Financiamiento Estructurado

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1 Chile Bonos con respaldo de mutuos hipotecarios Análisis de Riesgo Banchile Securitizadora S.A. Cuarto Patrimonio Separado Ratings Serie Monto (UF) Tamaño (%) Rating 4A ,2 AAA 4B ,9 AA 4C ,9 C Analistas Matías Acevedo (56 2) matias.acevedo@fitchratings.cl Juan Pablo Gil (56 2) juanpablo.gil@fitchratings.cl Antecedentes Generales Originador: Banco del Estado de Chile. Administrador Primario: Banco del Estado de Chile. Administrador Maestro: Banchile Securitizadora S.A. / ACFIN S.A. Colateral: Mutuos Hipotecarios Endosables con valor par de UF ,3 Representante de los tenedores de bonos: Banco Santander Chile. Fecha de Transferencia al PS: 1º de noviembre de Resumen Los bonos securitizados Series 4A, 4B y 4C que conforman el Cuarto Patrimonio Separado de Banchile Securitizadora S.A. han sido clasificados en categoría AAA, AA y C, respectivamente. El activo subyacente esta conformado por una cartera compuesta por operaciones de mutuos hipotecarios endosables originados por el Banco del Estado de Chile, con un saldo insoluto a la fecha de corte de UF ,3, y una tasa de interés promedio ponderada de 8,17%. Entre las principales características de la cartera destacan el promedio ponderado de la razón deuda/garantía actual en un nivel de 64,75% y la relación dividendo/ ingreso de 19,29%. La mayor concentración geográfica a nivel comunal, se produce en la comuna de Huechuraba, representando un 12,01% del total. A nivel regional, la mayor concentración se encuentra en la Región Metropolitana, representando un 73,3%. Por último el plazo promedio simple original de la cartera alcanza a 239,77 meses, mientras el plazo promedio simple remanente a 186,24 meses. La clasificación otorgada a la Serie 4A se fundamenta en que es capaz de hacer frente a los pagos de capital e intereses en tiempo y forma, habiendo simulado el comportamiento esperado de la cartera en un escenario de estrés AAA. La clasificación de la Serie 4B se fundamenta en que es capaz de hacer frente a los pagos de capital e intereses en tiempo y forma, habiendo simulado el comportamiento esperado de la cartera en un escenario de estrés AA. Para esto se estimó la pérdida neta, así como un nivel de prepago y morosidad para la categoría de riesgo que se quiere alcanzar. Las Series 4A y 4B, pagarán cupones en forma trimestral el día primero del mes correspondiente. La primera fecha de pago es el 1º de junio del 2004, e incluye los intereses devengados desde el 1º de diciembre del Los primeros 31 cupones de la Serie 4B sólo pagarán intereses, mientras que la Serie 4A pagará intereses y principal. El pago de la Serie 4C se realizará en un solo cupón el 1 de junio del 2029, una vez pagados los intereses y principal correspondiente de las Series 4A y 4B. El Administrador Primario será el Banco del Estado de Chile, el cual ha sido evaluado satisfactoriamente por Fitch Ratings. La Administración Maestra será llevada a cabo por Banchile Securitizadora S.A./ACFIN S.A., contando con los sistemas adecuados para ejercer las funciones de coordinador general de la administración. Los ingresos provenientes de pagos y prepagos se invertirán de acuerdo a lo que está establecido en el contrato de emisión, limitándose las inversiones a instrumentos de alta calidad crediticia. Octubre

2 Originador El originador de la cartera de mutuos hipotecarios endosables que conforman el Cuarto Patrimonio Separado (en adelante, PS-4 ) es el Banco del Estado de Chile. Los créditos fueron otorgados a personas naturales con el propósito de adquirir viviendas con fines habitacionales o de inversión. Antecedentes El Banco del Estado de Chile es un banco estatal constituido en 1953, a partir de la fusión de cuatro cajas de crédito y ahorros estatales, la más antigua de las cuales era la Caja de Crédito Hipotecario, que operaba desde Opera bajo las leyes bancarias generales y una Ley Orgánica (Ley Nº2.079) y sus actividades son supervisadas por la SBIF. Está presente en todos los mercados, tanto de empresas como de personas, cubriendo todo el territorio nacional. Opera como multibanco en los segmentos de microempresa, empresas pequeñas, medianas y grandes, y en personas de ingresos medios bajos y bajos de la población Posee una de las mayores redes de distribución a lo largo del país (310 sucursales full, 14 cajas auxiliares y dispositivos de autoservicio: 798 cajeros automáticos, 749 dispensadores de saldos y 291 buzones de ahorro, a diciembre del 2002) y proporciona servicios de banca universal a personas y empresas. En su calidad de organismo autónomo del gobierno sus negocios tienen una orientación social y de fomento, en línea con los planes del Estado para el desarrollo del país. Mantiene una participación de mercado de 14,04% en activos y 12,80% en colocaciones. Destaca su participación en colocaciones hipotecarias (19,98% del sistema) y en cuentas de ahorro a plazo (76,9%). La entidad cuenta con filiales de corretaje de valores (BancoEstado S.A. Corredores de Bolsa), corretaje de seguros (BancoEstado Corredores de Seguros Ltda..), de cobranza (BancoEstado Servicios de Cobranza S.A.), de administración de fondos para la vivienda (BancoEstado S.A. AFV), de generación de préstamos a microempresas (BancoEstado Microempresa S.A.), y de apoyo a la gestión comercial y operativa (BancoEstado Contacto 24 horas). La entidad es el principal accionista (63,15%) de la red de cajeros automáticos Globalnet S.A. Todas estas posiciones implican una inversión de $ millones a diciembre de 2002 (4,4% del capital y reservas del banco) y generaron una rentabilidad real sobre la inversión del 40,5% en 2002 (37,3% en 2001). El organigrama organizacional incluye ocho gerencias funcionales principales: (i) Gerencia General de Créditos, segmentada en: Banca de Empresas, Banca de Personas (manejo comercial integral del segmento), Banca de Mediana y Pequeña Empresa (MYPE), Banca Institucional (sector público), Marketing (apoyo) y Normalización (cobranza y recuperación crédito con problemas, incluido bienes recibidos en pago). (ii) Gerencia General de Finanzas, segmentada en el Área de Recursos Financieros (donde radica la Tesorería) y Corredora de Bolsa (filial), Banca Internacional, Banca Seguros y Asesoría Financiera. Esta área realiza además el control de gastos generales de administración. (iii) Gerencia General de Administración, responsables exclusivamente por las funciones de recursos humanos. (iv) Gerencia División Sucursales y Banca a Distancia, responsable de administración de las sucursales y el desarrollo de la banca Internet. (v) Gerencia de Operaciones y sistemas. (vi) Gerencia de Planificación y Estudios, responsable por las funciones de contabilidad, planificación y control de gestión. (vii) Gerencia de Riesgo. (viii) Comunicaciones, responsable de la relación de la entidad con los medios. Situación Financiera Fitch Ratings clasifica actualmente al Banco del Estado de Chile, en categoría de riesgo de AA+, basado en la solvencia de la entidad y el potencial apoyo del Estado en caso de enfrentar algún problema financiero. (Para mayor información, ver informe de clasificación de riesgo en sitio web Procedimientos y Controles Para el otorgamiento de créditos hipotecarios el banco cuenta con políticas y procedimientos estandarizados respecto al tipo de producto, requisitos mínimos de originación, tasación de propiedades, representaciones, seguro y garantías. Las principales etapas del proceso de otorgamiento del crédito son: Primer contacto cliente solicitud del crédito. Aprobación comercial del comité de crédito. Tasación de la propiedad y estudios de títulos. Cálculo del crédito, tasa, monto y plazo. Visado comercial del crédito. Control del crédito, borrador escritura y firma de las partes. 2

