EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD EN LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES

Transcripción

1 EL PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Y LA SEGURIDAD EN LA TRANSFERENCIA DE BIENES INMUEBLES Autor: Rubén Guevara Bringas Ajustados a nuestra preceptiva civil, en la transferencia del derecho real de propiedad, sabemos que es suficiente que comprador y vendedor convengan en el precio y en el bien para que el contrato quede perfeccionado. Así, un sistema de transferencia de la propiedad inmueble basado en la primacía de la voluntad de las partes responde a una concepción integradora de la libertad y autonomía de la voluntad, donde el solo hecho de querer transferir lo que a uno le pertenece tiene consagración legislativa. No obstante ello, para quienes participan en el tráfico inmobiliario las aguas no son tan pacíficas. Es necesario entonces plantear algunas interrogantes: Es suficiente el consentimiento para transferir la propiedad? Basta la ostentación de un título formal para resguardar los intereses del nuevo propietario? Ante la primera pregunta la respuesta es categórica: si lo es. No cabe duda que el consentimiento transfiere la propiedad y otorga a su titular todas las atribuciones que de ella emana (uso, disfrute y disposición) El problema se centra en primer término, no en la atribución a favor del adquirente, sino más bien, en la posible colisión con un tercer adquirente que cuente con una inscripción a su favor y en los vicios, nulidades o cargas que arrastre el título del transferente y que perjudique nuestra adquisición. En cuanto a la segunda interrogante debemos ser claros en que un título formal (escritura pública) no es suficiente protección para el propietario. Es el caso que en nuestro país la falta de una cultura de la inscripción mantiene vigente una estadística no muy alentadora sobre la propiedad formal e incluso sobre los títulos que acceden al registro inmobiliario, con las consabidas consecuencias sobre todos las referidas a referidas a la seguridad jurídica que son a todas luces contraproducentes (falta de acceso al crédito, inseguridad en el derecho de los adquirentes, desfase con el Registro, etc) En un sistema de transferencia de la propiedad de carácter declarativo como el nuestro; en donde el derecho de propiedad se constituye prescindiendo del Registro, los títulos quedan expuestos a causas no inscritas ni anotadas que perseguirán al nuevo adquirente y harán decaer su derecho. Nos referimos a las situaciones de

2 ineficacia del negocio así como a la reivindicación. Es por ello que en la práctica el título de adquisición, se torna en una necesidad apremiante, de tal forma que permitirá se salvaguarde el interés del adquirente, más aún cuando la adquisición de un inmueble importa un sacrificio patrimonial relevante para la gran mayoría. LA INSCRIPCIÓN Y LA SEGURIDAD DEL ADQUIRENTE En principio el registro ofrece en principio dos mecanismos de protección. El primero de ellos es la inoponibilidad, en virtud de la cual los títulos de dominio o de derechos reales no inscritos ni anotados en el Registro, no afectan ni perjudican al propietario que inscribió su derecho en el Registro 1. Se trata de un mecanismo que favorece al titular registral pero de carácter primario y con efectos limitados, pues el registro no convalida situaciones de ineficacia del acto que a la postre pueden alcanzar al adquirente. Por ejemplo, A figura como propietario de un inmueble en el Registro y B cuenta con un título no inscrito referido al mismo inmueble. En este caso le bastará al primero (A) exhibir su título inscrito para enfrentar al opositor (B). Sin embargo si el título de A adolece de una nulidad, su derecho podrá decaer con efectos retroactivos, cuando dicha nulidad sea declarada y, por tanto, su inscripción no le servirá de mucho. Por ello, es necesaria la formulación de un mecanismo adicional que permita que los adquirentes celebren sus negocios adquisitivos con seguridad y blindados contra situaciones de ineficacia que los afecten. Este mecanismo adicional de protección reposa en el principio de la fe pública registral. Su enunciación puede hacerse de una manera muy simple: el Registro protege a toda aquella persona que confía en los datos que publica, relativos al dominio o derechos reales 2. Ahora bien, se exige que el adquirente concurra al registro con determinados requisitos cuya formulación legislativa se ubica en el artículo 2014 del Código Civil: El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. 1 García García, Manuel, Derecho inmobiliario registral o hipotecario, Tomo II, pág Diez-Picazo, Luis y Gullón, Antonio, Sistema de derecho civil Vol. III, Derecho de cosas y derecho registral, sexta edición, Pág. 331.

