Financiamiento Estructurado

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1 Chile Bonos respaldados por Contratos de Leasing Habitacional Análisis de Riesgo Banchile Securitizadora S.A. Decimotercer Patrimonio Separado Ratings Series Monto (UF) Tamaño Rating A ,7% AA (chl) B ,2% A (chl) C ,6% BBB (chl) D ,1% BB (chl) E ,4% C (chl) Analistas Juan Pablo Gil L. (56 2) juanpablo.gil@fitchratings.com José Castro V. (56 2) jose.castro@fitchratings.com Cristián Botto G. (56 2) cristian.botto@fitchratings.com Antecedentes Generales Monto: Serie A: UF , Serie B: UF , Serie C: UF , Serie D: UF , Serie E Subordinada: UF Plazo: Serie C: 78 cuotas trimestrales hasta 01 de noviembre de 2027, Series B, C, D y E: capitalizan intereses hasta su fecha de pago, el 01 de noviembre de Tasa de interés: Serie A: 3,7% anual, Serie B: 4,0% anual, Serie C: 4,7% anual, Serie D: 5,5% anual Serie E Subordinada: 7,5% anual. Monto Cartera al 31 de marzo de 2008: UF Originador: Delta Leasing Habitacional S.A. Administrador Primario: Concreces Leasing S.A. Representante de los tenedores de bonos: Banco Santander Chile. Fecha de Transferencia al PS: 01 de abril de Marzo, 2008 Resumen Fitch Ratings clasificó en Categoría AA (chl), A (chl), BBB (chl), BB (chl) y C (chl) respectivamente, los bonos securitizados Series A, B, C, D y E que conforman el Decimotercer Patrimonio Separado de Banchile Securitizadora S.A. Las Series A, B, C, D y E, tienen como respaldo un activo subyacente conformado por 643 contratos de leasing habitacional originados por Delta Leasing Habitacional S.A. (en adelante, Delta Leasing). El saldo insoluto alcanza a UF , con una tasa de interés promedio ponderada de 10,9% anual, al 31 de marzo de Entre las principales características de la cartera, al 31 de marzo de 2008, destacan el promedio ponderado de la razón deuda/garantía actual de 73,8% y la relación dividendo/ingreso de 20,6%. Las mayores concentraciones geográficas a nivel comunal, se producen en Maipú, Puente Alto y Recoleta, representando un 18,0%, 14,8% y un 11,6% respectivamente, mientras que la mayor concentración regional se encuentra en la Región Metropolitana, representando un 89,1%. Adicionalmente, la cartera cuenta con un plazo promedio simple remanente de 191 meses, habiendo cancelado en promedio 32 cuotas. La Serie A cancelará cupones de intereses y capital en forma trimestral, el día 01 del mes correspondiente. La primera fecha de pago es el 01 de agosto de 2008, e incluye los intereses devengados desde el 01 de mayo de Por su parte, las Series B, C, D y E se cancelarán en una cuota que incluye capital e intereses devengados, el 01 de noviembre de 2027, siendo la Serie B preferente a la Serie C, la Serie C preferente a la Serie D y ésta última preferente a la Serie E. Adicionalmente a lo anterior, todos los trimestres luego de pagados los costos del Patrimonio Separado, así como el cupón correspondiente de la Serie A, se le descontarán a la cuenta de reserva del Patrimonio Separado los ingresos recibidos durante el último trimestre y adicionalmente un monto de UF Si el resultado es mayor que cero, entonces con ese valor se prepagará bonos de la siguiente manera: si el saldo de la cartera de activos es menor que el saldo de la Serie A, entonces se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie A, de lo contrario se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie B. Una vez pagada completamente la Serie B, se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie C y por último, una vez pagada completamente la Serie C, entonces se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie D. Las clasificaciones asignadas a las Series A, B, C, D y E reflejan la probabilidad que los inversionistas reciban en tiempo y forma los pagos de intereses y capital en un escenario de estrés AA (chl), A (chl), BBB (chl), BB (chl) y C (chl) respectivamente.

2 Originador El originador de los Contratos de Leasing Habitacional, que serán parte del PS-13 de Banchile Securitizadora, es Delta Leasing. Los orígenes de Delta Leasing se remontan a octubre de 1996, cuando es constituida como una sociedad para el giro de Leasing Habitacional, de manera tal de hacer propietarios a personas con ingresos medios y bajos que no pueden optar al crédito hipotecario tradicional y que optan por el subsidio habitacional. La compañía pertenece a un grupo empresarial con cerca de 60 años en el sector construcción y lleva 11 años entregando financiamiento inmobiliario a sus clientes, principalmente pertenecientes a los segmentos C3 y D de la población. La propiedad de Delta Leasing se encuentra actualmente en manos de Inversiones Holley Ltda. y Delta Ingeniería y Construcción Ltda., ambas con una participación de 99,9% y 0,1%, respectivamente. Cabe destacar que la familia Stehr y Henríquez, controlan el 37,6% y 23,4%, respectivamente de Inversiones Holley Ltda. La cobertura geográfica de la empresa comprende las regiones Quinta y Metropolitana, en donde la fuerza de ventas proviene principalmente de inmobiliarias y corredoras (durante 2007 han operado con 12 empresas entre constructoras e inmobiliarias y 46 corredoras) y de la misma área comercial de Delta Leasing, con una distribución de ventas de 30% y 70%, respectivamente, enfocándose actualmente al negocio de ventas de viviendas usadas (UF 500 a UF 1.000). La actual posición de mercado de Delta Leasing y el segmento objetivo al cual se dirigen sus actividades de financiamiento constituyen factores de riesgo a considerar dada la sensibilidad de éstos a los ciclos económicos. Igualmente, la entrada de nuevos actores al financiamiento de este segmento de mercado ha dado paso a un aumento en la competitividad lo cual constituye un desafío al considerar las actuales estrategias de participación de mercado. Durante 2007, Delta Leasing originó contratos por un total de UF equivalentes a 145 viviendas, alcanzando una participación de mercado tanto en lo que respecta a monto como a número de contratos de 4%, disminuyendo en 34% con respecto a La compañía proyecta incrementar las colocaciones para 2008 a 396 unidades, equivalente a UF Proceso de originación de créditos Entre las características más importantes en la originación de operaciones destacan: Ítem Características Edad: Mayor a 21 años y menor de 75 años. Nacionalidad: Chilenos o Extranjeros con residencia definitiva. Garantía: Primera Hipoteca Específica. Monto mínimo: UF 200 Monto máximo: UF Endeudamiento: La razón cuota de leasing o aporte sin seguro a renta líquida no puede ser mayor a 25% (por ley