COYUNTURA INMOBILIARIA: Oferta de Vivienda Nueva en Lima Metropolitana y Callao

Transcripción

1 COYUNTURA INMOBILIARIA: Oferta de Vivienda Nueva en Lima Metropolitana y Callao

2 Análisis Global del Mercado en base a información Primaria y Fuentes Secundarias 2

3 Resumen Ejecutivo El primer trimestre nos dejo un panorama incierto sobre la coyuntura económica y política del país. Es evidente que el sector inmobiliario de vivienda nueva mantiene una desaceleración preocupante en relación a los dos últimos años. La actividad edificadora de vivienda nueva cerro el año 2013 con indicadores muy similares al año Las ventas se contrajeron un 50% respecto al año anterior. La desaceleración de la demanda se debió a la mayor rigurosidad en la evaluación de los créditos de los clientes de parte de los Bancos, el incremento de las tasas de interés y el alza de precios de los terrenos y vivienda que desalentaron a la demanda reduciendo un 30% la oferta disponible. En Lima Metropolitana y Callao el precio de las viviendas se han incrementado a una tasa interanual del 10.1% en los últimos 4 años,siendo el último año el incremento de 6.7%. Los precios de las viviendas bajaron en San Isidro, San Borja, Ate, Carabayllo y en la P.C. del Callao. En Villa el Salvador, Lurigancho, Lima Cercado y Santiago de Surco los precios se mantuvieron. En los 16 distritos restantes los precios se incrementaron. San Miguel sigue siendo el distrito con mejor velocidad de ventas, viviendas/mes. Ate es el distrito que mas vende, 1,598 viviendas en el último año y el distrito de Puente Piedra tiene la mayor oferta, 2,826 viviendas en el mismo periodo. 3

4 El 2014 y 2015 serán años difíciles para el sector. En el 1er trimestre la oferta de Vivienda Nueva en LM y Callao estuvo por debajo de las 12,000 unidades., menor en 45% al 1er Trimestre de El 70% de la oferta corresponde al NSE B y solo el 8% corresponde al NSE A. En relación a la cantidad de proyectos también se observó una importante reducción. Solo se identificaron en LM y Callao menos de 480 Proyectos con Oferta Inmobiliaria disponible. Desde el año 2009 la cantidad de proyectos con oferta disponible nunca bajo de los 500 proyectos. El ratio de demanda real viene aumentando desde el 2do semestre del año 2013, 1.57 (unidades vendidas sobre las unidades ingresadas), debido a la fuerte contracción de la oferta y demanda. En el mismo periodo del 2010, el ratio de demanda real fue de En el 1er trimestre de 2014, Callao el número de proyectos con oferta disponible fue de 480 proyectos, 29% menos al 1er trimestre de El NSE B y NSE C representan el 80% de toda la oferta inmobiliaria actual. En relación a las ventas, ambos estratos representan mas del 60% de las ventas totales. Los ritmos de ventas disminuyeron un 38% en relación al mismo periodo de 2013 y un 45% en relación al mismo periodo de La tendencia será profesionalizar el sector, unir fortalezas mediante lianzas estratégicas para solucionar en conjunto las principales barreras, como la escases de suelos, el alza de precios de los terrenos, la falta de factibilidades de servicios, la falta de agua, la ineficiencia de la mayoría de Municipalidades, conocer el perfil del demandante, entre los más importantes retos. 4

5 Evolución anual de la oferta y ventas totales La actividad inmobiliaria registró un descenso significativo en 2013 (las ventas descendieron 33.9%) como consecuencia de la desaceleración económica del país, principalmente en el segundo semestre del año, lo que tuvo un impacto en la decisión de las familias al momento de adquirir una vivienda nueva. Asimismo, también incidieron en el resultado factores como restricciones al crédito, el menor nivel de empleo, la subida del tipo de cambio y la sobreoferta existente en el sector. Sin embargo, se espera una recuperación de la economía en 2014 y dado el déficit de viviendas que aún se mantiene en el país, se espera que la actividad inmobiliaria retome la senda ascendente de años anteriores. 45,000 40,000 35,000 Oferta Total Unidades Inmobiliarias ingresadas Unidades Inmobiliarias Vendidas 35,656 39,578 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 25,023 25,011 19,983 13,978 14,691 15,631 27,465 21,550 25,257 24,104 27,705 15,583 12, % 49.7% 35.4% 5,

