Reporte inmobiliario OFICINAS PRIME Lima, 1T-2017

Transcripción

1 Reporte inmobiliario OFICINAS PRIME Lima, 1T-2017

2 Qué es un edificio de oficinas prime? Su infraestructura y áreas comunes son de alta calidad. Suele ofrecer pisos completos o con pocas divisiones. Se ubica en una zona importante de la ciudad que maximiza su exposición. Es mayormente demandando por empresas que requieren de una ubicación que favorezca su imagen. Tiene el potencial de generar rentas por encima del promedio global del mercado. Características técnicas de un edificio prime Altura de piso a techo Más de 3 metros Área promedio de planta Más de 500 m 2 Área mínima de oficina 200 m 2 Exteriores Muro cortina Aire acondicionado Centralizado Grupo electrógeno Cobertura mínima del 100% de áreas comunes Estacionamientos Mímimo 1 cada 40 m 2 de área útl de oficinas Control de accesos Peatonal y vehicular Área de pago a proveedores Otros requerimientos Sala de usos múltiples Comedor o cafetería

3 Términos clave STOCK. Es la suma total de los metros cuadrados de oficinas existentes en el mercado. Incluye todo lo que está ocupado y disponible para ocupación inmediata. El stock solo considera a edificios entregados. ABSORCIÓN. Es la suma de los metros cuadrados que las empresas ocuparon durante un periodo (por ejemplo, un trimestre). Si se le resta la cantidad de metros cuadrados que se desocuparon, se obtiene la ABSORCIÓN NETA. Las compras de oficinas como inversión no se consideran como parte de la absorción, ya que son metros cuadrados que vuelven a estar disponibles en el mercado. VACANCIA. Es el total de metros cuadrados disponibles para entrega inmediata, ya sea que estén ofertados en venta o alquiler. TASA DE VACANCIA. Es el nivel de disponibilidad respecto al stock. Equivale a la fórmula: (Vacancia / Stock)*100%. PRECIO DE SALIDA. Es el precio de oferta inicial de un inmueble. Posterior a las negociaciones, al concretarse el alquiler o venta, se obtiene un PRECIO DE CIERRE, que puede ser igual o menor al precio de salida. En este informe, los precios corresponden a oficinas sin habilitación (en gris), no incluyen impuestos, ni el uso de otros espacios como estacionamientos, depósitos o terraza. Los precios de alquiler corresponden a oficinas disponibles para ocupación inmediata; y los precios de venta a oficinas para entrega inmediata, así como en proyectos en construcción.

4 Ejes corporativos de oficinas prime Lima posee varias aglomeraciones de edificios corporativos, las cuales trascienden, en algunos casos, las fronteras de los distritos. Cada aglomeración posee una dinámica inmobiliaria particular a su ubicación, y por ello a cada una la denominamos eje corporativo.

5 Magdalena San Borja Surco - La Molina Miraflores Empresarial Financiero Máx. Prom. Precios de alquiler Mín. El mercado prime en cifras $ 21.00/m² $ 21.00/m² $ 20.65/m² $ 20.00/m² Stock prime de Lima: m 2 Stock Vacancia En construcción 350,918 m² 86,740 m² 94,724 m² 135,136 m² $ 17.87/m² $ 16.00/m² $ 20.00/m² $ 18.47/m² $ 16.85/m² $ 17.00/m² $ 17.00/m² $ 17.00/m² $ 17.00/m² $ 15.58/m² $ 14.96/m² $ 17.60/m² $ 16.25/m² $ 15.49/m² Tasa de vacancia: 25.37% Precio promedio de alquiler: $ 17.03/m 2 Precio promedio de venta: $ 2.128/m 2 8,310 m² 33,105 m² 132,434 m² 22,764 m² 19,440 m² 234,130 m² 64,031 m² 24,348 m² 19,059 m² 1,706 m² 16,355 m² 86,671 m² Financiero $ 2,600/m² Empresarial Miraflores $ 2,350/m² $ 2,330/m² $ 2,350/m² $ 2,350/m² $ 2,229/m² Surco - La Molina Máx. Prom. Precios de venta Mín. $ 2,157/m² $ 2,045/m² $ 1,951/m² San Borja Magdalena $ 1,941/m² $ 1,844/m² 59,573 m² 12,457 m² $ 1,730/m² Financiero Miraflores Surco - La Molina Magdalena No se registraron oficinas prime en venta en San Borja ni Empresarial

6 Lo más destacado del 1T-2017 Ingresaron 3 nuevos edificios que sumaron un total de 30,121 m 2. Empezamos el 2017 con un buen nivel de absorción neta (demanda efectiva): 21,822 m 2. La transacción más relevante se dio en Surco. La Universidad Peruana de Ciencias arrendó 6,000 m 2 en el edificio Lima Central Tower. La tasa de vacancia se incrementó tímidamente. Pasó de 25.30% a 25.37%. No se registró una variación significativa del precio de alquiler. El promedio de Lima fue de USD 17.03/m 2. El precio de venta disminuyó. Pasó de USD 2,141/m 2 (2016-4T) a USD 2,128/m 2.

