SOCIEDAD COMERCIAL. SOCIEDAD ANÓNIMA. PROMESA DE COMPRAVENTA. COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN.

Transcripción

1 SOCIEDAD COMERCIAL. SOCIEDAD ANÓNIMA. PROMESA DE COMPRAVENTA. COMPRAVENTA. REPRESENTACIÓN. Resumen Cuando se otorga una compraventa entre el representante de una sociedad y la sociedad que este representa, en cumplimiento de una promesa de compraventa suscrita cuando aún no era representante, no es necesaria la autorización de los socios requerida por los arts. 84 y 388 de la Ley CONSULTA I. Relación de hechos A) G SA, propietaria del inmueble padrón n., el 30 de setiembre de 1997 en reunión de todos los miembros de su Directorio, integrado por JG y WG en calidad de presidente y vicepresidente respectivamente, tal como se expresa en el acta respectiva, resuelve autorizar la venta a favor de CT del inmueble. B) G SA representada por su presidente y vicepresidente, promete en venta dicho inmueble a CT, casado en únicas nupcias con TM y separado judicialmente de bienes, según documento privado otorgado el 15 de noviembre de 1997, el cual fue inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble, sección Promesas el 28 de noviembre de C) Según consta en el acta de 1. de febrero de 1998, se reúne el directorio de G SA, con la presencia de todos sus integrantes: JG y WG, en sus calidades de presidente y vicepresidente respectivamente, quienes en dicho acto presentan renuncia a sus cargos, asumiendo en su lugar en el cargo de presidente CT y en el cargo de vicepresidente HO (destacado de la informante). D) En cumplimiento del compromiso de compraventa relacionado en el numeral B), G SA enajenó el inmueble por compraventa y tradición a CT, en el mismo estado civil, según escritura de 30 de abril de 1998, cuya primera copia se inscribió en el Registro de la Propiedad Inmueble el 19 de mayo de 1998 y quedó definitiva el 23 de junio de E) Posteriormente hubo otras enajenaciones del inmueble. F) En la actualidad, el título de propiedad del inmueble fue rechazado por una institución bancaria privada como garantía de un préstamo, por entender que en la compraventa del 30 de abril de 1998, no se controló el acta de la asamblea de G SA por la cual se concediera a su presidente CT la autorización prevista en el art. 84 y más específicamente en el art. 388 de la Ley para comprar de la sociedad cuyo directorio presidía el 570

2 inmueble referido a su favor. Aclaro que en los hechos la sociedad dejó de funcionar hace ya algunos años. La institución bancaria alegó que al tenor de la Ley se prohíbe a los representantes de la sociedad celebrar cualquier clase de contratos con la misma y que no se relacionen con su actividad normal, sin la previa autorización de la asamblea de accionistas, siendo pasibles de nulidad absoluta en caso contrario. Y ante el argumento de que dicha compraventa estuvo precedida por un compromiso de compraventa otorgado en momentos en que CT no era representante aún de la sociedad se contestó que la promesa de compraventa y la compraventa definitiva eran contratos independientes y como tales deben analizarse por separado, concluyendo en la nulidad de la compraventa de 30 de abril de II. Opinión del consultante El caso planteado refiere a la situación en la cual promete comprar una persona física a una persona jurídica (sociedad anónima) un inmueble, sin ser aún su representante, y posteriormente al momento de otorgarse la escritura definitiva de compraventa el comprador ya era integrante del directorio de la sociedad vendedora. Considero que en este caso no se requiere en forma indispensable la aprobación de la Asamblea de Accionistas prevista por el inc. 2. del art. 84 y en el art. 388 de la Ley Entre la bibliografía consultada para resolver el tema planteado, es de destacar el trabajo de la Esc. Teresa Gn a z z o ( Vínculo jurídico entre el contrato preliminar y el definitivo en Rev. AEU, tomo 73 (7-12), julio a diciembre de 1987, pp. 45 y ss.), quien se remite además a las opiniones de los Escs. Fernando Mi r a n d a, Eugenio Ca f a r o y del Dr. Jorge Ga m a r r a, entre otros. La Esc. Gnazzo cita en primer término la opinión del Prof. Esc. Fernando Mi r a n d a mencionando una consulta ( Derecho práctico y teórico, AEU, año 1973, pp. 129 y 130), estableciendo que la posición del Esc. Mi r a n d a es que la promesa de enajenación es un contrato definitivo, posición que comparte la Esc. Gn a z z o, quien transcribe una conclusión final del trabajo del primero citado que dice así: Lo que está prohibido es celebrar el contrato de compraventa durante el matrimonio y contraer la obligación 2 ; pero no está prohibido cumplir una obligación preexistente al matrimonio, que debe cumplirse voluntaria o forzadamente, en especie o por equivalente. Agrega la Esc. Gn a z z o que hay cierta clase de negocios o contratos que se pueden celebrar válidamente, pese a una aparente prohibición legal; 2 Aclaro que el caso planteado por el trabajo del Esc. Mi r a n d a era una venta entre cónyuges, celebrada la promesa antes del matrimonio y otorgada la escritura definitiva con posterioridad, caso similar al que nos ocupa. En el mismo sentido se pronunció la Asociación de Escribanos en la consulta publicada en su Rev. AEU, tomo 92, enero a junio de 2006, pp. 122 y