3 Firma del Apoderado del Banco. Cierre de copias, inscripción, contabilización, pago y finiquito. Envío de carpetas a custodia. En este proceso los participantes son: asistente de negocios, área legal, notaría, ejecutivo de cuentas, área de tasación. Entre las características más importantes del crédito hipotecario endosable originado por BE destacan: Ítem Característica Plazo: 8, 12, 15, 20, 25 y 30 años Garantía: 1era. Hipoteca específica Monto mínimo: UF 450 Monto máximo: hasta 80% valor tasación y venta Renta mínima exigida: $ Costo Pre-pago: 3 meses de intereses Prepago mínimo: 20% saldo adeudado Pago primer dividendo: Tercer mes fecha escritura Monto máximo dividendo: <= 25% Ingreso Mensual Carga Financiera: <= 45% Renta Acreditada Seguros degravamen: sí Seguro Desempleo: sí Seguro Incendio, Sismo: sí Otros requisitos mínimos que se exige a los clientes son: No registrar protestos vigentes. No presentar cartera morosa, vencida o castigada en el sistema financiero. No tener sobreendeudamiento en el sistema financiero. Empleador sin infracciones laborales. Renta igual o superior a 4x el valor del dividendo mensual. Contratar seguros asociados al crédito hipotecario. Contratar medio de pago automático del dividendo hipotecario. Tipos de Productos y Posicionamiento Banco del Estado de Chile cuenta con una importante trayectoria en la originación de créditos hipotecarios de vivienda. Este producto es considerado por el banco como su producto ancla, el cual se encuentra en proceso de rediseño con el propósito de incorporar las mejores prácticas del mercado que permitan mejorar la eficiencia, calidad y disminuir los costos asociados. La tasa de crecimiento de las colocaciones del banco ha superado al crecimiento que ha experimentado el sistema, lo cual se puede apreciar en el crecimiento de su participación de mercado. El BE comercializa tres tipos de productos; Letras de Crédito Hipotecarias Reajustables, Créditos Hipotecarios a través de Agencias Habitacionales y Mutuo Hipotecario Endosable (en adelante MHE). El Banco del Estado de Chile cuenta con una participación de mercado de un 14,87% en la colocación de MHE a mayo de 2002, ocupando el cuarto lugar en el sistema financiero. Participación Mercado Créditos de Vivienda (monto en MMUF) 28,2% 28,0% 27,8% 27,6% 27,4% 27,2% 27,0% 26,8% 26,6% 26,4% Banco del Estado de Chile Participación de mercado Millones Valorización Propiedad El criterio fundamental para tasar los bienes entregados en garantía al banco proviene de la normativa de la S.B.I.F, la cual señala que éstos se deben tasar a valor de mercado. Sin embargo, es parte de la política del departamento de tasación valorar solamente aquella edificación que cuenta con permiso de edificación o que, en opinión profesional del tasador, es regularizable sin oposición de terceros. De igual forma, en aquellas propiedades afectas a expropiación, al momento de valorarlas se descuenta el área expropiable. Para determinar un valor de tasación, los tasadores deben desarrollar obligatoriamente los métodos de reposición depreciada, de valor económico y de comparación, los cuales constituyen el fundamento del valor que se asigna a la propiedad. Para homogeneizar procedimientos y criterios de parte de todos los profesionales a honorarios, la normativa interna del departamento dispone que todas las tasaciones deben ser visadas por un supervisor de planta, y aquellas que superan los M$ son visadas por un comité, formado por al menos dos supervisores. 3

