FIBRA UNO. Resultado mejor a nuestro estimado Estamos incrementando nuestro precio objetivo a $31.5. Compra. Julio 24, 2012

Transcripción

1 FIBRA UNO Resultado mejor a nuestro estimado Estamos incrementando nuestro precio objetivo a $ Estamos incrementando nuestro precio objetivo de FUNO11 a $31.5 (de $27.0 pesos) después de incluir en nuestro modelo de proyecciones las cifras del 2T12 que incluyen por primera vez la adquisición de las propiedades de MexFund y de Santander. Aumentamos el Ingreso Operativo Neto (NOI por sus siglas en inglés) en un 23% en promedio y la utilidad neta por acción antes del pago de dividendos en un 14% en promedio para los años 2012 y Reiteramos nuestra recomendación de COMPRA ya que FIBRA UNO cuenta con un potencial de crecimiento interesante (el tamaño del portafolio de sus de propiedades y utilidades se duplicará una vez que las adquisiciones pendientes sean aprobadas), al hecho de ser la opción de inversión más atractiva en el sector de bienes raíces y a que el rendimiento esperado es del 15% contra nuestro nuevo precio objetivo, que incluye un rendimiento por dividendos de un 3.9% para los próximos 12 meses. El área total rentable de FIBRA UNO ha aumentado 24% desde su colocación en la Bolsa Mexicana de Valores el pasado 18 de marzo de En la actualidad, el fideicomiso es dueño de 42 propiedades con una área rentable de 873 mil metros cuadrados. Se espera que ésta alcance 1.8 millones de metros cuadrados al concluir el plan de adquisiciones en Con base en nuestras nuevas proyecciones, esperamos que los ingresos por rentas presenten una tasa anual compuesta de crecimiento (TACC) de 5.0% en el periodo con un margen NOI de 80% en promedio. Esto debido a la mencionada adquisición de nuevas propiedades (MexFund y Santander) y a un aumento en el nivel de ocupación del 97% actual a prácticamente 99% para finales de También esperamos que la utilidad neta por acción antes del pago de dividendos aumente a una TACC del 5.3% durante el periodo de referencia. Resultados del 2T12. Fibra Uno reportó cifras mejor a lo esperado. Los ingresos por rentas mantienen una tendencia positiva, aumentando 192% respecto al 2T11 debido a la incorporación de las propiedades. El margen neto de operación fue de un 77%, menor respecto al 84% de 2Q11, debido a un aumento de 325% en gastos administrativos también por la incorporación de las nuevas propiedades. La utilidad neta por acción antes del pago de dividendos aumentó 7% AsA. Estructura financiera sólida. Al cierre del 2T12 Fibra Uno mantiene una deuda neta negativa por $3,331 millones. La razón de deuda total al valor de las propiedades es de 6% menor al límite máximo establecido de 50%. El segundo pago de dividendo en el año será el 9 de agosto por un monto de $30 centavos por CBFI, equivalente a un rendimiento de 1.1% al precio actual Estimados (MP millones) Ventas Netas N.A ,188 1,238 1,285 NOI N.A ,068 Margen NOI% N.A. 83.0% 77.8% 79.5% 83.1% Ut. Neta N.A UPA N.A Div. Neto x Acción N.A ROE N.A. 3.5% 4.1% 4.2% 4.5% Valuación P/U N.A. 52.1x 54.8x 64.1x 57.0x P/FFO N.A. 21.3x 28.4x 26.1x 24.9x P/VL N.A. 1.1x 1.1x 1.1x 1.1x Cap Rate N.A. 5.9% 7.0% 7.4% 8.1% Desempeño de la acción Rendimiento del Índice FUNO Julio 24, 2012 Actinver Oficinas Corporativas Guillermo González Camarena 1200, Piso 5, Centro de Ciudad Santa Fé México, D.F Compra Clave Pizarra FUNO 11 Precio Objetivo MXN Último Precio MXN Rendimiento Potencial 11.5% Rend por Div 2012E 3.9% Rend Esp Total 15.4% Val Capitalización (millón) MXN 23,795 Rango de Precios UDM ( ) IPC Bienes Raíces, Construcción y Concesiones rortiz@actinver.com.mx +52 (55) x5034

