FIBRA UNO. Preocupaciones sobre el programa de incentivos crean una oportunidad de Compra. COMPRA

Transcripción

1 FIBRA UNO Preocupaciones sobre el programa de incentivos crean una oportunidad de Compra. 14 de Mayo de 2013 El mercado no percibió positivamente el nuevo programa de incentivos que la compañía aprobó en la última asamblea celebrada el 23 de Abril. Este programa añade un bono para la administración que depende del rendimiento de los CBFI s. Más que al programa de incentivos, el Mercado está castigando el hecho de que Fibra Uno no lo anunció adecuadamente. La conferencia telefónica en la que explicaron este programa tomó lugar el 9 de Mayo, y se realizó principalmente como una reacción a la jornada negativa que la acción estaba teniendo ese día (el precio por CBFI perdió 4.7%, la caída intradía más grande en su historia) Nosotros creemos que el mercado sobre-reaccionó. El programa de incentivos no debería representar un gran efecto de dilución, e inclusive podría ser benéfico para el precio de la acción ya que alinea los incentivos en mayor medida. Los fundamentales no han cambiado y las adquisiciones continuarán guiando el crecimiento. En realidad, la compañía anunció que recibieron la aprobación por parte de la Comisión Federal de Competencia (COFECO) para integrar las propiedades del portafolio G-30. Solamente dos de las propiedades en la lista no serán integradas por decisión de Fibra Uno debido a temas administrativos: la propiedad de Naucalpan (edificio de oficinas sin ocupación) y Xochimilco (propiedad comercial), las cuales representan el 3% del ingreso esperado y 2% de GLA. Como resultado, creemos que el precio por CBFI deberá recuperarse eventualmente, lo cual crea una buena oportunidad de COMPRA. Consideramos que conforme el mercado observe fuertes reportes trimestrales y el efecto del nuevo programa de incentivos, la acción deberá recuperarse. Sin embargo, como la acción cayó de la gracia del mercado, los inversionistas deberán ser cautelosos y definitivamente considerar un horizonte de mediano a largo plazo. COMPRA Ticker FUNO11 Precio Objetivo (P$) Precio (P$) Tasa Div. 2013E 4.40% Retorno Potencial 37.73% 52 semanas min / max $25.72 / $48.46 Acciones en circulación 1, Cap. de mercado 64, Desempeño Relativo May-12 Jun-12 Jul-12 Aug-12 Fuente: Bloomberg Sep-12 Oct-12 FUNO Nov-12 Dec-12 Jan-13 IPC Feb-13 Mar-13 Apr-13 (Continúa en la siguiente página) Alimentos & Bienes Raíces tmatsumura@actinver.com.mx +52 (55) x1841 Eduardo Fonseca Fons Alimentos y Bebidas efonseca@actinver.com.mx +52 (55) x 4122 Ramon Ortiz rortiz@actinver.com.mx +52 (55) x1835 Actinver Oficinas Corporativas Guillermo González Camarena 1200, Piso 5, Centro de Ciudad Santa Fe México, D.F

2 El nuevo incentivo para la administración será pagadero sólo si el CBFI obtiene un rendimiento mayor al 12%. El rendimiento sobre el cual será calculado el bono incluye la apreciación de la acción y la tasa de dividendo. La empresa estableció la siguiente tabla para los incentivos: Rango de Bono 0% - 12% No se paga bono 12% - 18% 10% sobre el excedente 18% - 24% 15% sobre el excedente Más de 24% 20% sobre el excedente Originalmente, FUNO había establecido que el rendimiento sería calculado del 1 de Enero al 31 de Diciembre. Sin embargo, en la conferencia telefónica la compañía mencionó que cambiarán la fecha de inicio al 23 de Abril. A continuación se muestra un ejemplo numérico teórico con fines ilustrativos: Determinación del Bono Precio Precio 04/23/13 12/31/13 Apreciación de la acción Dividendo Total (P$) Total (%) Bono (%) P$ P$ P$ 3.87 P$ 1.80 P$ % 0.0% P$ P$ P$ 6.70 P$ 1.80 P$ % 10.0% P$ P$ P$ 9.53 P$ 1.80 P$ % 15.0% P$ P$ P$ P$ 1.80 P$ % 20.0% Cálculo del Bono Total y escenarios de dilución Excedente sobre 12% Bono por CBFI (P$) CBFIs en circulación (millones) Bono Total (millones P$) Bono Total (millones de CBFIs) Dilución Posible (Total) Dilución Posible (por año) P$ 0.00 P$ ,572 P$ % 0.0% P$ 2.83 P$ ,572 P$ % 0.2% P$ 5.67 P$ ,572 P$ 1, % 0.5% P$ 8.50 P$ ,572 P$ 2, % 1.0% El resto de la estructura de cuotas no cambia. Para beneficio del lector, en la siguiente página se resume la estructura actual de cuotas de Fibra Uno. 2

3 Entidad Nombre Periodicidad Cálculo Pagadero 0.5% del valor en libros de las Consejero de Fibra Uno planeación Administración Anual propiedades sin depreciar, menos la Trimestral deuda de corto plazo, más IVA 3% del valor de la propiedad adquirida, incluyendo comisiones de Al cierre de la Al cierre de la terceras partes, excepto para transacción transacción propiedades contribuidas por familiares relevantes. Servicios de representación F2-Servicios 2% de las rentas mensuales, más IVA Administrador F1- Management 1% de las rentas mensuales, más IVA, más cuotas de mantenimiento más impuestos pagados por tenedores (estas últimas cuotas serán usadas para pagar el mantenimiento) 3

