Informe de Gestión y Rendición de Cuentas BTG Pactual Fondo Rentas Inmobiliarias

Transcripción

1 1. Highlights del Semestre El Fondo inmobiliario tuvo dos adquisiciones muy importantes en el primer semestre del 2015: 1. En el mes de febrero se realizó la primera inversión en el Parque Logístico Logika II en asociación con Constructora Conconcreto. El proyecto consiste en desarrollar para renta un Parque Logístico en Siberia, Cundinamarca. Tiene un lote de m 2 para un área construible de m 2 de la cual ya se encuentran construidos y operando m 2. La totalidad de la inversión para el fondo inmobliario se estima en un COP M, de los cuales al 30 de Junio se habian invertido COP M. 2. En el mes de abril se realizó la adquisición de un portafolio de locales comerciales en en Centro Comercial Titan Plaza en la ciudad de Bogotá, en la cual el Fondo tiene una participación del 80%. El portafolio tiene m 2 en: 96 locales comerciales y 26 depósitos. Los principales arrendatarios son marcas reconocidas como: Forever 21, GAP, GEF, American Eagle, entre otros. 2. Composición del Portafolio Composición del portafolio por tipo de Activo (m2) Dic14 Jun15 El portafolio del Fondo en metros cuadrados tiene una composición a corte del 30 de junio de 2015 de la siguiente forma: Oficinas 28%, Industrial 36% y Comercial 36%. Si se compara con el semestre anterior el portafolio ha tenido una diversificación importante en cuanto a tipo de activos. 36% 36% 28% Composición del portafolio por tipo de Activo (COP) Dic14 Jun15 El portafolio de activos medidos en términos de valor en pesos tiene una composición a corte del 30 de junio de 2015 de la siguiente forma: Oficinas 20%, Industrial 14% y Comercial 66%. Si se compara con el semestre anterior el portafolio ha tenido una diversificación importante en cuanto a tipo de activos y su valor en el portafolio total. Composición del Fondo por Sector Económico Dic14 2% 2%1% 14% 20% 66% Jun15 5% El 95% del portafolio corresponde a inversiones del sector real (Inmobiliario) al igual que lo presentado en diciembre de El 5% del fondo se encontraba disponible al 30 de Junio del presente año. 95% 95% Real Financiero Disponible Entidades Públicas Real Disponible Composición del portafolio por estado del Activo (COP) Dic14 Jun15 Es importante resaltar que todos los activos que componen el portafolio del Fondo Inmobiliario se encuentran en diferentes etapas. El 80% de los activos del portafolio son activos estabilizados que generan renta (Titan Centro Empresarial y Titan Centro Comercial), un 6% de los activos ya se encuentran construidos pero aun tienen vacancia (Edificio 14X97) y el 14% se encuentra en fase de desarrollo/construcción (Logika II) % Activo Estabilizado 28.23% Construido con vacancia 0.00% Desarrollo 80.36% Activo Estabilizado 5.66% Construido con vacancia 13.99% Desarrollo Medellín: Cra 43 A # 150 San Fernando Plaza, Torre 2 (ANDI) Piso 10. Tel +57(4) Bogotá: Carrera 7 # 7121 Edificio Avenida Chile, torre A, piso 10 Tel +57(1) Barranquilla: Calle 82 # 5555 Centro Empresarial Santa Clara, Piso 5 Tel +57(5)

