Danhos. Desarrollando un Futuro Elaborado por: Roberto Solano. MONEX Grupo Financiero / Nota de Empresa

Transcripción

1 Danhos Desarrollando un Futuro Exitoso Inicio de Cobertura 24 de Julio de 2014 Elaborado por: Roberto Solano 1

2 Estimamos un PO de $36.5 para finales del 2014, lo que representa un rendimiento de 4.5% sobre los niveles actuales de $34.9. Veces Fibra Danhos presenta mejores Márgenes NOI y FFO respecto a sus comparables internacionales, los cuales se ubican 89.2% y 73.7% respectivamente. 2

3 Por DCF, Danhos presenta un descuento de -36.9% con respecto a su Valor de Mercado (VM) actual. Por Suma de Partes, Danhos presenta un PO de $31.0 para finales de 2014 (el Múltiplo Cap Rate Objetivo para cada una de las divisiones de Danhos lo tomamos del Promedio de REITs comparables). Los orígenes del comercio (factor que dió origen al Sector Comercial) se remontan a finales del Neolítico, cuando se descubrió la agricultura. 3

4 Nota de Empresa La Superficie Arrendable del Sector de Fibras equivale a 341 veces los metros cuadrados que contempla el Zócalo de la Ciudad de México, o al 64.6% de la capacidad instalada de las tiendas de la ANTAD. En el mundo, los Centros Comerciales resultan los complejos más rentables a nivel inmobiliario. En Dubai, se contruirá el Centro Comercial más grande del Mundo, en el cual se estima un tráfico de 180 millones de visitantes al año, lo equivalente a 5.7x los pasajeros del AICM. En la Cd. de México existe un inventario que supera los 7,200,000 m2 de oficinas en renta, una cifra mayor a la observada en Buenos Aires, Bogotá y Río de Janeiro. Consideramos que la regulación para Fibras permitirá un crecimiento ordenado en el Sector, además de un marco regulatorio adicional a los contemplados en la Ley del Impuesto sobre la Renta. 4

5 Nota de Empresa La Fibra fue creada por Grupo Danhos (37 años de experiencia), un desarrollador de bienes raíces especializado en el desarrollo, arrendamiento, operación y administración de centros Comerciales y Oficinas. Un Objetivo de Danhos es Transformar áreas urbanas selectas en la zona metropolitana de la Ciudad de México, basada en una metodología difícil de replicar a través del desarrollo, adquisición y administración de inmuebles. En el Mercado Inmobiliario hablar de Location, Location y Location considera como principal prioridad de un complejo la ubicación del inmueble (aspecto que generá un valor al inmueble). Los complejos de Danhos se ubican en la ZMCM, la cual presenta la mayor participación del PIB (26.1%) y mayor PIB per cápita (+164.9% respecto al Promedio del País). Danhos obtuvo el premio ADI para el desarrollo de mayor éxito en 2007 en el parque Lindavista y en 2008 en Reforma

6 Danhos forma parte de los principales Desarrolladores de Oficinas en la ZMCM, zona que concentra el 83.0% del mercado de Oficinas del país. Cabe señalar que los 10 arrendatarios más grandes de la Fibra, ocuparon el 44.0% del GLA del Portafolio y representaron el 37.0% de las Rentas. Danhos no pagará comisiones por adquisición de activos, caso contrario a otros competidores en el mercado. Si bien 2015 será sobresaliente, consideramos que el valor de Danhos se reflejará a Futuro, ya que para el periodo estimamos una TCAC en el GLA y en los Ingresos por Rentas 19.4% y 20.7% respectivamente 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Portafolio en Operación 23% 21% 21% 17% 57% 62% TCAC EN EL GLA Y EN LOS INGRESOS TOTALES de 23.0% y 20.0% RESPECTIVAMENTE. TCAC EN EL GLA Y EN LOS INGRESOS TOTALES de 19.4% y 19.5% RESPECTIVAMENTE. 39% 12% 11% 38% 26% 14% 12% 48% 41% 40% 45% 43% 45% 46% 45% 47% 47% 48% 12% 11% 11% 9% 9% 10% 9% 9% 9% 8% 9% 8% 8% 8% 8% 7% 8% 7% 8% 7% 37% 40% 37% 39% 37% 39% 37% 38% 36% 37% GLA Ingresos GLA Ingresos GLA Ingresos GLA Ingresos GLA Ingresos GLA Ingresos GLA Ingresos COMERCIAL Virreyes (+66,000 m²) Toreo -Comercial (+70,000 m²) Expansión (Tezontle +19,000 m²) Expansión (Delta +18,000 m²) Adquisición Fuera de la ZMCM (*) Vallejo (*) (+89,000 m²) (Fase I) (+83,176 m²) Vallejo (*)(Fase IIA) (+23,000 m²) Toreo Oficinas (60,000 m²) Hotel (15,606 m²) OFICINAS Las Antenas (Fase 1) (+86,500 m²) Toreo Oficinas (+61,000 m²) USOMIXTO Vallejo (*) (Fase IIB) (+47,000 m²) NUEVOS DESARROLLOS Las Antenas (Fase 2) (20,000 m²) 6