7 Distribución de nuevas entregas por eje corporativo Nuevas entregas 19% Se entregaron 3 edificios: ICHMA y JDA 700 en Financiero, y PAL 400 en Empresarial. Todos ellos poseen áreas útiles entre 5,500 m 2 y 13,500 m 2, y registraron una ocupación promedio de 12.3% al momento de su entrega. 30,121 m 2 81% Financiero Empresarial En los siguientes meses prevemos el ingreso de 150,891 m 2, cuyo 40% se ubicará en Financiero. El 60% restante se distribuirá casi equitativamente entre los otros ejes corporativos. Nuevas entregas y m 2 en construcción Por otro lado, es importante notar el decrecimiento de los metros cuadrados en construcción desde el 2015, dado que representa una señal de corrección del mercado. Por lo pronto, al cierre del 1T-2017 existen 200,429 m 2 prime en construcción, y pronosticamos que esta cifra continúe reduciéndose en los siguientes meses. 400,000 m² 320,000 m² 240,000 m² 160,000 m² 80,000 m² 0 m² T Nuevas entregas En construcción

8 Distribución de la absorción neta 0% Absorción neta y vacancia El 43% de la absorción neta se ubicó en Surco - La Molina. Este eje continúa liderando los índices de absorción neta, debido a que registra los precios más bajos de Lima. En segundo lugar se ubicó Financiero. Este eje mantuvo un nivel apreciable de demanda efectiva (6,732 m 2 ), pese a registrar precios más elevados que Surco o Magdalena. En los ejes de Empresarial y Miraflores, se registraron menores niveles de absorción neta. Se ocuparon oficinas básicamente en dos edifi- 12% 6% 31% 8% 21,822 m 2 43% Surco - La Molina Financiero Empresarial Magdalena Miraflores San Borja cios: PAL 400 ( Empresarial) y CE Leuro (Miraflores). 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0% 4.95% 4.95% 2 Evolución de la tasa de vacancia 9.07% 9.07% 18.88% 18.88% 25.30% 25.30% 25.37% Surco - La Molina 25.37% Financiero Miraflores San Borja T T Financiero Empresarial Miraflores Surco - La Molina Promedio Lima Empresarial Los niveles de vacancia se incrementaron únicamente en los ejes que recibieron oferta nueva ( Financiero y Empresarial). Aun así, no fue un incremento significativo. En el resto de ejes, las tasas de vacancia disminuyeron o se mantuvieron constantes. Por otro lado, Surco - La Molina ha dejado de ser el eje con la mayor disponibilidad de Lima. Ahora lo es Financiero, que concentra el 36% de la vacancia para ocupación inmediata de toda la ciudad. No obstante, pese a tener mayores metros cuadrados libres, no consideramos que sus precios de alquiler lleguen a los niveles de Surco - La Molina o Magdalena. Esto debido a que más del 70% de la disponibilidad está en manos de inversionistas institucionales.

9 Evolución del precio de alquiler Precios de alquiler y venta El ingreso de los edificios JDA 700 y PAL 400 modificó la configuración de los precios de alquiler de Financiero y Empresarial, respectivamente. En el eje de Financiero, el promedio de alquiler disminuyó en 2.33%; mientras que, en San Isidro Empresarial, se incrementó en 1.11%. En San Borja, se dio un ajuste importante de 5.56%. En el resto de ejes, los alquileres no tuvieron variaciones significativas. El precio de venta disminuyó en 3.04% en Surco - La Molina, haciendo de que el promedio de Lima se ajuste a la baja en 0.59%. En el resto de ejes tampoco se apreciaron variaciones significativas. Es importante que los ajustes de los precios de venta estén en sintonía con los cambios en los alquileres, para que así se mantenga el atractivo de las oficinas como producto de inversión. $ 23.00/m² 40% 30% $ 21.00/m² 20% $ 19.00/m² 10% $ 17.00/m² 0% $21.74 $20.53 $ % Empresarial Miraflores Financiero San Borja $17.01 $17.03 Magdalena Surco - La Molina $ 15.00/m² T $ 2,600/m² 40% $ 2,400/m² 30% $ 2,200/m² 20% $ 2,000/m² 10% $ 1,800/m² 0% 4.95% San 2013 Isidro Financiero 2014 San 2015 Isidro Empresarial 2016 Miraflores T $2, % Surco - La Molina 4.95% Evolución del precio de venta 9.07% $2, % Promedio Lima 18.88% 25.30% 25.30% Miraflores 25.37% Financiero $2,117 $2,141 Surco - $2,128La Molina Empresarial Magdalena $ 1,600/m² T San 2013 Isidro Financiero Empresarial 2016 Miraflores T Surco - La Molina Promedio Lima

