Financiamiento Estructurado

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1 Chile Bonos con respaldo de mutuos hipotecarios Análisis de Riesgo Banchile Securitizadora S.A. Segundo Patrimonio Separado Ratings Serie Monto (UF) Tamaño Rating 2A ,0% AAA 2B ,6% AA 2C ,4% C Analistas Matías Acevedo (56 2) matias.acevedo@fitchratings.cl Juan Pablo Gil (56 2) juanpablo.gil@fitchratings.cl Antecedentes Generales Originador: Banco del Estado de Chile. Administrador Primario: Banco del Estado de Chile. Administrador Maestro: Banchile Securitizadora S.A. / ACFIN S.A. Colateral: Mutuos Hipotecarios Endosables Representante de los tenedores de bonos: Banco Santander Chile. Fecha de Transferencia al PS: 1º de noviembre de Resumen Los bonos securitizados Series 2A, 2B y 2C que conforman el Segundo Patrimonio Separado de Banchile Securitizadora S.A. han sido clasificados en categoría AAA, AA y C, respectivamente. El activo subyacente esta conformado por un cartera compuesta por mutuos hipotecarios endosables originados por el Banco del Estado de Chile, con un saldo insoluto de UF ,22, y una tasa de interés promedio ponderada de 8,91%. Entre las principales características de la cartera destacan el promedio ponderado de la razón deuda/garantía actual en un nivel de 65,96% y la relación dividendo/ ingreso de 18,94%. La mayor concentración geográfica a nivel comunal, se produce en la comuna de Antofagasta, representando un 7,16% del total. A nivel regional, la mayor concentración se encuentra en la Región Metropolitana, representando un 50,8%. Por último el plazo promedio simple original de la cartera alcanza a 228 meses y el plazo promedio simple remanente es de 184 meses. La clasificación otorgada a la Serie 2A se fundamenta en que ésta es capaz de hacer frente a los pagos de capital e intereses en tiempo y forma, habiendo simulado el comportamiento esperado de la cartera en un escenario de estrés AAA. La clasificación de la Serie 2B se fundamenta en que ésta es capaz de hacer frente a los pagos de capital e intereses en tiempo y forma, habiendo simulado el comportamiento esperado de la cartera en un escenario de estrés AA. Para esto se estimó la pérdida neta, así como un nivel de prepago y morosidad para la categoría de riesgo que se quiere alcanzar. Las Series 2A y 2B, pagarán cupones en forma trimestral, el día primero del mes correspondiente. La primera fecha de pago es el 1º de junio del 2003, e incluye los intereses devengados desde el 1º de diciembre del Los primeros 31 cupones de la Serie 2B solo pagarán intereses, mientras que la serie 2A pagará intereses y principal. El pago de la Serie 2C se hará en un solo cupón el 1 de marzo del 2021, una vez pagados los intereses y principal de las series 2A y 2B. El Administrador Primario será el Banco del Estado de Chile, el cual ha sido evaluado satisfactoriamente por Fitch Ratings. La Administración Maestra será llevada a cabo por Banchile Securitizadora S.A./ACFIN S.A., contando con los sistemas adecuados para ejercer las funciones de coordinador general de la administración. Los ingresos provenientes de pagos y prepagos se invertirán de acuerdo a lo que está establecido en el contrato de emisión, limitándose las inversiones a instrumentos de alta calidad crediticia. Octubre

2 Originador El originador de la cartera de mutuos hipotecarios endosables que conforman el Patrimonio Separado Dos (en adelante, PS-2 ) es el Banco del Estado de Chile. Los créditos fueron otorgados a personas naturales con el propósito de adquirir viviendas con fines habitacionales o de inversión. Antecedentes Banco del Estado de Chile (en adelante BE) es propiedad del Estado de Chile, actúa como una empresa autónoma del gobierno y se encuentra enmarcado dentro de los planes estratégicos y misión, que lo definen como una institución comercial multiproducto con orientación social, en línea con los planes del Estado para el desarrollo del país. BE es una de las instituciones más antiguas del país con colocaciones que representan el 12,25% del total del sistema, y desde esta perspectiva la ubican en el 3º lugar. BE opera como multibanca cubriendo todo el territorio nacional con la mayor red de distribución a lo largo del país (307 sucursales full, 14 cajas auxiliares, 768 cajeros automáticos y empleados, a diciembre del 2001). El organigrama organizacional incluye ocho gerencias funcionales principales: (i) Gerencia General de Créditos, segmentada en: Banca de Empresas, Banca de Personas (manejo comercial integral del segmento), Banca de Mediana y Pequeña Empresa (MYPE), Banca Institucional (sector público), Marketing (apoyo) y Normalización (cobranza y recuperación crédito con problemas, incluido bienes recibidos en pago). (ii) Gerencia General de Finanzas, segmentada en el Área de Recursos Financieros (donde radica la Tesorería) y Corredora de Bolsa (filial), Banca Internacional, Banca Seguros y Asesoría Financiera. Esta área realiza además el control de gastos generales de administración. (iii) Gerencia General de Administración, responsables exclusivamente por las funciones de recursos humanos. (iv) Gerencia División Sucursales y Banca a Distancia, responsable de administración de las sucursales y el desarrollo de la banca Internet. (v) Gerencia de Operaciones y sistemas. (vi) Gerencia de Planificación y Estudios, responsable por las funciones de contabilidad, planificación y control