de leasing habitacional) y menor igual a 30% como razón de endeudamiento de Delta, cuyo aporte considera seguros. Carga Financiera: <= 50% renta fija. Seguros desgravamen: Sí. Seguro Cesantía: Obligatorio sólo en aquellas operaciones con subsidio y cuyo valor de vivienda sea igual o menor a UF 600. Seguro Incendio, Sismo: Sí. Antecedentes Comerciales: No registrar protestos o publicaciones como deudor moroso. Activo de Respaldo Revisión de la Cartera de Activos Fitch realizó una revisión de carpetas de una muestra que representa el 20% de la cartera a transferir al patrimonio separado. En particular, se verificaron variables tales como: renta del deudor, valor de la deuda original, tasa de emisión del crédito, plazo original del crédito, monto del dividendo, valor de transacción y de tasación, tipo de vivienda, dirección y ubicación geográfica, entre otros. En resumen, Fitch evaluó satisfactoriamente el contenido de las carpetas respecto a la información proporcionada por el originador, lo cual verificó la consistencia de las políticas de originación mencionadas anteriormente. Descripción del Activo de respaldo El activo subyacente está conformado por una cartera de 643 operaciones de leasing habitacional directos, originadas por Delta Leasing. El saldo insoluto alcanza a UF , presentando una tasa de 2

3 interés promedio ponderada anual de 10,9%, al 31de marzo de El plazo original promedio simple de la cartera alcanza a 223 meses, con un máximo de 360 meses y un mínimo de 96 meses. El plazo remanente promedio simple alcanza a 191 meses, con un máximo de 349 meses y un mínimo de 30 meses, al 31 de marzo de La relación dividendo/renta promedio ponderada alcanza un 20,6%, concentrándose en los intervalos comprendidos entre el 10% - 20% y 20% - 29%, los cuales representan el 37,7% y el 56,1% de la cartera, respectivamente. Todas las operaciones cuentan al menos con seguro de desgravamen y seguro contra incendio. El promedio ponderado de la relación deuda/garantía original, (entendiéndose por garantía el valor mínimo entre el valor de transacción y el valor de tasación de la vivienda) es de 79,1%. El promedio ponderado de la relación deuda/garantía actual es de 73,8%, al 31 de marzo de Cabe destacar que un 69,5% de los deudores recibió un subsidio como pie inicial, el que promedia un monto de UF 129. A nivel de comunas, las que presentan la mayor concentración son Maipú, Puente Alto y Recoleta representando un 18,0%, un 14,8% y un 11,6%, respectivamente. A nivel regional, la cartera se concentra en la Región Metropolitana, la cual representa el 89,1% al 31 de marzo de Modelo de Pérdidas Fitch Ratings Introducción al Modelo Con el objeto de determinar el nivel de mejora crediticia (en adelante, credit enhancement), el modelo de Fitch calcula el nivel de pérdidas esperadas de la cartera, el cual es consistente con la categoría de riesgo evaluada para la emisión. Para cada categoría de riesgo (o escenario de estrés) se evalúa la probabilidad de default y la severidad de la pérdida, tanto a nivel individual como a nivel global de la cartera. Pérdida Esperada = Monto Deuda x Probabilidad de Incumplimiento x Severidad de la Pérdida. De esta manera, el nivel de credit enhancement de la emisión está en función de la pérdida esperada. Otros elementos importantes que determinan el nivel final de credit enhancement son la prioridad de pagos definida en la estructura, el nivel de Excess Spread (en adelante, ES) y los supuestos de prepagos. Probabilidad de Default Para estimar el default esperado, Fitch utiliza una combinación de las siguientes variables: La capacidad de pago de los deudores, medida a través de la relación Dividendo / Ingreso (en adelante DTI, por sus siglas en inglés). El monto de capital invertido en la propiedad, medido a través de la relación Deuda / Garantía (en adelante LTV, por sus siglas en inglés). La capacidad de pago del deudor se estima dividiendo el monto del dividendo mensual por el ingreso mensual del deudor. El ingreso mensual es definido como el ingreso percibido en un mes respectivo después de cancelar impuestos y previsión. La capacidad de pago del deudor es un factor muy relevante en el mercado chileno. El deudor es responsable personalmente de servir la deuda y el originador puede alzar todos los activos del deudor para hacer frente al pago de las obligaciones si ésta no es cancelada en su totalidad al hacer efectivo el remate de la propiedad. El promedio de la relación DTI en el mercado local es de 25%, sin embargo debido a que este indicador puede cambiar rápidamente a lo largo de la vida del crédito, y a su difícil medición a través del tiempo, se hace menos relevante que la relación LTV en el cálculo de la probabilidad de incumplimiento. Niveles de DTI bajos pueden cambiar dramáticamente si, por ejemplo, el deudor toma un crédito adicional para financiar la compra de un nuevo activo. En la siguiente tabla se pueden apreciar las divisiones que aplica Fitch para la relación DTI: Fitch DTI (%) Clase 1 < 10,0 Clase 2 10,0 19,9 Clase 3 20,0 29,9 Clase 4 30,0 39,9 Clase 5 > 40,0 3

4 Por otra parte, la teoría de la voluntad de pago establece que el deudor percibe como un incentivo al pago el tener un monto de capital invertido en la propiedad (a mayor inversión en la propiedad, menor propensión a dejar de pagar algo que ya siente de su propio patrimonio), afectando así la decisión de incumplimiento si éste se encuentra en una situación financiera de estrés. Sin embargo, debido al cambio en la modalidad de otorgamiento del subsidio habitacional a partir del año 2004, fecha desde la que dicho subsidio se recibe como pie inicial y no a lo largo de la vida del crédito, para el cálculo de la probabilidad de default Fitch reconocerá solo un 50% de este subsidio, debido a que el ahorro no ha sido obtenido mediante el esfuerzo real del deudor, situación que según la estimación de Fitch haría que la caída en la probabilidad de default no se manifieste en la misma magnitud. De esta manera, si por ejemplo el valor del subsidio otorgado es de UF 200 y el valor de la propiedad es de UF 1.000, Fitch reconocerá un 50% de éste, y por lo tanto aumentará el LTV en un 10% para el cálculo de la probabilidad de default. Probabilidad de Default Base por Tipo de Activo Fitch ha revisado el desempeño de las carteras securitizadas que evalúa, tanto de mutuos hipotecarios endosables (en adelante, MHE) como de contratos de leasing habitacional (en adelante, LH). Específicamente, se revisó el desempeño de más de MHE y de más de LH. Con respecto a los MHE, en el gráfico 1 se pueden apreciar ejemplos de vintage de defaults de carteras en el mercado chileno. Como se puede observar, los niveles de default se encuentran en rangos entre 2% - 6%, promediando niveles del 3,5%. En el mercado chileno, es común que la relación LTV original máxima alcance niveles de 75% - 80% y que la relación DTI alcance niveles en el rango de un 15% - 25% para el caso de estos activos. 