4 De acuerdo a la normativa del banco, las garantías de créditos comerciales son retasadas cada 2 años. Las garantías de créditos de vivienda no son retasadas, a menos que el deudor presente problemas con el servicio de la deuda. Como retroalimentación permanente se obtiene la información proveniente del área encargada de enajenar los activos adjudicados por el banco. El registro de profesionales a honorarios que administra el Departamento de Tasaciones presenta una cobertura nacional y dispone a la fecha de 125 tasadores hipotecarios distribuidos en 45 ciudades. Los tasadores que pertenecen al registro del banco son en su totalidad, profesionales del área de la construcción, ya sean arquitectos, ingenieros o constructores civiles con a lo menos 5 años de experiencia profesional. Todo profesional a honorario que es ingresado el registro, pasa por un proceso de selección tanto de antecedentes como de experiencia acreditable en tasaciones, además de participar en una jornada de inducción y de suscribir una declaración mediante la cual reconoce estar en conocimiento del Manual de Procedimientos Administrativos que regula el desempeño de su trabajo profesional. Además, semestralmente son chequeados todos los profesionales en materia de cumplimiento de compromisos comerciales, toda vez que su incumplimiento constituye una incompatibilidad insalvable para pertenecer al registro. El departamento de tasaciones presta servicios en materia de tasaciones sobre garantías hipotecarias y prendarias de bienes urbanos o no agrícolas, además de analizar, informar y verificar la inversión en proyectos de construcción o inmobiliarios financiados por el banco. Su planta está actualmente conformada por 7 arquitectos y 1 Ingeniero Civil. Todos los profesionales tienen más de 5 años de experiencia en tasaciones y han participado en cursos de Evaluación de Proyectos; 3 de ellos cuentan con un Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) impartido por el Instituto Politécnico de Madrid. Su organización es centralizada en lo administrativo y descentralizada en lo operativo, debido a que 3 de sus supervisores residen en Valparaíso, Concepción y Puerto Montt. Personal y Capacitación El Banco del Estado de Chile cuenta con aproximadamente 310 personas capacitadas para vender créditos hipotecarios a lo largo de todo el país. Adicionalmente cuenta con equipo de Coordinadores de la Banca Hipotecaria dedicados exclusivamente a la capacitación y apoyo de la venta de créditos hipotecarios en toda la red de sucursales. Éstos realizan visitas periódicas a las oficinas para atender los requerimientos de capacitación y apoyo, estableciendo adicionalmente un contacto telefónico en forma diaria. El proceso de reclutamiento del personal se efectúa a través de un llamado a concurso interno definiendo las funciones del cargo, perfiles y requisitos mínimos del postulante. El BE realiza diversos cursos de capacitación al personal orientados a perfeccionar técnicas de venta, aspectos legales del crédito hipotecario, uso de herramientas de productividad y evaluación de riesgo comercial. El personal que realiza funciones de otorgamiento y administración de créditos hipotecarios tiene una vasta experiencia con un promedio de 10 años desarrollando dicha actividad. La rotación del personal de venta de créditos hipotecarios es considerada baja y cuando ésta ocurre los reemplazos se producen mediante concursos internos. A los seleccionados se les otorga capacitación y preparación adecuada para desempeñar las funciones específicas del cargo. Existen adicionalmente políticas de compensación con metas anuales de colocaciones de productos, como también en campañas de colocación de créditos hipotecarios específicas, detalladas en la planificación anual. Performance PS-2 Banchile Securitizadora S.A. Los bonos securitizados Series 2A, 2B y 2C que conforman el Segundo Patrimonio Separado de Banchile Securitizadora S.A. fueron clasificados en la categoría AAA, AA y C, respectivamente. El activo subyacente esta conformado por una cartera compuesta por mutuos hipotecarios endosables originados por el Banco del Estado de Chile, con un saldo insoluto de UF ,22, y una tasa de interés promedio ponderada de 8,91%. 4

5 Evolución Morosidad y Prepagos Colateral - Segundo Patrimonio Separado (% ) (% ) 8,0 4,5 7,0 4 6,0 3,5 Morosidad (%) 5,0 4,0 3,0 2,0 3 2,5 2 1,5 1 Prepagos Acum (%) 1,0 0,5 0,0 Nov-02 Dic-02 Ene-03 Feb-03 Mar-03 Abr-03 May-03 Jun-03 Jul-03 Ago-03 0 Mora Total Prepagos Acum.(%) La morosidad total de la cartera ha experimentado una tendencia creciente en los primeros diez meses desde la fecha de emisión, alcanzado en promedio a un 4,01%. A agosto de 2003, la morosidad total de la cartera alcanzó a 7,33%, donde el tramo de mora días explica el 86,4% de la mora total, el tramo el 9,44% y la mora superior a 120+ el 4,13% remanente. A la fecha no se han registrado remates de viviendas y por lo tanto no se registran pérdidas acumuladas en la cartera de activos del PS. Para un escenario AAA, asumiendo un castigo de un 100% para las operaciones con 120+ días de morosidad y una severidad de la pérdida de un 52,16% el nivel de pérdida potencial de la cartera alcanzaría a un 0,143%. En términos del saldo original, la pérdida potencial en un escenario AAA alcanzaría a UF 4.123,17 inferior al 7,75% estimado para la cartera de referencia que equivale a UF ,44. Para un escenario AA asumiendo niveles de castigo de un 100% para las operaciones con 120+ días de morosidad y una severidad de la pérdida de un 41% correspondiente a la categoría de riesgo asignada, el nivel de pérdida potencial de la cartera alcanzaría a 0,11%. En términos del saldo original la pérdida potencial en un escenario AA alcanzaría a UF 3.240, inferior a la pérdida esperada de la cartera de 4,57% estimado para la cartera de referencia que equivale a UF ,54. A agosto de 2003 se han realizado prepagos de mutuos por un monto de UF ,81, lo cual corresponde a 4,19% del monto de la cartera original y tal como se puede apreciar en el gráfico la evolución del Ratio de Prepago ha seguido la tendencia de la industria (carteras de MHE que forman parte de los PS emitidos a la fecha) a pesar del actual escenario de bajas tasas de interés que sin duda se han reflejado en el nivel de prepagos de la cartera. (Para mayor información respecto al IPRE Fitch Performance Indices- MHE Indice de Prepago (IPRE) % 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2, meses desde la fecha de emisión IMS RPRE-P2-MH 5