de gestión. (vii) Gerencia de Riesgo. (viii) Comunicaciones, responsable de la relación de la entidad con los medios. Situación Financiera Fitch Ratings clasifica actualmente al Banco del Estado de Chile, en categoría de riesgo de AA+, basado en la solvencia de la entidad y el potencial apoyo del Estado en caso de enfrentar algún problema financiero. (Para mayor información, ver informe de clasificación de riesgo en sitio web Procedimientos y Controles Para el otorgamiento de créditos hipotecarios el banco cuenta con políticas y procedimientos estandarizados respecto al tipo de producto, requisitos mínimos de originación, tasación de propiedades, representaciones, seguro y garantías. Las principales etapas del proceso de otorgamiento del crédito son: Primer contacto cliente solicitud del crédito. Aprobación comercial del comité de crédito. Tasación de la propiedad y estudios de títulos. Cálculo del crédito, tasa, monto y plazo. Visado comercial del crédito. Control del crédito, borrador escritura y firma de las partes. Firma del Apoderado del Banco. Cierre de copias, inscripción, contabilización, pago y finiquito. Envío de carpetas a custodia. En este proceso los participantes son: asistente de negocios, área legal, notaría, ejecutivo de cuentas, área de tasación. Entre las características más importantes del crédito hipotecario endosable originado por BE destacan: Ítem Plazo: Garantía: Monto mínimo: UF 450 Monto máximo: Característica 8, 12, 15, 20, 25 y 30 años 1era. Hipoteca específica hasta 80% valor tasación y venta Renta mínima exigida: $ Costo Pre-pago: 3 meses de intereses Prepago mínimo: 20% saldo adeudado Pago primer dividendo: Tercer mes fecha escritura Monto máximo dividendo: <= 25% Ingreso Mensual Carga Financiera: <= 45% Renta Acreditada Seguros degravamen: sí Seguro Desempleo : sí Seguro Incendio, Sismo: sí 2

3 Otros requisitos mínimos que se exige a los clientes son: No registrar protestos vigentes. No presentar cartera morosa, vencida o castigada en el sistema financiero. No tener sobreendeudamiento en el sistema financiero. Empleador sin infracciones laborales. Renta igual o superior a 4x el valor del dividendo mensual. Contratar seguros asociados al crédito hipotecario. Contratar medio de pago automático del dividendo hipotecario. Tipos de Productos y Posicionamiento Banco del Estado de Chile cuenta con una importante trayectoria en la originación de créditos hipotecarios de vivienda. Este producto es considerado por el banco como su producto ancla, el cual se encuentra en proceso de rediseño con el propósito de incorporar las mejores prácticas del mercado que permitan mejorar la eficiencia, calidad y disminuir los costos asociados. La tasa de crecimiento de las colocaciones del banco ha superado al crecimiento que ha experimentado el sistema, lo cual se puede apreciar en el crecimiento de su participación de mercado. El BE comercializa tres tipos de productos; Letras de Crédito Hipotecarias Reajustables, Créditos Hipotecarios a través de Agencias Habitacionales y Mutuo Hipotecario Endosable (en adelante MHE). El Banco del Estado de Chile cuenta con una participación de mercado de un 14,87% en la colocación de MHE a mayo de 2002, ocupando el cuarto lugar en el sistema financiero. Participación Mercado Créditos de Vivienda 28,5% 28,0% 27,5% 27,0% 26,5% 26,0% (monto en MMUF) Banco del Estado de Chile Participación de mercado Jul Millones Valorización Propiedad El criterio fundamental para tasar los bienes entregados en garantía al banco proviene de la normativa de la S.B.I.F, la cual señala que éstos se deben tasar a valor de mercado. Sin embargo, es parte de la política del departamento de tasación valorar solamente aquella edificación que cuenta con permiso de edificación o que, en opinión profesional del tasador, es regularizable sin oposición de terceros. De igual forma, en aquellas propiedades afectas a expropiación, al momento de valorarlas se descuenta el área expropiable. Para determinar un valor de tasación, los tasadores deben desarrollar obligatoriamente los métodos de reposición depreciada, de valor económico y de comparación, los cuales constituyen el fundamento del valor que se asigna a la propiedad. Para homogeneizar procedimientos y criterios de parte de todos los profesionales a honorarios, la normativa interna del departamento dispone que todas las tasaciones deben ser visadas por un supervisor de planta, y aquellas que superan los M$ son visadas por un comité, formado por al menos dos supervisores. De acuerdo a la normativa del banco, las garantías de créditos comerciales son retasadas cada 2 años. Las garantías de créditos de vivienda no son retasadas, a menos que el deudor presente problemas con el servicio de la deuda. Como retroalimentación permanente se obtiene la información proveniente del área encargada de enajenar los activos adjudicados por el banco. El registro de profesionales a honorarios que administra el Departamento de Tasaciones presenta una cobertura nacional y dispone a la fecha de 125 tasadores hipotecarios distribuidos en 45 ciudades. Los tasadores que pertenecen al registro del banco son en su totalidad, profesionales del área de la construcción, ya sean arquitectos, ingenieros o constructores civiles con a lo menos 5 años de experiencia profesional. Todo profesional a honorario que es ingresado el registro, pasa por un proceso de selección tanto de antecedentes como de experiencia acreditable en tasaciones, además de participar en una jornada de inducción y de suscribir una declaración mediante la cual reconoce estar en conocimiento del Manual de 3

