Oferta Pública FIBRA SHOP

Transcripción

1 FIBRA SHOP 22/07/2013 Resumen Ejecutivo FSHOP se enfoca en el arrendamiento de centros comerciales, con un buen esquema de negocios y diversificando su cartera a lo largo del país. El portafolio actual consta de 8 centros comerciales, ubicándose en Querétaro, Irapuato, Guanajuato, Veracruz, Quintana Roo, Baja California Sur y el Distrito Federal. Sus arrendatarios son muy diversos, desde restaurantes, bancos y cines, hasta tiendas departamentales de lujo. En promedio, sus centros comerciales tienen más del 90% de ocupación, lo que hace muy atractivo y competente su portafolio. La superficie comercial total es de 171,132 m2 y sus planes de expansión son muy ambiciosos; en el corto plazo buscan duplicar su portafolio. La especialización de FSHOP en el sector comercial, le genera un valor agregado respecto a su competencia, ya que se enfoca en el negocio sin necesidad de asumir el riesgo en la exploración de otros mercados. La estructura de FSHOP se compone de 3 grupos desarrolladores: Grupo Cayón, Grupo Frel y Central de Arquitectura, cada uno con gran experiencia en el sector inmobiliario. El Gobierno Corporativo jugará un papel preponderante al garantizar que cualquier proyecto, propuesto por alguno de los 3 grupos mencionados, deberá evaluarse primeramente por el Consejo de Administración de la Fibra. El Consejo de Administración consta de siete miembros, de los cuales tres son independientes y son quienes darán el visto bueno a los planes de expansión y deuda de la Fibra. Un escenario en el que las tasas crediticias aumenten, afectaría de manera importante la situación financiera de la empresa, ya que sus próximos desarrollos dependen en gran medida del apalancamiento que ejerzan. Con base en una muestra representativa de Fibras en EE.UU. enfocada en el sector comercial, determinamos el precio justo de salida de FSHOP. Conjuntamente apoyados con este análisis cuantitativo y los factores cualitativos de FSHOP, recomendamos PARTICIPAR EN LA OFERTA PÚBLICA INICIAL. Tel / 62 / 63 Signum Research 1

2 Oferta Pública FIBRA SHOP DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA El arrendamiento de espacios comerciales es un sector con gran mercado en nuestro país, en comparación con otros países de América Latina donde observamos que el área per cápita comercial es de 2 a 3 veces mayor que en México. Aprovechando este potencial, FSHOP se enfoca en el arrendamiento de centros comerciales, con un buen esquema de negocios y diversificando su cartera a lo largo del país, ubicándose en Querétaro, Irapuato, Guanajuato, Veracruz, Quintana Roo, Baja California Sur y el Distrito Federal. El portafolio actual consta de 8 centros comerciales, los cuales se dividen en 3 categorías. Tabla 1. Categorías y Centros Comerciales Fibra Shop Súper Regional Regional Centro Comunitario Formato completo de centro comercial. Su objetivo es todo tipo de arrendatarios y consumidores. Fuente primaria de compra para los consumidores de la zona. Concepto mediano que permite implementarse en más ciudades de la República Mexicana. Da flexibilidad a los arrendatarios de tener varias de sus marcas en los mismos centros comerciales. Provee una experiencia superior de compra, ocio y estética para consumidores de clase media alta. Propiedad Ubicación Superficie en m 2 %Ingresos 2013-I Plaza Cibeles Irapuato 56, % La Luciérnaga San Miguel 21, % Puerto Paraíso Cabo San Lucas 33, % Kukulcán Plaza Cancún 31, % Urban Center Jurica Querétaro 8, % Urban Center Xalapa Xalapa 8, % Urban Center Juriquilla Querétaro 9, % Urban Center Condesa D.F 1, % Total 171, % Fuente: Fibra Shop. Sus arrendatarios son muy diversos, desde restaurantes, bancos y cines, hasta tiendas departamentales de lujo. A pesar de ello, ningún arrendatario representa más del 10% de su renta total anualizada. Esto, diversifica el portafolio porque reduce su riesgo de liquidez, en caso de rescisión o vencimiento de sus contratos. 2

