ACTIVIDAD HIPOTECARIA

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1 ACTIVIDAD HIPOTECARIA CIERRE DE EJERCICIO 217 Y PERSPECTIVAS 218 Diciembre de Entorno macroeconómico Durante el año 217, la economía española ha seguido mostrando un nivel de avance elevado, creciendo a un ritmo promedio de 3,1%. El PIB real de la economía ha pasado de caer al -2,9% anual en 212 a registrar tasas de crecimiento anual que van desde el 1,4% en de 214, 3,4% en de 215, 3,3% en de 216 hasta el 3,1% actual (septiembre 217). En términos intertrimestrales el PIB presenta cuatro años consecutivos registrando en todas ellas tasas de variación positivas. No obstante, no conviene olvidar que 217 ha estado marcado por la crisis institucional catalana, por lo que es posible que la incertidumbre asociada a esta situación acabe afectando, cuando menos, a uno de sus componentes, la demanda interna, y a consecuencia de ello pueda afectar al ritmo de crecimiento de nuestra economía y por ende a la estabilidad financiera del país. Por otro lado, uno de los factores que ha influido positivamente en el crecimiento ha sido el entorno laboral, especialmente en cuanto a la creación de empleo que está evolucionando favorablemente (ha crecido en personas en los últimos 12 meses hasta el tercer trimestre de 217), con una tasa de desempleo que se sitúa en el 16,4% a septiembre de 217, lo que contrasta positivamente con el 26,9% de marzo de 213 (momento más crítico desde el estallido de la crisis. Gráfico 1: Evolución PIB de España 5% Variación intertrimestral Variación interanual 3% 1% -1% -3% -5% Gráfico 2: Evolución de la tasa de desempleo España (%) ,4% Fuente: INE Fuente: INE Este favorable escenario está permitiendo reforzar la confianza de los consumidores, trasladándose al crecimiento de la demanda nacional, en un contexto de políticas monetarias expansivas y condiciones financieras favorables. 1

2 La inflación se ha mantenido estable durante 217, dentro de la senda esperada, registrándose en el mes de octubre de 217 una tasa del +1,6%, respecto a los últimos 12 meses. Los datos de IPC negativos que aparecieron en algunos meses del año anterior se están corrigiendo durante este año. Contribuyen especialmente en el actual IPC, los alimentos sin elaborar, los productos energéticos y el carburante y otros combustibles. El objetivo que se persigue sobre este indicador en nuestra economía y en la zona euro es alcanzar el +2%. En el plano monetario el BCE ha continuado aplicando una política expansiva con el objetivo de estimular las economías de la eurozona a través del crédito. A consecuencia de esta política, el Euribor, índice más representativo de las hipotecas variables, encadena 21 meses consecutivos anclado en valores negativos, con una tasa del,19% en noviembre de 217. A tenor de la evolución de la inflación y de la economía de la eurozona es posible que esta situación revierta en los próximos meses. De hecho, el BCE ya ha comenzado la retirada gradual de parte de los estímulos del programa expansión cuantitativa (QE, en sus siglas en inglés) aunque mantiene de momento los tipos de intervención bancaria. Gráfico 3: Evolución del Euribor y tipo medio ponderado del crédito adquisición de vivienda (%) 4% 3% 2% 1,96% (*) 1% -1% -,19% Euribor a 12m Tipo medio ponderado nuevas operaciones de vivienda (*) Fuente: Banco de España (*) último dato disponible octubre Análisis del mercado hipotecario El mercado hipotecario, en cuanto a su volumen, sigue caracterizándose por un nivel de nuevas inversiones crediticias que no llegan a compensar la caída natural de la cartera viva (amortizaciones y cancelaciones), dando lugar a una evolución negativa de los saldos vivos, si bien de menor intensidad en los ultimes trimestres registrados. 2

