Reporte inmobiliario OFICINAS de clase B Lima 2016

Transcripción

1 Reporte inmobiliario OFICINAS de clase B Lima 2016

2 Qué es un edificio de oficinas de clase B? Su infraestructura es moderna, y suele ofrecer áreas comunes como cafetería o salas de reunión. Características de un edificio de oficinas de clase B Ofrece áreas desde los 25 m 2. El área promedio de planta se Altura de piso a techo Más de 2.5 m encuentra entre 180 m 2 y 500 m 2. Se ubica indistintamente a lo largo de la ciudad, cerca de zonas Área promedio de planta Más de 180 m 2 Área mínima de oficina 25 m 2 Exteriores Ventanas o muro cortina donde se conectan avenidas o calles importantes. Es demandado tanto por empresas que requieren áreas pequeñas, como por multinacionales que necesitan áreas extensas para parte de sus back-office (call center, contabilidad, etc.) Sus rentas, usualmente se encuentran por debajo de los edificios de oficinas prime. Aire acondicionado Grupo electrógeno Estacionamientos Control de accesos Otros requerimientos Independiente o centralizado Cobertura mínima del equipamiento del edificio (ascensores, bombas de agua,etc.) Mínimo lo que exige la norma municipal Manual o automatizado Lobby Ascensores

3 Ejes consolidados y ejes en desarrollo La descentralización del mercado de oficinas va cobrando mayor fuerza, mediante el desarrollo de edificios de clase B. Desde el 2015, los nuevos edificios empezaron a ubicarse mayoritariamente fuera de las zonas corporativas consolidadas de San Isidro, Miraflores y Surco. Es así que nace la necesidad de separar el análisis de los ejes consolidados, de los que recién empiezan a desarrollarse. Denominamos ejes consolidados a aquellos con un stock superior a los 50,000 m 2 o que cuenten con más de 10 edificios en operación; y ejes en desarrollo, a las aglomeraciones que partan de los 2,000 m 2 o 1 edificio en operación. Ejes consolidados: San Isidro Financiero San Isidro Empresarial Miraflores Surco - La Molina Chacarilla Ejes en desarrollo San Borja - Santa Catalina Ejército Magdalena Surquillo Las Gardenias Lince San Miguel Ate Callao

4 Ejes corporativos de oficinas de clase B LEYENDA Edificios en operación Ejes consolidados Ejes en desarrollo Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporativos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración posee una dinámica inmobiliaria particular a su ubicación, por ello a cada una la denominamos eje corporativo.

5 Términos clave STOCK. Es la suma total de los metros cuadrados de oficinas existentes en el mercado. Incluye todo lo que está ocupado y disponible. El stock solo considera a edificios entregados. ABSORCIÓN. Es la suma de los metros cuadrados que las empresas ocuparon durante un periodo (por ejemplo, un trimestre). Si se le resta la cantidad de metros cuadrados que se desocuparon, se obtiene la ABSORCIÓN NETA. Las compras de oficinas como inversión no se consideran como parte de la absorción, ya que son metros cuadrados que vuelven a estar disponibles en el mercado. VACANCIA. Es el total de metros cuadrados disponibles para entrega inmediata, ya sea que estén ofertados en venta o alquiler. TASA DE VACANCIA. Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%. PRECIO DE SALIDA. Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Posterior a las negociaciones, al concretarse el alquiler o venta, se obtiene un PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de salida. En este informe, los precios corresponden a oficinas sin habilitación (en gris), no incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios como estacionamientos, depósitos o terraza. Los precios de alquiler corresponden a oficinas disponibles para ocupación inmediata; y los precios de venta a oficinas para entrega inmediata o en proyectos en construcción.

6 Ejes en desarrollo Chacarilla Surco - La Molina Miraflores San Isidro Empresarial San Isidro Financiero El mercado global de oficinas B en cifras Máx. Precios de alquiler Prom. Mín. Stock: 799,881 m 2 Stock Vacancia En construcción 159,742 m² 11,778 m² 4,218 m² 91,168 m² 7,603 m² $18.00 $16.99 $21.14 $19.42 $16.00 $16.00 San Isidro Financiero San Isidro Empresarial $20.23 $16.68 $14.00 Miraflores $18.70 $15.27 $15.00 Surco - La Molina $17.00 $17.00 $16.42 $14.00 Chacarilla $14.66 $12.00 Ejes en desarrollo Tasa de vacancia: 18.94% 2,460 m² 180,683 m² 43,376 m² 27,779 m² Máx. Precios de venta Prom. Precio promedio de alquiler: $ 15.98/m 2 Precio promedio de venta: $ 2,034/m 2 74,925 m² 9,286 m² 32,999 m² 71,300 m² 10,567 m² 8,400 m² 222,063 m² $ 2,271/m² $ 2,231/m² $ 2,053/m² $ 2,350/m² $ 2,092/m² $ 1,900/m² Mín. $ 2,400/m² $ 2,373/m² $ 2,329/m² $ 2,299/m² $ 2,150/m² $ 1,986/m² $ 2,300/m² $ 1,845/m² $ 1,483/m² 68,857 m² 39,856 m² San Isidro Financiero Miraflores Surco - La Molina Chacarilla Ejes en desarrollo No se registraron oficinas en venta en San Isidro Empresarial