2 Valuación y Precio Objetivo. FIBRA UNO - Flujo Libre de Efectivo (MXN Millones) E 2013 E 2014 E 2015 E 2016 E 2017 E 2018 E 2019 E 2020 E 2021 E 2022 E Utilidad Operativa , , , , , , , ,299.2 Depreciación fiscal Flujo de efectivo bruto , , , , , , , , , , ,858.4 Capex operativo , Cambio en capital de trabajo Flujo Libre de Efectivo , , , , , , , , , ,860.7 Costo del capital 11.3% Tasa libre de riesgo 5.5% Prima de riesgo del mercado 5.0% Beta 1.2 Prima de riesogo de la acción 5.8% Country risk premium 0.0% Estamos valuando a Fibra Uno utilizando el método de flujo de efectivo descontado (DCF por sus siglas en inglés) para un periodo de 10 años, considerando que es una medida razonable para estimar el precio objetivo de la compañía en base a las utilidades que estará generando el fideicomiso en los próximos años. Es importante resaltar que nuestros estimados se basan en las utilidades que genera el portafolio actual de Fibra Uno, por lo que una modificación a éste afectaría directamente nuestra valoración. Costo de la deuda 6.7% Tasa libre de riesgo 5.5% Diferencial de crédito 1.2% Costo de la deuda 6.7% Tasa impositiva 0.0% Deuda / Capitalización 5.0% WACC 11% VPN de los flujos ,546.0 Tasa de crecimiento perpetuo 3.0% Valor residual 35,658 VPN del valor residual 12,533 Nuestra valuación considera un crecimiento terminal de 3%, con un costo de capital ponderado de deuda y capital (WACC por sus siglas en inglés) de 11%, una tasa libre de riesgo de 5.5% y una beta de 1.2 que es igual al promedio de la beta de los tres REITS más grandes en EUA (Boston Properties, Digital Realty Trust y SL Green Realty Corp.). Tomando en cuenta estos factores, el precio objetivo para los próximos doce meses que obtenemos es de $31.5 pesos por cada Certificado Bursátil Fiduciario Inmobiliario (CBFI s), el cual considera una valuación implícita de29.1x para el múltiplo P/FFO Incorporamos una matriz de sensibilidad para reflejar los riesgos asociados a nuestro precio objetivo ante variaciones en la estimación del WACC y nuestro crecimiento residual, donde nuestro escenario base se ubica en el centro de la tabla. Esta información es útil para medir las posibles variaciones que tendrían nuestros estimados bajo un entorno de alta volatilidad en los mercados como lo hemos visto durante el presente año. Valor presente neto total 23,079 Deuda neta -3,428 Int. Minoritatio 0 Valor de capitalización 26,506 CBFI en circulación 842 VPN por acción 31.5 Wacc Crecimiento Residual 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 4.5% 11.6% % % % % % %

3 FIBRA UNO - Estado de Resultados Periodo T12 2T12 3T12E 4T12E 2012 E 1T13E 2T13E 3T13E 4T13E 2013 E 2014 E 2015 E Ingresos por rentas , , , ,255.7 Ingresos reembolsables Otros ingresos Ventas netas , , , ,356.5 Costo de ventas Utilidad bruta , , , ,356.5 Gastos administrativos y operativos Seguros Predial Comisiones por mantenimiento Resultado Operativo Neto (NOI) , ,128.6 Margen operativo neto 83.0% 74.7% 77.0% 79.5% 79.0% 77.8% 78.2% 80.0% 80.0% 80.0% 79.5% 83.1% 83.2% Depreciación Utilidad Operativa ,031 Margen operativo 70.3% 61.0% 77.0% 71.3% 70.5% 71.3% 69.6% 72.3% 71.4% 71.4% 71.2% 75.3% 76.0% Productos financieros Costo financiero Costo Integral de Financimiento Utilidad antes de impuestos Provisión para impuestos Utilidad despues de impuestos Distribución de utilidades Utilidad Neta Margen neto 43.1% 14.5% 54.3% 2.6% 60.3% 36.5% 7.1% 53.1% 9.2% 50.4% 30.0% 32.5% 33.7% FIBRA UNO - Balance General T12 2T12 3T12E 4T12E 2012 E 1T13E 2T13E 