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Gráfico 1: Evolución Default Bruto Cartera MHE Meses Dado lo anterior, Fitch aplicará la siguiente Matriz de Probabilidad de Default Base para un escenario AAA (chl), acorde a los estrés aplicados hasta la fecha: AAA (chl) Matriz de Default MHE DTI LTV (%) Clase 1 Clase 2 Clase 3 Clase 4 Clase Fuente : Fitch Ratings Por su parte, en el caso de los LH, en el gráfico 2 se pueden apreciar ejemplos de vintage de defaults de carteras en el mercado chileno. Como se puede observar, los niveles de default se encuentran en rangos entre 8% - 11%, promediando niveles del 9%. En el mercado chileno, es común que la relación LTV original alcance niveles en torno al 95% (sin considerar el subsidio inicial) y que la relación DTI alcance niveles en el rango de un 20% - 25% para el caso de estos activos. 4

5 12% 10% 8% 6% 4% 2% Gráfico 2: Evolución Default Bruto Cartera Leasing Habitacional Factores de Ajustes de Default (%) AA (chl) 82 A (chl) 65 BBB (chl) 50 BB (chl) 38 B (chl) 25 0% Meses Se puede apreciar que los niveles de default de los LH son superiores a los registrados en las operaciones de MHE ya que se trata de deudores que en promedio cuentan con una menor calidad crediticia, sumado a una mayor razón LTV al momento de la originación, lo cual según lo explicado anteriormente reduce la voluntad de pago del deudor. Adicionalmente, podemos observar que la Matriz de Probabilidad de Default Base para los MHE estaría subestimando los reales niveles de default de carteras de LH, razón por la cual Fitch utilizará la siguiente Matriz de Probabilidad de Default Base para un escenario AAA (chl) : AAA (chl) Matriz de Default LH DTI LTV (%) Clase 1 Clase 2 Clase 3 Clase 4 Clase , Por último, cabe destacar que los siguientes serán los factores de ajustes por Categoría de Riesgo que aplicará Fitch a las respectivas Matrices de Probabilidad de Default para escenarios AAA (chl) : Ajustes a la Probabilidad de Incumplimiento Fitch ajusta la probabilidad de default a nivel individual en base a las características propias de cada deudor. De esta manera, se realiza un ajuste en base a la calidad de las políticas de originación y/o administración primaria, propósito del crédito, ocupación, comportamiento histórico y morosidad actual, tiempo transcurrido desde la originación, concentración geográfica, tipo de empleo y tipo de tasa de interés del crédito. A continuación se describen los principales factores de ajuste a la probabilidad de default base descrita anteriormente. Calidad de la Originación y/o Administración Primaria En opinión de Fitch, existe una correlación directa entre la calidad de las funciones de originación y administración y el desempeño continuo del colateral. Originación: la revisión del originador por parte de Fitch se enfoca en el proceso de garantías. La clase de financiamiento que recibe el deudor y la evaluación de su calidad crediticia son factores clave al momento de juzgar la calidad del originador. Un aspecto importante de las garantías prestadas es el sistema computacional que usa el originador para procesar y evaluar la solicitud de préstamo. También se evalúa la información relacionada con el personal a cargo de la originación, como por ejemplo, su nivel de experiencia, el constante entrenamiento y los incentivos de producción. Finalmente, se discuten los aspectos relacionados con la calidad de control, con el fin de averiguar si el originador se adhiere a sus directrices y procesos. Administración: la revisión del administrador se enfoca en el proceso de manejo de los pagos en mora. En esta evaluación, al igual que en la anterior, la experiencia y la calidad del personal juega un rol destacado. Fitch opina que un equipo de manejo de 5

6 pagos en mora con experiencia tiene mayor probabilidad de resolver las moras más rápidamente y de reducir pérdidas. Un procedimiento escrito a través de un manual que describe paso a paso el manejo de los préstamos en mora, desde el primer día en que no se efectúa el pago hasta la reposición, también es importante para la evaluación de la eficiencia de un administrador. Los sistemas computacionales que se usan en este proceso también se evalúan. De esta manera, la metodología de Fitch permite incrementar o reducir la probabilidad de default base en un rango entre un 10-20% basado en la experiencia del originador y del administrador. Propósito del Crédito Existe evidencia de que la probabilidad de default aumenta en la medida que el propósito del crédito sea con fines de refinanciamiento. De esta manera, Fitch incorpora un ajuste, aumentando la probabilidad de default en un 8% en la medida que el propósito del crédito sea para refinanciar una deuda existente. Ocupación En opinión de Fitch, ante un estrés financiero del deudor, éste estará más propenso a dejar caer en incumplimiento la segunda vivienda o la vivienda adquirida por motivos de inversión que la primera vivienda que utiliza como residencia. De esta manera Fitch ajusta el nivel de default base entre un 15-20%, dependiendo del tipo de ocupación. Comportamiento Histórico y Morosidad Actual El comportamiento histórico del deudor, especialmente en los últimos dos años es un factor importante a considerar para ajustar la probabilidad de default base. Fitch estima adecuado realizar un análisis de comportamiento global del deudor, no sólo del crédito hipotecario en cuestión, sino también considerando la oportunidad de pagos en otros créditos del sistema financiero. En la medida que no se cuente con dicha información mínima de dos años, Fitch reconsiderará el comportamiento histórico de pago del crédito hipotecario (en la medida que se cuente con algún historial) con el objeto de determinar la real calidad crediticia del deudor. Adicionalmente, entre mayor sea el rango de morosidad en que se encuentre un determinado deudor a la fecha de análisis, mayor será el ajuste sobre la probabilidad de default base. Fitch ajustará el default base desde un 10%, llegando a aplicar niveles de hasta 100% de default esperado para los créditos que se encuentren con niveles duros de mora a la fecha de