipo de licitación difiere de las otras dos en que requiere una precalificación de las empresas oferentes para poder avanzar en las diferentes fases de la licitación. Si la empresa esta precalificada, puede realizar la oferta. Este es el caso de las grandes promotoras (Aldar, Nakheel, Emaar, Qatari Diar) y también el de las licitaciones realizadas por organismos oficiales (la autoridad del transporte en Dubai o Road and Transport Authority(RTA), Dubai Municipality, la autoridad del transporte en Abu Dhabi o Department of Transport (DOT), etc.). Estos dos últimos mecanismos de licitación restringen la lista de oferentes en gran medida y permiten al cliente realizar una pequeña preselección de las empresas que posteriormente podrían llevar a cabo el proyecto. Este tipo de canal de entrada es el más habitual en los EAU y Catar, debido a que el número de empresas que ofertan a los proyectos es muy elevado y la competencia es también muy alta. De esta manera la empresa u organismo que saca a licitación el proyecto consigue que se reduzca el número de ofertas que haya que estudiar, limitándolo sólo a las que cumplan unos determinados requisitos. Las publicaciones de los concursos y licitaciones suelen difundirse en diversos canales. El cliente publica en sus oficinas o en su página web el anuncio del concurso del proyecto y sus condiciones. También se distribuye en prensa especializada del sector y, si es algún proyecto de gran magnitud, en la prensa diaria. También existen algunos medios especializados que publican todos los concursos y licitaciones y el estado en el que se encuentran en cada momento. Por ejemplo, existe la base de datos MET (Middle East Tenders), en la cual se encuentran todos los concursos y licitaciones de la región de Oriente Medio, con información sobre el estado de los mismos y la fase en la que se encuentran. El horizonte temporal de maduración de un proyecto está en torno a los dos años. Más adelante se analizarán en mayor detalle las licitaciones con el sector público en EAU y Catar. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 22

23 2. ESQUEMA Y AGENTES EN UN PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN En el análisis del sector de la construcción en EAU y Catar es muy importante distinguir a los diferentes participantes en un proyecto y analizar el papel que juega cada uno de ellos. Lo más común en estos mercados es que en los proyectos el promotor elija por un lado a la consultora que lleve a cabo el diseño, y por otro lado a la empresa contratista para que lleve a cabo la construcción del proyecto de acuerdo a ese diseño. En primer lugar, la promotora anuncia un plan para llevar a cabo un proyecto determinado y asigna al Project Manager, que llevará a cabo la gestión, desarrollo y supervisión del proyecto (aunque es una figura que no siempre existe). Posteriormente, elegirá al consultor y al contratista: MASTER DEVELOPER DEVELOPER (PROMOTORA) PROJECT MANAGER CONSULTORA Arquitectura/Ingeniería Main Contractor - Contratista Empresa constructora Fuente: Elaboración propia Alternativamente, y como se ve a menudo en proyectos a gran escala, son cada vez más comunes los proyectos Design & Build donde el contratista es responsable también del diseño. Este tipo de proyectos son comunes sobretodo en construcciones civiles. Y por otro lado también hay proyectos EPC (Engineerig, Procurement and construction) o llave en mano. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 23

24 A continuación vamos a analizar las diferentes partes involucradas en un proyecto: - Promotor (Organismos públicos, Master Developer y Developer): El promotor es el cliente del proyecto, que puede ser bien un organismo público o empresa privada. En el caso de las infraestructuras, generalmente son los organismos públicos los que sacan los proyectos a concurso. Sin embargo, en EAU y en Catar, tienen una enorme importancia los promotores privados o semipúblicos (empresas privadas con una participación pública muy importante), que son los que están detrás de los megaproyectos residenciales y comerciales que se están llevando a cabo. El Master Developer es la gran promotora que posee la tierra en la que más tarde se desarrollará el proyecto y realiza la inversión. El Developer sería la empresa a la que el Master Developer entrega parte de los terrenos que posee para que lleve a cabo el proyecto, pero es una figura que no tiene por qué existir ya que puede ser que el Master Developer realice todo el proyecto A continuación se detallan algunos de los promotores más importantes a tener en cuenta, tanto en EAU como en Catar. Emirato de Dubai: Emaar Properties: Empresa participada un 31,22% por el gobierno de Dubai mediante el grupo Investment Corporation of Dubai. Creada en 1997, tiene en la actualidad un total de empleados en Oriente Medio y Norte de Africa, y en todo el mundo. Cotiza en la bolsa de Dubai (Dubai Financial Market) desde el año Entre sus proyectos más importantes ya completados están el Burj Khalifa (edificio más alto del mundo), el Dubai Mall (centro comercial más grande del mundo), Bur Dubai District o la zona de Dubai Marina. Nakheel: Nakheel es una de las mayores promotoras inmobiliarias del mundo. Está participada en su totalidad por el Gobierno de Dubai a través del grupo Dubai World. Está desarrollando una cartera de proyectos emblemáticos en una amplia gama de sectores: residencial, comercial, minorista y de ocio. La cartera de proyectos de Nakheel incluye Palm Jumeirah, The World, Jumeirah Islands, Jumeirah Village, Jumeirah Park, Jumeirah Heights, The Gardens, Discovery Gardens, Al Furjan, International City, Veneto, Badrah, Ibn Battuta Mall and Dragon Mart Complex. Dubai Properties Group: Dubai Properties group forma parte del Dubai Holding y es una de las grandes promotoras del país. Bajo la subsidiaria Dubai Properties, el grupo desarrolla a gran escala proyectos inmobiliarios residenciales y comerciales en el Emirato de Dubai. Como ejemplos cabe destacar los proyectos de Business Bay, Jumeirah Beach Residente o Dubailand, los cuales han jugado un papel clave en el desarrollo de Dubai. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 24