4 Procedimientos Administrativos que regula el desempeño de su trabajo profesional. Además, semestralmente son chequeados todos los profesionales en materia de cumplimiento de compromisos comerciales, toda vez que su incumplimiento constituye una incompatibilidad insalvable para pertenecer al registro. El departamento de tasaciones presta servicios en materia de tasaciones sobre garantías hipotecarias y prendarias de bienes urbanos o no agrícolas, además de analizar, informar y verificar la inversión en proyectos de construcción o inmobiliarios financiados por el banco. Su planta está actualmente conformada por 7 arquitectos y 1 Ingeniero Civil. Todos los profesionales tienen más de 5 años de experiencia en tasaciones y han participado en cursos de Evaluación de Proyectos; 3 de ellos cuentan con un Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) impartido por el Instituto Politécnico de Madrid. Su organización es centralizada en lo administrativo y descentralizada en lo operativo, debido a que 3 de sus supervisores residen en Valparaíso, Concepción y Puerto Montt. Personal y Capacitación El Banco del Estado de Chile cuenta con aproximadamente 310 personas capacitadas para vender créditos hipotecarios a lo largo de todo el país. Adicionalmente cuenta con equipo de Coordinadores de la Banca Hipotecaria dedicados exclusivamente a la capacitación y apoyo de la venta de créditos hipotecarios en toda la red de sucursales. Éstos realizan visitas periódicas a las oficinas para atender los requerimientos de capacitación y apoyo, estableciendo adicionalmente un contacto telefónico en forma diaria. El proceso de reclutamiento del personal se efectúa a través de un llamado a concurso interno definiendo las funciones del cargo, perfiles y requisitos mínimos del postulante. El BE realiza diversos cursos de capacitación al personal orientados a perfeccionar técnicas de venta, aspectos legales del crédito hipotecario, uso de herramientas de productividad y evaluación de riesgo comercial. El personal que realiza funciones de otorgamiento y administración de créditos hipotecarios tiene una vasta experiencia con un promedio de 10 años desarrollando dicha actividad. La rotación del personal de venta de créditos hipotecarios es considerada baja y cuando ésta ocurre los reemplazos se producen mediante concursos internos. A los seleccionados se les otorga capacitación y preparación adecuada para desempeñar las funciones específicas del cargo. Existen adicionalmente políticas de compensación con metas anuales de colocaciones de productos, como también en campañas de colocación de créditos hipotecarios específicas, detalladas en la planificación anual. Activo de Respaldo Revisión de la Cartera de Activos Fitch Ratings realizó una revisión de carpetas para una muestra del 10% de la cartera a transferir al PS-2, donde se verificó la existencia de documentación suficiente. En particular, se verificó variables tales como renta del deudor, valor de la deuda original, tasa de emisión del crédito, plazo original del crédito, monto del dividendo, valor de transacción y de tasación, tipo de vivienda, dirección y ubicación geográfica, e institución originadora, entre otros. Se encontraron algunas diferencias en algunas variables como renta conjunta, monto del dividendo, valor de transacción y de tasación y en la tasa de emisión. Sin embargo, éstas diferencias ocurrían en menos del 2% de los casos evaluados. En resumen, Fitch Ratings evalúa satisfactoriamente el contenido de las carpetas respecto a las especificaciones de los créditos. Cada carpeta contenía todos los antecedentes de los deudores de las propiedades correspondientes. Asimismo, se constató la consistencia de las políticas y procedimientos de originación de MHE descritos anteriormente. Descripción del Activo de respaldo La presente emisión se encuentra respaldada por mutuos hipotecarios endosables emitidos por el Banco del Estado de Chile, con una tasa de interés promedio ponderado de 8,91%. Los mutuos fueron otorgados para la adquisición de primeras viviendas, segundas viviendas o viviendas de inversión. Al 1º de noviembre del 2002, el saldo insoluto de los mutuos asciende a UF ,22, con un valor promedio 4

5 simple de UF 1.090,7 con un valor máximo de UF y un valor mínimo de UF 71, donde el intervalo de más de UF y menos de UF representa al 52,25% del total del saldo insoluto de la cartera. El plazo original promedio simple de la cartera es de 228 meses, con un máximo de 360 meses y un mínimo de 96 meses. El plazo remanente promedio simple alcanza a 184 meses, con un máximo de 333 meses y un mínimo de 36 meses. La relación dividendo/renta percibida por el deudor o grupo familiar, se agrupa principalmente entre los intervalos comprendidos entre el 0% y 20% y entre el 20% y 25%, los cuales representan el 99,1% del saldo original de los créditos que componen la cartera. Todos los mutuos tienen al menos seguro de desgravamen y seguro contra incendio. El promedio ponderado de la relación deuda/garantía actual, (entendiéndose por garantía el valor mínimo entre el valor de transacción y el valor de tasación de la vivienda) es de 65,96%. La diversificación