cierre. Tiempo Transcurrido desde Originación Existe evidencia de que la probabilidad de default disminuye en la medida que la deuda se va amortizando. La metodología de Fitch incorpora un ajuste reduciendo la probabilidad de default entre un 5% y 15% en la medida que el comportamiento de los deudores sea adecuado y cumplan con al menos 36 meses de historial de pago. Sin embargo, en el caso que el tiempo transcurrido no supere los 12 meses, la probabilidad de default se ajustará al alza en un 5%, normalizándose una vez que se supere dicho plazo. Concentración Geográfica Fitch estima que la concentración geográfica es un factor negativo cuando se determina la probabilidad de default de la cartera. De esta manera, Fitch incrementa la probabilidad de incumplimiento base con un tope de 20% si la cartera se encuentra expuesta a una concentración geográfica por comunas que superen el 10%. Adicionalmente, el modelo de default incrementa la probabilidad de default base con un tope de 10% si la cartera se encuentra expuesta a una concentración geográfica por regiones que superen el 30%. Sin embargo, dadas las características del mercado local, para la Región Metropolitana, Fitch utiliza cierta flexibilidad en términos de concentración debido a que en esta región se concentra cerca de un 40% de la población total, por lo que incrementará la probabilidad de default si la cartera se encuentra expuesta a una concentración que supere el 60%. Tipo de empleo Fitch estima que los deudores con trabajos independientes tienen una mayor probabilidad de caer en incumplimiento sobre los deudores que son empleados dependientes y reciben un salario fijo, el cual no depende de la evolución de su negocio para percibir la renta. Por esta razón, Fitch ajusta el nivel de default base hasta en un 30% cuando se trata de deudores con trabajos independientes, considerando la actividad y el sector económico en el que participen. Tipo de Tasa del Crédito Fitch estima que para los créditos con tasa de interés variable, la probabilidad de default se incrementa 6

7 debido a que el shock (aumento) en las tasas de interés en un escenario de estrés incrementa significativamente el monto del dividendo a cancelar, reduciendo de esta manera la capacidad de pago del deudor. Por esta razón Fitch incrementará la probabilidad de default base dependiendo de las características y condiciones del crédito respecto a la tasa de interés. El ajuste realizado fluctuará entre 10% a 20% dependiendo de las características del crédito originado a tasa variable. Conclusiones Para el caso del análisis cuantitativo de la cartera que compone el Decimotercer Patrimonio Separado de Banchile Securitizadora S.A., el resultado de la probabilidad de incumplimiento alcanzó a 23,8%, 18,9%, 14,5% y 10,9% para los escenarios AA, A, BBB y BB, todos en escala local respectivamente. Severidad de la Pérdida Componentes de la Severidad de la Pérdida Una crisis económica afecta directamente al precio de las viviendas y los timing de ejecución. Las pérdidas de las carteras de créditos hipotecarios experimentan grandes variaciones, afectadas por la caída en el precio de las viviendas. El modelo de pérdidas de Fitch cuantifica las pérdidas originadas por este concepto utilizando una serie de factores, incluyendo caída en el precio de las viviendas, costos legales, timing de recupero e intereses devengados. Caída en el Precio de la Vivienda Muchas variables afectan al movimiento del precio de las viviendas, incluyendo la volatilidad en la demanda, fluctuaciones en la tasa de interés, cambios en los planos reguladores de las ciudades, crecimiento de la oferta, entre otros. Mientras estas variaciones son algunas veces cuantificables, la mayor parte de ellas no son predecibles, dificultando la capacidad de proyectar la ocurrencia de un evento de esta naturaleza. Por esta razón el modelo de Fitch se enfoca en los movimientos de los precios de las viviendas por sobre los eventos que lo afectan, considerando las siguientes caídas en los precios por categoría de riesgo: Caída Precio Vivienda (Base) AAA (chl) 45% AA (chl) 38% A (chl) 34% BBB (chl) 30% BB (chl) 20% Adicionalmente, Fitch realiza ajustes a la caída base en el valor de las viviendas asumida en la tabla anterior, crédito por crédito para reflejar las características propias de la vivienda a nivel individual que afectan en última instancia al resultado de las pérdidas de la cartera total. De esta manera, propiedades con valores relativos más altos están sujetas a una caída mayor en el precio ante escenarios de estrés económico, debido a la demanda limitada para este tipo de propiedades. Por otra parte, se puede predecir que viviendas de valores más bajos estarán sujetas a un deterioro o depreciación mayor que las de valores medios. Por esta razón Fitch realiza ajustes a la caída en el precio de las viviendas aplicando un ajuste de hasta un 20%. Costos de Liquidación e Intereses Devengados Cuando se calcula el valor de recupero, la metodología de Fitch reduce el valor de recupero de la propiedad descontando el costo de liquidación y los intereses devengados generados hasta la liquidación final de la propiedad. Fitch asume un costo de liquidación de UF 150, estimado en base a los costos de los principales participes en el proceso de cobranza judicial. El proceso de liquidación de las propiedades se encuentra claramente establecido, sin embargo el timing transcurrido desde la primera mora hasta la liquidación de la propiedad puede variar radicalmente entre distintos administradores. Fitch asume un timing de ejecución base de 18 meses a partir del sexto mes de mora, el cual puede variar significativamente dependiendo de la experiencia del administrador. La evidencia empírica del administrador primario será fundamental para establecer el timing de recupero en el modelo. Los intereses devengados se calculan tomando en consideración la tasa de interés del crédito y el timing transcurrido desde la primera mora hasta su liquidación efectiva. Fitch incorpora las variables que inciden en la recuperación en su modelo de flujo de caja considerando el timing en el cual ocurre el default y el recupero y la relación LTV al momento del default. 7