3 pueden realizarse porque en el momento de su otorgamiento, la voluntad de las partes no es libre, aparece constreñida por una relación obligacional preexistente. Significa esto que existe una relación jurídica antecedente, que se proyecta sobre ulterior o ulteriores relaciones negociales. Esa relación antecedente es el contrato preliminar. La Esc. Gn a z z o reafirma su posición analizando el vínculo jurídico entre el contrato definitivo de compraventa y el de promesa, que se da a través de la causa, porque forman parte de un mismo y único negocio jurídico. En el caso consultado, la causa del negocio que culmina con el otorgamiento de la compraventa del año 1998 se encuentra en el contrato de promesa. Asimismo, la Esc. Gn a z z o expresa que no es admisible efectuar un corte, una fractura, entre el preliminar y el definitivo, entendiendo la existencia de doble causa o de efecto novativo. Más adelante agrega: el preliminar y el definitivo son autónomos estructuralmente; pero no lo son funcionalmente. El vínculo entre ambos es recíproco porque refiere a la propia causa y la incidencia de las vicisitudes en el primero se refleja de modo directo en el segundo, pudiendo provocar incluso su nulidad. Sin embargo, y dada la dirección dinámica de la funcionalidad de la causa, ciertas vicisitudes que de regla afectarían al segundo (definitivo) si se realizaran fuera del proceso en que se inserta el preliminar, serán evitadas cuando ese definitivo sea negocio de cumplimiento del primero. Y refiriéndose nuevamente a la prohibición del artículo 1675 del Código Civil, expresa: No prohíbe que se cumpla un negocio que reúne todos los elementos y requisitos de validez, como el preliminar utilizado en el ejemplo. Esto es así porque la función práctica de la causa del preliminar se desarrolla en el definitivo, que no es más que otro eslabón de un mismo y único negocio. Y concluye finalmente: Esta es la solución que nos parece más coherente, que evita desestructurar la unidad negocial, y que aplica con mayor exactitud la lógica jurídica. En mérito a ello, entendemos que el contrato definitivo, precedido de un preliminar, no es exactamente igual a un contrato definitivo que se otorga espontáneamente, y no lo es en razón de su causa: el definitivo dará satisfacción dinámica a la función práctica, a la función económica, que es la causa del preliminar ambos contratos son parte de un mismo proceso volitivo, por lo que integran una unidad jurídica. Por estas consideraciones concluyo que la compraventa del 30 de abril de 1998 es válida y eficaz, pues se trata de una compraventa en cumplimiento de una promesa otorgada cuando CT no era representante de la sociedad, tratándose de un negocio de cumplimiento, es decir, de una compraventa cuyo único contenido es cumplir el negocio anterior y otorgar la respectiva tradición, para alcanzar el resultado definitivo, enajenación. 572

