Oferta Pública Inicial Fibra HD Servicios, S.C.

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1 Junio 02,2015 Oferta Pública Inicial Fibra HD Servicios, S.C. Recomendación COMPRA Ticker: FIBRAHD # CBFIs materia de la Oferta (millones): 130 Oferta de CBFIs considerando la sobreasignación (millones): 150 Monto a recaudar (Precio: P$10), con sobreasignación (millones): P$1,500.0 Múltiplo de valuación, VE/Utilidad Operativa: 22.32x Precio de salida propuesto P$10.0 Resumen Ejecutivo FIBRA HD (High Dividend) se enfocará en el arrendamiento de centros comerciales, naves industriales y planteles educativos. A diferencia de otras Fibras, no existirán inmuebles aportados por Socios Fundadores que integrarán el portafolio inicial. El enfoque de mercado serán propiedades regionales, con una extensión de área bruta rentable (ABR) en promedio inferior al que integran otras Fibras. La cartera inicial se conformará por seis inmuebles. El esquema de comisiones estará basado en la obtención de resultados, de tal manera que primero se beneficien los inversionistas, luego los empleados y finalmente los fundadores de la Fibra. El tipo de Oferta será 100% primaria, a través de la BMV. Considerando la opción de sobreasignación y el alcance total de la emisión de CBFIs adicionales, el monto a recaudar sería de P$1,500 millones, a un precio fijo de P$10.0 por CBFI. El pipe line de corto plazo contempla adquirir 10 inmuebles adicionales (en su mayoría comerciales). Esta inversión será asequible en la medida que FIBRAHD ejerza los recursos restantes de la OPI (P$750 millones), y añadiendo un apalancamiento del 30% (Deuda Total/Activos Totales) y dos ofertas subsecuentes en los próximos 12 meses (P$1,030 millones). Los riesgos que percibimos se encontrarían en el número reducido de propiedades iniciales, que pondría en riesgo los ingresos por arrendamiento en caso de una desocupación o la falta de renovaciones en los contratos próximos a vencer. De acuerdo a los datos reportados al 2014 por FIBRA HD, basados en los métricas del portafolio inicial (ingresos y flujo operativo), el precio justo fue de P$14.0 por CBFI, por lo que recomendamos PARTICIPAR en la Oferta Pública Inicial.

2 Fibra HD Servicios, S.C. Descripción de la Fibra y modelo de negocio FIBRA HD (High Dividend) se enfocará en el arrendamiento de centros comerciales, naves industriales y planteles educativos. A diferencia de otras Fibras, no existirán inmuebles aportados por Socios Fundadores que integrarán el portafolio inicial, sino que se conformará una vez ejecutada la Oferta Pública Inicial a través de inmuebles de terceros. Este esquema evitaría un potencial conflicto de interés entre el administrador y los inversionistas, ante los incentivos de incrementar la valuación de las aportaciones iniciales respecto a los precios de mercado. El enfoque de mercado serán propiedades regionales, con una extensión de área bruta rentable (ABR) en promedio inferior al que integran otras Fibras. La cartera inicial se conformará por seis inmuebles: tres propiedades comerciales, ubicadas en el Estado de México, Guadalajara y Campeche; dos propiedades industriales y un plantel universitario ubicado en Sonora. Otra característica importante de FIBRA HD será la administración completamente interna que celebrará un contrato (no exclusivo) con Colliers International, empresa con amplia experiencia en servicios de bienes raíces, y cuyas principales funciones serán la atracción y retención de inquilinos, mantenimiento, comercialización y estrategias de inversión. La plataforma de estos servicios permitiría el aprovechamiento de economías de escala, disminuyendo proporcionalmente los costos de operación en la medida que incrementará el número de inmuebles en la Fibra. El esquema de comisiones estará basado en la obtención de resultados, de tal manera que primero se beneficien los inversionistas, luego los empleados y finalmente los fundadores de la Fibra. La compensación a los empleados clave no podrá rebasar la onceava parte del dividendo distribuible; la diferencia entre la compensación de referencia y la compensación pagada se diferirá hacia el quinto y noveno año, en función del rendimiento en los dividendos de los primeros cuatro años y el tamaño de la Fibra a partir del quinto año. Oferta y destino de los recursos El tipo de Oferta será 100% primaria, a través de la BMV. Considerando la opción de sobreasignación y el alcance total de la emisión de CBFIs adicionales, el monto a recaudar sería de P$1,500 millones, a un precio fijo de P$10.0 por CBFI. Los Fideicomitentes Fundadores y partes relacionadas invertirán en efectivo y como cualquier inversionista, aproximadamente el 20% de la Oferta Base. De realizarse con éxito esta colocación, FIBRAHD se ubicaría como la Fibra más pequeña del sector en términos de Valor de Capitalización. El destino de los recursos, con base en un escenario de recaudación de P$1,500 millones, será el siguiente:

3 Tabla 1. Destino de los recursos de la Oferta Pública Inicial Usos P$ millones Cartera Inicial 661 Gastos Notariales 31 Gastos de la Oferta 63 Efectivo 639 IVA por cobrar 106 Total 1,500 Fuente: FIBRA HD El pipe line de corto plazo contempla adquirir 10 inmuebles adicionales (en su mayoría comerciales), ubicados en Baja California, Chihuahua, Sinaloa, San Luis Potosí, Guerrero y Ciudad de México, por aproximadamente 111,314 m 2 de área bruta rentable (ABR) y un monto total de P$1,775 millones. Esta inversión será asequible en la medida que FIBRAHD ejerza los recursos restantes de la OPI (P$750 millones), y añadiendo un apalancamiento del 30% (Deuda Total/Activos Totales) y dos ofertas subsecuentes en los próximos 12 meses (P$1,030 millones). Oportunidades y riesgos El enfoque, exclusivamente de adquisición en inmuebles estabilizados (con ocupaciones superiores al 85%), permitirá la generación de valor de forma inmediata, evitando el costo de oportunidad o dilución de inversiones enfocadas en el desarrollo. Por otro lado, la penetración hacia el mercado regional en ciudades de tamaño medio, derivaría en adquisiciones de menor precio (respecto a las compras de otras Fibras) sin necesidad de castigar el retorno esperado de estos inmuebles. El delgado esquema de gastos operativos, administrativos y comisiones permitirá un vínculo natural entre el Cap Rate de adquisición y el dividend yield otorgado a los inversionistas: el objetivo de largo plazo de la administración es lograr un diferencial de 60 puntos base entre ambas variables. Esto será un diferenciador destacable respecto a los demás competidores del mercado, que no han logrado incrementar las distribuciones de forma significativa por los gruesos esquemas de comisiones y gastos operativos en los que incurren. El dividend yield promedio del sector al 2015-I fue ligeramente superior al 5.0%, con base en el precio de los CBFIs al cierre de Las proyecciones de FIBRA HD estiman que el Cap Rate del portafolio hacia finales de 2015 sería de 10.63% (Ingreso Neto Operativo/Valor de Adquisición), e incorporando los gastos del Asesor Interno, se lograría un dividend yield de 9.47%. Estas distribuciones se pagarían de forma mensual, a diferencia de los pagos trimestrales de las demás Fibras.

4 La gestión por parte de Colliers añadirá valor a la Fibra proporcionando una amplia plataforma de servicios de inmuebles. Cabe mencionar que los costos de la Fibra relacionados con este administrador serán decrecientes en función del crecimiento del portafolio, desde el 3.8% del Ingreso Neto Operativo hasta el 3.0% en los próximos años. Este control en los gastos, aunado a la indexación de las rentas a través del índice de precios al consumidor, permitirá conservar los dividendos propuestos en el mediano y largo plazo hacia los inversionistas. Gráfica 1. Estimación de Cap Rate y dividendos, con base en un escenario de apalancamiento y ofertas subsecuentes 16% 15% 14% 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% Cap Rate Dividend Yield Fuente: FIBRA HD No obstante, los riesgos que percibimos se encontrarían en el número reducido de propiedades iniciales, que pondría en riesgo los ingresos por arrendamiento en caso de una desocupación o la falta de renovaciones en los contratos próximos a vencer. De acuerdo a la experiencia con otras Fibras comparables en Valor de Capitalización, se observa un riesgo de liquidez que impacta directamente a los tenedores, generando alta volatilidad en el precio como consecuencia de una limitada participación de compra y venta de los CBFIs en el mercado. La administración no descarta la adquisición de inmuebles mediante los mismos CBFIs bajo control, por lo que la expansión del portafolio dependerá de los precios de mercado de los certificados. De igual forma, el crecimiento de la Fibra dependerá de fuentes externas de capital (ofertas subsecuentes), que en episodios de alta volatilidad podrían no alcanzarse los objetivos de recaudación.