3 Respecto a los tipos de interés, se mantiene el entorno de tipos bajos de los últimos años, que, si bien incentiva el crédito y la inversión de hogares y empresas, sin embargo, esos tipos limitan la rentabilidad de las entidades financieras por esta vía. El saldo vivo del crédito con garantía inmobiliaria destinado a adquisición de vivienda, que asciende a millones de euros a septiembre de 217, refleja una caída interanual en términos relativos de -2,8% (-4,9% y -2,9% en septiembre 215 y 216, respectivamente). España atraviesa un proceso de desapalancamiento desde el año 29, que se manifiesta en mayor o menor grado, en todos los segmentos del sector privado residente. El número acumulado de hipotecas totales de los últimos 12 meses hasta octubre creció un 9,5% comparado con el acumulado de 216, siendo más significativo su crecimiento respecto al importe, que pasó según datos del INE, de millones a 6.35 millones de euros acumulados hasta la fecha, en línea con el incremento de precios que han experimentado los inmuebles en determinadas zonas geográficas de nuestra economía. En cuanto al crédito destinado a la adquisición de vivienda, el acumulado también registra variaciones anuales positivas, tanto en el número de unidades (311.49, variación +13,2%) como en el importe ( millones, variación +19,7%). Para poder compensar la nueva producción con la caída vegetativa del saldo vivo necesitaríamos mantener este mismo incremento, +19,7% durante 2 años adicionales. Visto desde el enfoque a un solo año, la producción a cierre de ejercicio tendría que alcanzar los millones de euros (incremento de 39,8% respecto los 12 últimos meses). Gráfico 4: Nuevas operaciones hipotecarias (acumulados a octubre) Fuente: INE oct-11 oct-13 oct-15 oct-17 Total Vivienda Gráfico 5: Saldo vivo del crédito hipotecario destinado a la adquisición de vivienda y su variación interanual (MM, %) Fuente: Banco de España saldo vivo con garantia inmob. (vivienda) Tasa de variación interanual (vivienda) 2% 1% -1% -2% -3% -4% -5% -6% La evolución de las cuotas de mercado en la nueva contratación de las hipotecas sobre viviendas ha mantenido la misma tendencia que en el 216. La contratación de las hipotecas variables (aquellas 3

4 cuyo tipo fijo inicial es inferior a un año) continúa desacelerándose, de manera que a septiembre de 217 su cuota se situaba en 4,7% (62,9% en 215 y 46,3% en 216). El 33,2% de las nuevas hipotecas se formalizó con un tipo inicial que permanece fijo entre 1 y 1 años (31,5% en 215 y 27,5% en 216) y el 26,1% restante correspondía fundamentalmente a los llamados préstamos a término (5,7% en 215 y 26,2% en 216). 2.1 Mercado inmobiliario El mercado inmobiliario continúa tomando impulso, motivado principalmente por la demanda doméstica y la demanda externa. La favorable evolución del entorno macroeconómico acompañado de unas rentabilidades elevadas frente a otros activos de inversión alternativos, especialmente en la vivienda, además de las expectativas revalorización de los inmuebles están detrás de este comportamiento. En lo que llevamos de año (hasta septiembre) el número de compraventas de viviendas se eleva a unidades frente a las que se alcanzaron a esa misma fecha en el año 216, síntoma de la recuperación del mercado residencial. Es importante señalar la muy representativa cuota de viviendas de 2ª mano (superando el 9 durante 217) respecto al total. La escasa oferta de vivienda nueva, las ofertas de los bancos, consideradas principalmente de segunda mano, entre otros factores, motivan que se haya pasado del 68% en 212 (muy superior incluso a años precedentes) al actual 9,6% del último trimestre. También destacar la cada vez menor relevancia de la vivienda protegida respecto al total (3,7% actualmente, cuando en 212 se situaba en el 1). Esta constante demanda está teniendo su incidencia, en mayor o menor grado, dependiendo de la zona geográfica donde nos situemos, en el precio de la vivienda. Así, la evolución de este indicador, una vez superados los años de crisis, viene registrando un suave incremento de sus precios, medido a través del promedio de los valores de tasación. En los últimos 12 meses, el valor de la vivienda libre ha pasado de 1.5 /m 2 a 1.54 /m 2, con un incremento anual del +2,7% a septiembre de 217 (12 meses antes su incremento fue del +1,6). Por zonas geográficas, destacan País Vasco (2.367 /m 2, +,2% de variación interanual), Madrid (2.35 /m 2, variación interanual de +6,5%) y Baleares (2.151 /m 2, aumento de +5,4%). Entre los promedios más bajos, destacan Extremadura (855 /m2, -,2% interanual) y Castilla La Mancha (874 /m2, +,1% de variación respecto a septiembre de 216). 4