8 Análisis de Flujo de Caja Una vez estimadas las pérdidas esperadas de la cartera bajo distintas categorías de riesgo, Fitch incorpora los escenarios de estrés sobre las principales variables que afectan al flujo de caja generado por la cartera, incluyendo el timing y la tasa de prepago, nivel de default y recuperos. Fitch modela el flujo de caja de la cartera y los pagos realizados a las series según la estructura propuesta y la clasificación de riesgo que se quiere alcanzar. A continuación se analizan los principales supuestos utilizados para evaluar los principales factores de riesgo asociados a la transacción: Perfil de Amortización de la Cartera Para modelar los pagos de los créditos, Fitch utiliza el perfil de amortización de los créditos, el cual se desprende de la información contenida en la cartera de créditos. La amortización esperada o flujo teórico es calculado deudor por deudor, asumiendo un escenario sin pérdidas y prepagos, tomando en consideración la tasa de interés actual de los créditos, el plazo remanente para el vencimiento y la frecuencia de los pagos. En el siguiente gráfico se puede observar un ejemplo del perfil de amortización de una cartera de créditos hipotecarios, que cancela cuotas mensuales. UF Gráfico 3: Perfil Amortización Cartera Te óri co Meses Frecuencia de Default y Severidad de la Pérdida Fitch determina el nivel de default de la cartera y la tasa de recupero a través del modelo explicado anteriormente. El modelo determinará distintos niveles de pérdidas potenciales por categoría de riesgo. La probabilidad de default de la cartera evaluada en conjunto con la severidad de la pérdida son dos variables que se incorporan al modelo de flujo de caja. Frecuencia y Timing de Incumplimiento - Recuperos El comportamiento histórico de la probabilidad de default en los créditos hipotecarios sugiere que la probabilidad aumenta durante los primeros años, mostrando una tendencia decreciente a través del tiempo. La propensión al default tiende a disminuir por diversos factores, entre los cuales destaca la reducción de la relación LTV producto de la amortización del crédito, desincentivando la probabilidad de incumplimiento de pago. Adicionalmente, entre menor sea la relación LTV mayor será la tasa de recupero en caso que el deudor entre en incumplimiento. Por lo tanto, los niveles de incumplimiento son generalmente mayores durante los primeros años de la transacción para carteras de créditos recién originadas. Basado en la experiencia, Fitch asume niveles de estrés severos durante los primeros años de la transacción estableciendo un timing de 48 meses para el período en que ocurren las pérdidas a partir del sexto mes desde la originación. De esta manera, durante los primeros cuatro años de la transacción, Fitch asume que ocurren el 100% de las pérdidas. El monto de default se calcula en el modelo de pérdidas en base al monto de la cartera al cierre de la transacción. Es decir, si para un determinado escenario se asume un default de 10% para una cartera con un valor nominal de $1.000, el default estimado será equivalente a $100. El incumplimiento determinado se distribuye en base al timing establecido en la curva mencionada anteriormente. El nivel de recupero asumido en el modelo de flujo de caja, se obtiene del modelo de pérdidas descrito anteriormente. El timing del proceso de liquidación asumido, se incorpora al modelo de flujo de caja, obteniendo así la curva de recupero y por consiguiente la curva final de pérdida neta de la cartera de referencia. Con esto, es posible determinar el nivel final de credit enhancement necesario para soportar distintos escenarios de pérdidas. Prepago El prepago es una de las variables más importantes que determinarán el monto de ES disponible para cubrir las pérdidas. Entre más rápido sea la amortización de la cartera, menor será el ES disponible en la estructura. Asimismo, mientras el 8

9 prepago se genere en los créditos con mayor tasa de originación se reducirá también el ES disponible en la transacción. En el siguiente gráfico se puede apreciar el efecto sobre el colateral ante distintos escenarios de prepago: UF Gráfico 4: Perfil de Amortización de Cartera Bajo Distintos Escenarios de Prepago M eses TPA 0% TPA 10% TPA 15% TPA 20% Los niveles de prepagos que experimentan las carteras de créditos hipotecarios varían significativamente dependiendo del momento de la originación (asociado al escenario de tasa en los cuales fueron originados), los costos asociados al prepago, la calidad crediticia del deudor y su acceso al mercado financiero, y por último el monto del crédito involucrado. La estructura de una emisión puede permitir que en el evento de prepago, los fondos recaudados se utilicen en la adquisición de nuevos créditos o bien se realice un prepago de las series preferentes. Para efectos del análisis de estrés, Fitch asume que ante un evento de prepago del crédito, no podrá llevarse a cabo la sustitución del crédito y por ende asume que el 100% de los fondos se destinan a prepagar los bonos. Con el objeto de determinar los niveles de estrés de prepagos asociados a las distintas categorías de riesgo, Fitch ha realizado un análisis de la evidencia empírica de los niveles de prepago experimentados en las emisiones securitizadas en el mercado local, y al mismo tiempo ha incorporado experiencias recientes de mercados internacionales de similares características. Esta información, que incluye operaciones entre 3 a 6 años de historia, permite diferenciar el comportamiento de los niveles de prepagos básicamente en tres segmentos del mercado hipotecario; Prime, Subprime y Bajos Ingresos. De esta manera, los niveles de estrés de prepago base para el segmento prime son los siguientes: TPA Segmento Prime Escenario Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 en adelante AAA (chl) 14% 21% 27% 33% AA (chl) 11% 17% 23% 28% A (chl) 8% 13% 18% 23% BBB (chl) 6% 8% 13% 18% Con respecto al segmento Subprime, Fitch realiza un ajuste a la tabla de prepago base del segmento Prime, en base al valor promedio de la garantía de la cartera que se está evaluando, y con un límite inferior de un 50% de ésta. De esta manera, la tabla de prepago mínima para este segmento es la siguiente (esta tabla de prepago mínima también se aplica para el segmento de MHE de Bajos Ingresos): TPA Segmento Subprime Escenario Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 en adelante AAA (chl) 7% 10,5% 13,5% 16,5% AA (chl) 5,5% 8,5% 11,5% 14% A (chl) 4% 6,5% 9% 11,5% BBB (chl) 3% 4% 6,5% 9% Prepagos en Operaciones de LH Las conclusiones del análisis comparativo realizado por Fitch respecto a la evolución de los niveles de prepago por segmento de mercado durante el último tiempo, indican que los niveles de prepago en las carteras securitizadas de estos contratos son considerablemente más bajos que los experimentados por otros segmentos del mercado hipotecario. En opinión de Fitch, los principales factores que estarían explicando las bajas tasas de prepago son: (i) los subsidios implícitos en gran parte de estas operaciones, (ii) el bajo grado de competencia en el sector, (iii) el acceso de los deudores al sistema financiero y (iv) el alto nivel de la razón deuda / garantía que muestran este tipo de operaciones. De esta manera, Fitch estima que existe una serie de elementos que podrían afectar las tasas de refinanciamiento en este segmento del mercado en el corto y mediano plazo. Los cambios en la modalidad de subsidio, la entrada de nuevos actores al sistema financiero y la eliminación de trabas operativas, son elementos necesarios a considerar en las proyecciones del comportamiento futuro del 9