6 ver informe Fitch Performance Indices-MHE en nuestro sitio web La tasa de prepago anual definida como monto de prepagos mensuales sobre saldo de la cartera al inicio de mes (anualizada base 360 días) alcanza en promedio en los últimos diez meses a 5,45%. Lo anterior se encuentra dentro de los niveles proyectados inicialmente. El saldo insoluto de la Serie 2A a septiembre de 2003 alcanza a UF $ A la fecha se ha cancelado dos cupones de la Serie 2A, por un monto de UF de los cuales UF corresponden a pagos de principal. Con respecto a la Serie 2B, no se han realizado amortizaciones de capital, habiéndose cancelado dos cupones de intereses por un monto de UF Activo de Respaldo Revisión de la Cartera de Activos Fitch Ratings realizó una revisión de carpetas para una muestra del 10% de la cartera a transferir al PS-4, donde se verificó la existencia de documentación suficiente. En particular, se verificó variables tales como renta del deudor, valor de la deuda original, tasa de emisión del crédito, plazo original del crédito, monto del dividendo, valor de transacción y de tasación, tipo de vivienda, dirección y ubicación geográfica, e institución originadora, entre otros. Se encontraron algunas diferencias en algunas variables, sin embargo, éstas diferencias ocurrían en menos del 1% de los casos evaluados. En resumen, Fitch Ratings evalúa satisfactoriamente el contenido de las carpetas respecto a las especificaciones de los créditos. Cada carpeta contenía todos los antecedentes de los deudores de las propiedades correspondientes. Asimismo, se constató la consistencia de las políticas y procedimientos de originación de MHE descritos anteriormente. Descripción del Activo de respaldo La presente emisión se encuentra respaldada por mutuos hipotecarios endosables originados por el Banco del Estado de Chile, con una tasa de interés promedio ponderado de 8,17%. Los mutuos fueron otorgados para la adquisición de primeras viviendas, segundas viviendas o viviendas de inversión. Al 1º de noviembre del 2003, el saldo insoluto de los mutuos asciende a UF ,3, con un valor promedio simple de UF 1.572,3 con un valor máximo de UF y un valor mínimo de UF 772. La relación dividendo/renta percibida por el deudor o grupo familiar, se agrupa principalmente entre los intervalos comprendidos entre el 0% y 25%, correspondiendo al 98,2% de las operaciones. Todos los mutuos tienen al menos seguro de desgravamen y seguro contra incendio. El promedio ponderado de la relación deuda/garantía actual, (entendiéndose por garantía el valor mínimo entre el valor de transacción y el valor de tasación de la vivienda) es de 64,75%. La diversificación geográfica es en general apropiada, observándose un mayor nivel de concentración en la Región Metropolitana, la cuál muestra una concentración del 73,3%. Por su parte, a nivel comunal se observa sólo una comuna con una concentración superior al 10% de la cartera. Para mayor información acerca de las características de la cartera, ver tabla resumen Anexo Nº 1 al final del presente informe. Determinación de Pérdidas y Modelo de Flujo de Caja Una detallada descripción del modelo utilizado por Fitch Ratings para determinar las pérdidas de una cartera de mutuos hipotecarios endosables y los fundamentos del análisis de flujo de caja se presentan en el Anexo Nº 2 al final del presente informe. Determinación Escenario Base de Prepagos - Cartera Total MHE Banco Estado La experiencia histórica de prepagos del originador es un elemento fundamental en el análisis para determinar el escenario base. Análisis de camadas en conjunto con extrapolación de curvas de prepago y proyecciones determina la curva y nivel fina de prepago para el escenario base. Fitch Ratings aplica niveles de estrés base de prepago en base a la categoría de riesgo evaluada. En base a la evaluación de camadas se determinó el nivel de prepago de base sobre el cual se aplicaron 6

7 Curva de Prepagos Acumulados Cartera MHE Banco del Estado de Chile % 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2, meses desde la fecha de originación Curva Prepago Promedio Curva Prepago Promedio Ponderado los factores de estrés de acuerdo a la categoría de riesgo respectiva. Descripción de la Emisión La emisión, por un monto de UF , se compone por 736 títulos de deuda divididos en tres Series las que se describen a continuación: - Serie 4A: Se divide en dos sub-series: 4A1: Se compone de 111 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 4,25% anual efectiva, base 360 días. 4A2: Se compone de 140 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 4,25% anual efectiva, base 360 días. - Serie 4B: Se divide en dos sub-series: 4B1: Se compone de 160 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 5,25% anual efectiva, base 360 días. 4B2: Se compone de 200 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 5,25% anual efectiva, base 360 días. - Serie 4C: Serie subordinada compuesta por 125 títulos de deuda con un valor nominal inicial de UF c/u, lo que equivale a un total de UF Tasa de interés: 5,25% anual efectiva, base 360 días. Los títulos de la Serie 4A comprenden 31 cupones o vencimientos trimestrales de intereses y amortizaciones. El primer cupón, además incluye los intereses devengados entre el 1 de diciembre de 2003 y el 1 de junio de 2004, según tabla de desarrollo formalizada en el contrato de emisión. Los títulos de la Serie 4B comprenden 71 cupones o vencimientos trimestrales. Los 31 primeros incluyen solamente el pago del interés, excepto el primer cupón que incluirá además los intereses devengados entre el 1 de diciembre de 2003 y el 1 de junio de 2004, los 40 cupones trimestrales restantes incluyen vencimientos de intereses y amortizaciones, según tabla de desarrollo formalizada en el contrato de emisión. Los títulos de la Serie 4C subordinada, comprenden 1 cupón, el cual representa la suma de los intereses devengados a partir del 1 de diciembre de 2003 y la amortización total del capital, según tabla de desarrollo formalizada en el contrato de emisión. A continuación se presenta un cuadro resumen de la caracterización del bono: 7

8 Caracterización Bono Serie 4A 4B 4C Total % Emisión Total 38,2% 54,9% 6,9% 100% Monto Tasa Anual 4,25% 5,25% 5,25% cuales podrá incurrir el PS durante toda la vida de la transacción. Fitch Ratings para efecto del análisis de flujo de caja asume que la transacción incurre en los gastos máximos a partir del segundo año en adelante. La presenta emisión contempla una cláusula de rescate anticipado de la Serie 4A y 4B cuando la sumatoria de los saldos insolutos de las Series sea inferior a UF Flujo de Caja de la Transacción El flujo de caja proveniente de la recaudación de los pagos de principal e intereses de los deudores que forman parte de la cartera de MHE transferida al PS se distribuirá de la siguiente forma: 1. Costos del PS (costos fijos y variables) 2. Pago Intereses Serie 4A 3. Pago Intereses Serie 4B 4. Pago de Principal Serie 4A 5. Pago de Principal Serie 4B 6. Exceso de Caja para Prepago Serie 4C (según cláusula de retiro de excedentes) El prepago extraordinario de la Serie 4C se realizará (en el caso de la condición de retiro de excedentes) si después del pago de cupón de la Series 4B los ingresos de caja (principal e intereses ordinarios) menos una provisión por UF supere las UF Por su parte, los fondos recaudados por prepagos voluntarios y recuperaciones producto de remate de la propiedad se podrán sustituir por nuevas operaciones o bien realizar prepagos a las Series Preferentes. De ocurrir esto último, los fondos recaudados por prepago de las operaciones se distribuirán a prorrata entre las Series Preferentes y se prepagarán cuando el monto por este concepto supere las UF o hayan transcurrido seis meses desde el prepago anticipado parcial inmediatamente anterior. Es importante destacar que para efectos de determinar la categoría de riesgo de las Series Preferentes se asumió que la totalidad de los fondos recaudados por este concepto se destinan a prepago. Por otra parte, la presente emisión contempla costos fijos y variables los cuales están debidamente estipulados en el contrato de emisión. Asimismo, se determinan cuales serán los costos máximos en los Por último, los excedentes de caja que se generen de la diferencia entre los ingresos provenientes del activo y los egresos que se produzcan por el pago de los cupones más los gastos a cargo del patrimonio separado, podrán ser invertidos por la securitizadora en los siguientes valores: Títulos emitidos por la Tesorería General de la República o el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal por el cien por ciento de su valor hasta su total extinción, depósitos a plazo de Instituciones Financieras, letras de crédito emitidas por Bancos e Instituciones Financieras, compras con pacto de retroventa de instrumentos emitidos por el Estado, por Bancos o Instituciones Financieras, clasificadas en AA, con activos subyacentes también clasificados en AA. Administración Primaria de la Cartera de activos de respaldo Banchile Securitizadora S.A. ha encargado al Banco del Estado de Chile la administración y custodia de la cartera de mutuos hipotecarios endosables que conforman el PS-4, el cual ha sido protocolizado por medio de un Contrato de Administración de Mutuos Hipotecarios Endosables (en adelante, el contrato ), entre las partes. Las principales obligaciones se encuentran debidamente establecidas en el contrato. A continuación, se describen las principales pautas, políticas y procedimientos de la cobranza prejudicial y judicial. Resumen de las Pautas, Políticas y Procedimientos de Cobranza Prejudicial. El Departamento de Normalización de Créditos a Personas, de la Gerencia de Normalización de Créditos ha establecido las pautas, políticas y procedimientos con el objeto de llevar a cabo el proceso de cobranza prejudicial a personas. El análisis se centrará en las políticas y procedimientos para créditos hipotecarios. a. Proceso de Cobranza Prejudicial 8