5 Gráfico 6: Transacciones inmobiliarias (compraventa, número) * Gráfico 7: Variación interanual de los precios de la vivienda 4% 2% -2% -4% -6% -8% -1-12% 2,69% Fuente: Ministerio de Fomento (*) acumulado enero-.septiembre Fuente: Ministerio de Fomento A nivel de oferta inmobiliaria se destaca la presencia cada vez más relevante de grandes fondos internacionales que están operando en el mercado español, principalmente a través de nuevas sociedades vehículo o antiguas sociedades promotoras. Coexisten con las nuevas SOCIMIs y los antiguos operadores del mercado inmobiliario que sobrevivieron a la crisis. 2.2 Dudosidad Las tasas de dudosidad han continuado mostrando signos de mejora prácticamente en todos los segmentos del crédito y ello a pesar de la continua contracción del volumen crediticio de la cartera viva. El favorable comportamiento de la economía y del empleo, junto con los esfuerzos llevados a cabo por las entidades financieras en la gestión de sus activos problemáticos han contribuido a ello. Así, la dudosidad del conjunto del sector privado residente ha seguido una senda de clara mejora con una tasa que se sitúa en el 8,3% a septiembre de 217 (1,7% en septiembre 215 y 9,2% en septiembre 216). El volumen de activos dudosos se situó en millones de euros a septiembre de 217, importe un -11,65% inferior que el de un año atrás. 5

6 Gráfico 8: Evolución de la tasa dudosidad del sector privado residente (%) 16% 14% 12% 1 8% 6% 4% 2% 8,3% Fuente: Banco de España La dudosidad del crédito en la adquisición de vivienda ha mostrado una trayectoria de mejora en la perspectiva de 213 hasta hoy (la tasa de dudosidad correspondiente a la financiación para adquisición de viviendas ha pasado del 6, registrado en septiembre de 214, al actual 4,7%) si bien se ha ralentizado en los últimos trimestres con motivo de la disminución de la cartera viva. Por otro lado, los activos dudosos de las actividades de promoción inmobiliaria y de construcción continuaron la senda decreciente iniciada en 214, cerrando septiembre de 217 en 2,8% (frente al 37,4% registrado en septiembre 214) y 25,2% (32,9% en septiembre 214), respectivamente. A pesar de que los coeficientes de ambos sectores siguen siendo muy elevados, la caída de dudosos (-58,9% acumulado desde septiembre 214), en términos agregados, es más acusada que en el caso de la adquisición de vivienda (-29,8%). Gráfico 9: Evolución de la tasa de dudosidad de adquisición a vivienda. Gráfico 1: Saldo dudoso adquisición de vivienda (MM ) 8% 6% 4% 2% 4,7% Fuente: Banco de España Fuente: Banco de España 6