3 Los requisitos que el adquirente debe ostentar y que se extraen de la norma son los siguientes: a) La adquisición debe ser efectuada por un tercero. El concepto de tercero es opuesto al de parte. Es tercero quien no forma parte de una relación jurídica determinada, se trata de un extraño a la relación jurídica, por tanto los efectos de dicha relación no le deben alcanzar de manera directa. De este modo, si A y B establecen una relación jurídica determinada, todos aquellos fuera de esa relación constituyen terceros. b) La adquisición debe ser hecha de buena fe. La exigencia de la buena fe nace de la necesidad de dotar a los negocios del tráfico de una mínima cuota de moralidad, puesto que es inaceptable permitir que sus operadores concurran con la intención de lograr ventajas ilícitas o fraudes contra quienes contratan, mermando además, la confianza en las transacciones. La buena fe consiste en la ignorancia de la inexactitud registral, en el desconocimiento de situaciones jurídicas que enerven el derecho del transferente. c) Adquisición a título oneroso. El típico negocio oneroso es la compraventa, pues en ella el precio hace notorio dicho carácter. Sin embargo no debemos descartar otros negocios del tráfico, ya que será suficiente que el acto implique una contraprestación para considerarlo oneroso. Se excluyen de esta manera, los actos a título gratuito, tales como donaciones, legados, adquisiciones sucesorias, etc. d) La adquisición debe ser hecha de quien aparezca en el registro con facultad para otorgarlo. En principio, se trata de la adquisición hecha con del titular registral y que podrá extenderse con quien cuente con representación para tal caso. e) El acto de adquisición debe contar con inscripción registral. TERCERO CIVIL Y TERCERO REGISTRAL El tercero civil es aquél que no participa de una relación jurídica determinada, es ajeno a ella y tan solo, y en el mejor de los casos, se limitará a contemplarla.

4 Como bien grafica García Coni: si Primus vende o hipoteca a Secundus, cualquier otro será Tercius 3. De este modo, el tercero civil es extraño al negocio jurídico en que no participa, y por tanto, no deberá afectarle las consecuencias jurídicas que aquél despliegue. Por oposición, el tercero registral es quien adquiere un derecho a título oneroso, con buena fe, de quien aparece en el Registro con derecho inscrito y que ha procedido a inscribir su adquisición, y será tercero registral respecto de cualquier acto o contrato en cuya celebración no haya intervenido y que, a su vez, no se haya inscrito o, en todo caso, se inscriba con posterioridad. De esta manera, si el adquirente reúne los requisitos expuestos se configura como tercero registral y podrá contar con una protección eficaz de su derecho así se anule, resuelva o rescinda el título del otorgante. Por ejemplo, A; portador del un título viciado de nulidad absoluta lo transfiere a B, quien a su dispone de su título mediante compraventa a favor de C; quien inscribe su derecho en el registro y reúne los requisitos del artículo 2014 C.C. En este caso C se configura como tercero registral y obtendrá la protección que confiere el Registro. Debemos apreciar aquí, que C es tercero en la media que es extraño en la relación jurídica entre A y B, o sea, nada lo somete o vincula con tal relación y, será tercero registral porque ha inscrito su derecho en el Registro y ha cumplido con los demás requisitos que a continuación analizamos. LA BUENA FE DEL ADQUIRENTE Aunque no de manera pacífica, incluso entre nosotros, podemos distinguir la llamada buena fe objetiva y la buena fe subjetiva. La primera de ellas está referida a la confianza que el adquirente deposita en lo publicado por el Registro y contrata en base a la titularidad divulgada registralmente. Sin embargo, la buena fe que se exige es la subjetiva, es decir, el estado psicológico de ignorar la existencia de inexactitud en lo revelado o publicado por el Registro, concretamente en la titularidad. Es decir, el 3 García Coni, Raúl, y Frontini, Ángel, Derecho registral aplicado, Depalma, Bs. As., Argentina, 1993.

