CUENTA DE MEDIANERIA Valores al 1º de julio del 2007

Transcripción

1 CUENTA DE MEDIANERIA Valores al 1º de julio del 2007 El presente manual sustituye al anterior con valores a Ene/2002. Queda actualizado a valores de Julio del 2007 aplicando los cambios producidos por la nueva normativa, en particular la Reforma Tributaria vigente a la fecha indicada en el título, por Ley del 27/12/2006 y Decreto Nº 241/07 de fecha 2/7/07). Los cambios producidos son los siguientes: -Eliminación del COFIS -Rebaja del IVA del 23 al 22 % -Rebaja al 74 % del Aporte por mano de obra de la Construcción a la Seguridad Social. En lo relativo a la metodología de cálculo de la medianería se mantiene en todos sus términos lo acordado oportunamente entre la SAU () y APPCU (Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay) por tratarse de las dos instituciones que reúnen la mayor cantidad de técnicos que intervienen en asuntos de medianería. 1) Introducción: El presente no es un tratado jurídico de Medianería pero, como se verá, se atiene a las normas vigentes de larga data aplicándolas a las tecnologías contemporáneas. No obstante, es muy importante recordar que el Código Civil estipula que "el valor a liquidar debe ser el actual" o sea que para su cálculo no se considera en qué fecha fue construida la pared aún cuando ésta fecha sí debe tenerse en cuenta para definir previamente la situación jurídica vigente entre ambos vecinos. Simplemente diremos que este Manual es una metodología de cálculo acorde con los elementos que deben tenerse en cuenta y que proporciona valores unitarios para distintos tipos de muros y situaciones. Esos valores finales son actualizados y publicados mes a mes según los cálculos oficiales que realiza el INE (Instituto Nacional de Estadística). Por lo antedicho, para la aplicación de este Manual, el técnico actuante deberá proceder previamente a la definición de ciertos criterios y parámetros derivados del caso concreto a tratar y luego combinar los factores que se le proporcionan para obtener el valor final de su liquidación. A título de ejemplo, podemos mencionar que en casi todos los casos deberá previamente seguir los siguientes pasos: a) Consultar con los profesionales correspondientes (escribano, abogado, etc), si jurídicamente es pertinente, en el caso en el que actúa, la liquidación de la medianería. b) Calcular qué metrajes corresponden, en las franjas de altura que define este Manual y según la situación jurídica en que se halle cada tramo o parte de él. c) Determinar con qué materiales está construida la medianera a liquidar (mitad de adentro y mitad de afuera en caso de ser diferentes) y de aparecer cambios por sectores, metrarlos por separado. d) Comprobar si existe documentación para definir si la medianera fue construida "por empresa" o sea con facturación total, o si se construyó "por administración". De no existir documentación probatoria, se calculará como "por empresa". Más adelante proporcionamos una definición de ambos tipos de obra. e) Etc en lo que respecta a cualquier otro aspecto que incida en ese caso particular. Nota: Se tendrá en cuenta que los honorarios del técnico incluidos en los valores de este Manual corresponden a los del técnico que realizó la construcción de la obra. En cambio, los honorarios del técnico que hace la liquidación actual de la medianería se determinan por el Arancel de Honorarios de la SAU, Clase IV Categoría B. (ver letra h) más adelante)

