EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL CONTEXTO DE CRECIMIENTO ECONÓMICO ESPAÑOL. José Luis Malo de Molina Director General EL FUTURO DEL SECTOR INMOBILIARIO

Transcripción

1 Dirección General del Servicio de Estudios EL SECTOR INMOBILIARIO EN EL CONTEXTO DE CRECIMIENTO ECONÓMICO ESPAÑOL José Luis Malo de Molina Director General EL FUTURO DEL SECTOR INMOBILIARIO Jornada organizada por la APD Madrid, 15 de marzo de 27

2 ESQUEMA DE LA EXPOSICIÓN 1. El crecimiento de la economía española. 2. El mercado inmobiliario. 3. Endeudamiento de los hogares. 4. Resumen y conclusiones. 1

3 UNA LARGA DÉCADA DE EXPANSIÓN CON UNA CONTRIBUCIÓN MUY IMPORTANTE DEL SECTOR INMOBILIARIO % CRECIMIENTO MEDIO ANUAL REAL PIB CONSTRUCCIÓN Crecimiento medio del 3,7% en los últimos 11 años. 5,3% en la construcción. Creación de 5,7 millones de puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo. 1,4 millones en la construcción (24% del total). 2

4 LOS ÚLTIMOS DATOS MUESTRAN UN RENOVADO VIGOR DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA 5 4 % DINAMISMO DEL PIB ESPAÑA UEM Perfil suavemente ascendente del crecimiento del PIB: 3,5% en 25 y 3,9% en 26, finalizando el año con un 4% en el cuarto trimestre. 3 2 La economía española se mantiene en el grupo de países que lidera el crecimiento en la UEM España aparece como uno de los países más beneficiados por la integración monetaria. 3

5 BASADO EN DIVERSOS FACTORES QUE HAN CONTRIBUIDO A UN CIERTO REEQUILIBRIO % PIB DEMANDA NACIONAL Continuidad de los factores expansivos que han acompañado a la convergencia y a la integración monetaria. Y del impulso demográfico derivado de la INMIGRACIÓN y la creciente PARTICIPACIÓN DE LA MUJER. Expansión de la economía mundial y recuperación del área del euro. La combinación ha permitido que la aceleración del crecimiento haya venido acompañada de una tendencia al reequilibrio entre demanda interna y demanda externa neta. 4

6 EN UN CONTEXTO DE PROGRESIVA RETIRADA DEL TONO EXPANSIVO DE LA POLÍTICA MONETARIA. TIPOS DE INTERÉS % OP. PRINCIPALES FINANCIACIÓN FACILIDAD DE CRÉDITO FACILIDAD DE DEPÓSITO EONIA El tipo de interés de intervención se ha elevado 7 veces desde diciembre de 25, pasando del 2% al 3.75%. En línea con el avance cíclico y las necesidades de mantener ancladas las expectativas de inflación Las condiciones siguen siendo holgadas para España, pero ayudan al necesario reequilibrio 5

7 EL MERCADO INMOBILIARIO. DEMANDA. VAR. NUM. HOGARES EPA Fuerte dinamismo de la demanda explicado fundamentalmente por: ESFUERZO NETO Base 2 (Esc. Dcha) % 7 6 ESFUERZO NETO Base 25 (Esc. Dcha) 7 6 Fase cíclica expansiva: crecimiento del empleo y de las rentas de los hogares Condiciones financieras propicias, a pesar subida de tipos y criterios más estrictos en la concesión de préstamos Presión demográfica y demanda de segundas residencias Se mantienen elementos de soporte para el dinamismo de la demanda, pero esta tenderá a moderarse gradualmente 6

8 EL MERCADO INMOBILIARIO. OFERTA. ACUMULADOS DOCE ÚLTIMOS MESES 1, 9 8 miles VIVIENDAS INICIADAS VISADOS DE DIRECCIÓN DE OBRA En el presente ciclo, respuesta muy importante de la oferta, que no ha impedido el incremento de los precios Últimos datos de visados afectados por la entrada en vigor del CTE La oferta puede ajustarse con retraso a la moderación gradual de la demanda

9 EL MERCADO INMOBILIARIO. PRECIOS. PRECIO DE LA VIVIENDA PRECIO SENDA DE OBSERVADO AJUSTE LOG (euros de 21 por m2) ESTIMADA EQUILIBRIO A LARGO PLAZO Durante el proceso expansivo, los precios han crecido más que sus determinantes históricos de largo plazo. Lo que ha llevado a una sobrevaloración en línea con lo que cabría esperar por la experiencia de episodios anteriores