3T13E 4T13E 2013 E 2014 E 2015 E Activo total 11,844 19,172 21,685 21,776 22,164 22,164 22,260 22,431 22,559 22,810 22,810 23,599 24,487 Activo circulante 799 7,939 5,122 5,213 5,601 5,601 5,697 5,869 5,996 6,247 6,247 7,036 7,924 Efectivo y equivalentes 257 7,347 4,177 4,246 4,524 4,524 4,623 4,870 4,981 5,221 5,221 6,008 6,857 Cuentas por cobrar Pagos anticipados Inventarios Impuestos por recuperar Activo de largo plazo 11,045 11,233 16,563 16,563 16,563 16,563 16,563 16,563 16,563 16,563 16,563 16,563 16,563 Portafolio de contribución 11,027 11,205 13,252 13,252 13,253 13,253 13,253 13,253 13,253 13,253 13,253 13,253 13,253 Otros ,310 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310 3,310 Pasivo Total 1,114 1,138 1,041 1,125 1,334 1,334 1,407 1,414 1,513 1,608 1,608 1,980 2,411 Pasivo de corto plazo ,142 1,597 Deuda Corto plazo ,385 Proveedores Acreedores Pasivo de largo plazo Depósitos en garantía Deuda de Largo Plazo Capital Contable 10,730 18,034 20,644 20,651 20,830 20,830 20,853 21,017 21,045 21,202 21,202 21,619 22,076 Patrimonio Inicial Patrimonio Emitido 7,876 15,151 17,252 17,252 17,252 17,252 17,252 17,252 17,252 17,252 17,252 17,252 17,252 Otras reservas 2,624 2,624 2,824 2,824 2,824 2,824 2,824 2,824 2,824 2,824 2,824 2,824 2,824 Resultado del ejercicio ,125 1,125 1,543 2,000 Pasivo total y Capital Contable 11,844 19,172 21,685 21,776 22,164 22,164 22,260 22,431 22,559 22,810 22,810 23,599 24,487 Deuda total ,096 1,096 1,153 1,176 1,272 1,365 1,365 1,733 2,153 Deuda neta 595-6,480-3,332-3,347-3,428-3,428-3,470-3,693-3,709-3,857-3,857-4,275-4,704 3

4 Disclaimer Certificación de los Analistas Pablo Adolfo Riveroll Sanchez David Foulkes Eduardo Fonseca Jaime Ascencio Martin Lara Pablo Duarte Roberto Galván Los analistas responsables de éste reporte, certifican que las opiniones en cuanto a los valores y temáticas mencionadas en el reporte, así como las opiniones o previsiones, reflejan su punto de vista. Ninguna parte de su compensación fue, es o será directa o indirectamente relacionado a una recomendación o comentarios que vienen dentro del documento. Todas las unidades de negocio de Grupo Actinver o sus filiales pueden explorar realizar negocios con cualquier compañía mencionada en este documento. Toda compensación por servicios dada en el pasado o en el futuro, recibido por Grupo Actinver o cualquiera de sus filiales por parte de cualquier compañía mencionada en este reporte no ha tenido y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas. Sin embargo, así como ocurre con cualquier otro empleado de Grupo Actinver y sus filiales, la compensación que puedan gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad de la que goce Grupo Actinver y sus filiales. Guía para nuestra metodología utilizada en nuestras recomendaciones El rendimiento total esperado en cualquier activo bajo cobertura incluye dividendos y otras formas de distribución de riqueza esperadas por ser implementada por los emisores, en adición a la apreciación o depreciación en el precio de las acciones durante los próximos doce meses acorde al precio objetivo definido por nuestros analistas. Los analistas emplean una amplia variedad de métodos para calcular el precio objetivo, entre otros, incluye modelos de flujos descontados, modelos basados en múltiplos ajustados por nivel de riesgo, modelos de Suma de partes, modelos que asumen u escenario de liquidación y/o quiebra, así como modelos de valuación relativa. Cambios en nuestros precios objetivos y/o nuestras recomendaciones. Las compañías bajo cobertura están bajo una constante