9 Fitch Performance Indices- MHE Indice de Morosidad Severa (IMS) % 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1, meses desde la fecha de emisión IM S RMS-P2-MH Siendo el responsable de la operación el Ejecutivo Comercial que la haya otorgado o bien se le haya asignado, en el proceso de cobranza de los créditos hipotecarios participan diversos actores: Gestión Cobranza Mora Temprana Ciclo 0 Agentes Participantes Ejecutivo Comercial Banco Estado Cobranzas Ciclo Prejudicial Banco Estado Cobranzas y Servinco S.A. Def. y Preparación Envío Cobranza Judicial Ejecutivo Comercial Inicio Cobranza Judicial Fiscalía La mora temprana para los créditos hipotecarios (entre 1-11 días) es llevada a cabo por el ejecutivo comercial, cuyo objetivo es normalizar la situación del cliente, sin costo alguno, a través de llamados telefónicos o visitas, dependiendo del monto de la deuda impaga. El ciclo cero (mora entre días) es asumido por Banco Estado Cobranza (en adelante, BEC ). Durante este período se realizarán llamados telefónicos y/ o cartas de aviso, con el objeto de obtener el pago o compromisos de pago, previo traspaso al ciclo prejudicial. El ciclo prejudicial, comprende el período de morosidad entre días, donde 180 días es el plazo máximo de permanencia en la empresa de cobranza, el cual puede concluir en forma previa cuando el Ejecutivo lo envíe a cobro judicial. Durante este ciclo se realizan llamadas telefónicas, cartas de aviso y visitas domiciliarias, según el avance de la mora y contacto del cliente. El objeto es realizar gestiones de mayor intensidad destinadas a lograr el pago o compromiso de pago de una o más cuotas impagas. El seguimiento de la cartera es monitoreado permanentemente, individualizando la situación del deudor en forma periódica a través de informes de proceso de cobranza, en los cuales se establecen los principales antecedentes del deudor y el detalle de las gestiones realizadas en cada ciclo. La gestión a agosto de 2003 de la cartera que forma parte del PS-2 comparado con la industria se puede apreciar en el gráfico. A pesar de la corta historia la evolución del Ratio de Morosidad Severa (RMS) se sitúa por debajo del promedio de la industria (carteras que forman parte de los PS emitidos a la fecha). Lo anterior confirma el adecuado performance que ha experimentado la cartera producto de la Administración Primaria llevada a cabo. Asimismo, es importante destacar que Banchile Securitizadora realiza un monitoreo mensual al comportamiento de la cartera, cuyo análisis en conjunto con el administrador primario determinan las diferentes acciones a seguir tanto el proceso de cobranza prejudicial como la decisión de traspaso a cobranza judicial. Una vez finalizado el ciclo prejudicial, el ejecutivo comercial deberá realizar gestiones comerciales para regularizar la deuda, o bien la preparación de los títulos y antecedentes para ser enviados al abogado. 9

10 El inicio de la cobranza judicial es de responsabilidad de la Fiscalía a través de abogados del banco o externos. b. Proceso de Cobranza Judicial Los mutuos hipotecarios con 4 o más dividendos impagos deberán ser enviados a cobranza judicial, salvo aquellos casos que estén en un proceso de negociación en Normalización de Créditos, y donde el ejecutivo a cargo de la negociación haya instruido expresamente la inhibición de la cobranza judicial por razones debidamente justificadas. El proceso comienza con el envío de un mensaje para que la información y documentación necesaria sea remitida a la Gerencia de Normalización, con un plazo de dos días desde el vencimiento de la cuarta cuota. Junto con esto se deben registrar todos los antecedentes en el sistema de seguimiento, incorporando al ejecutivo negociador y al estudio de abogados que administrará el proceso de cobranza judicial. De esta manera, queda registrado la fecha de envío al estudio y el monto del capital exigible a dicha fecha. Una vez asignado el estudio jurídico, se prepara la demanda, la que debe ser firmada por un mandatario del banco. El estudio jurídico deberá informar sobre el estado de avance del proceso cada 30 días, informe que deberá remitir al ejecutivo negociador. A partir que el documento es recepcionado por el estudio jurídico, no se recibirán abonos a la deuda a menos que se realice antes de notificada la demanda, lo cual deberá ser informado al estudio jurídico respectivo. Notificada la demanda no se pueden recibir abonos del deudor, a menos que se dé cuenta al Tribunal en escrito suscrito por el deudor y el Banco del Estado de Chile. c. Proceso de Liquidación Para confeccionar las bases de un remate, se deberá solicitar la liquidación del crédito, acompañarlo al tribunal y solicitar la tasación de las costas personales y procesales. El valor mínimo deberá ser el valor del crédito más las costas a la fecha del remate. Aprobadas las bases se deberá solicitar instrucciones a la Subgerencia de Normalización de Créditos Hipotecarios, respecto a la actitud del banco en el remate. En el caso de no presentarse postores y el banco no ha optado por adjudicárselo, se procederá a modificar el mínimo, previa instrucción a la Subgerencia de Normalización de Créditos Hipotecarios. Con este mínimo propuesto, de ser aprobado por el tribunal, o el que fijase finalmente el mismo, se deberá pedir instrucciones sobre la actitud del banco en la subasta. De no existir postores en el segundo remate, y el banco no se adjudica en el mínimo fijado, se procede de igual forma en un tercer remate. Para evitar gastos es conveniente que el banco proponga como mínimo la suma a la cual esté dispuesto a adjudicarse el remate. En agosto de 2002, el Banco del Estado de Chile, resolvió traspasar a la filial BancoEstado Cobranzas S.A., el cobro judicial de todos lo créditos morosos del banco, cualquiera sea su naturaleza, con saldos de capital igual o inferior a UF a la fecha en que la operación este en condiciones para iniciar la cobranza judicial. Para esto se establecen una serie de obligaciones y condiciones descritas en el Anexo II del Contrato de Administración de Mutuos Hipotecarios Endosables entre Banchile Securitizadora S.A. y Banco del Estado de Chile. A continuación se realiza una breve descripción del filial BancoEstado Cobranzas S.A. filial del Banco del Estado de Chile. BancoEstado Cobranzas S.A. (BEC) Antecedentes BEC es una filial del Banco del Estado de Chile, que se dedica a la cobranza de la cartera de créditos de consumo, créditos universitarios, tarjetas Visa, microempresas, Pyme e hipotecaria originada por el Banco del Estado de Chile. Debido a que esta filial se encarga de la cobranza de una amplia gama de créditos el análisis se centrará principalmente en los créditos hipotecarios, cuya función esta desempeñando el PS-2 y asumirá las funciones correspondientes en el PS-4. BEC cuenta con una dotación de 257 empleados, que ejercen sus funciones en cuatro áreas funcionales: Área Nº Empleados Staff a la Gerencia General 6 Operaciones 229 Administración 10 Sistemas y tecnología 12 Total 257 BEC capacita a sus empleados, a través de programas específicos, orientados a empleados nuevos, y otorga capacitación permanente a sus empleados para desarrollar conocimientos y habilidades para un buen desempeño en sus labores. La capacitación se centra en programas diversos a distintos niveles y áreas de BEC. El plan de trabajo actual establece capacitación a través de programas que permitan optimizar la 10