6 Oferta Total por Distrito 2012 y 2013 Los distritos de San Miguel y Ate lideran la oferta de viviendas en Lima aunque con precios más accesibles, mientras los distritos como San Isidro y San Borja tiene baja oferta pero orientados hacia segmentos A y AB con un nivel de precios mayor. CARABAYLLO PUENTE PIEDRA LURIGANCHO ÑOS OLIVOS ATE RIMAC EL AGUSTINO SAN MARTIN LIMA DE CERCADO PORRES De 0 a 1000 unidades De 1000 a 2000 unidades Más de 2000 unidades BREÑA LA MOLINA SAN BORJA LINCE PUEBL O LIBRE SAN MIGUEL MAGDALENA DEL MAR SANTIAGO DE SURCO MIRAFLORES BARRANCO VILLA EL SALVADOR CHORRILLOS Distrito San Miguel 3,901 2,793 ATE 1,820 2,455 Carabayllo 5,413 1,956 Callao 2,577 1,785 Santiago de Surco 3,195 1,766 Puente Piedra 1,749 Magdalena del Mar 1,391 1,431 Miraflores 2,567 1,377 Breña 1,605 1,130 Lima Cercado 2,405 1,020 El Agustino 1,009 Rimac 1,002 Chorrillos 1, Jesús María Surquillo Lurigancho 883 Pueblo Libre 1, Barranco Lince San Isidro San Borja Villa El Salvador 295 San Martin de Porres 235 Los Olivos 156 La Molina

7 Unidades Vendidas por distrito 2012 y 2013 Los distritos de ATE, San Miguel y Santiago de Surco siguen siendo los distrito de mayor preferencia de las familias para adquirir una vivienda. Asimismo, en un contexto adverso de ventas en 2013, es destacable el incremento de ventas en Jesús María, Surquillo, Lurigancho y Rímac. CARABAYLLO PUENTE PIEDRA LURIGANCHO ÑOS OLIVOS ATE EL AGUSTINO RIMAC SAN MARTIN LIMA DE CERCADO PORRES CALLAO De 0 a 500 unidades De 500 a 1,000 unidades De 1,000 a 3,000 unidades Más de 3,000 unidades BREÑA LA MOLINA SAN BORJA LINCE PUEBL O LIBRE SAN MIGUEL MAGDALENA DEL MAR SANTIAGO DE SURCO MIRAFLORES BARRANCO VILLA EL SALVADOR CHORRILLOS Distrito ATE 1,074 1,598 San Miguel 3,266 1,478 Santiago de Surco 2,291 1,163 Callao Magdalena del Mar Miraflores 1, Carabayllo 3, Puente Piedra Jesús María Pueblo Libre Surquillo Breña 1, Lima Cercado 1, Chorrillos San Borja El Agustino Barranco San Isidro Lurigancho Rimac Lince Villa El Salvador San Martin de Porres Los Olivos La Molina

8 Velocidad de Ventas 2012 y 2013 Los distritos de San Miguel, Surco y Ate se ubican también se ubican como los distritos donde más rápido se venden las viviendas. Asimismo, se aprecia que en Jesús María y Magdalena del Mar se ha incrementado la velocidad de ventas dada su proximidad con los centros empresariales de Miraflores y San Isidro. CARABAYLLO PUENTE PIEDRA LURIGANCHO ÑOS OLIVOS ATE RIMAC EL AGUSTINO SAN MARTIN LIMA DE CERCADO PORRES CALLAO BREÑA De 0 a 50 unidades x mes De 50 a 100 unidades x mes Más de 100 unidades x mes LA MOLINA SAN BORJA LINCE PUEBL O LIBRE SAN MIGUEL MAGDALENA DEL MAR SANTIAGO DE SURCO MIRAFLORES BARRANCO VILLA EL SALVADOR CHORRILLOS Distrito San Miguel Santiago de Surco ATE Miraflores Magdalena del Mar Callao Carabayllo Jesús María Pueblo Libre Breña Chorrillos Surquillo Barranco Puente Piedra San Borja El Agustino San Isidro Lima Cercado Rimac Lurigancho Lince Villa El Salvador San Martin de Porres Los Olivos La Molina