5 Registro publica con presunción de exactitud la persona a cuyo favor se encuentra el derecho de propiedad, más ese dato puede no estar ajustado a la realidad, en la medida que la propiedad del inmueble puede pertenecer a otro. Estamos en este caso frente a una inexactitud registral. Uno de los papeles más significativos del Registro es ser un fiel reflejo de la realidad y dicha misión toma mayor relevancia cuando los libros registrales son consultados por quienes buscan conocer la realidad del inmueble para, a partir del dato objetivo que ofrece el Registro podamos realizar determinados negocios jurídicos tales como constitución de hipoteca, adquisiciones e inscripción del arrendamiento. Sin embargo el Registro no es perfecto, pude tener desfases con la realidad, pude publicar situaciones inexactas, es decir, pronunciamientos que no respondan a los hechos. Por tanto, si hubiese razones de nulidad, rescisión o resolución, que no figuran en el Registro, ellas deben, además, estar fuera del ámbito de conocimiento de quien pretenda ampararse en la fe pública registral, caso contrario, no habrá de configurarse el tercero registral. Al respecto sostiene el profesor Gunther Gonzáles que las constancias explícitas en el Registro de las causales de nulidad o ineficacia son las siguientes: Anotaciones de demanda, condiciones suspensivas o resolutorias, el cargo o modo y los pactos resolutorios como la retroventa 4. Es decir, si nos encontramos frente a estas situaciones jurídicas obviamente no podremos alegar buena fe. En aquella misma línea, se discute si en los casos en que las constancias explícitas no figuren en el asiento, pero si en el título, serían igualmente excluidoras de la buena fe. En este aspecto hay que decir que se han estado haciendo esfuerzos reglamentarios y doctrinales en nuestro derecho para desvincular el título del asiento de inscripción. Tales esfuerzos son pura ilusión, ya que la misión del asiento de inscripción es simplemente la de facilitar el tráfico otorgando información referida a aspectos vitales del derecho y la finca, pero es ingenuo sostener que tienen vida propia y se desvinculan del título que les da origen. Por tal razón, sostenemos que es necesario que el potencial adquirente practique una revisión atenta del título archivado. 4 Gonzáles Barrón, Gunther, Tratado de derecho registral inmobiliario, pág. 1027, Jurista Editores, Lima, 2002

6 Podemos afirmar que si el conocimiento de la inexactitud del Registro desvirtúa la buena fe del tercero, entonces la buena fe es el estado de desconocimiento de la inexactitud registral por parte del adquirente. La buena fe versa directamente sobre la titularidad y el poder de disposición del transmitente. El adquirente cree que el titular registral es el verdadero titular y cree además que ostenta un poder de disposición suficiente para llevar a cabo el negocio dispositivo 5 Por otro lado, la buena fe se presume, por tanto, quien impute mala fe al adquirente deberá probar (en la vía judicial) que este conocía la falta de titularidad del transmitente. En ese sentido, no podemos plegarnos a aquellas posiciones que exigen del adquirente, una actitud diligente, requiriéndole para ello actos previos de indagación extra registral. El fundamento de dicha posición se encuentra en el efecto legitimador de los asientos registrales que publican una titularidad con presunción de exactitud y bastará entonces que el adquirente constate la titularidad inscrita. En cuanto al momento en que debe existir la buena fe, la doctrina no es homogénea, sosteniendo algunos que bastará la buena fe opere exclusivamente al momento de contratar. Sin embargo ese tema ya fue zanjado por la jurisprudencia nacional, al sostener que la buena fe o desconocimiento de la inexactitud del Registro, debe mantenerse desde que se contrata hasta el momento de la inscripción. LA CONFIANZA EN EL REGISTRO Se ha dicho por otro lado, que la protección que ofrece el Registro es para quien consulta sus libros y contrata confiando en la información que en ellos se publica (titular, gravámenes, etc). Para efectos de la buena fe del adquirente resulta irrelevante que se haya hecho o no la consulta. La introducción del requisito de la creencia en la titularidad del transmitente podría llevar a la confusión de que es necesaria la consulta del Registro, pues sólo consultando ese dato se puede confiar en él. Sin embargo ello llevaría a la inseguridad jurídica y al casuismo de entrar en cada caso a si una persona ha acudido o no a la Oficina del Registro, olvidando que existe el concepto de publicidad registral como aspecto subjetivo, es decir, se presume la buena fe conocida por todos, sin que pueda alegar ignorancia, y, en consecuencia, la buna fe no es un problema de consulta de los libros, ni un problema de creencia de 5 Díez-Picazo, Ob. Cit. Vol III, pág. 334.

