ASESOR DE ACTIVOS PRISMA, S.A.P.I. DE C.V.

Transcripción

1 19 de octubre, 2015 ASESOR DE ACTIVOS PRISMA, S.A.P.I. DE C.V. FINN Precio Objetivo Recomendación Estimados SIN RECOMENDACIÓN Precio Objetivo al 2016-IV: n.a. Precio Cierre (16/10/2015): P$ No. de CBFIs (millones): VK (millones): P$ 6,183.8 PRECIO: FINN 13 Max 1m 15 Max 3 m Min 1m Min 3 m Chg% 1m -6.48% Chg% 3m % Max 12m 16.4 Dividend Yield 5.2% Min 12m Deuda/Activos 8.87% Chg% 12m % VE/Utilidad Operativa 66.42x RESUMEN EJECUTIVO La ocupación del portafolio total se ubicó en 57.6% (+0.4 p.b. a/a). Con base en el portafolio de 35 hoteles, la tarifa promedio diaria fue de P$1,087.2, es decir, un RevPar de P$626.2 (+5.9% a/a). El portafolio concluyó con 35 hoteles en operación (6,238 cuartos) y 2 desarrollos (531 cuartos). Los ingresos totales fueron de P$337.3 millones (+50.2% a/a), de los cuales P$315.7 millones fueron por hospedaje y P$21.6 millones derivados del arrendamiento de inmuebles por otros servicios diferentes al hospedaje. El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) alcanzó P$117.6 millones, para una variación de +35.6% a/a. Se aprobó una distribución en efectivo equivalente a P$78.8 millones para los tenedores de CBFIs, lo que equivale a P$ por CBFI, basada en 437,019,542 CBFIs en circulación. La distribución será pagada el 23 de octubre de El dividend yield con base en esta distribución es de 5.2% tomando el precio de cierre del 19 de octubre (P$13.99). Con base en nuestras estimaciones hacia 2015-IV, los ingresos por hospedaje aumentarían en % comparados con 2014-IV, debido principalmente al aumento de la tarifa estimada en +1.54% a/a, así como un mayor número de cuartos disponibles. Sin embargo, la ocupación estimada descendería en -270 p.b., mientras que el RevPar continuaría la misma tendencia a la baja (-3.83% a/a), como consecuencia de un menor número de días laborales en 2015-IV.

2 ASESOR DE ACTIVOS PRISMA, S.A.P.I. DE C.V. Drivers La ocupación hotelera (mismos hoteles 2014-III) fue de 60.6%, para un avance anual de +1.4 p.b. a/a que excluye la adición de cuartos en mismos hoteles, mientras que al incluirla resultó de 58.2%, para un decremento de -1 p.b. a/a. Por otro lado, la ocupación del portafolio total se ubicó en 57.6% (+0.4 p.b. a/a). La tarifa promedio diaria (mismos hoteles 2014-III) fue de P$1,092.1, para un aumento de +13.3% a/a. Como consecuencia de lo anterior, el ingreso por habitación disponible (RevPar) presentó un incremento de +16% a/a, para ubicarse en P$661.5, al excluir la adición de cuartos. Considerando esta adición de cuartos, el RevPar fue de P$635.1 (+11.4% a/a). Con base en el portafolio de 35 hoteles, la tarifa promedio diaria fue de P$1,087.2, es decir, un RevPar de P$626.2 (+5.9% a/a). Resultados Durante el trimestre ingresaron en operación los hoteles Staybridge Suites Guadalajara Expo y Arriva Express Guadalajara Plaza del Sol, lo que representó una inversión de P$283.9 millones. El portafolio concluyó con 35 hoteles en operación (6,238 cuartos) y 2 desarrollos (531 cuartos). Los ingresos totales fueron de P$337.3 millones (+50.2% a/a), de los cuales P$315.7 millones fueron por hospedaje y P$21.6 millones derivados del arrendamiento de inmuebles por otros servicios diferentes al hospedaje, como el arrendamiento de restaurantes y salones, entre otros. Los gastos de operación fueron de P$219.7 millones, los cuales aumentaron en +59.6% con respecto a 2014-III. Estos gastos representaron el 65.1% de los ingresos totales y el aumento se debió principalmente a gastos no recurrentes. El Ingreso Neto Operativo (NOI, por sus siglas en inglés) alcanzó P$117.6 millones, para presentar una variación de +35.6% a/a. Por otro lado, el margen NOI retrocedió -387 p.b., para situarse en 34.9%. Los gastos de administración relativos a la operación fueron P$24.3 millones, para presentar un aumento de % comparado con los P$11.9 millones reportados en 2014-III. El EBITDA fue de P$ 93.3 millones, lo que representó un crecimiento de +24.8% a/a. El margen EBITDA fue de 27.7%, que representó una disminución de 560 p.b. comprado con el 33.3% de margen EBITDA de 2014-III, principalmente por el aumento de gastos de operación, de adquisición y organización.