3 La edad promedio de sus centros comerciales, lo ubica como un portafolio moderno, en el que la FSHOP no estima grandes requerimientos de capital y mantenimiento para continuar la renovación. En promedio, sus centros comerciales tienen más del 90% de ocupación, lo que hace muy atractivo y competente su portafolio. Las tiendas ancla, como Liverpool, Soriana y Cinemex por mencionar algunas, juegan un papel muy importante debido a que generan una gran ocupación y sus contratos son a largo plazo, incentivando un mayor tráfico de comerciantes. El 89% de sus contratos está denominado en pesos y el 11% en dólares. Además, el 79% de sus contratos se ajusta con base en el INPC; sin embargo, el esquema de rentas es flexible respecto a los ingresos generados por cada arrendatario, lo cual busca mantener sus clientes logrando una mayor estabilidad en la ocupación de su portafolio. La superficie comercial total es de 171,132 m 2 y sus planes de expansión son muy ambiciosos; en el corto plazo buscan duplicar su portafolio a través de los recursos de la oferta pública y el posterior apalancamiento, con lo que desarrollarán nuevos proyectos o en su caso, adquirirán inmuebles ya construidos. Cuentan con planes de crecimiento sobre sus mismos activos, como en Cancún y Los Cabos, con oportunidad de rentar más de 30,000 m 2, y en Irapuato, con un plan en desarrollo de 13,000 m 2 para locales comerciales. Se aprovecharán oportunidades en inmuebles no estabilizados, que en promedio tardarán 2 años para que la ocupación llegue a las cifras esperadas. Estas adquisiciones se realizarán mediante pagos diferidos con base en la ocupación del inmueble, donde se pagará un precio menor por la superficie desocupada. La especialización de FSHOP en el sector comercial, le genera un valor agregado respecto a su competencia, ya que se enfoca en el negocio sin necesidad de asumir el riesgo en la exploración de otros mercados, como el industrial, el hotelero o el de oficinas en un mismo tiempo. Actualmente, existe una gran demanda por las cadenas internacionales y nacionales que buscan instalarse en centros comerciales y en locales de gran tamaño, como son las marcas de supermercados premium Fresko y City Market, con un potencial importante de crecimiento y un enfoque en los consumidores C+, que coincide con el objetivo de FSHOP. 3

4 ESTRUCTURA CORPORATIVA La estructura de FSHOP se compone de 3 grupos desarrolladores: Grupo Cayón, Grupo Frel y Central de Arquitectura, cada uno con gran experiencia en el sector inmobiliario. Estos tres grupos realizaron aportaciones iniciales para formar el portafolio actual de FSHOP. Lo anterior añade valor a la emisora; no obstante, podría generarse un conflicto de intereses en el que se de prioridad a los desarrollos de cada uno de los grupos descuidando el crecimiento de la Fibra. Por lo anterior, el Gobierno Corporativo jugará un papel preponderante al garantizar que cualquier proyecto, propuesto por alguno de los 3 grupos mencionados, deberá evaluarse primeramente por el Consejo de Administración de la Fibra, para analizar si es rentable o no la propuesta. En el caso de un nuevo desarrollo de alguno de los 3 grupos en el que la Fibra no quiera incurrir en el riesgo de construcción, o posteriormente el riesgo concerniente al tiempo de estabilización del inmueble, se deberán presentar los respectivos avances en el proyecto, con la finalidad de que todas las decisiones pasen por el escrutinio de la Fibra para determinar si le es conveniente adquirir el nuevo desarrollo o no. El Consejo de Administración consta de siete miembros, de los cuales tres son independientes y son quienes darán el visto bueno a los planes de expansión y deuda de la Fibra. El monto total de los financiamientos no podrá exceder del 50% del valor del Patrimonio del Fideicomiso y se requerirá aprobación y voto mayoritario de los miembros independientes. El periodo de Lock Up, con un rango de 1-5 años, refleja un compromiso de largo plazo con los inversionistas. Los tenedores con un 10% o más de CBFI s flotantes podrán designar un miembro del comité técnico. Tienen un sencillo esquema de comisiones, calculado bajo una comisión única de 7.5% sobre el Net Operating Income (NOI). Esto alinea los intereses de la Fibra, ya que se cobrará sobre los flujos que se generen y no sobre los activos, impidiendo abusos en el manejo de las adquisiciones y diferenciándolos de la competencia, que cuentan con esquemas más complejos y con mayores porcentajes de comisión. Tabla 2. Estructura Corporativa Grupo Cayón, Friel, Central de Arquitectura e Inversionistas Patrimoniales 100% Float 74% Fideicomiso de Control 26% FIBRA SHOP 90% $ Portafolio Centros Comerciales Administrador (Fibra Shop Administración) $ Arrendatarios Fuente: Fibra Shop. 4