7 3. Perspectivas 218 Durante 218, seguiremos en la senda de consolidación del mercado hipotecario.aunque de forma moderada, los niveles de contratación del crédito hipotecario seguirán creciendo, si bien su volumen estimado no será suficiente para conseguir el equilibrio en el balance de crédito gestionado y, muy posiblemente, seguiremos perdiendo saldo crediticio, aunque en porcentajes menores que en 217. La actividad promotora seguirá creciendo y el crédito acompañará al creciente número de licencias, que podría dar lugar a las 1. viviendas iniciadas, con una importante mejora sobre el año 217, pero aun algo lejana al ritmo estimado de necesidad de nueva vivienda que se sitúa en el entorno de las 125./15. viviendas. Por tanto, en un entorno macroeconómico favorable con crecimientos sostenidos del PIB, generando nuevos empleos y soportado en unos niveles de tipos de interés aun históricamente bajos, hemos de tener unas buenas expectativas de funcionamiento del mercado. Seguiremos atendiendo a crecimientos de tipos fijos en la contratación, como respuesta a la incertidumbre que, a futuro, generan tipos tan bajos y a buenos ratios de morosidad, aunque su mejora es complicada porque, por una parte, el saldo crediticio no crecerá y por otra, la interrupción legal en los procesos de ejecución hipotecaria, están debilitando la gestión recurrente de cobro. 7

8 NEGOCIOS TOTALES 12/217 ACTIVIDAD CREDITICIA HIPOTECARIA DE MARZO 217 mar-17 mar-16 mill mill Interanual Mensual Acumul. Interanual Mensual Acumul. Crédito Hipotecario Gestionado ,4 -,1 -, Total Bancos y Cajas ,5 -,1 -, Cooperativas ,7,1 -, E.F.C ,1-1, -1, Saldo vivo Crédito Hipotecario ,2 -,1 -, , Total Bancos y Cajas ,3 -,1 -, Cooperativas ,6,1 -, E.F.C ,6 -,9 -, Activos Hipot. Titulizados ,8-1,8-5, Total Bancos y Cajas ,6-1,8-5, Cooperativas ,1-1,4-4, E.F.C , -2,3-2, ) Agrupa el saldo vivo del crédito hipotecario en balance y el que se ha dado de baja vía titulización pero del que se mantiene la gestión 3) Saldo vivo de los Activos Hipotecarios Titulizados que están fuera de Balance. 4) Establecimientos Financieros de Crédito. Información disponible trimestralmente. Variaciones relativas (%) 2) El saldo vivo del crédito hipotecario correspondiente a marzo de 217 incluye mill. de Activos Hipotecarios Titulizados dentro de Balance. Variaciones absolutas (mill ) (Millones) Evolución de los movimientos mensuales acumulados del crédito hipotecario gestionado (Entidades de depósito) (Millones) Evolución de de los movimientos incrementos mensuales estancos del estancos crédito del crédito hipotecario hipotecario gestionado gestionado (Entidades de de depósito) Saldo vivo de los activos hipotecarios titulizados totales mar-17 mar-16 Variaciones relativas (%) Variaciones absolutas (mill ) mill mill Interanual Mensual Acumul. Interanual Mensual Acumul ,7 1,1 -, Total Bancos y Cajas ,3 1,5 -, Cooperativas ,8 -,9-2, E.F.C ,1-1,8-1, NOTA INFORMATIVA INTERRUPCIÓN DE LAS SERIES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Y TÍTULOS HIPOTECARIOS: Se mantiene interrumpida la serie como consecuencia del ajuste realizado por el Banco de España (BdE) tras la adaptación de los criterios de elaboración, terminología, definiciones y formatos de los estados conocidos como FINREP (FINancial REPorting) a la normativa de la Unión Europea. Los datos que se presentan en esta estadística son los últimos conocidos (Marzo 217).

