SOBRE: R E S O L U C I O N

Transcripción

1 ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR OFICINA REGIONAL DE MAYAGUEZ 50 CALLE NENADICH W STE 307 MAYAGUEZ PUERTO RICO Tels , , Fax: PARTE QUERELLANTE: David Colón Maldonado, Gladys López Soto y la Sociedad Legal de Gananciales establecida por ambos QUERELLA NÚM.: PARTE QUERELLADA: Quintas de Miradero S.E., Phoenix Construction S.E., Banco Santander de Puerto Rico SOBRE: Vicios de Construcción R E S O L U C I O N La parte querellante, el Sr. David Colón Maldonado y la Sra. Gladys López Soto ambos por sí y en representación de Sociedad Legal de Bienes Gananciales por ambos constituida, ( parte querellante ), presentaron una querella en contra de Quintas de Miradero S.E., Phoenix Construction S.E. y Banco Santander de Puerto Rico ( parte querellada ) donde le solicitan a este Departamento que se le ordene a los querellados que le rembolsen el dinero invertido en la construcción de un muro de contención que tuvieron que construir para su seguridad y que se corrijan unos defectos en la construcción y compactación del terreno aledaño a la propiedad de éstos. Nos corresponde evaluar si a la luz de las leyes correspondientes procede ordenarle al querellado que proceda con la devolución del dinero invertido y hay que establecer la obligación del querellado ante los querellantes, en reparar satisfactoriamente las construcciones por ellos realizadas asicomo, la compactación y relleno adecuado del terreno de éstos. Luego de evaluada la totalidad de la evidencia que obra en el expediente administrativo asicomo, a base de la evidencia testifical presentada, este Departamento entiende que procede declarar la misma Con Lugar. Este Departamento entiende que la parte querellada no cumplió con los querellantes al no construir el muro de contención que garantizara su seguridad. Más aun, los

2 Página 2 de 8 querellados vienen obligados a reparar y corregir los defectos que presenta la propiedad adquirida por los querellantes. En el presente caso se celebró vista administrativa el 11 de julio de A la misma comparecieron las siguientes personas: 1. David Colón Maldonado- parte querellante; 2. Gladys López Soto parte querellante; 3. Lcdo. Antonio López David representante legal de Banco Santander de Puerto Rico. Llamado el caso para la celebración de la vista administrativa no compareció la parte querellada a pesar de haber sido debidamente citada para la vista a su dirección de récord. Al momento de la celebración de la vista administrativa las notificaciones no habían sido recibidas de vuelta por nuestro sistema de correos, por lo que se presume que la misma llegó a su destino. Ante tal circunstancia y dado el caso que la parte querellada Quintas de Miradero S.E ni Phoenix Construction S.E., justificaron su incomparecencia este Departamento le anotó la rebeldía y celebró la vista en su ausencia. Evaluada la evidencia que obra en el expediente administrativo de este caso, así como los testimonios vertidos en la vista se emiten las siguientes: DETERMINACIONES DE HECHOS 1. El 5 de agosto de 2003, la parte querellante adquirió de Quintas de Miradero S.E., una residencia sita en la Urbanización Quintas de Miradero número 2 en Cabo Rojo, Puerto Rico. 2. Quintas de Miradero S.E., fue la desarrolladora de este proyecto. 3. Phoenix Construction S.E., fue la Sociedad Especial encargada de la construcción de la propiedad objeto de la presente querella. 4. Posterior, a la celebración de la compraventa, los querellantes se percataron de que en el patio posterior de la propiedad se deslizaba un poco de terreno. 5. En junio de 2003, ocurrieron unas lluvias intensas que provocaron el deslizamiento de terreno que ocasionó que parte de éste llegara hasta la pared posterior de la propiedad de la propiedad de los querellantes. 6. En julio de 2003, la parte querellada fue recoger los escombros ocasionados por la lluvia y el deslizamiento del terreno. 7. En ese momento, los querellantes requirieron de los querellados la construcción de un muro de contención para asegurar la propiedad y sus vidas.

