Curso Intensivo. INVERSIONES INMOBILIARIAS Análisis y gestión financiera

Transcripción

1 Curso Intensivo INVERSIONES INMOBILIARIAS 28 y 29 de Abril 2015

2 Los negociación de activos inmobiliarios, compra y venta de propiedades, constituyen uno de las mayores actividades generadoras de riqueza en las economías de todo el mundo, incluyendo nuestro país. En este sentido, el análisis de las decisiones para invertir en dicho campo, sea para comprar o vender activos inmobiliarios, requiere de un proceso técnico mucho más cuidadoso y detallado del que se puede requerir en otras actividades económicas. Desde la perspectiva de los operadores financieros, y específicamente a nivel bancario, la evaluación del negocio inmobiliario se ha enfocado principalmente al tema de las garantías físicas y las coberturas del flujo de caja que genera el negocio, y desde esta perspectiva se ha limitado mucho al análisis del negocio. El programa a proponer pretender desarrollar las competencias de los participantes para evaluar el negocio inmobiliario con una visión más amplia e integral, donde se reconozcan las diferentes fases y componentes para un proyecto inmobiliario, partiendo desde el análisis de su factibilidad del negocio hasta su comercialización o posible venta, así como los diferentes esquemas de financiamiento, incluyendo los fondos de inversión inmobiliaria.

3 DESCRIPCIÓN Y ALCANCES DEL CURSO PROGRAMA El programa pretende desarrollar las habilidades de los participantes para comprender, estructurar y evaluar un proyecto inmobiliario desde sus principales componentes, principalmente a través de criterios financieros. OBJETIVOS General Proveer a los participantes de un modelo general de las principales variables económicas y financieras que pueden afectar el análisis y la estructuración de un proyecto de inversión Inmobiliaria. Específicos i. Adquirir una visión estratégica de los negocios inmobiliarios con énfasis en medidas del desempeño de los actividades inmobiliarias ii. Desarrollar capacidades para realizar un análisis de las Inversiones inmobiliarias iii. Desarrollar criterios técnicos que permitan valorar el negocio inmobiliario desde una perspectiva financiera,

4 ESTRUCTURA El programa tiene una propuesta sinérgica, y se ha estructurado en sesiones, donde cada uno de ellas incorpora conceptos, herramientas de análisis y aplicaciones basadas en experiencia locales e internacionales. Los conocimientos y destrezas adquiridas a través de cada sesión de trabajo van produciendo de manera acumulada e integrada- un mayor conocimiento y profundización del negocio inmobiliario en sus diferentes componentes.

5 PUBLICO META - Gerentes generales, financieros y de negocios de entidades financieras relacionadas con el financiamiento de proyectos inmobiliarios. - Gerentes generales y financieros de empresas inmobiliarias o relacionadas con los desarrollos inmobiliarios. - Ingenieros, arquitectos, agencias de bienes raíces, consultores especializados o personas que se encuentren vinculados al negocio de los bienes raíces. - Autoridades públicas o gubernamentales relacionadas con los negocios de desarrollo inmobiliario ( municipios, fundaciones,..) - Público en general interesado en los negocios inmobiliarios. INVERSION: $300 + IVA (incluye almuerzo, bocadillos y material de apoyo en formato digital) SEDE: Hotel Barceló, Managua INSCRIPCIONES: Bolsa de Valores de Nicaragua garguello@bolsanic.com agomez@bolsanic.com