2 3. Política de Inversión El objetivo del fondo es proporcionar a los inversionistas un instrumento de inversión a largo plazo en activos inmobiliarios en Colombia. Tiene el objetivo dual de generar ganancias de capital y rentas periódicas para los inversionistas. En atención a lo anterior, el fondo buscará un adecuado equilibrio entre el potencial de generación de flujo de caja vía contratos de arrendamiento u otros contratos y el potencial de valorización de los activos que adquiera. En general, se buscará lograr su objetivo mediante la inversión directa en activos inmobiliarios, en derechos fiduciarios de patrimonios autónomos, fideicomisos inmobiliarios o fiducias de inversión o, en general, mediante la inversión en cualquiera de los activos admisibles detallados en el Reglamento. El Fondo cuenta con un equipo local con amplia experiencia y con la participación activa de los equipos especialistas en inversiones inmobiliarias de BTG Pactual Latam, líderes en esta clase de activos en sus respectivos países. 4. Información de Desempeño Rentabilidad Histórica Mes 6 meses Corrido 2 años 3 años Volatilidad Histórica Mes 6 meses Corrido 2 años 3 años 1.265% 0.152% 0.152% % % 0.405% 0.667% 0.667% % 0.572% 0.719% 0.414% 0.414% % % 0.409% 0.670% 0.670% % 0.577% * Tasas expresadas en términos efectivos anuales. ** En el evento en que la fecha de constitución de la clase sea posterior al período en cuestión, se presenta la rentabilidad y volatilidad desde su inicio. Rentabilidad Mes Corrido Volatilidad Mes Corrido Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio 0.866% 1.967% 1.881% 2.261% 1.909% 1.265% 0.910% 0.751% 0.519% 0.895% 0.093% 0.405% 1.436% 2.619% 2.451% 1.729% 1.373% 0.719% 0.916% 0.744% 0.524% 0.904% 0.094% 0.409% 5. Mercado Secundario , Valor Negociado (M) El Fondo inmobiliario tiene la posibilidad de negociar en el mercado secundario sus unidades de participación. En el año 2014 el total negociado fue de COP $5,232 M y un total de 117 operaciones. En el primer semestre de 2015 se negociaron COP $7,192 M en 81 operaciones. Se espera un incremento importante en la liquidez de este producto en los próximos años, tal como ha ocurrido en otros mercados, incluyendo Brasil. Medellín: Cra 43 A # 150 San Fernando Plaza, Torre 2 (ANDI) Piso 10. Tel +57(4) Bogotá: Carrera 7 # 7121 Edificio Avenida Chile, torre A, piso 10 Tel +57(1) Barranquilla: Calle 82 # 5555 Centro Empresarial Santa Clara, Piso 5 Tel +57(5)

3 6. Portafolio e Inversiones Titan Centro Empresarial Edificio 14X97 Logika II Titan Centro Comercial Activo Ubicación Compra % Fondo (1) Area Arrendable Vacancia Valor actual en Fondo % Valor Titan Centro Empresarial Bogotá jun % 15, % $ 38,517,226, % Edificio 14x97 Bogotá nov % 2,425 $ 12,684,535, % Logika II Bogotá feb % 24,792 (2) 33% (3) $ 31,059,412, % Titan Centro Comercial Bogotá abr % 10, % $ 148,000,000, % Ingresos por activo Vacancia por Activo Últimas Transacciones Logika II 10% 19% 70% 33% 9% 6% Titan C.C Titan C.E Logika II 14X97 Vencimiento Contratos 14X97 Logika II Titan C.E Titan C.C Ajuste Anual Contratos Titan Centro Comercial 17% 24% 4% 54% 7% 1% 7% 16% 23% 45% 2019 o IPC+1 IPC IPC+2 IPC+0.75 IPC+1.5 IPC+3 7. Evolución de las Inversiones Notas: (1) Equivale al porcentaje de participación del fondo en el área del activo (2) Esta área equivale a la bodega ya construida y las bodegas en proceso de construcción. La totalidad de área construida es de m2 (3) La vacancia delogika esta calculada como el área efectivamente construida y la que ya esta en proceso de construcción. Medellín: Cra 43 A # 150 San Fernando Plaza, Torre 2 (ANDI) Piso 10. Tel +57(4) Bogotá: Carrera 7 # 7121 Edificio Avenida Chile, torre A, piso 10 Tel +57(1) Barranquilla: Calle 82 # 5555 Centro Empresarial Santa Clara, Piso 5 Tel +57(5)