3 Página 3 de 8 8. Transcurrido un (1) año, los querellantes finalmente tuvieron que construir el muro de contención por que los querellados no lo construyeron. 9. El costo del muro de contención fue de aproximadamente diez mil (10,000) dólares. 10. El muro es de 80 pies de largo por 8 pies de alto con 6 pulgadas de espesor. 11. Para septiembre de 2004, debido al paso de una tormenta, se deslizó el terreno fuertemente que el terreno traspasó el muro construido por los querellantes y entró a la propiedad de los querellantes nuevamente. 12. El muro se astilló por varias áreas pero no se cayó. 13. De uno (1) a dos (2) días luego del paso de la tormenta, la parte querellante tomó unos videos que fueron presentados en evidencia ante este Departamento y que forman parte del expediente administrativo. 14. Los videos demuestran el deslizamiento crónico del terreno del patio posterior de la propiedad de los querellantes, el cual pasaba por encima del muro construido. 15. En octubre de 2004, los querellantes se comunicaron con el ingeniero Carlos López, representante de Phoenix Construction S.E., para informarle sobre lo acontecido. 16. La parte querellada quedó en reparar lo alegado por los querellantes. 17. En diciembre de 2004, los querellantes enviaron carta al ingeniero Luis G. Rodríguez de Quintas de Miradero S.E. 18. Los querellantes no recibieron ninguna contestación por parte de los querellados. 19. Existen otros defectos en la propiedad que tampoco fueron corregidos por los querellantes. 20. El 21 de enero de 2005, los querellantes radicaron la querella de epígrafe en contra de los querellados. 21. Banco Santander de Puerto Rico no es co-querellado en el presente caso pero si es parte interesada en el pleito ya que el Departamento podría tomar una determinación que afectara su derecho de acreedor sobre la propiedad de los querellantes. 22. En la vista administrativa los querellantes reclamaron los siguientes defectos que todavía no han sido reparados:

4 Página 4 de 8 a) La estructura posee problemas graves con las pendientes y los taludes del terreno en la parte posterior de la residencia los cuales están causando desprendimiento del terreno; b) Existe acumulación de agua dentro de su terreno; c) En adición, la parte querellante reclama el reembolso $10, por gastos incurridos en la construcción de un muro de contención ubicado en la parte posterior de la propiedad; d) Existe una verja en cyclone fence que divide la propiedad de los querellantes de la Urbanización Palmer que se ha derrumbado y que amenaza la seguridad de los querellantes. 23. Existen fotos tomadas por los querellantes y que fueron admitidas en evidencia que demuestran el estado actual de la verja de cyclone fence casi derrumbada en su totalidad asicomo, el estado del muro de contención. 24. Respecto a las alegaciones mencionadas por la parte querellante, el Sr. Orlando Rodríguez, técnico e ingeniero en entrenamiento de este Departamento, emitió un informe el cual fue notificado a todas las partes donde se indica lo siguiente: [L]a parte querellante reclama se le reembolse los gastos incurridos en la construcción del muro de contención en hormigón reforzado, además del restablecimiento de la verja de alambre eslabonado, y el desvío de las aguas provenientes de los solares posteriores que desembocan en su terreno, provocando la inestabilidad de este. Por lo observado, entendemos que el costo de construcción del muro existente es de alrededor de $9, El restablecimiento del talud puede estimarse en $1, incluyendo el sembrado de grama sobre este para evitar la erosión durante las lluvias. La verja de alambre eslabonado deberá estar acompañada de un muro de hormigón o bloques con una altura mínima de 1-0 sobre el nivel del terreno para evitar que las aguas del solar #11 de la Urbanización Palmer se encaucen al patio de la parte querellante. El costo de esta verja se estima en $1, (Énfasis Nuestro) 25. El informe fue notificado a todas las partes y no fue controvertido pericialmente. 26. La parte querellante solamente notificó al Departamento que faltaba incluir como evidencia los videos sometidos el día de la vista, pero no objetaron el informe emitido por el Departamento. 27. Las partes querelladas no objetaron el informe pericial emitido por el técnico. 28. En adición, el Sr. Orlando Rodríguez, al testificar bajo juramento en la vista administrativa corroboró lo indicado en su informe y adicionó el hecho de la acumulación del agua alegada, la construcción de la verja que divide la propiedad