25 Emirato de Abu Dhabi: Aldar Properties: Empresa promotora de Abu Dhabi participada en un total del 26,27% por el gobierno a través de Mubadala y del Abu Dhabi Investment Company. Creada en el año 2004, es a día de hoy una de las empresas más importantes de este emirato. Desde finales de 2004 cotiza en la bolsa de Abu Dhabi (Abu Dhabi Securities Market). Entre sus proyectos más importantes destacan las impresionantes promociones de Yas Island, Al Raha Beach Complex o el circuito de Formula 1 y parque temático de Ferrari. TDIC (Tourism Development & Investment Company): Empresa promotora de Abu Dhabi participada en su totalidad por el gobierno de Abu Dhabi mediante el Abu Dhabi Tourism Authority. Creada en el año 2006 y con una plantilla de más de 200 empleados, se ha convertido en una de las empresas más importantes de Abu Dhabi. Realizan una labor principal de promotora, y también realizan gestión y operación de hoteles. También tienen una rama que realiza labores de contratista electromecánico. Entre sus proyectos más importantes destacan Saadiyat Island y Cultural District (importante desarrollo urbanístico y cultural que va a incluir el museo del Louvre, el Guggenheim Abu Dhabi, un auditorio, y un museo de artes marinas). Aabar Properties: Promotora inmobiliaria y empresa de inversión. Es subsidiaria de Aabar Investments que pertenece a International Petroleum Investment Company (IPIC). Aabar se está erigiendo como una de las líderes en el mercado de la promoción inmobiliaria tanto local como internacionalmente. A destacar sus proyectos actuales en Abu Dhabi: Al Raha Beach, Al Reem Island, Rawdhat y Saraya. Catar: Qatar Foundation: Promotora privada de Catar encargada del segundo proyecto más importante que se esta realizando actualmente. Han apostado por ser los pioneros en realizar un proyecto dedicado exclusivamente a la investigación, desarrollo, e innovación. Empresa creada en el año 1995 y con un total de 2500 empleados en plantilla. Su proyecto más importante en la actualidad es Education City. Qatari Diar Real Estate Development Company (Qatari Diar): Se trata de una empresa pública propiedad del fondo soberano Qatar Investment Authority (QIA) que invierte, desarrolla y gestiona importantes proyectos de infraestructuras, transporte e inmobiliarios en Qatar. La compañía cuenta con una cartera de 35 proyectos en 20 países. Uno de sus proyectos más importantes es el de Lusail City en Doha, que cubre una superficie total de kilómetros cuadrados al norte de Doha, que albergará habitantes cuando esté terminado, y contará con el estadio principal de la Copa Mundial de fútbol de Mazaya Qatar: Mazaya Qatar es una promotora que fue creada en 2008 y está especializada en el desarrollo de proyectos residenciales, comerciales e industriales, estudios de real estate y consultoría. Algunos de sus proyectos son Tala Residence y Sidra Village. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 25