5 mar-11 jun-11 sep-11 dic-11 mar-12 jun-12 sep-12 dic-12 mar-13 jun-13 sep-13 dic-13 mar-14 jun-14 sep-14 dic-14 mar-15 Oferta Pública Inicial Ante el inminente incremento en las tasas de interés por parte de la Reserva Federal, que muy probablemente derive en un incremento en la tasa objetivo por parte del Banco de México, se percibe un impacto negativo, de corto plazo, en la valuación del mercado inmobiliario en general: la demanda y oferta asumen un mayor costo de financiamiento desincentivando la adquisición y construcción, lo que derivaría en un menor precio inmobiliario. Además, los niveles de interés en instrumentos de renta fija observan un mayor atractivo al compararse con los dividendos de las Fibras. Gráfica 2. Comportamiento del Índice BMV Fibras y rendimiento del M Bono % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% BMV Fibras M Bono Fuente: Bloomberg Valuación Realizamos una valuación a través del múltiplo histórico 2014 Valor Empresa/Utilidad Operativa, considerando una muestra nacional de Fibras que integren en su portafolio, centros comerciales y naves industriales, resultando: FUNO, TERRA, FIBRAMQ y FSHOP, descartando aquellas Fibras con el múltiplo más alto y el más bajo (DANHOS y FIBRAPL). El múltiplo resultante de la muestra, ponderado por Valor de Capitalización, con base en los precios al 1 de junio de 2015, fue de 22.32x. Por otra parte, el diferencial significativo entre los dividendos propuestos por FIBRA HD y el sector, de aproximadamente 400 puntos base, permitiría un potencial natural en la apreciación del CBFI. De acuerdo a los datos reportados al 2014 por FIBRA HD, basados en los métricas del portafolio inicial (ingresos y flujo operativo), el precio justo fue de P$14.0 por CBFI, por lo que recomendamos PARTICIPAR en la Oferta Pública Inicial. Analista Armando Rodríguez

6 Directorio Héctor Romero Director General Analistas Carlos Ugalde Subdirector de Análisis / Grupos Financieros e Instituciones de Seguros Julio C. Martínez Gerente de Análisis / Minería, Acero, Conglomerados Industriales y Energía Cristina Morales Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado y Autoservicios Jorge González Analista Técnico Sr. Armando Rodríguez Analista Bursátil Sr. / FIBRAS y Sector Inmobiliario Javier Romo Analista Bursátil Jr. / Aerolíneas, Aeropuertos e Infraestructura Homero Ruíz Analista Bursátil Sr. / Telecomunicaciones y Medios Ana María Tellería Analista Bursátil Jr. / Renta Fija y Vivienda F M E * 02/06/ CLAVE DEL REPORTE (1) ENFOQUE S = Sectorial E = Económico Rf = Renta fija Nt = Nota técnica M = Mercado Em= Empresa F=Fibras (2) Geografía M = México E = Estados Unidos L = Latino América G = Global (3) Temporalidad P = Periódico E = Especial (4) Grado de dificultad * = Básico ** = Intermedio *** = Avanzado (5) Fecha de publicación DD/MM/AA Armelia Reyes Analista Bursátil Jr. / Construcción e Infraestructura Emma Ochoa Diseño Julieta Martínez Diseño Editorial Tel / Sistemas de Información Iván Vidal Este documento y la información, opiniones, pronósticos y recomendaciones expresadas en él, fue preparado por Signum Research como una referencia para sus clientes y en ningún momento deberá interpretarse como una oferta, invitación o petición de compra, venta o suscripción de ningún título o instrumento ni a tomar o abandonar inversión alguna. La información contenida en este documento está sujeta a cambios sin notificación previa. Signum Research no asume la responsabilidad de notificar sobre dichos cambios o cualquier otro tipo de actualización del contenido. Los contenidos de este reporte están basados en información pública, disponible a los participantes de los mercados financieros, que se ha obtenido de fuentes que se consideran fidedignas pero sin garantía alguna, ni expresan de manera explícita o implícita su exactitud o integridad. Signum Research no acepta responsabilidad por ningún tipo de pérdidas, directas o indirectas, que pudieran generarse por el uso de la información contenida en el presente documento. Los documentos referidos, así como todo el contenido de no podrán ser reproducidos parcial o totalmente sin la autorización explícita de Signum Research S.A. de C.V.

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