5 Página 5 de 8 de los querellantes con la Urbanización Palmer deberá realizarse conforme lo indicado por él en el informe antes citado. 29. La parte querellante alegó además que desconocía cuales eran los puntos de su terreno. 30. Este Departamento no tiene forma de poder corroborar tal alegación por lo que se desestima la misma. 31. Conforme a las anteriores Determinaciones de Hechos, este Departamento emite las siguientes: CONCLUSIONES DE DERECHO Con el propósito de proteger adecuadamente a los compradores de viviendas, prevenir prácticas indeseables en el negocio de la construcción y regular los contratos de construcción, se aprobó la Ley Núm. 130, del 13 de junio de 1967, según enmendada, conocida como Ley de la Oficina del Oficial de Construcción. Dicha Ley, según ha sido enmendada, es administrada por el Departamento de Asuntos del Consumidor (en adelante DACO ). DACO al amparo de la referida Ley y bajo los poderes que le fueron conferidos en su Ley habilitadora aprobó el Reglamento para Regular las Distintas Actividades que se llevan a cabo en el Negocio de la Construcción de Viviendas Privadas en Puerto Rico el 17 de agosto de Dicho Reglamento aplica a urbanizadores y/o constructores que se dediquen al negocio de la construcción en calidad de empresario o principal responsable de la promoción, diseño, ventas, o construcción a grande escala de viviendas del tipo individual o multipisos. El mismo, entre otras cosas sanciona el que se dejen de corregir defectos de construcción o cualquier otra anormalidad que el Secretario del DACO determine que es defecto de construcción. 1 Para propósitos de la aplicación del reglamento, un defecto de construcción significa: [c]ualquier anormalidad, defecto, falta de accesorios, falla deterioro prematuro, mal funcionamiento, inexactitud en las medidas o cualquier otra condición más allá de las tolerancias permisibles que pueda sufrir la estructura de la vivienda o condición que exceda la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcción sin que se pueda imputar a una fuerza mayor y/o fenómeno natural y que no se deban al maltrato, alteraciones, falta de mantenimiento, ni desgaste normal, siempre y cuando se notifiquen al urbanizador y/o constructor dentro del período de tiempo que se establece en el [r]eglamento R.P.R. sec (J). 2 Véase la sec del Reglamento.

6 Página 6 de 8 Con relación al período de tiempo que se tiene para notificar el defecto, el Reglamento establece unos términos que varían con relación al defecto que se trate y en aquellos casos donde no se especifique término alguno, se aplicará un término de notificación de dos (2) años. En el caso ante nos, a tenor con las Determinación de Hechos # 22 en resumen el Departamento pudo corroborar que los querellantes tuvieron que construir un muro de contención para proteger su propiedad así como su vida. A pesar de los reclamos de la parte querellante, los querellados hicieron caso omiso. Ante esta situación, la parte querellante tuvo que contratar a un tercero para que realizara las obras. A esos efectos, la parte querellante pagó una cantidad aproximada de $9, La prueba desfilada demostró que la parte querellante se vio obligada a la construcción del muro por que existía realmente un riesgo a su vida a su propiedad. Por otro lado, con relación a las peticiones realizadas por los querellantes de la verja que separa su terreno con la Urbanización Palmer, la acumulación de agua y el continuo desprendimiento de terreno, los querellados no han procedido con las reparaciones requeridas en contravención con la obligación que se establece en la Ley y el Reglamento antes citado, de corregir los defectos de construcción. Procede que Quintas de Miradero S.E. y Phoenix Construction S.E., reembolsen a la parte querellante la cantidad de $9, Los querellados tienen la obligación de corregir la condición de la verja que divide la propiedad de los querellantes con la Urbanización Palmer y de reparar el talud de la parte posterior de los querellantes. En mérito de lo antes expuesto, y en el ejercicio de las facultades que le confiere la Ley Núm. 5 del 23 de abril de 1973, según enmendada, este Departamento emite la siguiente: ORDEN Dentro del improrrogable término de veinte (20) días contados a partir de la fecha de notificación de la presente resolución, Quintas de Miradero S.E., y Phoenix Construction S.E., solidariamente reembolsarán a la parte querellante, David Colón Maldonado y Gladys López Soto la cantidad de $9, En adición y dentro del mismo término, los querellados corregirán la situación de la verja que divide la propiedad de los querellantes con la Urbanización Palmer y repararan el talud del patio posterior conforme el informe del técnico de este Departamento lo recomienda. En caso de los querellados no cumplan con la orden antes dada, este Departamento le ordena procedan solidariamente con el pago a los querellantes de $1, para la reparación del talud del patio posterior y $1, para la reparación de la verja divisoria. Estas cantidades de dinero son adicionales al pago originalmente ordenado de $9, Conforme al informe emitido por el inspector el cual fue notificado a las partes y no fue controvertido pericialmente. 4 Esta cantidad se basa en el estimado presentado por el ingeniero del Departamento el cual fue notificado a los querellados y no fue objetado.