10 refinanciamiento de los contratos de leasing (para mayor información ver informe Leasing Habitacional, Bajos Prepagos para Siempre? En nuestra página web Fitch está reflejando estos cambios y potenciales repercusiones en sus niveles de estrés de prepago en las transacciones respaldadas por esta clase de activos a través de los siguientes supuestos de prepago: TPA Leasing Antiguos Escenario Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 en adelante AAA (chl) 4,2% 6,3% 8,1% 9,9% AA (chl) 3,3% 5,1% 6,9% 8,4% A (chl) 2,4% 3,9% 5,4% 6,9% BBB (chl) 1,8% 2,4% 3,9% 5,4% TPA Leasing Nuevos Escenario Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 en adelante AAA (chl) 5,6% 8,4% 10,8% 13,2% AA (chl) 4,4% 6,8% 9,2% 11,2% A (chl) 3,2% 5,2% 7,2% 9,2% BBB (chl) 2,4% 3,2% 5,2% 7,2% Scoring Adicionalmente, Fitch incorporó un sistema de scoring (puntuación) con el objeto de evaluar la susceptibilidad al prepago de cada una de las operaciones que forman parte de la cartera securitizada. El scoring va desde 1 a 5, en donde 1 indica la menor susceptibilidad al prepago del crédito, mientras 5 indica la mayor susceptibilidad al prepago. El scoring permitirá ajustar los niveles de prepagos bases establecidos en las tablas adjuntas. El porcentaje de ajuste fluctuará entre -30% y +30% sobre los niveles de prepago base, el que estará en función del puntaje obtenido en la evaluación. El scoring permitirá diferenciar la susceptibilidad al prepago entre carteras que han sido originadas en distintos momentos económicos. El scoring incluye tanto elementos cualitativos como cuantitativos, los que son evaluados a nivel individual. Los factores cuantitativos están medidos en base al diferencial de tasas entre la tasa de interés de originación del crédito y la tasa de interés actual de créditos de similares características y la relación LTV. Asimismo, entre los elementos cualitativos se incluirán, el grado de competencia en el sector, introducción de nuevos productos, acceso del deudor al sistema financiero, entre otros. En base al análisis del scoring de la cartera de leasing habitacional, Fitch estableció los siguientes niveles de prepago para las categorías de riesgo asignadas en el patrimonio separado en análisis: TPA PS-13 Banchile Securitizadora Año 4 en Escenario Año 1 Año 2 Año 3 adelante AA (chl) 9,2% 11,2% 11,2% 11,2% A (chl) 7,2% 9,2% 9,2% 9,2% BBB (chl) 5,2% 7,2% 7,2% 7,2% BB (chl) 3,2% 5,2% 5,2% 5,2% Excess Spread El ES representa la diferencia entre el interés promedio de la cartera de activos y el interés que pagan los bonos y los costos anuales en que debe incurrir el patrimonio separado. El ES puede actuar como mitigador de potenciales pérdidas. De todas maneras, el nivel de crédito dado dependerá de: (i) el monto actual de ES disponible; (ii) la dispersión de la tasa de interés en los créditos que forman parte del colateral; (iii) la potencial reducción en los márgenes de los créditos en el tiempo; (iv) los estrés asumidos en cuanto al timing en que ocurren las pérdidas; y, (v) el nivel de prepagos asumidos (mayores niveles de prepagos implicarán menores niveles de ES para absorber pérdidas). Adicionalmente, y dada la experiencia de prepagos tanto en el mercado local, como en el internacional, Fitch evaluará las características propias de cada cartera de activos, de manera evaluar el real credito que el ES pudiere otorgar a la estructura propuesta. Descripción de la Emisión La emisión, por un monto de UF , se divide en cinco Series las que se describen a continuación: Serie A, por un valor nominal total equivalente a UF , compuesta de 604 Títulos de Deuda de un valor nominal inicial de UF 500 cada uno. Tasa de interés: 3,7% anual. Serie B, por un valor nominal total equivalente a UF , compuesta de 38 Títulos de Deuda de un valor nominal inicial de UF 500 cada uno. Tasa de interés: 4,0% anual. 10

11 Serie C, por un valor nominal total equivalente a UF , compuesta de 34 Títulos de Deuda de un valor nominal inicial de UF 500 cada uno. Tasa de interés: 4,7% anual. Serie D, por un valor nominal total equivalente a UF , compuesta de 23 Títulos de Deuda de un valor nominal inicial de UF 500 cada uno. Tasa de interés: 5,5% anual. Serie E Subordinada, por un valor nominal total equivalente a UF , compuesta de 40 Títulos de Deuda de un valor nominal inicial de UF 500 cada uno. Tasa de interés: 7,5% anual. Prioridad y Asignación de Pagos La prioridad de los pagos establecidos para la presente emisión es la siguiente: Cargas, costos, gastos o remuneraciones a que se obliga el patrimonio separado. Pago de intereses de los títulos de deuda de la Serie A. Amortización de capital de los títulos de la Serie A. Excedente va a la Cuenta de Reserva. Una vez pagada completamente la Serie A, pago de intereses y amortización de los títulos de deuda de la Serie B. Una vez pagada completamente la Serie B, pago de intereses y amortización de los títulos de deuda de la Serie C. Una vez pagada completamente la Serie C, pago de intereses y amortización de los títulos de deuda de la Serie D. Y por último, una vez pagada completamente la Serie D, pago de intereses y amortización de capital de los títulos de deuda de la Serie E Subordinada. Por otra parte, la recaudación proveniente de prepagos de operaciones y recuperos, tendrán las siguientes opciones: Sustituir íntegramente estos créditos, por otros que cumplan con similares características. Para tales efectos, la Securitizadora requerirá la autorización escrita del Representante de los Tenedores de Títulos de Deuda y de este hecho se entregará la información respectiva a los Clasificadores de Riesgo. Rescatar anticipadamente los títulos de deuda de la presente emisión. Para tales efectos, se deja establecido que durante la vigencia de los títulos de la Serie A y hasta su total