geográfica es en general apropiada, observándose un mayor nivel de concentración en la Región Metropolitana, la cuál muestra una concentración del 50,8%. Sin embargo, a nivel comunal no se observa ninguna con una concentración superior al 10% de la cartera. A continuación se presenta un resumen de la cartera de mutuos hipotecarios: Resumen Cartera Mutuos Hipotecarios Nº de Mutuos Saldo Insoluto ,22 Saldo Insoluto Promedio Simple por Crédito 1.090,7 Deuda/Garantía Actual Promedio Ponderado 65,96% Tasa de Interés Promedio Ponderado 8,91% Plazo Residual Promedio Simple 184 DTI Promedio Ponderado 18,94% Para mayor información ver tabla anexo 1 Análisis de estrés Pérdidas Estimadas a la cartera de mutuos Fitch Ratings, realiza un análisis de la cartera con el objeto de determinar la pérdida potencial alcanzable bajo distintos escenario de crisis. La pérdida potencial es definida como la multiplicación de la Frecuencia de Default ( en adelante, FDD ) y la Severidad de la Pérdida. Este análisis se realiza para cada crédito en forma individual, lo que permite determinar la pérdida potencial para la cartera total. La FDD por categoría de riesgo ha sido estimada por Fitch Ratings en base a la experiencia internacional, y específicamente de los países en desarrollo. La FDD se estimó para una cartera con determinadas características. Los ajustes realizados, afectan la probabilidad de default base de la cartera, calculada en base la relación deuda/garantía y la relación dividendo/ingreso. Los principales factores de ajuste a la FDD base por categoría de riesgo son los siguientes: Tipo de empleado: Fitch Ratings considera que la variabilidad de la renta de un empleado dependiente es inferior a la de un empleado independiente. Lo anterior, implica que la FDD se ajusta en la medida que la variabilidad de los ingresos es mayor. Tipo de Tasa: Fitch Ratings estima que mientras más fija sea la tasa de interés del crédito al deudor, estará más protegido ante alzas en la tasa de interés. Por lo tanto, mientras más variable sea la tasa del crédito, se ajustará en mayor medida la FDD. Morosidad histórica del deudor: la FDD base asume que el deudor muestra un muy buen historial de pago, y una baja relación entre carga financiera e ingreso, entre otros. En la medida que estos indicadores de calidad crediticia se deterioran, Fitch Ratings aplica un factor de ajuste a la FDD base. Ocupación: Fitch Ratings ha observado que los créditos asociados a primera vivienda tienen un mayor desincentivo a caer en default que aquellos créditos asociados a segunda vivienda o vivienda para inversión. Fitch Ratings incrementa la FDD base cuando el motivo del crédito se asocia este tipo de ocupación. Plazo residual del crédito: Para créditos que presentan historia, Fitch Ratings considera varios factores para su evaluación. El más importante es el comportamiento histórico del deudor. Fitch Ratings reducirá la FDD de un crédito en la medida que haya demostrado un buen comportamiento de pago a lo largo del tiempo. La severidad de la pérdida se determina considerando: 5

6 Estimaciones de caída de valor en las viviendas, ante distintos escenarios de crisis. Valor de la Propiedad: Fitch Ratings considera que las propiedades de mayor valor toman un mayor tiempo en liquidarse debido a que existe una demanda más reducida. Cuando la economía entra en un ciclo recesivo, las propiedades de mayor valor tienden a disminuir de precio en una proporción superior y son más volátiles que las propiedades de valor medio. Por otra parte, las propiedades de valores bajos, por tratarse de viviendas de menor calidad, tienden a depreciarse más rápido que las propiedades de valores medios, y por tanto se realiza un ajuste a la caída en el precio de la propiedad en estos casos. Tasa de Originación: La severidad de la pérdida asociada a un crédito será mayor mientras más alta es la tasa de interés de originación, debido a los mayores intereses devengados entre la primera mora y la ejecución de la propiedad. Concentración Regional y Comunal: Fitch Ratings estima que la diversificación regional óptima es que la cartera no supere el 30% en una región determinada. Para la diversificación, Fitch Ratings estima adecuado que una comuna no represente más del 10% de la cartera total. De esta manera, se realiza un ajuste en la medida que la concentración de la cartera sea superior a lo indicado a estos valores de referencia. En esta primera etapa de la evaluación el nivel de la pérdida potencial para un escenario AAA alcanzó a un 7,75% de la cartera. Asimismo, en un escenario de crisis AA éste alcanzó a 4,57 % de la cartera. Lo anterior considerando solamente el riesgo de crédito. El riesgo de prepago de los mutuos hace surgir la posibilidad de descalce entre activos y pasivos, lo cual compromete los flujos para el pago de las cuotas de los cupones de los bonos, especialmente en el corto plazo. Mientras mayor sea el diferencial de tasas interés entre la tasa de los mutuos y la de los créditos hipotecarios a cada momento, mayor es la probabilidad de prepago. En este evento, la sustitución de mutuos o la reinversión de estos recursos implica obtener tasas menores, por lo que hay un riesgo asociado. En el contrato de emisión se establece que en caso de que ocurra el prepago parcial o total de algunos de los mutuos que conforman el activo de respaldo, se podrán seguir dos alternativas: prepagar proporcionalmente los bonos, o reemplazar los mutuos por otros de carácter similar. En el primer caso, el riesgo de reinversión existe por el período en que se acumulan suficientes recursos como para efectuar el prepago de los bonos. En el caso de reemplazo de los mutuos se establece que los nuevos mutuos deben ser de similares características que aquellos que se reemplazan. En particular, los nuevos mutuos deben ser similares a los prepagados en las siguientes características: saldo insoluto, monto del dividendo, tasa de emisión, plazo residual y relación deuda/garantía. Como mitigantes de un escenario de prepago debe mencionarse el castigo que ello implica para el deudor que prepaga totalmente su deuda, lo cual se traduce en intereses equivalentes a tres dividendos. A esto debe agregarse la pérdida del subsidio en caso que el deudor que prepague tenga algún subsidio otorgado. Sensibilizaciones al flujo de caja del bono Fitch Ratings realiza un análisis de estrés del flujo de caja teórico de la transacción tomando como referencia la pérdida estimada por categoría de riesgo que se desprende del análisis estático de la cartera explicado anteriormente. Fitch Ratings asume una curva para definir el timing de las pérdidas. Asimismo, considera un estrés del prepago por categoría de riesgo, respecto a lo observado en el análisis de camadas históricas entregadas por el originador. Una vez establecido el flujo de caja teórico, la distribución de las pérdidas y el nivel de prepago se llega un flujo de caja de estrés, después de costos, pérdidas y prepagos. Fitch Ratings incorpora la estructura de pagos del bono que se está evaluando con el objeto de determinar si los flujos son capaces de hacer frente a las obligaciones en tiempo y forma. En este caso se realizó el análisis bajo escenarios de pérdidas y prepagos correspondientes a las categorías AAA y AA, para las Series 2A y 2B respectivamente. Fitch Ratings determinó que la Serie 2A se paga en tiempo y forma en un escenario de crisis AAA mientras que la Serie 2B, lo haría en el correspondiente escenario de crisis AA. 6

7 Descripción de la Emisión La emisión, por un monto de UF , se compone por títulos de deuda divididos en tres Series las que se describen a continuación: - Serie 2A: Se divide en dos sub-series: 2A1: Se compone de 240 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 3,5% anual efectiva, base 360 días. 2A2: Se compone de 301 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 3,5% anual efectiva, base 360 días. - Serie 2B: Se divide en dos sub-series: 2B1: Se compone de 302 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 4,5% anual efectiva, base 360 días. 2B2: Se compone de 379 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 4,5% anual efectiva, base 360 días. - Serie 2C: Serie subordinada compuesta por 271 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 4,5% anual efectiva, base 360 días. Los títulos de la Serie 2A comprenden 31 cupones o vencimientos trimestrales de intereses y amortizaciones. El primer cupón, además incluye los intereses devengados entre el 1 de diciembre de 2002 y el 1 de junio de 2003, según tabla de desarrollo formalizada en el contrato de emisión. Los títulos de la Serie 2B comprenden 71 cupones o vencimientos trimestrales. Los 31 primeros incluyen solamente el pago del interés, excepto el primer cupón que incluirá además los intereses devengados entre el 1 de diciembre de 2002 y el 1 de junio de 2003, los 40 cupones trimestrales restantes incluyen vencimientos de intereses y amortizaciones, según tabla de desarrollo formalizada en el contrato de emisión. Los títulos de la Serie 2C subordinada, comprenden 1 cupón, el cual representa la suma de los intereses devengados a partir del 1 de diciembre de 2002 y la amortización total del capital, según tabla de desarrollo formalizada en el contrato de emisión. Los excedentes de caja que se generen de la diferencia entre los ingresos provenientes del activo y los egresos que se produzcan por el pago de los cupones más los gastos a cargo del patrimonio separado, podrán ser invertidos por la securitizadora en los siguientes valores: Títulos emitidos por la Tesorería General de la República o el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal por el cien por ciento de su valor hasta su total extinción, depósitos a plazo de Instituciones Financieras, letras de crédito emitidas por Bancos e Instituciones Financieras, compras con pacto de retroventa de instrumentos emitidos por el Estado, por Bancos o Instituciones Financieras, clasificadas en AA, con activos subyacentes también clasificados en AA. A continuación se presenta un cuadro resumen de la caracterización del bono: Serie Caracterización Bono 2A 2B 2C Total % Emisión Total 41% 51,6% 7,4% 100% Monto Tasa Anual 3,5% 4,5% 4,5% Administración Primaria de la Cartera de activos de respaldo Banchile Securitizadora S.A. ha encargado al Banco del Estado de Chile la administración y custodia de la cartera de mutuos hipotecarios endosables que conforman el PS-2, el cual ha sido protocolizado por medio de un Contrato de Administración de Mutuos Hipotecarios Endosables (en adelante, el contrato ), entre las partes. Las principales obligaciones se encuentran debidamente establecidas en el contrato. A continuación, se describen las principales pautas, políticas y procedimientos de la cobranza prejudicial y judicial. Resumen de las Pautas, Políticas y Procedimientos de Cobranza Prejudicial. El Departamento de Normalización de Créditos a Personas, de la Gerencia de Normalización de Créditos ha establecido las pautas, políticas y procedimientos con el objeto de llevar a cabo el proceso de cobranza prejudicial a personas. El 7