7 Radiografía del 2016 Se entregaron 111,515 m 2 de nuevas oficinas (23 edificios). El 52% se ubicó en los ejes en desarrollo. La absorción neta (demanda efectiva) fue de 67,845 m 2. El 54% se registró en los ejes en desarrollo. Se finalizó el 2016 con una tasa de vacancia de 18.94% (151,467 m 2 ). El 55% de la vacancia se registró en los ejes consolidados. Los promedios de alquiler registrados al cierre del 2016 fueron de USD 16.88/m 2 para los ejes consolidados, y USD 14.66/m 2 para los ejes en desarrollo. Respecto al 2015, los precios se contrajeron en 8.8% y 2.6%, respectivamente.

8 Distribución de las nuevas entregas por eje 1% Nuevas entregas Durante el 2016, se entregaron 111,515 m 2 de nuevas oficinas (23 edificios). El 48% se ubicó en los ejes consolidados y el 52% en los ejes en desarrollo. Respecto al 2015, la nueva oferta decreció en 16.2%. Las nuevas entregas fueron mayores en Miraflores (38,941 m 2 ), Magdalena (20,038 m 2 ) y Chacarilla (13,720 m 2 ). 10% Miraflores 5% Magdalena 11% 12% 5% 3% 111,515 m 2 18% 35% Evolución de las nuevas entregas Chacarilla Surquillo Lince San Borja - Santa Catalina Ejército Corporativo Las Gardenias San Isidro Financiero Para el 2017, prevemos el ingreso de 87,774 m 2. Cabe mencionar que, Barranco y Chorrillos recibirán sus primeros 70,565 m² edificios corporativos. 57,846 m² 33,409 m² 14,591 m² 19,652 m² 45,569 m² 58,315 m² 62,552 m² 53,669 m² Ejes consolidados Ejes en desarrollo

9 Evolución de la absorción neta Demanda 28,043 m² 12,290 m² 31,034 m² 36,564 m² La absorción neta del 2016 fue de 67,845 m 2, registrándose el 54% (31,282 m 2 ) en los ejes en desarrollo. Respecto al 2015, la absorción neta disminuyó en 15% en los ejes consolidados, y se expandió en 22% en los ejes en desarrollo. El resultado neto, fue de una contracción de 2.1% comparado con el año anterior. 5,591 m² 36,028 m² 40,571 m² 28,852 m² 38,269 m² 31,282 m² Absorción en ejes consolidados Absorción en ejes en desarrollo Distribución de la absorción neta Existen 2 razones principales que afectaron negativamente la absorción San Isidro Empresarial, -2,369 m² San Isidro FInanciero, 5,238 m² Surco - La Molina, 6,134 m² Chacarilla 4,821 m² Miraflores 17,458 m² Eje en desarrollo, 36,564 m² neta en los ejes consolidados: (i) Menor disponibilidad: entre el 2012 y 2014, el foco de los desarrolladores estuvo en hacer edificios prime. Es así que, desde el 2015, las nuevas entregas de oficinas B se contrajeron significativamente. (ii) Los precios de las oficinas prime: que por la sobreoferta, alcanzaron niveles similares o inferiores a los de las oficinas B. Los formatos prime menores a los 400 m 2 se convirtieron en sustitutos más atractivos de las oficinas B. La excepción en los ejes consolidados es Miraflores, cuyo dinamismo para formatos de oficinas B se mantiene latente. Su absorción neta (17,458 m 2 ) representó el 55% del total de los ejes consolidados, y el 26% del total de Lima.

10 Evolución de la vacancia Vacancia 68,857 m² 47,574 m² La tasa de vacancia se incrementó de 15.66% (2015) a 18.94% (2016). Existen 151,467 m 2 disponibles para entrega inmediata, de los cuales el 55% se concentra en los ejes consolidados. En términos relativos, las tasa de vacancia son de 14.3% para los ejes consolidados, y 31.01% para los ejes en desarrollo. Los ejes con los mayores índices de disponibilidad son Miraflores (43,376 m 2 ), Surquillo (23,314 m 2 ) y Magdalena (17,890 m 2 ). Respecto al 2015, las tasas de vacancia se contrajeron en San Isidro Financiero, Surco - La Molina, San Borja, Magdalena y San Miguel; en Ate y Callao se mantuvieron constantes; y en el resto de ejes, se incrementaron. 8,043 m² 82,610 m² 60,223 m² 5,742 m² 18,197 m² 35,940 m² Vacancia en ejes consolidados Vacancia en ejes en desarrollo Evolución Evolución de de la la tasa tasa de de vacancia vacancia (%) 31.01% 28.97% 18.94% 15.66% 7.26% 8.59% 14.30% 11.49% 2.24% 7.79% 4.51% 7.92% 2.42% 4.96% 0.82% Ejes consolidados Ejes en desarrollo Promedio Lima