4 8. Estados Financieros Análisis Inicio de Período Fin de Período Variación Activo Disponible Inversiones y pos. activas en operaciones del mercado monetario Deudores Diferidos Total Activo $ 1,015,009, $ 40,675,729, $ 12,687,397, $ 1,092,487, $ 55,470,625, $ 9,109,128, $ 69,576,639, $ 160,687,350, $ 5,186,894, $ 244,560,012, % 71.05% % % % Cuentas de Orden Deudoras Acreedoras contingentes por el contrario $ 3,192, $ 2,381,553, $ 6,050, $ % Pasivo Operaciones con Instrumentos Financieros Derivados Obligaciones financieras y pos. pasivas en operaciones del mercado monetario Cuentas por pagar Diferidos Total Pasivo $ 0.00 $ $ 198,704, $ 958,624, $ 0.00 $ 1,960,545, % $ 0.00 $ 743,220, $ 1,157,328, $ 2,703,766, % Patrimonio Aportes de capital, derechos o suscriptores Total Patrimonio $ 54,313,296, $ 54,313,296, $ 241,856,246, $ 241,856,246, % % Total Pasivo y Patrimonio $ 55,470,625, $ 244,560,012, % Cuentas de Orden Deudoras por el contrario Acreedoras contingentes $ 3,192, $ 2,381,553, $ 6,050, $ % Análisis Horizontal del Estado de Resultados Inicio de Período Fin de Período Variación Ingresos Operacionales Rendimiento en Operaciones Repo y Simultáneas Rendimientos Financieros Ajuste por Valoración de Inversiones Ingreso por Valoración de Títulos y Demás Ingreso por Uso de Inmuebles Otros Ingresos Operacionales Total Ingresos Operacionales $ 197,075, $ 363,256, $ 389,881, $ 752,109, $ $ 32, $ 6,374,621, $ 855,862, $ 0.00 $ 1,087,568, $ 16, $ 463, $ 6,961,594, $ 3,059,293, % 92.91% 86.57% % 56.05% Gastos Operacionales Comisiones Rendimiento en Operaciones Repo y Simultáneas Pérdida en Valoración de Títulos Otros Gastos Operacionales Total Gastos Operacionales $ 636,409, $ 2,656, $ 0.00 $ 292,912, $ 931,977, $ 1,522,715, % $ 3,642, % $ 633,260, $ 1,074,437, % $ 3,234,056, % Utilidad Operacional Utilidad Neta $ 6,029,617, $ 6,029,617, $ 174,763, $ 174,763, % % Análisis Vertical Inicio de Período Fin de Período ROA: Utilidad neta / Activos ROE: Utilidad neta / Patrimonio ROA (Oper): Utilidad operativa / Activos ROE (Oper): Utilidad operativa / Patrimonio Activo / Patrimonio Ingresos operativos / Patrimonio Gastos operativos / Patrimonio 10.87% 11.10% 10.87% 11.10% % 12.82% 1.72% 0.07% 0.07% 0.07% 0.07% % 1.26% 1.34% Medellín: Cra 43 A # 150 San Fernando Plaza, Torre 2 (ANDI) Piso 10. Tel +57(4) Bogotá: Carrera 7 # 7121 Edificio Avenida Chile, torre A, piso 10 Tel +57(1) Barranquilla: Calle 82 # 5555 Centro Empresarial Santa Clara, Piso 5 Tel +57(5)

5 9. Evolución Valor del Fondo Evolución de COP invertidos hace 5 años 190, , , , , , , , , ,000 90,000 90,000 70,000 70,000 50,000 50,000 Evolución del valor de la unidad en los últimos 5 años 12,000 12,000 11,500 11,500 11,000 11,000 10,500 10,500 10,000 10,000 9,500 9,500 Fecha Valor del Fondo Valor de Unidad Unidades en Circulación Suscriptores 31/01/2015 7,493,273, , , /02/ ,047,136, , ,921, /03/ ,291,473, , ,283, /04/ ,198,924, , ,283, /05/ ,118,510, , ,283, /06/ ,067,130, , ,283, Fecha Valor del Fondo Valor de Unidad Unidades en Circulación Suscriptores 31/01/ ,411,352, , ,884, /02/ ,998,991, , ,370, /03/ ,342,526, , ,501, /04/ ,068,504, , ,501, /05/ ,844,257, , ,501, /06/ ,789,115, , ,679, Análisis de Gastos Gasto Remuneración de la Sociedad Administradora Cuenta(s) Diciembre 2014 Participación Junio 2015 Participación Variación $ 636,409, % $ 1,522,715, % % Intereses y demás rendimientos financieros por razon de operaciones repo, simultaneas, TTV $ 2,656, y operaciones de Crédito 0.30% autorizadas $ 3,642, % 37.13% Impuestos Honorarios Revisoría $ % $ 188,015, % $ 4,577, % $ 3,786, % 17.28% Gastos Bancarios $ 209,306, % $ 10,974, % 94.76% Gastos por administración de inmuebles Servicios contratados en relación con los inmuebles TOTAL GASTOS $ 21,846, % $ 77,409, % % $ % $ 2,360, % $ 874,796, % $ 1,808,903, % % 11. Rentabilidad Neta Mes Rent. Neta Comisión Rent. Bruta Rent. Neta Comisión Rent. Bruta ene % 2.00% 2.884% 1.44% 1.50% 2.957% feb % 2.00% 4.006% 2.62% 1.50% 4.158% mar % 2.00% 3.918% 2.45% 1.50% 3.988% abr % 2.00% 0.306% 1.73% 1.50% 0.254% may % 2.00% 0.052% 1.37% 1.50% 0.106% jun % 2.00% 0.709% 0.72% 1.50% 0.771% Medellín: Cra 43 A # 150 San Fernando Plaza, Torre 2 (ANDI) Piso 10. Tel +57(4) Bogotá: Carrera 7 # 7121 Edificio Avenida Chile, torre A, piso 10 Tel +57(1) Barranquilla: Calle 82 # 5555 Centro Empresarial Santa Clara, Piso 5 Tel +57(5)