3 La utilidad neta trimestral fue de P$43.6 millones, un incremento de P$10.1 millones, lo que representó un avance de +30.2% a/a. El margen neto disminuyó en -200 p.b. a/a, para ubicarse en 12.9%. El fondo de operaciones (FFO, por sus siglas en inglés) aumentó +39.5% a/a, para un incremento de P$25.6 millones. Se aprobó una distribución en efectivo equivalente a P$78.8 millones para los tenedores de CBFIs, lo que equivale a P$ por CBFI, basada en 437,019,542 CBFIs en circulación. La distribución será pagada el 23 de octubre de El dividend yield con base en esta distribución es de 5.2% tomando el precio de cierre del 19 de octubre (P$ 14.18). Análisis El aumento de gastos de operación en +59.6% se debió principalmente a un incremento de +1.8% de gastos de hospedajes, que representaron 25.7% de los ingresos totales, en los que se incluyó el aumento de lavado de blancos externamente y la reposición de blancos, así como nomina extraordinaria por aumento en el número de cuartos ocupados. La razón Loan To Value (LTV) calculada como Deuda Total/Activos Totales, posterior a la emisión de deuda, será de alrededor de 20.3%, un aumento de 1100 p.b. en comparación al cierre de 2015-III, con lo cual la fibra podría contratar nuevas líneas de crédito para continuar con su pipeline y seguir presentando niveles adecuados de deuda. FINN proyecta invertir en nuevas adquisiciones y desarrollos aproximadamente P$2,400 millones entre 2015 y 2016, para alcanzar alrededor de 9,300 cuartos y 60 hoteles en operación (45 para finales de 2015 y el resto en 2016) con una ocupación de alrededor de 60% hacia Para cumplir con este objetivo, se proyecta la adquisición de 9 hoteles antes del cierre del año, de los cuales, 5 hoteles podrían ser anunciados en las próximas 2 semanas, mientras que el resto en los próximos 30 días, con lo cual nuestras estimaciones para 2015-IV podrían ser modificadas. Estas adquisiciones representarían una inversión alrededor de P$1,760 millones, considerando la reciente emisión de deuda (P$1,275.3 millones), así como la adquisición de una nueva línea de crédito para tales fines. Estimamos que en 2015-IV solo ingresen en operación 5 de las 9 posibles adquisiciones. Con base en nuestras estimaciones hacia 2015-IV, los ingresos por hospedaje aumentarían en % comparados con 2014-IV, debido principalmente al aumento de la tarifa estimada en +1.54% a/a, así como un mayor número de cuartos disponibles. Sin embargo, la ocupación estimada descendería en -270 p.b., mientras que el RevPar continuaría la misma tendencia a la baja (-3.83% a/a), como consecuencia de un menor número de días laborales en 2015-IV. La distribución para los tenedores de CBFIs será por un monto total de P$ 78.8 millones, lo que equivale a P$ por CBFI, en base a 437,019,542 CBFIs en circulación. Esta distribución será pagada el próximo 23 de octubre. El dividend yield con base en esta distribución es de 5.2%, basados en el precio de cierre del 19 de octubre (P$ 14.18), lo cual puede explicar la caída del precio en los últimos días (-5.02%), al presentarse una salida de capitales hacia otros instrumentos que presenten mayor rentabilidad, con lo cual el precio del CBFI mantendría una tendencia a la baja hasta recobrar un dividend yield atractivo para los inversionistas en el corto plazo.

4 Conclusión A pesar de que nuestras estimaciones sobre los fundamentales sean relativamente positivas hacia 2015-IV, FINN presenta un dividen yield inferior al promedio del sector. Lo anterior repercute en las decisiones de los inversionistas en el corto plazo, cuya base de comparación con el rendimiento instrumentos gubernamentales, en específico el bono a 10 años (yield promedio de 6.05%), afectaría negativamente el rendimiento del CBFI ante la expectativa de alza de tasas de interés. Analista Roberto Navarro

5 Directorio Héctor Romero Director General Martín Lara Analista Bursátil Sr. / Medios y Telecomunicaciones martin.lara@signumresearch.com Alberto Carrillo Analista Bursátil Sr. / Alimentos, Aeropuertos y Aerolíneas alberto.carrillo@signumresearch.com Cristina Morales Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado y Autoservicios cristina.morales@signumresearch.com Armelia Reyes Analista Bursátil Jr. / Conglomerados, Petroquímica y Automotriz armelia.reyes@signumresearch.com Emma Ochoa Analista Bursátil Jr. / Bebidas emma.ochoa@signumresearch.com Jordy Juvera Analista Económico Jr. / Infraestructura y Construcción jordy.juvera@signumresearch.com Jorge Noyola jorge.noyola@signumresearch.com Jorge González Analista Técnico Sr. Roberto Navarro roberto.navarro@signumresearch.com Armando Rodríguez Analista Bursátil Sr. / FIBRAS, Energía y Vivienda armando.rodriguez@signumresearch.com Lucía Tamez lucia.tamez@signumresearch.com Ana María Tellería Analista Bursátil Jr. / Grupos Financieros, Seguros y Renta Fija ana.telleria@signumresearch.com Julieta Martínez Diseño Editorial julieta.montano@signumresearch.com Iván Vidal Sistemas de Información

6 Directorio Fb M P ** 19/10/ CLAVE DEL REPORTE (1) ENFOQUE S = Sectorial E = Económico Rf = Renta fija Nt = Nota técnica M = Mercado Em= Empresa Fb= Fibras (2) Geografía M = México E = Estados Unidos L = Latino América G = Global (3) Temporalidad P = Periódico E = Especial (4) Grado de dificultad * = Básico ** = Intermedio *** = Avanzado (5) Fecha de publicación DD/MM/AA Tel / Info@signumresearch.com Este documento y la información, opiniones, pronósticos y recomendaciones expresadas en él, fueron preparados por Signum Research como una referencia para sus clientes y en ningún momento deberá interpretarse como una oferta, invitación o petición de compra, venta o suscripción de ningún título o instrumento ni a tomar o abandonar inversión alguna. La información contenida en este documento está sujeta a cambios sin notificación previa. Signum Research no asume la responsabilidad de notificar sobre dichos cambios o cualquier otro tipo de actualización del contenido. Los contenidos de este reporte están basados en información pública, disponible a los participantes de los mercados financieros, que se ha obtenido de fuentes que se consideran fidedignas pero sin garantía alguna, ni expresan de manera explícita o implícita su exactitud o integridad.