7 Página 7 de 8 Se le advierte a los querellados que el incumplimiento con lo ordenado en esta Resolución puede dar base a la imposición de multas administrativas de hasta $10,000 y que el pago de la referida multa no le exime de cumplir con lo aquí ordenado. Dentro del término de 30 días siguientes a la certificación de notificación de esta Resolución, la parte querellante deberá informar a este Departamento si los querellados han incumplido. De no hacerlo así, se entenderá que éstos han cumplido y se procederá al cierre y archivo del caso. Aquella parte afectada por la presente Resolución podrá solicitar al Departamento una Reconsideración de la misma o en la alternativa, podrá acudir directamente al Tribunal de Apelaciones en Revisión Judicial, dentro del término de treinta (30) días del archivo en autos de la resolución emitida. En dicho caso la parte que solicite la Revisión Judicial deberá notificar la presentación de dicha solicitud de revisión a la agencia y a todas las partes dentro del término para solicitar dicha revisión. La notificación podrá hacerse por correo. Si se opta por solicitar Reconsideración ante el Departamento, la misma deberá ser presentada y recibida en el Departamento dentro del término jurisdiccional de veinte (20) días contados a partir de la fecha de archivo en autos de la notificación de la resolución. Dicha solicitud de reconsideración deberá ser por escrito, consignándose claramente la palabra Reconsideración como título y en el sobre de envío. La Reconsideración deberá ser enviada a la siguiente dirección: DEPARTAMENTO DE ASUNTOS DEL CONSUMIDOR OFICINA REGIONAL DE MAYAGÜEZ 50 CALLE NENADICH W SUITE 307 MAYAGÜEZ P R Copia de dicha solicitud de Reconsideración deberá ser enviada a todas las partes en el proceso. El Departamento dentro de los quince (15) días de haberse presentado una solicitud de Reconsideración podrá considerarla. Si la rechazare de plano o no actuare dentro de los quince (15) días, el término para solicitar Revisión Judicial comenzará a correr nuevamente desde que se notifique dicha denegatoria o desde que expiren esos quince (15) días según sea el caso. Si se tomare alguna determinación en su reconsideración, tendrá que completarse dentro de los noventa (90) días jurisdiccionales y el término para solicitar Revisión Judicial de treinta (30) días empezará a contarse desde la fecha que se archiva en autos una copia de notificación de la resolución del Departamento resolviendo definitivamente la moción de reconsideración. Si el Departamento luego de acoger una moción de Reconsideración, dejare de tomar alguna acción sobre ella dentro de los noventa (90) días de haber sido radicada, perderá jurisdicción sobre la misma y el término para solicitar Revisión Judicial empezará a contarse a partir de la expiración de dicho término de noventa (90) días, salvo que el Tribunal por justa causa, autorice a la agencia una prórroga para resolver por un tiempo razonable.

8 Página 8 de 8 Se advierte que los términos comprendidos en los presentes apercibimientos se computan basado en días naturales. En Mayagüez, Puerto Rico, a 20 de julio de Lcdo. Alejandro J. García Padilla Secretario Lcda. Yanira Mercado Ghigliotty Juez Administrativo REMITIDO POR CORREO HOY de julio de Certifico que en esta misma fecha se archivó en autos copia de la presente Resolución y haber enviado copia de este documento a las siguientes personas: David Colón Maldonado Urb. Casamia 5011 Calle Zumbados Ponce, Puerto Rico Quintas de Miradero S.E. HC 2 Box San Germán, Puerto Rico Phoenix Construction S.E. HC 2 Box San Germán, Puerto Rico Banco Santander de Puerto Rico P. O. Box San Juan, Puerto Rico Lcdo. Juan A. López David PMB 168 P. O. Box Isabela, Puerto Rico Servicios Auxiliares