26 - Project Manager: Es nombrado por el promotor y supervisa al contratista. Esta figura no tiene por qué existir en todos los proyectos, pero por lo general está presente en todas las obras públicas. Tiene un papel poco relevante de prescripción para los suministradores de material de construcción, pero juega un papel muy importante para empresas de ingeniería y arquitectura que desean introducirse en el mercado. - Consultora de ingeniería/arquitectura: En los grandes proyectos de construcción, la empresa encargada del diseño es una consultora de ingeniería y arquitectura. También es nombrado por el promotor. La función de la consultora es analizar el proyecto, calculando los costes del mismo y realizar la oferta que presenta al promotor en la fase de licitación para tratar de conseguir que le otorguen el proyecto en concreto. Para realizar esta oferta económica la consultora tiene que presentar un estudio detallado de todas las fases del proyecto, incluyendo los costes de diseño, de construcción, de materiales, de contratación, etc. Las consultoras juegan un papel muy importante de prescripción sobretodo en lo que a materiales de construcción se refiere. En EAU y Qatar la distinción entre los servicios de arquitectura y los de ingeniería no es tan clara. Lo más normal es que a la hora de afrontar un proyecto los dos servicios vayan de la mano, bien facilitados por una sola empresa, o como ocurre en mucha ocasiones, mediante joint ventures entre empresas especializadas en cada uno de los campos. Normalmente los arquitectos realizan únicamente la parte del diseño, cediendo la supervisión del proyecto a los ingenieros. Hay grandes consultoras de ingeniería anglosajonas muy bien posicionadas en el mercado, si bien hay que tener en cuenta que cada vez hay más ingenierías locales en este campo. - Constructora (contratista): La constructora es la empresa que se encarga de la ejecución del proyecto. El gran desarrollo de proyectos en la región del golfo, sobretodo en EAU y Catar, ha hecho que crezca enormemente el número de constructoras en estos mercados, tanto locales como extranjeras. Las empresas constructoras locales cuentan con una gran experiencia en grandes proyectos aunque en el mercado de Oriente Medio, la experiencia de las grandes empresas de construcción internacionales está muy bien valorada. Entre las grandes empresas constructoras locales, cabe destacar las siguientes: Arabtec Construction: Se trata de una empresa constructora multinacional con sede en Dubai, donde es una de las empresas líderes en este sector. Fue creada en el año 1975 y a lo largo de estos años ha realizado una serie de proyectos emblemáticos tanto en obra civil como residencial. Sus principales clientes son los grandes developers de Oriente Medio y las instituciones gubernamentales. Entre los proyectos más importantes que han llevado a cabo Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 26

27 hay que mencionar el Burj Khalifa (el edificio más grande del mundo), La Terminal 1 del Aeropuerto Internacional de Dubai, Infinity Tower o Dubai Sports City. ACC (Arabian Construction Company): la segunda constructora emiratí más importante, con sede en Abu Dhabi y varias sucursales en el resto de emiratos. Fundada en el año 1967, cuenta con más de empleados y realizan proyectos en toda la zona de Oriente Medio. Realizan tanto obra civil como residencial, especializados además en plantas desaladoras y proyectos industriales. Entre sus proyectos más reconocidos hay que destacar la mezquita Sheik Zayed de Abu Dhabi, el hotel Emirates Palace o Etisalat Buildings. Habtoor Leighton Group: El grupo Habtoor Leighton es uno de los contratistas internacionales líderes en Oriente Medio y Norte de África. HLG tiene más de 25 mil empleados y es uno de los grupos de construcción más grandes de la región. HLG es parte del grupo Leighton (Australia) y el principal accionista del grupo Leighton es Hochtief AG de Alemania. Hochtief es propiedad mayoritaria del Grupo español ACS, un gran líder mundial en desarrollo de infraestructura y construcción de obras civiles e ingeniería. Es por ello que desde el pasado año 2012, José Antonio Lopez-Monis se unió a HLG en Dubai como CEO, habiendo trabajado para Dragados (parte del grupo ACS) desde Al Jaber Engineering and Contracting: Es una empresa privada de construcción e ingeniería con sede en Abu Dhabi. Realizan labores de gestión y diseño, coordinación de proyectos, así como toda la parte de construcción electromecánica. Constituida en 1999, cuenta con más de empleados. Entre sus proyectos recientes destacan las Terminales 1 y 2 del Abu Dhabi Airport y Qasr Al Sarab Desert Resort & Spa. Al Naboodah Contracting Company: Empresa privada del grupo Al Naboodah establecida en Abu Dhabi en el año Son contratistas civiles, residenciales, y también realizan las labores de contratistas electromecánicos. Han realizado obras de infraestructura marítimas, de carreteras, y también de puentes. Cuenta con casi empleados y con una importante presencia en los EAU. Entre sus proyectos más importantes, conviene resaltar el Harvard Medical School Dubai y Al Habtoor Hotels Development. Midmac Contracting Company (Catar): Midmac es uno de los principales contratistas en Catar, con una plantilla de más de empleados. Llevan más de 40 años llevando a cabo proyectos de éxito, que incluyen proyectos residenciales y comerciales, obras en carreteras y puentes, obras de infraestructura pesada, instalaciones electromecánicas, instalaciones aeroportuarias civiles y militares, etc. Ramco (Catar): Ramco es una empresa contratista que se estableció en catar en el año 1854 y a lo largo de estos años ha completado con éxito gran cantidad de proyectos, torres comerciales y residenciales, hoteles, villas, edificios públicos, etc. Oficina Económica y Comercial de la Embajada de España en Dubai 27