7 El Portafolio Inicial de Danhos contempla 9 propiedades en Operación, de las cuales 2 inmuebles presentarán expansiones ( se traduce en un incremento en el GLA de 35.0%) Adicional a las Expansiones, Danhos construye 2 Nuevos Complejos (Toreo y Virreyes), por lo que el Portafolio incluirá hasta ese momento 11 propiedadees. Si bien Danhos contempla 2 Expansiones y 2 Nuevos Complejos, existe en el radar un Nuevo Proyecto (Las Antenas) y 2 Inmuebles por confirmar. En 2020, el Portafolio será 3.4 veces mayor al Inicial). 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Portafolio Inicial 9 Propiedades Un GLA de 267,010 m² 45% 29% 12% Portafolio (Expansiones y Nuevos Complejos) 11 Propiedades Un GLA de 576,616 m² % (2.1x) vs Portafolio Inicial 9% 2% 12% 3% 4% 4% Portafolio Con Nuevos Complejos 14 Propiedades Un GLA de 925,292 m² % (3.4x) vs Portafolio Inicial COMERCIAL OFICINAS USO MIXTO NUEVOS DESARROLLOS Duraznos Toreo Virreyes Alameda Lindavista Virreyes Esmeralda Reforma 222 Delta Las Antenas Urbitec Tezontle 2 Activos no confirmados Participación Promedio en los Ingresos Crecimiento Promedio en los Ingresos Contribución Promedio en los Ingresos 41% 66% 30% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% El Complejo del Toreo (será el 36.3% del GLA de Danhos), es considerado uno de los 7 complejos inmobiliarios que cambiarán a México. 7

8 Torre Virreyes (nuevo complejo de Oficinas) será uno de los primeros complejos en México en obtener la Certificación LEED (Leadership in Eneergy and Environmental Design), la mas alta designación de Edificios Verdes de EUA (métrica que califica la sustentabilidad). Las regulaciones para el Sector de Fibras contemplan los siguientes aspectos: 1) Un Límite Máximo de Endeudamiento de 50.0%, y 2) Un Índice de Cobertura de Servicio de la Deuda (no podrá ser menor a 1.0x), entre otros. Consideramos que las Regulaciones aplicados a las Fibras no representaron una afectación en Fibra Danhos. 8

9 Desde su OPI (Oferta Pública Inicial), el precio del CBFIs de Danhos ha presentado un rendimiento de 34.6% 9

10 Directorio Dirección de Análisis y Estrategia Bursátil Carlos A. González Tabares Director de Análisis y Estrategia Bursátil T crgonzalez@monex.com.mx Eduardo Ávila Vargas Subdirector de Análisis Económico T eavila@monex.com.mx Daniela Ruíz Zárate Analista Económico T daruiz@monex.com.mx Valeria Romo Martínez Analista Bursátil / Telcos, Financiero y Aeropuertos T Ext vlmartinez@monex.com.mx Fernando E. Bolaños S. Analista Bursátil / Industrial, Minero y Petroquímico T Ext fbolanos@monex.com.mx J. Roberto Solano Pérez Analista Bursátil / Construcción, Vivienda y Fibras T Ext jrsolano@monex.com.mx Ana Cecilia González R. Analista Bursátil T Ext acgonzalez@monex.com.mx Verónica Uribe Boyzo Analista Bursátil T Ext veuribe@monex.com.mx Stephany Ramírez Rojas Analista Bursátil T Ext sramirezro@monex.com.mx J. Francisco Caudillo Lira Analista Técnico T jcaudillo@monex.com.mx Astianax Cuanalo Dorantes Analista Sr. de Sistemas de Información T Ext ascuanalo@monex.com.mx 10

11 Disclaimer 11