vigilancia y como resultado de dicha vigilancia nuestros analistas actualizan sus modelos lo que resulta en modificaciones potenciales a los precios objetivos. Cambios en general en cuanto al clima de los negocios, que afecten el costo del capital y/o en sus perspectivas de crecimiento de todas las compañías bajo cobertura o de una industria, o de un grupo de industrias son factores que usualmente derivan revisiones a nuestros precios objetivos y/o recomendaciones. Otros evento micro y/o macroeconómico pueden llegar a afectar de forma importante las perspectivas de una compañía bajo cobertura y, como resultado, dichos eventos pueden llevar a un cambio en nuestros precios objetivos y/o recomendaciones sobre la compañía afectada. Aún cuando las expectativas para alguna compañía no hayan cambiado, nuestras recomendaciones son puestas a revisión en caso de que las cotizaciones hayan cambiado lo suficiente de tal manera que afecte el rendimiento total esperado. Términos tales como Precio Objetivo, nuestro precio objetivo, rendimiento total esperado, el precio objetivo de los analistas o cualquier otro termino similar son utilizados en este documento como complemento a nuestras recomendaciones o como una condición que al llegar a modificarse nuestro punto de vista y, de acuerdo con el artículo 188 del Securities Market Act, no implica que Actinver, sus asesores, o compañías relacionadas garanticen o aseguren de forma alguna responsabilidad por los riesgos asociados en cualquier inversión discutida en este documento. Recomendaciones para compañías bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de Precios y Cotizaciones (IPyC). Para las acciones, tenemos tres posibilidades: a) COMPRA, b) MANTENER y c) VENTA. Acciones clasificadas como COMPRA: se espera que su rendimiento sea como mínimo de un 5% superior al del Índice (IPyC). Acciones clasificadas como MANTENER: se espera que su rendimiento sea similar al del Índice (IPyC), dentro de un rango de +5/-5%. En muchas de las compañías que se encuentran en esta clasificación suelen ser compañías sólidas que han alcanzado su potencial en un corto lapso de tiempo y aún así deberían de considerarse como una buena inversión. VENTA: se espera que su rendimiento sea cuando menos 5% menor al del Índice (IPyC). Distribución de Recomendaciones al 8 de Junio de 2012 Todas las compañías en la BMV COMPRA: 71% MANTENER: 23% VENTA: 6% 4

5 Análisis Pablo Adolfo Riveroll Sánchez Director Ejecutivo de Análisis y Riesgos x5800 priveroll@actinver.com.mx Jaime Ascencio Economía y Mercados x5032 jascencio@actinver.com.mx David Foulkes Comerciales x5045 dfoulkes@actinver.com.mx Eduardo Fonseca Bebidas y Alimentos x4122 efonseca@actinver.com.mx Martín Lara Telecomunicaciones, Medios y Financiero x5033 mlara@actinver.com.mx Pablo Duarte Conglomerados, Industriales y Minería (52) x80161 pduarte@actinver.com.mx Bienes Raíces, Construcción y Concesiones x5034 rortiz@actinver.com.mx José Luis Saiz Analista Jr. x5023 jgarcias@actinver.com.mx Roberto Galván Análisis Técnico (52) x5039 rgalvan@actinver.com.mx Estrategia de Inversión Director de Estrategia Ernesto O Farrill de Inversión (52) eofarril@actinver.com.mx Mesa de Capitales Gerardo Román Director Mesa de Capitales (52) groman@actinver.com.mx Julie Roberts Directora de Ventas Institucionales (210) jroberts@actinversecurities.com Tulio Chávez Ventas Institucionales (52) mchavez@actinver.com.mx José María Celorio Ventas Institucionales (52) jcelorio@actinver.com.mx María Antonia Gutiérrez Ventas Institucionales (52) agutierrez@actinver.com.mx 5