8 análisis se centrará en las políticas y procedimientos para créditos hipotecarios. a. Proceso de Cobranza Prejudicial Siendo el responsable de la operación el Ejecutivo Comercial que la haya otorgado o bien se le haya asignado, en el proceso de cobranza de los créditos hipotecarios participan diversos actores: Gestión Cobranza Mora Temprana Ciclo 0 Agentes Participantes Ejecutivo Comercial Banco Estado Cobranzas Ciclo Prejudicial Banco Estado Cobranzas y Servinco S.A. Def. y Preparación Envío Cobranza Judicial Ejecutivo Comercial Inicio Cobranza Judicial Fiscalía La mora temprana para los créditos hipotecarios (entre 1-11 días) es llevada a cabo por el ejecutivo comercial, cuyo objetivo es normalizar la situación del cliente, sin costo alguno, a través de llamados telefónicos o visitas, dependiendo del monto de la deuda impaga. El ciclo cero (mora entre días) es asumido por Banco Estado Cobranza (en adelante, BEC ). Durante este período se realizarán llamados telefónicos y/ o cartas de aviso, con el objeto de obtener el pago o compromisos de pago, previo traspaso al ciclo prejudicial. El ciclo prejudicial, comprende el período de morosidad entre días, donde 180 días es el plazo máximo de permanencia en la empresa de cobranza, el cual puede concluir en forma previa cuando el Ejecutivo lo envíe a cobro judicial. Durante este ciclo se realizan llamadas telefónicas, cartas de aviso y visitas domiciliarias, según el avance de la mora y contacto del cliente. El objeto es realizar gestiones de mayor intensidad destinadas a lograr el pago o compromiso de pago de una o más cuotas impagas. El seguimiento de la cartera es monitoreado permanentemente, individualizando la situación del deudor en forma periódica a través de informes de proceso de cobranza, en los cuales se establecen los principales antecedentes del deudor y el detalle de las gestiones realizadas en cada ciclo. La gestión de la cartera prejudicial de créditos hipotecarios a agosto de 2002 asignada a BEC se puede apreciar en la siguiente tabla: Morosidad Saldo Asignado Recupero Proyectada (MM$) % % % % % % Total % La tabla muestra que el nivel de recupero total por distintos tramos de morosidad de los montos asignados el mes de agosto a BEC ha sido un 40%. Por tramos, el nivel de recupero tiende a disminuir a partir de un nivel de morosidad superior a 120 días. Una vez finalizado el ciclo prejudicial, el ejecutivo comercial deberá realizar gestiones comerciales para regularizar la deuda, o bien la preparación de los títulos y antecedentes para ser enviados al abogado. El inicio de la cobranza judicial es de responsabilidad de la Fiscalía a través de abogados del banco o externos. b. Proceso de Cobranza Judicial Los mutuos hipotecarios con 4 o más dividendos impagos deberán ser enviados a cobranza judicial, salvo aquellos casos que estén en un proceso de negociación en Normalización de Créditos, y donde el ejecutivo a cargo de la negociación haya instruido expresamente la inhibición de la cobranza judicial por razones debidamente justificadas. El proceso comienza con el envío de un mensaje para que la información y documentación necesaria sea remitida a la Gerencia de Normalización, con un plazo de dos días desde el vencimiento de la cuarta cuota. Junto con esto se deben registrar todos los antecedentes en el sistema de seguimiento, incorporando al ejecutivo negociador y al estudio de abogados que administrará el proceso de cobranza judicial. De esta manera, queda registrado la fecha de envío al estudio y el monto del capital exigible a dicha fecha. Una vez asignado el estudio jurídico, se prepara la demanda, la que debe ser firmada por un mandatario del banco. El estudio jurídico deberá informar sobre el estado de avance del proceso cada 30 días, informe que deberá remitir al ejecutivo negociador. A partir que el documento es recepcionado por el estudio jurídico, no se recibirán 8

9 abonos a la deuda a menos que se realice antes de notificada la demanda, lo cual deberá ser informado al estudio jurídico respectivo. Notificada la demanda no se pueden recibir abonos del deudor, a menos que se dé cuenta al Tribunal en escrito suscrito por el deudor y el Banco del Estado de Chile. c. Proceso de Liquidación Para confeccionar las bases de un remate, se deberá solicitar la liquidación del crédito, acompañarlo al tribunal y solicitar la tasación de las costas personales y procesales. El valor mínimo deberá ser el valor del crédito más las costas a la fecha del remate. Aprobadas las bases se deberá solicitar instrucciones a la Subgerencia de Normalización de Créditos Hipotecarios, respecto a la actitud del banco en el remate. En el caso de no presentarse postores y el banco no ha optado por adjudicárselo, se procederá a modificar el mínimo, previa instrucción a la Subgerencia de Normalización de Créditos Hipotecarios. Con este mínimo propuesto, de ser aprobado por el tribunal, o el que fijase finalmente el mismo, se deberá pedir instrucciones sobre la actitud del banco en la subasta. De no existir postores en el segundo remate, y