I N F O R M E N º 6 7 A C O P C N S I A.G.

Tamaño: px

Comenzar la demostración a partir de la página:

Download "I N F O R M E N º 6 7 A C O P C N S I A.G."

José Miguel Caballero Godoy
hace 5 años
Vistas:

1 I N F O R M E N º 6 7 A C O P C N S I A.G. MATERIA: Modificación de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria en materia de Organización y Administración de Condominios de Viviendas Sociales. Fecha 05 de Abril de I. Antecedentes Con fecha 14 de febrero de 2007 se publicó en el Diario Oficial la ley número , que modifica la ley buscando facilitar la administración y organización de condominios de viviendas sociales. II. Fundamento de la Reforma La ley en análisis apunta básicamente a mejorar la calidad de vida en los condominios de viviendas sociales. Ello porque el auge de estas viviendas económicas en torno a los centros urbanos, sumado a una regulación insuficiente, se traduce en la práctica en bajísimos estándares de calidad y diseño de la construcción; hacinamiento, delincuencia y mal uso o desaprovechamiento de los bienes comunes, entre otros. Una de las principales ideas es facilitar la estructuración de un cuerpo que organice y administre los condominios, de modo que exista un cierto nivel de control 1

2 que impida, por ejemplo, que se hagan ampliaciones ilegales dentro de los condominios sin el permiso de los vecinos o que al menos se hagan en beneficio de todos; que permita a los copropietarios postular a programas de financiamiento o bien implementar medios de autofinanciamiento por ejemplo, acordar ceder el uso de un bien común para un local comercial a cambio de una renta, etc.- Asimismo se regulan elementos de infraestructura del condominio, para lo cuál se establece, por ejemplo, que el número de viviendas sociales no puede superar las 150 unidades por condominio, y que debe existir como mínimo un estacionamiento cada dos unidades. III. Principales Modificaciones Aplicables a Todo Condominio. Las principales modificaciones contenidas en esta reforma legal, son las siguientes: 1.- Se concede al Juez facultad para convocar, a petición del 5% de los comuneros, a Asamblea de Copropietarios, a fin de elegir al comité de administración en los casos que no lo hubiere: Esto es aplicable a todo condominio, dado que la ley original simplemente no contemplaba el supuesto de que no hubiera Comité de Administración, lo que, en el caso de comunidades con intereses heterogéneos, resultaba en que finalmente no se lo eligiera nunca. La ley en análisis fija un procedimiento que no requiere demasiada coordinación para convocar a asamblea y proceder a su elección; Al menos un 5% de los propietarios deben solicitar al juez de policía local que cite a los comuneros por carta certificada a Asamblea, de acuerdo a una nómina que deben acompañar los mismos solicitantes.- Ahora bien, en el caso de los Condominios de Viviendas Sociales se facilita aún más el trámite para los interesados, facultándose al juez para que envíe a un funcionario del tribunal personalmente al condominio, y notifique a los copropietarios 2

3 entregándoles la citación o bien pegándola en la puerta, lo que es muy práctico, toda vez que las direcciones en estos condominios son, con frecuencia, difíciles de determinar. Además, si quienes solicitaron al juez que citara a los comuneros no acompañaron una nómina de ellos, el juez podrá pedirla al Conservador de Bienes Raíces. 2.- El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica- propietaria del condominio, de acuerdo a las CARACTERÍSTICAS PROPIAS de este último: Aunque no son el único caso, esta situación se produce sobre todo en materia de viviendas sociales, en que las inmobiliarias dictan para los varios condominios de un mismo proyecto un reglamento tipo, sin especificaciones de ninguna clase, lo que lógicamente se traduce en la ausencia de una herramienta eficaz para responder a las necesidades de los copropietarios.; y, 3.- Se impone a la municipalidad la obligación de actuar como instancia de mediación extrajudicial: Antes era facultativo para la municipalidad mediar en los conflictos entre copropietarios o entre éstos y el administrador. Ahora es una obligación. Además es también un deber para el organismo contar con un servicio que oriente jurídicamente a los copropietarios, que puede prestar directamente o a través de instituciones con la que tenga convenio. IV. Principales Modificaciones Aplicables Exclusivamente a Condominios de Viviendas Sociales Las principales modificaciones legales aplicables solo a los Condominios de viviendas sociales son las siguientes: 3