9 % de Absorción 2012 y 2013 Mayor porcentaje de absorción registran los distritos de Pueblo Libre y San Borja aunque también incrementaron su nivel de absorción Miraflores, Santiago de Surco y Jesús María. CARABAYLLO PUENTE PIEDRA LURIGANCHO ÑOS OLIVOS De 0 a 10% De 10% a 15% Más de 15% ATE RIMAC EL AGUSTINO BREÑA SAN MARTIN LIMA DE CERCADO PORRES LA MOLINA SAN BORJA LINCE PUEBL O LIBRE SAN MIGUEL MAGDALENA DEL MAR SANTIAGO DE SURCO MIRAFLORES BARRANCO VILLA EL SALVADOR CHORRILLOS Distrito Pueblo Libre 13.3% 18.7% San Borja 12.7% 15.8% Miraflores 12.1% 13.6% Barranco 29.0% 12.8% Los Olivos 13.8% 12.2% Santiago de Surco 8.2% 11.4% Jesús María 9.0% 11.0% La Molina 11.0% 10.9% Magdalena del Mar 10.4% 10.9% Surquillo 11.0% 10.5% Lurigancho 6.3% 9.9% San Isidro 9.0% 9.1% Lince 9.7% 8.9% Chorrillos 9.0% 8.3% ATE 9.0% 7.8% Rimac 6.8% 7.5% San Martin de Porres 5.8% 6.6% Villa El Salvador 3.4% 6.5% Breña 20.0% 6.4% San Miguel 8.0% 6.3% Carabayllo 11.1% 5.8% Callao 2.9% 4.9% El Agustino 5.5% 4.6% Lima Cercado 7.3% 4.5% Puente Piedra 5.4% 94.4%

10 Oferta Total (Unidades) Estacionalidad del Sector En 2013 se aprecia una marcada disminución de la oferta de viviendas pasando de más de 39,500 viviendas en 2012 a 27,700 en El mayor descenso se registró durante segundo semestre del año en línea con la desaceleración económica y mayores restricciones de las entidades financieras a los nuevos proyectos inmobiliarios. 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV Stock Inicial del trimestre Año / Trimestre I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 5,040 6,715 8,952 9,806 10,328 9,289 7,628 7,962 8,191 8,392 13,412 15,363 14,321 18,343 17,930 17,096 15,068 14,777 12,384 11,162 Unidades Ingresadas 3,995 5,204 5,396 5,388 3,147 2,896 4,264 4,384 3,801 10,378 9,024 4,262 7,910 7,980 6,045 3,322 4,901 3,742 2,254 1,808 Oferta Total del Trimestre 9,161 11,610 13,619 15,405 13,405 11,103 11,791 12,402 11,992 19,021 22,353 19,672 22,245 25,103 23,402 21,723 19,537 17,373 14,295 12,970 Unidades Vendidas 2,430 2,658 3,813 5,077 4,116 3,475 3,829 4,211 3,600 5,609 6,990 5,351 3,902 7,173 6,306 6,723 4,760 4,989 3,133 2,701 Stock Final (Disponible) Velocidad de Ventas (Unid./mes Prom.) Velocidad % (% de abosrción Mensual) 6,731 8,952 9,806 10,328 9,289 7,628 7,962 8,191 8,392 13,412 15,363 14,321 18,343 17,930 17,096 15,000 14,777 12,384 11,162 10,092 1,168 1,124 1,205 1,528 1,555 1,189 1,140 1,280 1,126 1,835 2,353 1,804 1,389 2,050 2,228 2,457 1,357 1,417 1, % 9.70% 8.8% 9.9% 11.6% 10.7% 9.7% 10.3% 9.4% 9.6% 10.5% 9.2% 6.2% 8.2% 9.5% 11.3% 6.9% 8.2% 9.1% 7.5% 10