11 Evolución del precio de alquiler Precios $ 21.50/m² $ 21.21/m² $ 21.22/m² $ 21.15/m² $ 19.89/m² $ 19.89/m² $ 19.68/m² $ 18.51/m² El precio promedio de alquiler cerró el 2016 en USD 15.98/m 2. Respecto al 2015, disminuyó en 7.2% (USD 17.21/m 2 ). En los ejes consolidados, la contracción fue de 8.8%, mientras que en los ejes en desarrollo de 2.6%. En los ejes consolidados, los promedios de alquiler mínimo y máximo, fueron de USD 15.27/m 2 (Surco - La Molina) y USD 19.42/ m 2 (San Isidro Empresarial), respectivamente; mientras que en los ejes en desarrollo, de USD 11.62/m 2 (Ate) y USD 16.51/m 2 (Ejército). Por otro lado, el precio promedio de venta fue de USD 2,034/m 2 y se contrajo en 0.5%, respecto al Todos los ejes, salvo Ate y Callao, poseen oferta de oficinas en venta. Los promedios más bajos se registraron en Lince (USD 1,636/m 2 ) y Magdalena (USD 1,796/m 2 ); mientras que los más elevados en San Isidro Empresarial (USD 2,375/m 2 ) y Chacarilla (USD 2,329/m 2 ). $ 16.88/m² $ 18.53/m² $ 17.21/m² $ 15.98/m² $ 15.42/m² $ 15.05/m² $ 14.66/m² Ejes consolidados Ejes en desarrollo Promedio de precios en alquiler Evolución del precio de venta $ 2,368/m² $ 2,267/m² $ 2,284/m² $ 2,249/m² $ 2,166/m² $ 2,211/m² $ 2,174/m² $ 2,062/m² $ 2,044/m² $ 2,034/m² $ 1,887/m² $ 1,920/m² $ 1,875/m² $ 1,852/m² $ 1,845/m² Ejes consolidados Ejes en desarrollo Promedio de precios de venta

12 Tendencias Nuevo eje corporativo: Las Gardenias El eje Las Gardenias se desarrolla alrededor de la av. Benavides, en el tramo comprendido entre la av. Velasco Astete y la Panamericana Sur. Al cierre del 2016, posee 4 edificios entregados que suman un total de 15,740 m 2. La densificación comercial de Las Gardenias y su cercanía a zonas residenciales de alto poder adquisitivo, incentivó la E construcción de edificios corporativos. El foco inicial de este sub-mercado se centró en empresas pequeñas y medianas, cuyos dueños o gerentes viven cerca. No obstante, con la entrega del túnel Benavides, y la construcción del intercambio vial, la demanda potencial se ha expandido a las empresas industriales y logísticas asentadas en Lurín y Villa El Salvador E E C C desplazarse desde la Panamericana Sur a las Gardenias y viceversa, ya es sencillo.entonces, no sería sorpresa de que en los siguientes meses, las empresas que estén tomando E oficinas en Las Gardenias, provengan de las zonas industriales E del sur de Lima. Por lo pronto, este eje ya posee 2 edificios en desarrollo que se entregarán entre el 2017 y C

13 Conclusiones La dinámica de las oficinas B fue similar a la del mercado prime: se incrementó la tasa de vacancia y los precios se Ciclo inmobiliario de las oficinas B ajustaron a la baja. No obstante, prevemos de que el ciclo del mercado B sea más corto, dado que las nuevas 140,000 m² 28.00% entregas vienen siendo significativamente menores. 120,000 m² 24.00% Estimamos de que la tasa de vacancia de cierre del 2016 (18.9%) corresponda al nivel más elevado del ciclo, y que 100,000 m² 20.00% desde el 2017, empiece a contraerse. Por otro lado, es importante notar que, durante el 2016, 80,000 m² 16.00% el mercado de oficinas B creció más en los ejes en desarrollo, tanto en oferta como demanda. La saturación 60,000 m² 12.00% de oficinas prime en las zonas consolidadas, ha incentivado a los desarrolladores a expandir el mercado 40,000 m² 8.00% hacia nuevos ejes como Ate, Lince o Las Gardenias. 20,000 m² 4.00% En el 2017, tomará curso la consolidación del eje Ejército, luego de 4 años de formación. Estimamos de que a fines del 2017, tenga 10 edificios y se acerque a los 50,000 m 2 de stock. 0 m² * Nuevas entregas Absorción neta Tasa de vacancia 0.00%

14 BINSWANGER PERÚ Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyecto - Facility & Property Management - Asesoría Valuatoria Ca. Las Orquídeas 585, Oficina 301 San Isidro, Lima - Perú T: (51 1) Informe desarrollado por George Limache glimache@cbb.com.pe Síguenos en: Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.