solución, solo se podrán rescatar anticipadamente títulos de esta Serie. Una vez efectuado el rescate total de los títulos de deuda de la Serie A se podrá rescatar únicamente láminas de la Serie B hasta su total solución. Una vez efectuado el rescate total de los títulos de deuda de la Serie B se podrá rescatar únicamente láminas de la Serie C hasta su total solución. Una vez efectuado el rescate total de los títulos de deuda de la Serie C se podrá rescatar únicamente láminas de la Serie D hasta su total solución. Por último, si se efectúa el rescate total de los títulos de deuda de la Serie D y a partir de ese momento, la totalidad de los contratos de leasing habitacional y en general todos los activos del patrimonio separado pasarán a respaldar el pago de los títulos de deuda de la Serie E Subordinada. Adicionalmente a lo anterior, todos los trimestres luego de pagados los costos respectivos del Patrimonio Separado, así como el cupón correspondiente de la Serie A, se le descontarán a la cuenta de reserva del Patrimonio Separado los ingresos recibidos durante el último trimestre y adicionalmente un monto de UF Si el resultado es mayor que cero, entonces con ese valor se prepagará bonos de la siguiente manera: si el saldo de la cartera de activos es menor que el saldo de la Serie A, entonces se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie A, si el saldo de la cartera de activos es mayor que el saldo de la Serie A, entonces se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie B, si el saldo de la cartera de activos es mayor que el saldo de la Serie A, y se canceló completamente la Serie B, entonces se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie C y por último, si el saldo de la cartera de activos es mayor que el saldo de la Serie A, y se canceló completamente la Serie C, entonces se destinarán a prepagar solo láminas de la Serie D. Por último, la Serie E Subordinada percibirá, después de pagada completamente las Series A, B, C y D, la totalidad de fondos y bienes que tenga disponible el patrimonio separado en cualquiera de sus cuentas de ingreso, una vez deducidas las obligaciones que tenga pendiente el patrimonio separado. La totalidad de los fondos así obtenidos y de los bienes que queden en el patrimonio separado, a esa fecha, se destinarán a pagar la Serie E Subordinada, hasta lo que alcance. 11

12 Administración Primaria de la Cartera de activos de respaldo La administración primaria de la cartera que forma parte del patrimonio separado 13 de Banchile Securitizadora S.A. será llevada a cabo por Concreces Leasing S.A. El proceso de administración se realiza internamente a través de las áreas de Normalización, Administración de Cartera y Administración de Securitización, las cuales reportan directamente a la Administración de Financiamiento Inmobiliario. El área de Normalización cuenta con la siguiente estructura: El Supervisor de Área es el responsable de la dirección del equipo y estructura las funciones del grupo conforme los indicadores de morosidad propuestos por la gerencia. Al primer día posterior al vencimiento de los aportes, el supervisor es el encargado de generar una planilla con todas las operaciones en mora y asigna a los distintos ejecutivos de normalización a estos deudores de manera tal que inciten al pago de cuentas e identifiquen los con mayor riesgo de default. Los Ejecutivos de Normalización, son los encargados de administrar el pago de las cuentas atrasadas, a través de gestiones diarias vía telefónica y en terreno. Si no se logra un compromiso de pago con el cliente en mora, se deberá recurrir a ejecutivos de normalización para cobranza en terreno. Diariamente, estos ejecutivos revisan las cartolas de depósitos tanto de Concreces Leasing e Hipotecaria Concreces, de manera tal de informar de estos depósitos a asistente de finanzas y contabilidad. La Cobranza Judicial es realizada por dos Asistentes Judiciales encargados de la fiscalización y control de la tramitación de los procesos judiciales, realizado por abogados externos a la empresa. Todo este proceso está supervisado y dirigido por un abogado interno, experto en temas judiciales y con basta experiencia en juicios arbítrales. La unidad de securitización de activos cuenta con una experiencia acumulada en la administración de las distintas carteras que componen los patrimonios, lo cual en conjunto con la automatización de tareas, permite evitar riesgos asociados con la desviación de recursos de otras áreas. La empresa reconoce las cuotas regulares como vencidas el día once de cada mes, para luego realizar las siguientes acciones conforme los períodos a mencionar: Primeros 15 días de mora: Se realizan principalmente llamadas telefónicas de manera tal de llegar a un compromiso de pago en los próximos días. Entre 16 y 19 días: Se incorpora en el cargo de las cuotas en mora, la multa correspondiente. Entre 20 y 29 días: Se llevan a cabo acciones más agresivas, vía telefónica como en terreno. Entre 30 y 59 días: El Supervisor de Normalización enviará una carta de cobranza comunicando que se espera el pago de dos cuotas vencidas o presentar una solución a la morosidad. Entre 60 y 89 días: Las gestiones se dirigen a evitar que la mora sea traspasada a Cobranza Judicial y a que exista una mora mayor a tres aportes impagos. Superior a 90 días: Comienza el proceso de Cobranza Judicial. Todos los procesos en este tramo son realizados por abogados externos y supervisados por abogados del Departamento Jurídico del holding, los cuales llevan el control de los avances de cada una de las causas y reportan cada 15 días sobre la situación de las gestiones a los asistentes judiciales de la empresa. Las notificaciones judiciales que vayan resultando de deudas correspondientes a algún Patrimonio Separado, serán informadas a las securitizadoras por parte de la empresa. Se envían Cartas de Cobranza recordando situación impaga a los 15, 30 y 60 días de retrazo. El recupero de las viviendas, luego de todo el flujo de Cobranza Judicial vía tribunales, se ejercería entre los 330 y 480 días posteriores a la iniciación de la cobranza judicial. Luego, el tiempo de recolocación de estos activos en el mercado ha sido de 4,7 meses. Los ejecutivos de normalización cuentan con una continua capacitación en temas de aplicación diaria, lo cual contribuye a que exista una cobranza más efectiva. Igualmente, la empresa ha implementado una herramienta tecnológica de punta que va en beneficio directo a realizar un proceso de cobranza prejudicial y judicial más ágil. En el último tiempo, se incorporó un nuevo sistema de recaudación con la empresa Servipag, lo que 12