6 PROGRAMA 28 de Abril 2015: 9:00 a 17:30 Introducción al Negocio Inmobiliario Perspectiva general de los negocios inmobiliarios: El proceso de creación de un valor inmobiliario y la definición de un producto inmobiliario El valor inmobiliario y medición de la rentabilidad del negocio (CAP RATE) Uso de los 4 cuadrantes para comprender la interrelación de variables macro y micro del negocio inmobiliario Los bienes inmuebles como Inversión La definición del producto inmobiliario. El negocio inmobiliario de los alquileres vs el negocio inmobiliario de desarrollo. Características y dinámica de producto inmobiliario: Residencial, Comercial, Oficinas e Industrial Investigación del Mercado Inmobiliario: Estadísticos sectoriales, series, ciclos. Conceptos básicos de promoción, publicidad y comercialización. Caso de Estudio: Análisis de la conceptualización de un proyecto. Análisis del mercado de bienes inmuebles Análisis de la demanda y oferta. El análisis microeconómico del proyecto. Ciclos económicos y ciclo de los activos inmobiliarios Relaciones de valor y precio de la propiedad y el terreno Fundamentos del Portafolio Inmobiliario Consideraciones sobre inversión estratégica en inmuebles Balance de portafolio inmobiliario (categorías de inmuebles) Fundamentos de la administración inmobiliaria (CAP RATE, desocupación, CAM, Tenant Mix, estructura de las rentas, etc) Construcción del modelo de un desarrollo inmobiliario comercial

7 29 de Abril 2015: 9:00 a 17:30 Valoración de los negocios inmobiliarios de rentas de alquiler: Medidas y Ratios de desempeño de las inversiones inmobiliarias Medidas y ratios de desempeño de las inversiones inmobiliarias Retorno sobre ingreso, ingreso neto operativo, Cap Rate Multiplicadores de la renta bruta y razones de financiamiento Evaluación del Proyecto Inmobiliario (fundamentos) Desarrollo metodológico de los distintos pasos para la evaluación de los proyectos inmobiliarios. El análisis de la estructura de los flujos de fondos. La valuación de la tierra y los aportes a los proyectos. Indicadores: VAN, TIR, periodo de recuperación. Metodología de rating de propiedades y mercado de El Grupo Europeo de Valuadores (Tegova) Estructuración financiera del proyecto inmobiliario Elementos de inversión y su impacto sobre la estrategia de financiamiento. El papel del apalancamiento en los proyectos inmobiliarios.(financiamiento bancario, leasing inmobiliario, fondos inmobiliarios, SPV etc) Impacto de la estructura del contrato de alquiler sobre el modelo financiero ( CAM, TIA, costos de Remodelación, etc) Fondos de inversión Inmobiliarios y de desarrollos inmobiliarios como instrumentos de financiamiento a través de la bolsa de valores. Riesgos del Negocio Inmobiliario Metodología de rating de propiedades y mercado de El Grupo Europeo de Valuadores (Tegova) Basilea II y III y la financiación de inmuebles Riesgos de mercado de las carteras inmobiliarias: inflación, devaluación, etc. Riesgos en la valoración financiera del negocio Riesgo de la Inmobiliaria Riesgo del activo corporativo Análisis de riesgos de portafolios para titularización. Análisis de desinversión de activos inmobiliarios. Caso de Estudio: Valoración de un negocio inmobiliario de rentas.

8 INVERSIONES INMOBILIARIAS Análisis y gestión financiera INSTRUCTOR: CALIDADES Y EXPERIENCIA Melizandro Quirós Araya - Licenciado en Economía y Finanzas de la Universidad de Costa Rica - Master en Banca y Finanzas de la Universidad de Costa Rica y National Universty - Credencial de Gestor Inmobiliario de la Cámara Nacional de Fondos de Inversión. - Profesor de cursos de valoración y administración de portafolios de inmobiliarios de la Cámara de la Construcción de Costa Rica y de la Cámara Nacional de Fondos de Inversión de Costa Rica. - Ex gerente del Fondo Inmobiliario de INS INVERSIONES S.F.I - Ex gerente de Mutual Sociedad de Fondos de Inversión - Ex gerente Sociedad de Fondos de Inversión del Banco Popular - Profesor Universitario (Universidad de Costa Rica, Universidad Latina y Universidad Fidélitas) - Columnista invitado del Periódico La Nación y del semanario El Financiero. - Conferencista en temas de fondos inmobiliarios y gestión de portafolios de la Fundación Bursátil de la Bolsa de Valores de El Salvador. - Profesor de cursos de valoración y administración de portafolios de inmobiliarios de la Cámara de la Construcción y de la Cámara Nacional de Fondos de Inversión de Costa Rica. Centro Financiero LAFISE, Km. 5 ½ Carretera a Masaya, Managua, T