10 Tendencias Diferencial o commodity, qué sucede con la certificación LEED? Para los edificios, la certificación LEED es la marca que los valida como eco-amigables o eficientes con el uso de energía. Los edificios pueden apuntar a diferentes clases de certificación, según el tipo de inmueble o nivel de eco-amigabilidad. El primer proyecto de oficinas con certificación LEED en Perú fueron las dos torres del complejo Platinum Plaza en Financiero. Ambas se entregaron en el 2010, y representaron el 19% de la nuevas entregas de aquel año. En adelante, el LEED como tendencia fue ganando terreno, y más proyectos empezaron a certificarse, porque era una característica que los diferenciaba del resto. Siete años después, prácticamente el 100% de lo nuevo que ingresa cada trimestre posee pre-certificación LEED. Lo mismo sucede con el total de metros cuadrados en construcción: ya se encuentran pre-certificados. El LEED ha pasado de ser un elemento diferenciador a un estándar del mercado. Si bien al momento en que una empresa escoge una oficina, pesan más otras variables como la ubicación, eficiencia de la planta o calidad de áreas comunes, el LEED puede terminar siendo la variable que defina el cierre de una transacción. Los beneficios de la certificación LEED son tangibles. Hemos visto casos de edificios similares, donde el que tiene la certificación, genera ahorros cercanos al 40% en el gasto de electricidad por metro cuadrado.

11 Conclusiones Empezamos el 2017 con un paso sólido. El buen desempeño de la demanda mantuvo estables los precios y tasas de vacancia. Para los siguientes meses, esperamos que la respuesta de demanda continúe favorable, dado que se están gestando una seria de transacciones por áreas de hasta 8,000 m 2. Con ello, estimamos que la vacancia cierre el año con un nivel entre 25% y 28%, y el alquiler promedio de Lima se encuentre ligeramente por debajo de los USD 17.00/m 2. Los metros cuadrados en construcción también van decreciendo, dando paso a la fase de recuperación del mercado prime. Ciclo del mercado prime de Lima Expansión Vacancia a la baja Nuevas construcciones Sobreoferta Vacancia al alza Nuevas construcciones 2014 En los últimos 3 años, las entregas de nuevas oficinas se trasladaron mayoritariamente a los ejes de Surco - La Molina y Magdalena. Sin embargo 2011 desde el 2017, el protagonismo regresó a. Será la primera vez que Financiero y Empresarial, reciban en conjunto 20? ,520 m 2. Son muchos metros cuadrados, pero cabe notar que la mayor parte de estos, están en mano de inversionistas institucionales, quienes, en principio, no ceden a bajar los precios tan fácil como lo puede ha cer una persona natural. De todos modos, no podemos negar que la competencia por ganar demanda será fuerte. Más allá de las estrategias clásicas de brindar mayores periodos de gracia o de implementar las oficinas, es posible que los propietarios institucionales sorprendan al mer- Recuperación Vacancia a la baja Sin nuevas construcciones Declive Vacancia al alza Entrega de muchos m 2 cado con estrategias no convencionales, como la posibilidad de firmar contratos en soles, u otros. Estaremos atentos.

12 BINSWANGER PERÚ Consultoría Inmobiliaria - Gerencia de Proyecto - Facility & Property Management - Asesoría Valuatoria Ca. Las Orquídeas 585, Oficina 301, Lima - Perú T: (51 1) Informe desarrollado por George Limache glimache@cbb.com.pe Síguenos en: Este Informe fue desarrollado íntegramente por Binswanger Perú. La información utilizada para su elaboración fue obtenida de fuentes confiables. No obstante, Binswanger Perú no se responsabiliza de omisiones o cambios de último minuto. Este reporte es de carácter público, sin embargo no puede ser distribuido ni copiado sin consentimiento previo y escrito de Binswanger Perú.