11 acción de cobranza a asistentes telefónicos y domiciliarios. Por otra parte, se cuenta con programas destinados a Supervisores, Jefes de Cobranza y Cobranza Judicial, orientados a entregar herramientas de gestión y supervisión adecuada. Las pautas, políticas y procedimientos de cobranza de BEC son aquellas mencionadas y explicadas anteriormente. BEC mantiene adecuados sistemas de información y programas para llevar a cabo las operaciones de procesar, almacenar y respaldar la información de la filial. Adicionalmente, existen adecuados y claros manuales para operar los distintos programas utilizados en la gestión de cobranza. El esquema general de la red de BEC se encuentra funcionando adecuadamente y con la tecnología necesaria para cumplir con las necesidades del personal. Existen adicionalmente planes de contingencia detallados y claros para normar y facilitar la operación y recuperación de los sistemas. Adicionalmente se cuenta con un plan de acción para cada caso o recurso crítico de las distintas áreas de BEC. Por último, el área informática cuenta con metodologías claras y establecidas para desarrollar nuevos proyectos informáticos de desarrollo de sistemas, especificando las etapas a abordar, las responsabilidades, áreas involucradas y su rol específico en cada proyecto. Securitizadora Banchile Securitizadora S.A. es una sociedad anónima especial constituida al amparo de lo previsto en el título XVIII de la Ley de Mercado de Valores, originalmente bajo el nombre de Banedwards Securitizadora S.A., cuyos estatutos constan de la escritura pública de fecha 26 de Julio del 2000, otorgada ante el notario de Santiago don Andrés Rubio Flores. Banchile Securitizadora S.A., es una filial del Banco de Chile, y tiene por objeto exclusivo la securitización de títulos que comprende la adquisición de los créditos a que se refiere el artículo 135 de la Ley de Mercados de Valores, la adquisición de derechos sobre flujos de pago y la emisión de títulos de deuda, de corto o largo plazo, de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 70 letra a) de la ley general de bancos y el artículo 132 de la Ley de Mercados de Valores. Banchile Securitizadora S.A. tiene a la fecha una emisión de títulos de deuda con formación de Patrimonio Separado vigente. Vale la pena recalcar que está emisión es independiente de las restantes y de la solvencia de la empresa, por tratarse de emisiones que forman patrimonios separados diferentes. Administración Maestra La Administración Maestra está a cargo de Banchile Securitizadora S.A./ACFIN S.A., que tendrá que validar y controlar la información sobre los flujos de ingresos y de gastos. También administrará los excedentes de los fondos acumulados para pagos extraordinarios, y en general, llevará a cabo la administración de los títulos de deuda de securitización mientras existan obligaciones pendientes de vencimiento. En general deberá velar por el estricto cumplimiento de las obligaciones asumidas por el banco administrador, en virtud de los contratos de administración, ejerciendo las acciones judiciales y extrajudiciales necesarias para el cumplimiento o terminación de dichos contratos de administración y cobro de las indemnizaciones de perjuicios. Análisis legal La emisión está documentada mediante contrato de emisión de títulos de deuda de securitización con formación de patrimonio separado de fecha 7 de octubre del Por su parte, la administración encargada al originador está regida por el contrato de administración de bienes integrantes del PS-4 de Banchile Securitizadora S.A., suscrito con cada una de las partes. 11

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13 Características del Colateral (%) PS-2 (01/11/2002) PS-4 (01/11/2003) Fecha Transferencia al PS 01-Nov Nov-03 Total Saldo Insoluto (UF) , ,30 Saldo Insoluto Promedio (UF) * 1.090, ,34 Número de Créditos Plazo Promedio Remanente (Meses) * CLTV Promedio Ponderado ** 65,96 64,75 OLTV > 80% *** 5,10 4,95 Tasa Interés Promedio Ponderado ** 8,91 8,17 DTI Promedio Ponderado 18,94 19,29 Ocupación/Tipo de Propiedad * Casa 73,50 72,19 Departamento 26,50 27,81 Primera Vivienda 96,00 97,31 Segunda Vivienda 1,30 1,55 Vivienda Inversión 2,60 1,15 Concentración Comunal (%) * Comuna 1 7,16 (Antofagasta) 12,00 (Huechuraba) Comuna 2 6,03 (La Florida) 9,81 (Pudahuel) Comuna 3 5,4 (Maipú) 7,76 (Las Condes) Comuna 4 5,38 (Ñuñoa) 5,79 (Peñalolen) Comuna 5 4,71 (Santiago) 5,66 (Antofagasta) Comuna 6 4,69 (Pte Alto) 4,42 (Maipú) Comuna 7 4,59 (Temuco) 4,14 (Ñuñoa) Concentración Regional (%) * Región 1 50,8 (RM) 73,3 (RM) Región 2 7,69 (II) 5,98 (II) Región 3 6,43 (VIII) 5,19 (X) Región 4 6,34 (IX) 4,12 (V) Región 5 1,11 (I) 4,05 (VIII) Plazo Original (años) (%) * 8 0,93 0, ,50 2, ,17 4, ,88 85, ,65 5, ,87 2,74 Credit Enhancement (%) AAA 7,75 7,75 AA 4,57 4,57 A 3,23 3,23 BBB 2,14 2,14 Desempeño Créditos al día Moras < 30 Días Moras Días Moras > 90 Días En Cobranza Judicial Pérdidas ($) * Corresponde al cálculo del promedio simple sobre el saldo insoluto. ** Corresponde al cálculo del promedio ponderado sobre el saldo insoluto del crédito. *** Corresponde al cálculo del promedio ponderado sobre el monto del crédito original. 13