5 RIESGOS Un escenario en el que las tasas crediticias aumenten, afectaría de manera importante la situación financiera de la empresa, ya que sus próximos desarrollos dependen en gran medida del apalancamiento que ejerzan. El crecimiento económico regional es la variable más importante, porque de ésta depende la ocupación y el tráfico de comerciantes en sus centros comerciales. Una desaceleración en el sector inmobiliario afectará a los arrendatarios que podrían incumplir con sus obligaciones o dejarían de renovar sus contratos, lo que naturalmente perjudicaría a la Fibra. Centros comerciales, como en Cancún y Los Cabos, se relacionan con el flujo turístico nacional e internacional. Además están expuestos a fenómenos meteorológicos que podrían dañar los inmuebles y su ocupación. Las tiendas ancla, que ocupan un 37% del total de la superficie comercial de FSHOP, pueden incurrir en pérdidas considerables, que obliguen a negociar una renta más baja de la esperada, lo que generaría un círculo vicioso con los demás arrendatarios, al afectar el tráfico de comerciantes por la disminución de ventas en las tiendas principales. La expansión de su portafolio implicaría la adquisición de inmuebles con gastos no previstos, como hipotecas, impuesto predial y seguros. Esto, limitaría los recursos de la FSHOP para operar eficientemente. La tecnología permite realizar compras desde el hogar o inclusive desde el celular. Este mercado aparentemente tiene cada vez más auge y esto cambiaría la manera en que los arrendatarios renten el espacio disponible, lo que afectaría las ventas en los centros comerciales. 5

6 VALUACIÓN PREELIMINAR Una vez expuestas las principales oportunidades y riesgos de FSHOP, consideramos que es una buena oportunidad de inversión, con grandes y sólidas expectativas de crecimiento, a pesar de las adversidades generales que como cualquier otra fibra podría enfrentar. Un punto muy a favor de FSHOP es la estructura de gobierno corporativo, que interpone barreras a las decisiones que contravengan los intereses de los inversionistas y de la Fibra misma. Con base en una muestra representativa de Fibras en EE.UU. enfocada en el sector comercial, como es: Boston Properties, DDR. Corp., Federal Realty, Kimco Realty, Realty Income, SL Green Realty, Simon Property y Weingarten Realty determinamos el precio justo de salida de FSHOP. Tabla 3. Valuación Fibra Shop Fuente: Signum Research. FSHOP Múltiplo Ajustado VK/NOI 20.24x P/VL (muestra utilizada) 3.54x NOI 12M (P$ millones, 2013-I) CBFI s en circulación (millones) Precio Justo por CBFI (P$) Se consideran los flujos actuales de la empresa, como el NOI 12 meses al cierre de 2013-I, el efectivo y la deuda. Lo anterior resulta en un precio por encima del rango propuesto de $ $19.50 por acción, en P$ Conjuntamente apoyados con este análisis cuantitativo y los factores cualitativos de FSHOP, recomendamos PARTICIPAR EN LA OFERTA PÚBLICA INICIAL. 6

7 P M M P * 22/07/13 CLAVE DEL REPORTE (1) AUTORÍA P = Reporte Propio A = Reporte Asociado E = Reporte Externo (2) ENFOQUE S = Sectorial E = Económico Rf = Renta fija Nt = Nota técnica M = Mercado (3) Geografía M = México E = Estados Unidos L = Latino América G = Global (4) Temporalidad P = Periódico E = Especial (5) Grado de dificultad * = Básico ** = Intermedio *** = Avanzado (6) Fecha de publicación DD/MM/AA Tel / 62 / 63 info@signumresearch.com Este documento y la información, opiniones, pronósticos y recomendaciones expresadas en él, fue preparado por Signum Research como una referencia para sus clientes y en ningún momento deberá interpretarse como una oferta, invitación o petición de compra, venta o suscripción de ningún título o instrumento ni a tomar o abandonar inversión alguna. La información contenida en este documento está sujeta a cambios sin notificación previa. Signum Research no asume la responsabilidad de notificar sobre dichos cambios o cualquier otro tipo de actualización del contenido. Los contenidos de este reporte están basados en información pública, disponible a los participantes de los mercados financieros, que se ha obtenido de fuentes que se consideran fidedignas pero sin garantía alguna, ni expresan de manera explícita o implícita su exactitud o integridad. Signum Research no acepta responsabilidad por ningún tipo de pérdidas, directas o indirectas, que pudieran generarse por el uso de la información contenida en el presente documento. Los documentos referidos, así como todo el contenido de no podrán ser reproducidos parcial o totalmente sin la autorización explícita de Signum Research S.A. de C.V. 7