9 NEGOCIOS TOTALES 12/217 OTRA INFORMACIÓN MENSUAL DE MARZO DE 217 EVOLUCIÓN DE LOS TÍTULOS HIPOTECARIOS mar-17 mar-16 T 1 12 mill mill % SALDO TOTAL TÍTULOS HIPOTECARIOS ,9 Total Bancos y Cajas ,24 Cooperativas ,34 E.F.C ,9 COMPOSICIÓN SEGÚN INSTRUMENTO: Cuota sobre total emitido Peso sobre el saldo hipot. Gestionado % % 1 53,9 92,5 54,8 5,8 4,2 1,7 7,3 mar-17 mar-16 T 1 12 mill mill % Cédulas Hipotecarias ,43 Total Bancos y Cajas ,75 Cooperativas ,9 E.F.C Peso sobre el total de títulos % 61,8 63,4 53,8 - Peso sobre el saldo hipot. Gestionado % 33,3 34,8 21,7 - Participaciones hipotecarias ,31 Total Bancos y Cajas ,78 Cooperativas ,1 E.F.C ,13 Certificados de Transmisión Hipotecaria ,5 Total Bancos y Cajas ,62 Cooperativas ,13 E.F.C ,55 7,7 4,2 6,2 3,4 13,9 5,6 71, 49,9 3,5 16,4 3,4 16,7 32,2 13, 29, 2,4 1) Saldo vivo del total de las Cédulas Hipotecarias (emitidas y titulizadas)) 2) Saldo vivo de los activos hipotecarios titulizados a través de participaciones hipotecarias. Se trata de préstamos hipotecarios titulizados que cumplen los requisitos de la sección II de la Ley 2/1981 de mercado hipotecario 3) Saldo vivo de los activos hipotecarios titulizados a través de certificados de transmisión hipotecaria. Se trata de préstamos hipotecarios titulizados que pueden no cumplir los requisitos de la sección II de la Ley 2/1981 de mercado hipotecario EVOLUCIÓN DE LOS DEPÓSITOS A LA CLIENTELA mar-17 mar-16 T 1 12 mill mill % Depósitos sector privado residente , Total Bancos y Cajas ,45 Cooperativas ,75 E.F.C ,4 Cuota sobre total depósitos Financiación/ depósitos (LTD) % % 1 49, 91,7 48,6 7,5 51,,8 75,6 NOTA INFORMATIVA INTERRUPCIÓN DE LAS SERIES DEL CRÉDITO HIPOTECARIO Y TÍTULOS HIPOTECARIOS: Se mantiene interrumpida la serie como consecuencia del ajuste realizado por el Banco de España (BdE) tras la adaptación de los criterios de elaboración, terminología, definiciones y formatos de los estados conocidos como FINREP (FINancial REPorting) a la normativa de la Unión Europea. Los datos que se presentan en esta estadística son los últimos conocidos (Marzo 217).

10 NEGOCIOS TOTALES 12/217 OTRA INFORMACIÓN TRIMESTRAL DE SEPTIEMBRE DE 217 Saldo vivo Peso créd. hipot. gestionado s/ total del crédito 1 Tasa de dudosidad sector privado residente Tasa dudosidad hogares adq. Vivienda sept-17 sept-16 T 1 12 mar-17 mar-16 sept-17 sept-16 sept-17 sept-16 mill mill % % % % % % % Crédito al sector privado residente ,2 57,8 6,1 8,3 9,2 4,7 4,6 Entidades de depósito ,4 58,6 6,6 8,4 9,3 4,5 4,4 ICO ,7 66,6 7,2 9,7 13,7 - - E.F.C ,2 21, 24,6 6, 6,9 14,5 13,8 1) Cálculos realizados con los saldos vivos en el balance. Último dato disponible del crédito hipotecario gestionado corresponde a marzo 217 2) Instituto de Crédito Oficial 5 EVOLUCIÓN DE LA DUDOSIDAD DEL CRÉDITO SEGÚN FINALIDAD Tasa de dudosidad del crédito al sector privado residente Tasa de dudosidad del crédito Para adq. viv. a los hogares Tasa de dudosidad de las actividades inmobiliarias 35% PESO DE LOS DUDOSOS DEL CRÉDITO A HOGARES ADQUISICIÓN VIVIENDA SOBRE LOS DUDOSOS TOTALES 25% 15% 5%