7 la titularidad registral, sino de desconocimiento de situaciones extra registrales 6. En ese mismo sentido opina Cano Tello cuando señala que la única diligencia que puede exigírsele al tercero hipotecario es la encaminada a conocer el contenido del Registro, pues otra cosa equivaldría a minar la credibilidad del mismo convirtiéndolo en objeto de permanente desconfianza 7 LAS FACULTADES DEL TRANSMITENTE Otro de los elementos condicionantes para ampararse en la fe pública registral está constituido por las facultades de disposición del transmitente que se hacen evidentes en el Registro. El tercero debe haber adquirido su derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, o sea de un titular inscrito cuyas facultades dispositivas no aparezcan limitadas según los asientos hipotecarios 8 Hay que tener presente el principio del folio real, que es el dominante en nuestro sistema registral. El folio real consiste en la ordenación, sea de los títulos o de los derechos reales por los inmuebles sobre los que recaen; es decir, esta técnica supone la individualización de los asientos registrales tomando como base los inmuebles. A cada inmueble se le asigna una partida y en ese registro particular se extiende toda la historia del dominio, tales como transferencias, cargas, gravámenes, etc., en asientos sucesivos. De esta manera, el adquirente tendrá que prestar atención a tales asientos, ya que lo afectan directamente. LOS EFECTOS DE LA NULIDAD, RESCISIÓN Y RESOLUCIÓN DEL 2014 El artículo 2014 se refiere a las razones de nulidad, rescisión o resolución, el sentido de que, si aparecen del registro, o si, no apareciendo son conocidas por quien pretende ser tercero, éste no podrá ampararse en la fe pública registral. Siendo que el acto nulo e incluso el anulable son tales desde el momento de su celebración, bastando que en el Registro aparezca (o sin aparecer sea conocida) para que ello impida la constitución del tercero registral. 6 García García, tomado de Derecho Hipotecario. Consejo General del Poder Judicial, pág. 281, Madrid, Cano Tello, Celestino, Manual de derecho hipotecario, pág. 302, Civitas, Madrid, Cano Tello, Ob. Cit., pág. 304.

8 En dicho sentido, carecerá de importancia la fecha de la resolución que establezca dicha nulidad. Los efectos de la misma se retrotraen al momento de la celebración del negocio jurídico, y afectará al tercero en la medida que conste en el Registro. Las causas que pueden producir la rescisión y la resolución pueden aparecer del Registro. En efecto, puede constar que el precio de venta de un bien sea el de la décima parte de su valor real (rescisión), o que una de las cláusulas del contrato prevea la resolución del mismo por falta de pago (resolución). En estos casos resultan del Registro las razones por las cuales la otra parte pueda demandar u obtener la rescisión o resolución del contrato. Estas situaciones no tienen por qué impedir la constitución del tercero registral, sino aparece del Registro que se haya producido efectivamente la causal de rescisión o resolución.