4 1.- Se excluye a los condominios de viviendas sociales de la posibilidad de compensar las áreas de equipamiento a ceder al uso público por otras dentro de la misma comuna: La ley General de Vivienda y Urbanismo faculta a las constructoras que deben ceder para áreas verdes una superficie inferior a 500 metros cuadrados, compensar dicha cesión previo acuerdo con la municipalidad, ya con la cesión de una superficie similar dentro de la comuna o bien pagando su valor en dinero. Lo mismo se aplica para áreas verdes de cualquier metraje. Ahora bien, esto no es aplicable en el caso de los condominios de Viviendas Sociales. 2.- Aumento del número de estacionamientos por condominio: Antes se exigía el número mínimo obligatorio según el plano regulador, lo que a menudo se convertía en ausencia de estacionamientos, cuando el plano regulador simplemente no contemplaba un número mínimo. 3.- Se implanta un tope en el número de viviendas sociales por condominio: El máximo de unidades es de 150, lo que se estableció para facilitar la administración de los condominios, así como para mejorar su diseño e infraestructura. Esta norma se aplica a todo condominio en que exista una mayoría de viviendas sociales. Además se establece un procedimiento para permitir a las Municipalidades subdividir los condominios ya existentes, a petición de un 33% de los copropietarios, hasta el 14 de febrero de 2010, otorgándose durante este lapso una exención total del arancel correspondiente a los trámites notariales y de conservador. 4.- Se autoriza a los condominios de viviendas sociales a postular a los programas financiados con recursos fiscales del mismo modo que las juntas de vecinos, organizaciones deportivas, etc. 4

5 Pese a que las Asambleas de copropietarios gozan de personalidad jurídica, la naturaleza de ésta no les permitía postular a los programas antedichos, ya que para ellos se exigía que la personalidad jurídica hubiera sido obtenida por el procedimiento contemplado en la ley nº , sobre Juntas de Vecinos y demás Organizaciones Comunitaria. La ley extiende el beneficio a la copropiedad. IV. Conclusión Tal como se explicó, la ley apunta a facilitar a los vecinos de los sectores de escasos recursos la tarea de organizarse y administrar por sí mismos su condominio, de modo de dar una solución personalizada y cabal a los problemas de cada sector en particular. Con ello se pretende incrementar la calidad de vida de los comuneros, que hasta ahora convivían frecuentemente sin un sistema de administración establecido, con el consiguiente deterioro que ello conlleva. Sin embargo, otras medidas como el limitar los Condominios de viviendas sociales a 150 unidades no parecen una solución por si sola adecuada al objetivo de la ley. Si no se imponen además niveles mínimos de calidad, separación entre viviendas u otras exigencias más efectivas la obligación de construir condominios pequeños solo contribuirá a encarecer los proyectos porque altera las economías de escala- resultando ineficaz para incrementar las condiciones de vida de quienes residan en ellos. Es todo cuanto puedo informar. JUAN EDUARDO FIGUEROA VALDES ASESOR LEGAL DE ACOP CNSI 5

Documentos relacionados

" Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley Nº , sobre Copropiedad Inmobiliaria:

Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley Nº , sobre Copropiedad Inmobiliaria: Ministerio de Vivienda y Urbanismo LEY NUM. 20.168 MODIFICA LA LEY Nº 19.537, SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA PARA FACILITAR LA ORGANIZACION Y ADMINISTRACION DE LOS CONDOMINIOS DE VIVIENDAS SOCIALES Teniendo