4 INFORME A los efectos de evacuar la presente consulta, la informante realizará un comentario con carácter general, para las situaciones similares a la planteada. Y por último, hará referencia a un aspecto en particular de la misma. Asiste total razón al consultante, respecto a que la compraventa del 30 de abril de l998 no es observable por el argumento que se esgrime por parte de la institución financiera que lo observa. Esto es así, pues al momento de otorgarse la promesa de compraventa, como bien sostiene el consultante, CT no era integrante del directorio de la sociedad anónima de referencia. La compraventa es un negocio de cumplimiento de un contrato preliminar, o sea la promesa de compraventa, fuente de obligaciones (más allá de que respecto a su naturaleza jurídica se la considere como preliminar o definitivo) de la cual surgen las obligaciones típicas de un contrato definitivo y además la obligación de hacer que consiste en otorgar otro contrato en cumplimiento del contrato anterior. La causa del negocio que culmina en el otorgamiento de la compraventa se encuentra en la promesa, que fue otorgada de acuerdo a la ley. No se trata de dos negocios independientes, sino por el contrario están tan relacionados entre sí que uno se otorga en cumplimiento del otro. Esa promesa podría haber sido cumplida en forma voluntaria, como se hizo, o judicialmente, y el Juez no podría haberse negado a hacerlo, aunque el señor CT fuera integrante del directorio al momento de otorgarse la compraventa. Esto, pues lo único que se obtiene con el otorgamiento de la compraventa es cumplir lo dispuesto en la promesa, tal cual lo manda el artículo 31 del Decreto El otorgamiento de la compraventa en cumplimiento de una promesa es un acto debido, y existen varios ejemplos aprobados por la Asociación de Escribanos del Uruguay a través de diversas comisiones en este sentido: a vía de ejemplo, compraventa en cumplimiento de promesas realizadas entre cónyuges. O compraventa a favor de sociedades anónimas con acciones al portador, en cumplimiento de promesas que fueron otorgadas con anterioridad a la Ley que refiere a la tenencia de inmuebles rurales y explotaciones agropecuarias por parte de estas. Nada agregaría que los socios autoricen o no la contratación del representante con la sociedad. Por el contrario, si no lo autorizaran y la sociedad no otorgara la compraventa, estaría incumpliendo la promesa y sufriría las consecuencias de dicho incumplimiento. Por lo cual, en este sentido la compraventa de 30 de abril de 1998 fue bien otorgada en lo que refiere a los requisitos previstos en los arts. 84 y 388 de la Ley

5 Con carácter general se concluye que cuando se otorga una compraventa entre el representante de una sociedad y la sociedad que este representa, en cumplimiento de una promesa de compraventa suscrita cuando aún no era representante, no es necesaria la autorización de los socios requerida por los arts. 84 y 388 de la Ley Por otro lado, esta Comisión se ve en la obligación de advertir simplemente, sin dar mayor desarrollo pues no es objeto de la consulta, que CT fue designado presidente de G SA por acta de directorio y no por acta de asamblea, como lo requiere la Ley Esta ley solo permite en el art. 379 en situación de vacancia de un director, que se designe otro por parte de los directores. Por lo cual, en este caso, salvo que la designación hubiere sido realizada en cumplimiento del mencionado artículo lo cual no surge de la documentación agregada tampoco podría ser observada la compraventa referida, ya que a nuestro entender, CT no era presidente de la sociedad, por no haber sido designado por el órgano competente. Conclusión Cuando se otorga una compraventa entre el representante de una sociedad y la sociedad que este representa, en cumplimiento de una promesa de compraventa suscrita cuando aún no era representante, no es necesaria la autorización de los socios requerida por los arts. 84 y 388 de la Ley Esc. Daniella Cianciarulo Bertone Informante Montevideo, 19 de setiembre de La Comisión de Derecho Comercial integrada por los Escs. Adriana Porcires, Rafael Ramos, Ema Klaczko, Sandra Aquines, Gabriel Curi, Jacqueline Reymundes, Ana De León, Rossana García, Patricia Doglio, Marcelo Lasowski, Osvaldo Rocca, Virginia Oddone, Adriana Amado y Daniella Cianciarulo aprueba el informe que antecede. Esc. Daniella Cianciarulo Bertone Coordinadora alterna (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 24 de octubre de Expediente 917/2011). 574