14 Anexo 2. Modelo de Pérdidas Fitch Ratings Aproximación al Modelo Con el objeto de determinar las pérdidas de una cartera de operaciones de mutuos hipotecarios, Fitch Ratings realiza una revisión deudor por deudor, entre los cuales se evalúan las características del deudor y de la propiedad que afectan tanto a la probabilidad de incumplimiento como a la severidad de la pérdida. La probabilidad base de incumplimiento se determina analizando el ratio de deuda sobre ingreso, en conjunto con la relación deuda garantía. Estudios realizados por Fitch Ratings indican que estos dos indicadores son medidas interdependientes y no pueden examinarse en forma separada. Luego de establecer la probabilidad de incumplimiento en base a estos dos indicadores, se realizan ajustes por calidad crediticia del deudor, tipo de empleo, entre otros, los que serán descritos con mayor profundidad más adelante. Para estimar el valor de recupero de la propiedad (contrario a la severidad de la pérdida) se asumen distintos valores de caída en el precio de la vivienda, dependiendo del escenario que se esta evaluando. Estos valores son ajustados posteriormente deudor por deudor dependiendo de ciertos atributos de la propiedad que pueden afectar el nivel de recupero final. El modelo chileno de pérdidas (estático) desarrollado por Fitch Ratings evalúa las pérdidas esperadas bajo distintos escenarios, entregando los inputs necesarios para completar el análisis final de la transacción a través del modelo de Flujo de Caja de Fitch Ratings. Lo anterior se hace indispensable sobre todo cuando las transacciones utilizan para financiar parte o todo el nivel de pérdidas o credit enhancement por medio del diferencial de tasas o exceso de spread (diferencial de tasas entre el activo y pasivo que forman parte del PS). Probabilidad de Incumplimiento Fitch Ratings estima que las determinantes más importantes para estimar la morosidad e incumplimiento es una combinación de los siguientes factores: El monto de capital invertido en la propiedad medio a través de la relación Deuda / Garantía. La capacidad de pago de los deudores, medido a través de la relación Deuda / Ingreso. Fitch Ratings incorpora estas dos teorías básicas para estimar el incumplimiento de los deudores en el modelo, denominado como la voluntad de pago del deudor y la capacidad de realizar los pagos mensuales para servir la deuda. La teoría de la voluntad de pago establece que el deudor percibe el monto del capital invertido en la propiedad lo cual afecta directamente la decisión de incumplimiento si este se encuentra en una situación financiera de estrés. Asimismo, las fluctuaciones en el precio de las viviendas afectan directamente la voluntad de pago del deudor a lo largo del tiempo. Asimismo, la teoría de la voluntad de pago asume que entre mayor sea el monto financiado por deudor mejor es su condición financiera. Fitch ratings estima que la relación Deuda / Garantía es uno de los más importantes indicadores de la probabilidad de incumplimiento en el mercado chileno. Fitch Ratings estima adicionalmente que el deudor tendrá una mayor voluntad de pago si un monto importante fue financiado en el momento inicial, debido a que soportará una mayor caída en el precio de la vivienda, reduciendo el efecto sobre el capital invertido inicialmente a lo largo del tiempo. Por lo tanto, una relación Deuda / Garantía menor estará asociada a menores probabilidades de incumplimiento. El mercado chileno es común que la relación Deuda / Garantía original máxima fluctué entre 75%-80% para los mutuos hipotecarios endosables. La capacidad de pago del deudor es estimada en base a la relación entre los ingresos y las obligaciones financieras. El ratio Deuda / Ingreso es calculado dividiendo el monto total de las obligaciones mensuales por el ingreso mensual. El ingreso mensual es definido como el ingreso percibido en un mes respectivo después de cancelar todas las deducciones impositivas y de previsión. La capacidad de pago del deudor es un factor muy relevante en el mercado chileno. El deudor es responsable personalmente de servir la deuda y el originador puede alzar todos los activos del deudor para hacer frente al pago de las obligaciones si esta no es cancelada en su totalidad al hacer efectivo el remate de la propiedad. 14