10 EL MERCADO INMOBILIARIO. PRECIOS. PRECIO DE LA VIVIENDA (Crecimiento interanual) NOMINAL REAL 2 % La evolución más reciente de los precios refuerza la probabilidad de un escenario central de absorción gradual de la sobrevaloración En el que la moderación de los precios continuará progresando

11 EL MERCADO INMOBILIARIO. ACTIVIDAD DE COMPRAVENTA NÚMERO DE TRANSACCIONES (Acumulado doces meses) 6 Miles NUEVA (Notarios) NUEVA (Registradores) USADA (Notarios) USADA (Registradores) Primeros signos de moderación En el entorno de niveles todavía elevados I II 26 III 1

12 EL ENDEUDAMIENTO DE LOS HOGARES SE HA DUPLICADO EN DIEZ AÑOS RATIOS DE ENDEUDAMIENTO (Comparación internacional) 16 ESPAÑA UEM USA UK % RBD La ratio se ha más que duplicado con respecto a 1995 Superando el promedio de la UEM y acercándose a USA, aunque lejos aún de UK

13 IMPULSADO POR EL CRÉDITO PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA CRECIMIENTO DEL CRÉDITO A LOS HOGARES Y CONTRIBUCIONES CRED. CONSUMO Y OTROS FINES CRED. ADQ. VIVIENDA % TOTAL La adquisición de vivienda ha tenido un papel más destacado que el consumo en este proceso de creciente endeudamiento 1 5 Aunque el reciente dinamismo de este último está compensando parcialmente la desaceleración del primero

14 Y CONTRAÍDO A TIPO VARIABLE % PRESTAMOS PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA A TIPO VARIABLE % SOBRE SALDO VIVO % SOBRE NUEVAS OPERACIONES 1 % La práctica totalidad de los préstamos a las familias para la adquisición de vivienda que permanecen vivos son a tipo de interés variable

15 CRECIMIENTO, EN TODO CASO, LARGAMENTE EXPLICADO POR SUS DETERMINANTES FUNDAMENTALES CONTRIBUCIÓN AL CRECIMIENTO INTERANUAL DEL CRÉDITO A HOGARES EN TÉRMINOS REALES GASTO TIPO INTERÉS RIQUEZA % PLAZO PARO RESTO El comportamiento del crédito responde a la evolución de sus determinantes fundamentales 5 En el medio plazo, la trayectoria previsible de estos últimos deberá traducirse en una progresiva desaceleración de los préstamos

16 LA CARGA ASOCIADA HA CRECIDO MENOS CARGA FINANCIERA DE LOS HOGARES ESPAÑOLES 16 % RBD TOTAL PAGOS POR INTERESES La carga financiera asociada, sin embargo, ha crecido considerablemente menos Dos factores lo explican: El descenso en los tipos de interés El alargamiento de los plazos de vencimiento

17 Y LA RIQUEZA DE LAS FAMILIAS HA AUMENTADO RIQUEZA DE LOS HOGARES ESPAÑOLES % RBD TOTAL NETA INMOBILIARIA ACTIVOS FINANCIEROS PASIVOS El predominio de la adquisición de vivienda sobre el consumo y el dinamismo de los precios de los activos inmobiliarios se han traducido en un aumento del patrimonio neto de los hogares Que, a partir de 22, se ha visto favorecido también por el comportamiento de los precios de los activos financieros

18 RESUMEN Y CONCLUSIONES La economía española se mantiene en una fase de elevado dinamismo con tendencia a una composición más equilibrada, lo que sería favorable para su sostenibilidad. Este dinamismo ha encontrado un fuerte apoyo y ha alimentado igualmente un ciclo expansivo en el mercado inmobiliario y un creciente endeudamiento de los hogares. Estos desarrollos no han debilitado la posición financiera de los hogares, aunque sí han elevado su exposición a posibles perturbaciones adversas, exposición que no se distribuye de manera homogénea en todo el sector. El mantenimiento de la progresiva desaceleración el precio de la vivienda contribuirá a una absorción gradual de la posible sobrevaloración existente y facilitará una moderación en el crecimiento del crédito. Los elementos de análisis disponibles permiten pensar en una normalización gradual sin que se generen perturbaciones sobre la economía española o el sector financiero. 17

19 GRACIAS POR SU ATENCIÓN Dirección General del Servicio de Estudios