el banco no se adjudica en el mínimo fijado, se procede de igual forma en un tercer remate. Para evitar gastos es conveniente que el banco proponga como mínimo la suma a la cual esté dispuesto a adjudicarse el remate. En agosto de 2002, el Banco del Estado de Chile, resolvió traspasar a la filial BancoEstado Cobranzas S.A., el cobro judicial de todos lo créditos morosos del banco, cualquiera sea su naturaleza, con saldos de capital igual o inferior a UF a la fecha en que la operación este en condiciones para iniciar la cobranza judicial. Para esto se establecen una serie de obligaciones y condiciones descritas en el Anexo II del Contrato de Administración de Mutuos Hipotecarios Endosables entre Banchile Securitizadora S.A. y Banco del Estado de Chile. A continuación se realiza una breve descripción del filial BancoEstado Cobranzas S.A. filial del Banco del Estado de Chile. BancoEstado Cobranzas S.A. (BEC) Antecedentes BEC es una filial del Banco del Estado de Chile, que se dedica a la cobranza de la cartera de créditos de consumo, créditos universitarios, tarjetas Visa, microempresas, Pyme e hipotecaria originada por el Banco del Estado de Chile. Debido a que esta filial se encarga de la cobranza de una amplia gama de créditos el análisis se centrará principalmente en los créditos hipotecarios, cuya función estará a cargo de esta filial en la cartera transferida al PS-2. A agosto de 2002 BEC contaba con una dotación de 251 empleados, que ejercen sus funciones en cuatro áreas funcionales: Área Nº Empleados Staff a la Gerencia General 6 Operaciones 229 Administración 10 Sistemas y tecnología 12 Total 251 Con la actual dotación, la capacidad teórica de los centros de llamados es de casos y de las visitas domiciliarias alcanza a casos. Sin embargo, la capacidad utilizada de los centros de llamado actual se sitúa en torno a 92%, mientras que para las visitas domiciliarias alcanza a un 73%. BEC capacita a sus empleados, a través de programas específicos, orientados a empleados nuevos, y otorga capacitación permanente a sus empleados para desarrollar conocimientos y habilidades para un buen desempeño en sus labores. La capacitación se centra en programas diversos a distintos niveles y áreas de BEC. El plan de trabajo actual establece capacitación a través de programas que permitan optimizar la acción de cobranza a asistentes telefónicos y domiciliarios. Por otra parte, se cuenta con programas destinados a Supervisores, Jefes de Cobranza y Cobranza Judicial, orientados a entregar herramientas de gestión y supervisión adecuada. El personal dedicado a la cobranza ha experimentado un positivo desempeño, el cual ha mostrado una tasa de recupero a agosto de 2002 de un 63% superior al 59,8% de diciembre de Lo anterior, medido como número de operaciones recuperadas mensualmente sobre número de operaciones asignadas. Las pautas, políticas y procedimientos de cobranza de BEC son aquellas mencionadas y explicadas anteriormente. BEC mantiene adecuados sistemas de información y programas para llevar a cabo las operaciones de procesar, almacenar y respaldar la información de la 9

10 filial. Adicionalmente, existen adecuados y claros manuales para operar los distintos programas utilizados en la gestión de cobranza. El esquema general de la red de BEC se encuentra funcionando adecuadamente y con la tecnología necesaria para cumplir con las necesidades del personal. Existen adicionalmente planes de contingencia detallados y claros para normar y facilitar la operación y recuperación de los sistemas. Adicionalmente se cuenta con un plan de acción para cada caso o recurso crítico de las distintas áreas de BEC. Por último, el área informática cuenta con metodologías claras y establecidas para desarrollar nuevos proyectos informáticos de desarrollo de sistemas, especificando las etapas a abordar, las responsabilidades, áreas involucradas y su rol específico en cada proyecto. Securitizadora Banchile Securitizadora S.A. es una sociedad anónima especial constituida al amparo de lo previsto en el título XVIII de la Ley de Mercado de Valores, originalmente bajo el nombre de Banedwards Securitizadora S.A., cuyos estatutos constan de la escritura pública de fecha 26 de Julio del 2000, otorgada ante el notario de Santiago don Andrés Rubio Flores. Banchile Securitizadora S.A., es una filial del Banco de Chile, y tiene por objeto exclusivo la securitización de títulos que comprende la adquisición de los créditos a que se refiere el artículo 135 de la Ley de Mercados de Valores, la adquisición de derechos sobre flujos de pago y la emisión de títulos de deuda, de corto o largo plazo, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 70 letra a) de la ley general de bancos y el artículo 132 de la Ley de Mercados de Valores. Banchile Securitizadora S.A. tiene a la fecha una emisión de títulos de deuda con formación de Patrimonio Separado vigente. Vale la pena recalcar que está emisión es independiente de las restantes y de la solvencia de la empresa, por tratarse de emisiones que forman patrimonios separados diferentes. administración de los títulos de deuda de securitización mientras existan obligaciones pendientes de vencimiento. En general deberá velar por el estricto cumplimiento de las obligaciones asumidas por el banco administrador, en virtud de los contratos de administración, ejerciendo las acciones judiciales y extrajudiciales