13 permite que la cancelación de las cuotas se realice de manera más ágil, sin la necesidad de presentar cupón de pago. Las políticas establecidas para esta área se encuentran disponibles a través del Manual del Sistema de Gestión de Concreces. Fitch considera apropiado el manejo de recolección y mitigación de pérdidas (default) dado los niveles aceptables arrojados por las carteras administradas por Concreces Leasing. Asimismo, las distintas actividades para los tramos en mora experimentan un buen nivel de contactabilidad y cobertura con los deudores gracias a los nuevos recursos tanto tecnológicos (mayor automatización de procesos) como humanos que se han incorporado en el área de Normalización. La eficiencia en los recuperos muestra mejoras sustanciales producto de las diligencias realizadas por los abogados, lo cual se tradujo en una disminución considerable en los tiempos destinados a juicios y recolocaciones de viviendas. Igualmente, se adhiere a su buena capacidad como administrador de los beneficios asociados a la práctica de Balance Scorecard, sistema que incorpora gran cantidad de indicadores y reportes de seguimiento sobre la verdadera rentabilidad y comportamiento, de manera tal de integrar los procesos y hacerlos preactivos. originalmente bajo el nombre de Banedwards Securitizadora S.A., cuyos estatutos constan de la escritura pública de fecha 26 de Julio del 2000, otorgada ante el notario de Santiago don Andrés Rubio Flores. Banchile Securitizadora S.A., es una filial del Banco de Chile, y tiene por objeto exclusivo la securitización de títulos que comprende la adquisición de los créditos a que se refiere el artículo 135 de la Ley de Mercados de Valores, la adquisición de derechos sobre flujos de pago y la emisión de títulos de deuda, de corto o largo plazo, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 70 letra a) de la ley general de bancos y el artículo 132 de la Ley de Mercados de Valores. Banchile Securitizadora S.A. tiene a la fecha seis emisiones de títulos de deuda con formación de Patrimonio Separado vigente. Vale la pena recalcar que está emisión es independiente de las restantes y de la solvencia de la empresa, por tratarse de emisiones que forman patrimonios separados diferentes. Administración Maestra La Administración Maestra está a cargo de Banchile Securitizadora S.A./ACFIN S.A., quien deberá validar y controlar la información sobre los flujos de ingresos y de gastos. También administrará los excedentes de los fondos acumulados para pagos extraordinarios, y en general, llevará a cabo la administración de los títulos de deuda de securitización mientras existan obligaciones pendientes de vencimiento. Asimismo, en general deberá velar por el estricto cumplimiento de las obligaciones asumidas por el administrador, en virtud de los contratos de administración, ejerciendo las acciones judiciales y extrajudiciales necesarias para el cumplimiento o terminación de dichos contratos y cobro de indemnizaciones de perjuicios. Securitizadora Banchile Securitizadora S.A. es una sociedad anónima especial constituida al amparo de lo previsto en el título XVIII de la Ley de Mercado de Valores, 13

14 Copyright 2008 de Fitch, Inc. y Fitch Ratings, Ltda. y de sus filiales. One State Street Plaza, NY, NY Teléfono: , (212) Fax: (212) Prohibida la reproducción o retransmisión parcial o total sin contar con la autorización correspondiente. Todos los derechos reservados. Toda la información contenida en este documento está basada en información conseguida con los emisores, y suscriptores, así como con otras fuentes que Fitch considera que son confiables. Fitch no audita o comprueba la veracidad o precisión de esa información. Como resultado, la información contenida en este comunicado se entrega tal como viene, sin asumir ninguna representación o garantía de ninguna clase. Una clasificación de riesgo de Fitch, constituye una opinión de la solvencia que tiene un determinado papel financiero. La clasificación de riesgo solamente menciona el riesgo de pérdida por concepto de riesgo de crédito y de ningún otro, excepto que tal riesgo se mencione de manera expresa. Fitch no está comprometido de manera alguna en la oferta o venta de ningún valor financiero. Un informe de riesgo de crédito de Fitch, no es ni un folleto informativo ni un sustituto de la información recopilada, confirmada, y presentada a los inversionistas por parte del emisor y de sus agentes, en conexión con la venta de los valores en cuestión. Las clasificaciones de riesgo pueden cambiarse, dejarse sin efecto, o retirarse en cualquier momento y por cualquier motivo a la libre discreción de Fitch. Fitch no proporciona ningún tipo de asesoría en materia de inversiones. Las clasificaciones de riesgo no son una recomendación para comprar, vender, o mantener algún tipo de valor mobiliario. Las clasificaciones de riesgo no hacen comentarios respecto de la suficiencia del precio de mercado, la conveniencia de algún valor mobiliario para un inversionista en particular, o la naturaleza de alguna posible exención tributaria o imponibilidad de los pagos realizados con relación a algún valor mobiliario. Fitch percibe honorarios de parte de emisores, aseguradores, garantes, y suscriptores, por clasificar los valores mobiliarios. Tales honorarios fluctúan generalmente entre US$1.000 dólares y US$ dólares (o el equivalente en la moneda que corresponda) por cada emisión. En algunos casos, Fitch clasificará todos o un número determinado de emisiones realizadas por un emisor en particular, o aseguradas o garantizadas por un asegurador o garantizador en particular, por un único honorario anual. Tales honorarios, se supone que fluctúan entre US$ y US$ (o el equivalente en la moneda que corresponda). El trabajo, publicación, o difusión de una clasificación de riesgo por parte de Fitch, no deberá constituir un consentimiento de parte de Fitch para utilizar su nombre como el de un experto, en conexión con cualquier declaración inscrita bajo las leyes federales de valores mobiliarios de los EE.UU., el Decreto sobre Servicios Financieros de Gran Bretaña (1986), o la legislación sobre valores financieros de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia que tienen los medios de publicación y distribución electrónicos, Los estudios realizados por Fitch pueden estar disponible para los suscriptores por medios electrónicos con hasta tres días de antelación respecto de los abonados a medios impresos. 14