4 Disclaimer Certificación de los Analistas Martín Lara Ramón Ortiz Federico Robinson Gustavo Terán, CFA Michel Gálvez Jaime Ascencio Roberto Galván Los analistas responsables de este reporte, certifican que las opiniones en cuanto a los valores y temáticas mencionadas en el reporte, así como las opiniones o previsiones, reflejan su punto de vista. Ninguna parte de su compensación fue, es o será directa o indirectamente relacionado a una recomendación o comentarios que vienen dentro del documento. Todas las unidades de negocio de Grupo Actinver o sus filiales pueden explorar realizar negocios con cualquier compañía mencionada en este documento. Toda compensación por servicios dada en el pasado o en el futuro, recibido por Grupo Actinver o cualquiera de sus filiales por parte de cualquier compañía mencionada en este reporte no ha tenido y no tendrá ningún efecto en la compensación otorgada a los analistas. Sin embargo, así como ocurre con cualquier otro empleado de Grupo Actinver y sus filiales, la compensación que puedan gozar nuestros analistas será afectada por la rentabilidad de la que goce Grupo Actinver y sus filiales. Guía para nuestra metodología utilizada en nuestras recomendaciones El rendimiento total esperado en cualquier activo bajo cobertura incluye dividendos y otras formas de distribución de riqueza esperadas por ser implementada por los emisores, en adición a la apreciación o depreciación en el precio de las acciones durante los próximos doce meses acorde al precio objetivo definido por nuestros analistas. Los analistas emplean una amplia variedad de métodos para calcular el precio objetivo, entre otros, incluye modelos de flujos descontados, modelos basados en múltiplos ajustados por nivel de riesgo, modelos de Suma de partes, modelos que asumen u escenario de liquidación y/o quiebra, así como modelos de valuación relativa. Cambios en nuestros precios objetivos y/o nuestras recomendaciones. Las compañías bajo cobertura están bajo una constante vigilancia y como resultado de dicha vigilancia nuestros analistas actualizan sus modelos lo que resulta en modificaciones potenciales a los precios objetivos. Cambios en general en cuanto al clima de los negocios, que afecten el costo del capital y/o en sus perspectivas de crecimiento de todas las compañías bajo cobertura o de una industria, o de un grupo de industrias son factores que usualmente derivan revisiones a nuestros precios objetivos y/o recomendaciones. Otros evento micro y/o macroeconómico pueden llegar a afectar de forma importante las perspectivas de una compañía bajo cobertura y, como resultado, dichos eventos pueden llevar a un cambio en nuestros precios objetivos y/o recomendaciones sobre la compañía afectada. Aún cuando las expectativas para alguna compañía no hayan cambiado, nuestras recomendaciones son puestas a revisión en caso de que las cotizaciones hayan cambiado lo suficiente de tal manera que afecte el rendimiento total esperado. Términos tales como Precio Objetivo, nuestro precio objetivo, rendimiento total esperado, el precio objetivo de los analistas o cualquier otro termino similar son utilizados en este documento como complemento a nuestras recomendaciones o como una condición que al llegar a modificarse nuestro punto de vista y, de acuerdo con el artículo 188 del Securities Market Act, no implica que Actinver, sus asesores, o compañías relacionadas garanticen o aseguren de forma alguna responsabilidad por los riesgos asociados en cualquier inversión discutida en este documento. Recomendaciones para compañías bajo cobertura que formen parte, o fuera, del Índice de Precios y Cotizaciones (IPyC). Para las acciones, tenemos tres posibilidades: a) COMPRA, b) MANTENER y c) VENTA. Acciones clasificadas como COMPRA: se espera que su rendimiento sea por lo menos de un 15% en los próximos 12 meses. Acciones clasificadas como MANTENER: se espera que su rendimiento esté entre 5% y 14% en los próximos 12 meses. Acciones clasificadas como VENTA: se espera que su rendimiento sea menor a un 5% en los próximos 12 meses. Distribución de Recomendaciones de Análisis al 11 de enero de 2013 COMPRA: 58% MANTENER: 26% VENTA: 16% 4

5 Análisis Martín Lara Director de Análisis Fundamental Telecomunicaciones, Medios y Financiero x1840 mlara@actinver.com.mx Ramón Ortiz Cemento, Construcción y Concesiones x1835 rortiz@actinver.com.mx Bienes Raíces x1841 tmatsumura@actinver.com.mx Federico Robinson Conglomerados, Industriales y Minería x4127 frobinson@actinver.com.mx Gustavo Terán, CFA Alimentos, Bebidas y Comerciales x1193 gteran@actinver.com.mx Michel Gálvez Deuda Corporativa (52) mgalvez@actinver.com.mx Jaime Ascencio Economía y Mercados x jascencio@actinver.com.mx Roberto Galván Análisis Técnico (52) x5039 rgalvan@actinver.com.mx Estrategia de Inversión Ernesto O Farrill Director (52) eofarril@actinver.com.mx Capitales Gerardo Román Director Mesa de Capitales (52) groman@actinver.com.mx Julie Roberts Directora de Ventas Institucionales EU (210) jroberts@actinversecurities.com María Antonia Gutiérrez Ventas Institucionales EU (52) agutierrez@actinver.com.mx Romina Amador Ventas Institucionales EU (52) ramador@actinver.com.mx Tulio Chávez Ventas Institucionales (52) mchavez@actinver.com.mx José María Celorio Ventas Institucionales (52) jcelorio@actinver.com.mx 5