necesarias para el cumplimiento o terminación de dichos contratos de administración y cobro de las indemnizaciones de perjuicios. Análisis legal La emisión está documentada mediante contrato de emisión de títulos de deuda de securitización con formación de patrimonio separado de fecha 9 de octubre del Por su parte, la administración encargada al originador está regida por el contrato de administración de bienes integrantes del PS-2 de Banchile Securitizadora S.A., suscrito con cada una de las partes. Administración Maestra La Administración Maestra está a cargo de Banchile Securitizadora S.A./ACFIN S.A., que tendrá que validar y controlar la información sobre los flujos de ingresos y de gastos. También administrará los excedentes de los fondos acumulados para pagos extraordinarios, y en general, llevará a cabo la 10

11 Banchile Securitizadora S.A. Características del Colateral (%) PS-2 (01/11/2002) PS-Y (Año) PS-Y (Año) Fecha Transferencia al PS 01-Nov-02 Total Saldo Insoluto (UF) ,22 Saldo Insoluto Promedio (UF) * 1.090,7 Número de Créditos Plazo Promedio Remanente (Meses) * 184 CLTV Promedio Ponderado ** 65,96 OLTV > 80% *** 5,10 Tasa Interés Promedio Ponderado ** 8,91 Propósito del Crédito * Compra 89,09 Refinanciamiento Tasa/Plazo 4,71 Construcción 0,06 Otro 6,14 Ocupación/Tipo de Propiedad * Casa 73,50 Departamento 26,50 Condominio - Primera Vivienda 96,00 Segunda Vivienda 1,30 Vivienda Inversión 2,60 Concentración Comunal (%) * Antofagasta 7,16 La Florida 6,03 Maipú 5,41 Ñuñoa 5,38 Santiago 4,71 Puente Alto 4,70 Temuco 4,59 Concentración Regional (%) * RM 50,80 II 7,70 VIII 6,44 IX 6,34 I 1,11 Plazo Original (años) (%) * 8 0, , , , , ,87 Credit Enhancement (%) AAA 7,75 AA 4,57 A 3,23 BBB 2,14 Desempeño Créditos al día Moras < 30 Días Moras Días Moras > 90 Días En Cobranza Judicial Pérdidas ($) * Corresponde al cálculo del promedio simple sobre el saldo insoluto. ** Corresponde al cálculo del promedio ponderado sobre el saldo insoluto del crédito. *** Corresponde al cálculo del promedio ponderado sobre el monto del crédito original. 11

12 Copyright 2002 de Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltda. y de sus filiales. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) Prohibida la reproducción o retransmisión parcial o total sin contar con la autorización correspondiente. Todos los derechos reservados. Toda la información contenida en este documento está basada en información conseguida con los emisores, y suscriptores, así como con otras fuentes que Fitch considera que son confiables. Fitch no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información. Como resultado, la información contenida en este comunicado se entrega tal como viene, sin asumir ninguna representación o garantía de ninguna clase. Una clasificación de riesgo de Fitch, constituye una opinión de la solvencia que tiene un determinado papel financiero. La clasificación de riesgo solamente menciona el riesgo de pérdida por concepto de riesgo de crédito y de ningún otro, excepto que tal riesgo se mencione de manera expresa. Fitch no está comprometido de manera alguna en la oferta o venta de ningún valor financiero. Un informe de riesgo de crédito de Fitch, no es ni un folleto informativo ni un sustituto de la información recopilada, confirmada, y presentada a los inversionistas por parte del emisor y de sus agentes, en conexión con la venta de los valores en cuestión. Las clasificaciones de riesgo pueden cambiarse, dejarse sin efecto, o retirarse en cualquier momento y por cualquier motivo a la libre discreción de Fitch. Fitch no proporciona ningún tipo de asesoría en materia de inversiones. Las clasificaciones de riesgo no son una recomendación para comprar, vender, o mantener algún tipo de valor mobiliario. Las clasificaciones de riesgo no hacen comentarios respecto de la suficiencia del precio de mercado, la conveniencia de algún valor mobiliario para un inversionista en particular, o la naturaleza de alguna posible exención tributaria o imponibilidad de los pagos realizados con relación a algún valor mobiliario. Fitch percibe honorarios de parte de emisores, aseguradores, garantes, y suscriptores, por clasificar los valores mobiliarios. Tales honorarios fluctúan generalmente entre US$1.000 dólares y US$ dólares (o el equivalente en la moneda que corresponda) por cada emisión. En algunos casos, Fitch clasificará todos o un número determinado de emisiones realizadas por un emisor en particular, o aseguradas o garantizadas por un asegurador o garantizador en particular, por un único honorario anual. Tales honorarios, se supone que fluctúan entre US$ y US$ (o el equivalente en la moneda que corresponda). El trabajo, publicación, o difusión de una clasificación de riesgo por parte de Fitch, no deberá constituir un consentimiento de parte de Fitch para utilizar su nombre como el de un experto, en conexión con cualquier declaración inscrita bajo las leyes federales de valores mobiliarios de los EE.UU., el Decreto sobre Servicios Financieros de Gran Bretaña (1986), o la legislación sobre valores financieros de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia que tienen los medios de publicación y distribución electrónicos, los estudios realizados por Fitch pueden estar disponible para los suscriptores por medios electrónicos con hasta tres días de antelación respecto de los abonados a medios impresos. 12