2 2) Criterios adoptados para realizar las tablas de este Manual: a) Atenerse exclusivamente a la legislación vigente, teniendo presente que sólo se abona la "mitad del valor actual" de todo el espesor del muro, sumando los valores de ambas mitades en caso de ser de diferentes materiales y dividiendo luego por dos. b) Tener en cuenta los materiales realmente utilizados. No se incluyen los revoques, ni interior ni exterior. c) Se trata de materiales puestos en obra, por camiones enteros, con precio de contado. Su valor es proporcionado mensualmente por el INE (Instituto Nacional de Estadísticas) en base a un promedio que realiza teniendo en cuenta precios que recibe de unas veinte barracas. d) Cantidad de Mano de Obra incorporada. Se tiene en cuenta los rendimientos publicados por el MTOP. e) Valor de la Mano de Obra y de las Leyes Sociales: El valor de la mano de obra que incide en el costo total de la medianera corresponde estrictamente al laudo vigente pero incluyendo todos los conceptos que se pagan en la realidad. Estos conceptos los recibe el INE mensualmente de aproximadamente veinte empresas de plaza que le remiten sus liquidaciones, y con ellos realiza el promedio que representa lo que efectivamente se ha pagado para cada categoría de personal. También obtiene un monto de mano de obra algo menor que el anterior y que constituye el monto imponible para los aportes de la construcción al BPS, monto que también se calcula. Con estos valores y con los valores de materiales mencionados anteriormente es que el INE elabora mensualmente el "Índice del Costo de la Construcción (ICC). En definitiva, vemos que, aparte de los materiales, son dos los valores de mano de obra los requeridos para calcular el valor de la medianería. Esos dos valores son como ya se dijo: e 1 ) Valor de la mano de obra realmente pagada, incluyendo todos los conceptos abonados además del jornal estricto estipulado por el laudo. Citaremos a título de ejemplo: la ½ hora de descaso, el incentivo por asistencia, y las "Compensaciones" por el desgaste de ropa o de herramientas, por transporte, etc, etc. Se obtiene así un monto que constituye uno de los elementos del costo total de la mano de obra abonada y por ende del costo total de la obra. e 2 ) "Monto Imponible" y cálculo de las Leyes Sociales". Las "Compensaciones" mencionadas en el inciso anterior no están incluidas en el "monto imponible" que corresponde legalmente para el cálculo de los Aportes a la Seguridad Social (BPS), cuyo monto es ahora el 74 %. (vigente desde el 02/07/2007. Ley Nº 18083). Es por ello que será necesario disponer del monto imponible de mano de obra antes de aplicar este porcentaje. Nota 1: Existen además otros conceptos (de menor cuantía) que constituyen "partidas que exceden el laudo y a las que no se les aplica estrictamente el 74 % de aportes sino que son "gravadas parcialmente" por ejemplo si exceden el 30 % de la remuneraciones totales. En ese caso se toma su 50 % como monto imponible. El INE se ve imposibilitado de obtener su monto con los medios de que dispone y por lo tanto no está en condiciones de proporcionar su monto estadístico. Dada su menor importancia cuantitativa, se considera que dicho monto será omitido beneficiando así mínimamente al que adquiere la medianería. Nota 2: Como puede observarse más adelante en este Manual, después del texto incluido en la letra i) de este capítulo 2) Criterios adoptados.., aparece el detalle de las fórmulas utilizadas en los cálculos del valor de 1 m 2 tanto para Obra por Empresa como por Administración. En dichas fórmulas observamos que en Obras por Empresa (en Subtotal 7) y en Obras por Administración (en Subtotal 9) aparece el cálculo del Monto de la mano de obra imponible por el BPS y que implica aplicar la misma cantidad de horas que para el cálculo de la Mano de Obra total anterior (Subtotales 2 y 4 respectivamente) pero, en este caso con el valor ya reducido o sea el "Imponible". Cabe observar además que luego del desarrollo de las citadas fórmulas, viene la lista de valores que proporciona el

3 INE, tanto para materiales como para los dos montos de mano de obra a considerar. Pero, corresponde observar que cuando proporcionamos a continuación tablas con el detalle de dichos cálculos, en el rubro "Leyes Sociales" no se especificó dicho detalle que repite el cálculo de la mano de obra, sino que esta fue calculada directamente con el segundo valor mencionado y que sólo se expone aquí el cálculo del Aporte. Como ya se expresó, en lo sucesivo, el INE proporcionará permanentemente los dos valores ya mencionados de mano de obra. Su monto sólo variará con el tiempo en caso de producirse cambios en el laudo de la construcción. Más adelante establecemos el desarrollo de las cuentas a realizar según estos planteos. f) Metrajes: La superficie del "arrime" a liquidar se calculará sin descontar el espacio ocupado por la estructura del edificio que arrima. Se entiende que este último, tomó posesión de la pared y que la utiliza según su criterio o necesidad, entre otras cosas para producir una estructura que de ningún modo pudo prever el que construyó inicialmente la pared. Nada hay legislado actualmente que avale un criterio diferente al expuesto. Por otra parte, los cálculos de costos demuestran que el que arrima se ve compensado por el ahorro de encofrados. g) Alturas: Por su altura, se diferenciaron tres (3) tramos de pared a efectos de calcular la incidencia de la elevación de materiales. g 1 ) De 0 a 6 metros: A este tramo no se le aplicaron andamios, protecciones ni elevación de materiales. No obstante, según corresponda, se añadirá un cimiento tradicional que como todos los elementos de este manual tiene calculado su valor por separado. Este tramo puede coincidir en todo o en parte con muros antiguos ya liquidados o prescriptos, o eventualmente lo contrario. g 2 ) De 6 a 15 metros y de 15 a 30 metros: En estos casos se añadirá el valor correspondiente al tramo: por andamios, por protección y por elevación de materiales. h) Honorarios: Se trata de los honorarios del técnico actuante en la construcción inicial de la Medianera, o sea de un monto que se incorpora al cálculo del valor de la misma. No es el de los honorarios del técnico que hace la liquidación actual del "valor actual" a pagar. La aplicación de la parte del arancel correspondiente a la medianera requeriría una tasación previa y total del edificio para determinar qué porcentaje exacto del valor total de la obra representa la medianera. Para evitar dichos inconvenientes, se optó por aplicar un arancel de 5% (más IVA) al valor total obtenido hasta esa etapa en la liquidación la medianera. El monto así obtenido se suma y ese total será el valor final de presente cálculo. i) Independientemente de todo lo expresado anteriormente y que es válido para todas las liquidaciones, aparecen ahora otros aspectos a tener en cuenta al realizar los cálculos. Estos se diferencian, tal como fue mencionado en la Introducción, según se trate de una "Obra por Empresa" (empresa que facturó la totalidad de los rubros) o de una embargo, que tiene que existir al menos una empresa que administra para el propietario y que por lo tanto factura su trabajo, o sea la administración, principalmente en obras de cierto tamaño. En definitiva, el planteo da lugar a dos tipos de cálculo para cada elemento o tipo de muro considerado, lo que se expresa del siguiente modo:

4 A) OBRA POR EMPRESA: Cálculo de 1 m 2 Es lo que también se denomina "obra por contrato". Son aquellas realizadas mediante contrato con una empresa constructora, la que se hace cargo de la adminis-tración de la obra 1) Subtotal 1: Se multiplican los materiales involucrados, a valores actuales del INE; sin IVA por ahora. 2) Subtotal 2: Se calcula la mano de obra total (incluyendo todas las sumas abonadas por cualquier concepto, ver 2) e 1 ) anterior.). Valor unitario que proporciona el INE. 3) Subtotal 3: Se suman los dos conceptos anteriores, = Subtotal 1 + Subtotal 2 4) Subtotal 4: Utilidad y Gastos Generales, = 20 % de Subtotal 3 5) Subtotal 5: = Subtotal 3 + Subtotal 4 6) Subtotal 6: Cálculo de 22 % de IVA sobre Subtotal 5 7) Subtotal 7: Mano de obra Imponible por BPS, (sin Compensaciones, ver 2) e 2 ) anterior). Es el otro valor unitario que proporciona el INE. 8) Subtotal 8: Leyes Sociales, = Subtotal 7 x 74 % 9) Subtotal 9 : Costo de Obra: = Materiales, Mano de Obra, Utilidad y Gastos Generales + IVA + Leyes Sociales = Subtotal 5 + Subtotal 6 + Subtotal 8 10) Subtotal 10: Honorarios más IVA: = 5 % de Subtotal 9 x 1,22 11) COSTO FINAL DEL RUBRO: = Subtotal 9 + Subtotal 10 B) OBRA POR ADMINISTRACIÓN: Cálculo de 1 m 2 Son aquellas obras en las que el propietario tiene a su cargo la administración de la obra, presentación de planillas al BPS y pago de los aportes. En algunos casos contrata a quien sepa administrar o le traspasa esas funciones al Arquitecto director que cobra por dicho concepto. 1) Subtotal 1: Cálculo de materiales (sin IVA), con valores de INE 2) Subtotal 2: Cálculo del IVA de materiales = 22 % de Subtotal 1. 3) Subtotal 3: Materiales con IVA = Subtotal 1 + Subtotal 2 4) Subtotal 4: Mano de obra total, con valor unitario = concepto 2) e 1 ) x Horas 5) Subtotal 5: = Subtotal 3 + Subtotal 4 6) Subtotal 6: Administración y Gastos Generales = 15 % de Subtotal 5 7) Subtotal 7: IVA de Administración y GG = 22 % de Subtotal 6. 8) Subtotal 8: Administración y G.G. con IVA = Subtotal 6 + Subtotal 7 9) Subtotal 9: Monto de Mano de Obra imponible por BPS (sin compensaciones, ver concepto 2) e 2 ) anterior). Es el otro valor unitario que proporciona el INE. 10) Subtotal 10: Leyes Sociales = Subtotal 10 x 74 % 11) Subtotal 11: Costo de Obra = Materiales con IVA y Mano de Obra + Administración y Gastos Generales con IVA + Leyes Sociales = Subtotal 5 + Subtotal 8 + Subtotal 10 12) Subtotal 12: Honorarios = 5 % de Subtotal 11 13) Subtotal 13: IVA Honorarios = 22 % de Subtotal 11 14) COSTO FINAL DEL RUBRO: Subtotal 11 + Subtotales 12 y 13

5 APLICACIÓN DE LAS FORMULAS ANTERIORES - Valores al 1/7/2007 Los valores unitarios proporcionados por el INE son: a) Materiales: -Ladrillo de prensa c/u 6,98 -Ladrillo de campo c/u 3,32 -Mezcla gruesa m 3 877,80 -Cemento Pórtland kg 2,75 -Cemento Pórtland bolsa 137,46 -Arena m 3 380,36 -Piedra m 3 682,67 -Pedregullo m 3 380,36 -Madera pie 2 6,79 -Clavos kg 41,63 b) Mano de obra total: ver 2) e 1 ) -Oficial Albañil hora 63,01 -Peón práctico hora 48,41 c) Mano de obra, Monto imponible para el BPS: ver 2) e 2 ) -Oficial Albañil hora 54,67 -Peón Práctico hora 41,77