15 Debido a que esta indicador puede cambiar rápidamente a lo largo de la vida de la deuda, es menos relevante que la relación Deuda / Garantía en el cálculo de la probabilidad de incumplimiento. Indicadores de Deuda / Ingresos bajos pueden cambiar dramáticamente si, por ejemplo, el deudor tome un crédito adicional para la financiar la compra de un nuevo activo. Asimismo, relación Deuda / Ingreso bajos permiten a los deudores absorber de mejor manera shocks financieros, tales como desempleo, inflación, aumentos en la tasa de interés, entre otros. La razón principal en el mercado chileno de incumplimiento de sus obligaciones es el desempleo. Esto tiende hacer mas relevante en estratos socioeconómicos más bajos donde los ingresos se encuentran bajo la media. Ajustes a la Probabilidad de Incumplimiento Fitch Ratings ajusta la probabilidad de incumplimiento base deudor por deudor en base a las características propias de cada deudor. La Probabilidad de Incumplimiento se ajusta en base al propósito del crédito, segunda vivienda/inversión, perfil del deudor, tiempo transcurrido desde la originación, morosidad actual y calidad de las políticas de originación y administración primaria. Segunda Vivienda y Viviendas de Inversión Mientras información respecto al performance de los créditos que financian segundas viviendas es limitada, Fitch ratings asume que la segunda vivienda y de inversión son considerablemente más susceptibles a caer en incumplimiento. Ante un estrés financiero del deudor, el deudor estará mas propenso a dejar caer en incumplimiento la segunda vivienda o la vivienda adquirida por motivos de inversión que la primera vivienda que utiliza como residencia. Perfil del Deudor Fitch Ratings estima que los empleados independientes tienen una mayor probabilidad de caer en incumplimiento sobre los deudores que son empleados dependientes y reciben un salario fijo que no dependen de la evolución del negocio para percibir la renta. Por esta razón, Fitch Ratings incrementa la probabilidad de incumplimiento sobre los deudores que son empleados independientes entre un 20%-30% dependiendo de la actividad y sector económico que participa. Comportamiento Histórico y Morosidad Actual El comportamiento histórico del deudor especialmente en los últimos dos años es un factor relevante a considerar para ajustar la probabilidad de incumplimiento base. Fitch Ratings estima adecuado realizar un análisis de comportamiento global del deudor, no sólo del crédito hipotecario en cuestión, sino también considerando la oportunidad de pagos en otros créditos del sistema financiero. En la medida que no se cuente con dicha información Fitch Ratings considerará el comportamiento histórico de pago del crédito hipotecario (en la medida que se cuente con historial) con el objeto de determinar la calidad crediticia del deudor. El comportamiento del deudor a la fecha de corte, es un elemento a considerar para efectos de ajustar la probabilidad de incumplimiento del deudor. Entre mayor sea el rango de morosidad que se encuentre un determinado deudor, mayor será el ajuste sobre la probabilidad de default base. Tipo de Tasa de Interés Fitch Ratings estima que para los créditos con tasa de interés variable, la Probabilidad de Incumplimiento se incrementa debido a que shock en las tasas de interés (aumento) en un escenario de estrés incrementa significativamente el monto del dividendo a cancelar reduciendo la capacidad de pago del deudor. Por esta razón Fitch Ratings incrementará el incumplimiento base entre un 20-35% dependiendo de las características y condiciones del crédito respecto a la tasa de interés. Tiempo Transcurrido desde Originación Existe evidencia que la probabilidad de default disminuye en la medida que la deuda se va amortizando. Fitch Ratings incorpora un ajuste a la probabilidad de default a la nivel de la cartera global en la medida que el comportamiento de la cartera sea bueno y se cumplan ciertos requisitos de historia. Calidad de la Originación / Administración Primaria Fitch Ratings evalúa la calidad de las políticas y procedimientos del originador, lo cual determinará los ajustes a la probabilidad de incumplimiento base a nivel de la cartera global. Los ajustes dependerán de la evaluación del originador de acuerdo a la siguiente escala: 15

16 Asimismo, Fitch Ratings evalúa las capacidades del Administrador Primario de la cartera, el cual deberá cumplir requisitos mínimos de administración. La evaluación determinar el ajuste final al nivel de pérdidas de la cartera total. Un mayor detalle respecto a los ajustes a la cartera se presenta más adelante en el presente informe. Información Limitada Fitch Ratings incrementa la probabilidad de incumplimiento a tasas de 0% - 50 % cuando se cuenta con información limitada de la cartera, dependiendo de las características de la cartera y los criterios de originación. Los factores se determinarán caso a caso lo cual dependerá del resultado del análisis cuantitativo de la cartera durante el proceso de due dilligence. Severidad de la Pérdida Componentes de la Severidad de la Pérdida El comportamiento de la performance de los créditos hipotecarios esta afectado por los cambios en las condiciones económicas de una determinada región o país. Una crisis económica afecta directamente al precio de las viviendas y los timing de ejecución, alcanzando niveles dramáticos, las pérdidas de las carteras bancarias de créditos hipotecarios experimentan grandes pérdidas, afectadas por la caída en el precio de las viviendas. El modelo chileno de pérdidas de Fitch Ratings cuantifica las pérdidas originadas por este concepto utilizando una serie de factores, incluyendo caída en el precio de las viviendas, costos legales, timing de recupero e intereses devengados, entre otros. Caída en el Precio de la Vivienda Muchas variables afectan al movimiento del precio de las viviendas, incluyendo volatilidad en la demanda, fluctuaciones en la tasa de interés, cambios en los planos reguladores, crecimiento de la oferta, caída en el ingreso de una actividad económica o región específica, entre otros. Mientras estas variaciones son algunas veces cuantificables, la mayor parte no se predecibles dificultado predecir la ocurrencia de un evento de esta naturaleza. Por esta razón el modelo de Fitch ratings se enfoca en los movimientos de los precios de las viviendas por sobre los eventos que los afectan. La concentración de la actividad productiva del país se encuentra en la región metropolitana, concentrando además los niveles de ingreso per cápita más elevados. Las diferencias económicas entre regiones se pueden apreciar en la evolución del ingreso per cápita y desempleo por regiones. Fitch Ratings divide a Chile en 13 regiones, asignado una caída al precio de la vivienda por categoría de riesgo. La siguiente tabla muestra la caída en el precio de las viviendas asumida para cada región en particular. Escenario Caída Precio Vivienda (base) AAA 45% AA 38% A 34% BBB 30% BB 20% B 15% Nota: Viviendas con valores entre UF y Ajustes al Valor de Mercado de las Viviendas Fitch Ratings realiza ajustes a la caída en el precio de las viviendas bases asumidas en la tabla anterior crédito por crédito, para reflejar las características propias de la vivienda a nivel individual que afectan en última instancia al resultado de las pérdidas de la cartera global por categoría de riesgo. Propiedades de Alto y Bajo Valor Propiedad con valores relativos más altos están sujetas a una caída mayor en el precio ante escenarios de estrés económico, debido a la demanda limitada para este tipo de propiedades. Por otra parte, viviendas de valores más bajos se puede predecir que estarán sujetas a un deterioro o depreciación mayor que las de valores medios. Por esta razón Fitch Ratings realiza ajustes a la caída en el precio de las viviendas aplicando factores de castigo en función del valor de la propiedad. Costos de Liquidación e Intereses Devengados Cuando se calcula el valor de recupero, Fitch Ratings reduce el valor de recupero de la propiedad por el costo de liquidación y los intereses devengados hasta la liquidación final de la propiedad. Fitch Ratings asume un costo de liquidación base de un 14% sobre el monto de la deuda actual. Lo anterior estimado en base a los costos de los principales participes en el proceso de cobranza judicial. Sin embargo este porcentaje puede aumentar en función del valor de la deuda, ya que en ciertos casos puede tener un topé mínimo en términos absolutos. 16