11 Precio promedio por m2 (Soles/m2) El comportamiento de los Precios Los precios de viviendas mantuvieron la tendencia alcista en 2013 y crecieron 6.7% respecto a 2012 como consecuencia de la mayor demanda de las familias por adquirir una vivienda. El precio promedio por m2 se situó S/ y el NSE B concentró el 58% del total unidades vendidas. 3,400 3,200 3,000 2,800 2,600 2,400 2,200 2,000 3,200 3,000 2,400 2, Resultados 2013 Unidades Disponibles Unidades Vendidas Velocidad Ventas % Absorción Precio Prom. (S/. x m2) NSE A NSE A 3,316 1, % 5,500 NSE AB NSE AB 5,234 2, % 4,700 NSE B NSE B 30,997 9, % 3,000 NSE C NSE C 8,868 2, % 1,900 11

12 El comportamiento de los Precios Las zonas de mayor actividad empresarial como San Isidro, Miraflores y San Borja, además de distritos aledaños como Barranco y Magdalena mantienen los precios (S/. por m2) de viviendas más altos del mercado. En contraposición, los distritos de los conos sur y norte registran los precios más bajos aunque cada vez menos se encuentra zonas de Lima donde el valor por m2 sea inferior a los S/

13 El comportamiento de los Precios El precio por m2 de vivienda se incrementó en la mayoría de los distritos en 2013, a excepción de San Isidro y San Borja donde descendieron en 5.7% y 8.0%, respectivamente. Asimismo, se aprecia un importante incremento en el precio en los distritos de Barranco (+22.4%) y San Miguel (+29.6%) debido a que dichas zonas se están desarrollando nuevos proyectos inmobiliarios. 6, ,000 5,500 5,000 4,500 4,000 Precio Prom. x m2 S/. 3,200 Precio Prom. x m2 S/. 3,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 13

14 El comportamiento de los Precios Distrito Precio promedio (Soles / m2) Evolución Crec. Prom. Anual 2013/2010 Var%. 2013/2012 BARRANCO 2,800 4,500 4,900 6, % 22.4% ## MIRAFLORES 3,400 4,400 5,300 5, % 5.7% 6% SAN ISIDRO 3,600 4,600 5,300 5, % -5.7% ## SAN BORJA 3,100 3,600 5,000 4, % -8.0% ## LA MOLINA 2,800 3,700 4,300 4, % 11.6% ## JESÚS MARÍA 2,500 3,400 4,000 4, % 5.0% 5% MAGDALENA DEL MAR 2,500 3,000 3,700 4, % 8.1% 8% SURQUILLO 2,600 3,200 3,500 3, % 11.4% ## LINCE 3,200 4,000 3,700 3, % 2.7% 3% SANTIAGO DE SURCO 2,900 3,400 3,800 3, % 0.0% 0% PUEBLO LIBRE 2,200 3,100 3,500 3, % 5.7% 6% SAN MIGUEL 2,200 2,400 2,700 3, % 29.6% ## LIMA CERCADO 1,800 2,800 3,100 3, % 0.0% 0% BREÑA 2,300 2,500 2,700 2, % ## 7.4% 7% EL AGUSTINO 0 0 2,700 2, % 7% CHORRILLOS 1,900 2,200 2,500 2, % ## 12.0% ## RIMAC 0 0 2,600 2, % 4% LOS OLIVOS 0 0 2,400 2, % ## ATE 0 0 2,500 2, % ## SAN MARTIN DE PORRES 0 0 2,100 2, % 5% CALLAO 0 0 2,300 2, % ## LURIGANCHO 0 0 2,100 2, % 0% CARABAYLLO 0 0 2,300 2, % ## PUENTE PIEDRA 0 0 1,800 2, % ## VILLA EL SALVADOR 0 0 1,800 1, % 0% LIMA Y CALLAO 2,400 2,400 3,000 3, % 6.7% 7% 14