Informe de Tasación VALORACIÓN DE VIVIENDA. Solicitante D. Jose García López. Localización Inmueble C/ Gaviota, nº San Fernando Cádiz

Transcripción

1 Informe de Tasación VALORACIÓN DE VIVIENDA Solicitante D. Jose García López Localización Inmueble C/ Gaviota, nº San Fernando Cádiz Fecha valoración 4 de Febrero de 204 Valor de tasación ,9 Perito API y Colegio D Juan Mª Jaén Mena, Colegiado nº 308, del COAPI de Cádiz

2 CERTIFICADO OFICIAL DE VALORACION A petición de DON JOSÉ GARCÍA LÓPEZ, Don Juan María Jaén Mena, con despacho profesional en San Fernando - Cádiz, en Calle Calderón de la Barca, nº 2, local bajo, en calidad de Agente de la Propiedad Inmobiliaria nº 308 del COAPI de Cádiz, como resumen del informe de tasación que corresponde al nº 25/204, de fecha 4/02/204, tras visita del inmueble el día 0/02/204, manifiesta que conforme a la finalidad y métodos de valoración justificados y empleados, y a lo expuesto en el presente informe, se puede concluir el valor de tasación del inmueble, y CERTIFICA La vivienda descrita en el informe tiene los siguientes datos descriptivos: TIPO DE INMUEBLE Vivienda piso en bloque plurifamiliar ESTADO DEL INMUEBLE Terminado ESTADO DE OCUPACIÓN Uso propio TUACIÓN C/ Gaviota, nº 234 MUNICIPIO San Fernando SOLICITANTE D. José García López FINALIDAD Valor de mercado RGTRO. DE LA PROPIEDAD Nº de San Fernando REFERENCIA CATASTRAL 2345QA53A ID ANTIGÜEDAD 8 Años MÉTODO UTILIZADO Comparación SUPERFICIE ADOPTADA 92,00 m² S. CONST. S. ÚTIL P.P.Z.C. P.P.Z.C.+ CONST. 80,00 70,00 2,00 92,00 V.P.O No PROVINCIA Cádiz N.I.F A FINCA Nº 2. ESCRITURADA 92,00 CUOTA %,55 IDENTIFICACIÓN FÍCA VALOR DE TASACIÓN CIENTO CUARENTA Y ETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (47.650,9 ) FECHA DE VALIDEZ 4 de Agosto de 204 Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 4 de Febrero de 204 Fdo. D. Juan Mª Jaén Mena / 2

3 ESTRUCTURA DEL INFORME Nº ORDEN APARTADOS DEL INFORME PAG. MEMORIA Y ANTECEDENTES 4 2 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD 4 3 IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN 4 4 COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN 5 5 LOCALIDAD Y ENTORNO 5 6 DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN 6 7 DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA. 7 8 RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN 8 9 ANÁLIS DE MERCADO 8 0 DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS 9 VALORES DE TASACIÓN 2 2 CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS 2 3 OBSERVACIONES 2 4 FECHA DE EMIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS 2 5 DOCUMENTACIÓN ANEA AL INFORME 3 3

4 .- MEMORIA Y ANTECEDENTES DEL INFORME DE TASACIÓN. DON JUAN MARÍA JAÉN MENA, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, con despacho profesional abierto en San Fernando, calle Calderón de la Barca, nº 2, Colegiado en ejercicio nº 308, del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la Provincia de Cádiz, y provisto de N.I.F. núm Z, EPONE: Que habiendo aceptado el encargo recibido el día 0 de Febrero de 204, a instancias de DON JOSE GARCÍA LÓPEZ, para valorar la vivienda referida en el apartado nº 3, el perito que suscribe ha realizado la valoración correspondiente al referido inmueble, presentando a continuación informe de la misma. La realización del estudio de las características del bien inmueble y de su entorno se llevó a cabo durante la visita e inspección realizada el día 0 de Febrero de 2.04, sirviendo como base para efectuar el presente informe de valoración. 2.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD SOLICITANTE Nombre y apellidos : José García López Domicilio: C/ Gloria, 7 Código Postal: 00 FINALIDAD N.I.F A Municipio: San Fernando Provincia: Cádiz VALOR DE MERCADO La presente tasación, aun no teniendo por finalidad ninguna de las previstas en el art. 2 de la ORDEN ECO EHA/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras, publicada en el BOE núm. 85, de 9 de Abril de 2003, modificada por la ORDEN ECO EHA/20/2007, de 4 de Octubre, publicada en el BOE núm. 249, de 7 de Octubre, y por la ORDEN ECO EHA/564/2008, de 28 de Febrero, publicada en el BOE núm. 56, de 5 de Marzo de 2008, se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la referida ORDEN. 3.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Tipo de Inmueble: Vivienda en bloque plurifamiliar entre medianeras Estado constructivo del inmueble: Se encuentra terminado Destino: Uso residencial Dirección: Calle Gavitota nº 234 º B Barrio/zona: El Carmen Municipio: San Fernando Provincia: Cádiz Código Postal: 00 Registro: Registro de la Propiedad nº de San Fernando Documentación registral: Nota simple registral de fecha /02/204(*) Titular Registral: José García López Carácter: Privativo Datos Registrales: Finca. Libro 777 Tomo 777 Folio 2º Inscrp 4º Referencia catastral: 23456QA OT Anexos vinculados: No (*) La dirección que consta en el documento registral coincide con la dirección física actual 4

5 4.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN COMPROBACIONES MÍNIMAS Localización e inspección ocular interna Descripción registral y real Superficie registral y real Características físicas Estado de construcción o conservación Estado de ocupación Uso o explotación del inmueble. Régimen de protección pública Adecuación al planeamiento urbanístico Viv. Viv. DOCUMENTACIÓN EMPLEADA Escritura de propiedad Si Certificación registral -Nota simple informativa Información catastral descriptiva y gráfica Plano de situación y emplazamiento Reportaje fotográfico Documentación estado de ocupación -Calificación protección pública -Otros documentos -- Observaciones: Los documentos utilizados son originales, legibles, suficientes 5.- LOCALIDAD Y ENTORNO. Tipo de núcleo Ocupación laboral Categoría del municipio Situación geográfica LOCALIDAD núcleo autónomo de gran importancia Múltiple. Municipio costero de la Bahía de Cádiz Superficie: 32 Km ² 36º 28 N, 6º 2 O. Altitud: 8 m Población de Derecho habitantes Población de Hecho más de habitantes. Evolución Población Estable Delimitación entorno Barrio del Carmen INFRAESTRUCTURAS Vías públicas vía pública con aceras con pavimento y calzada asfáltica Alumbrado Público Suficiente Alcantarillado Suficiente Abastecimiento de agua Suficiente Suministro eléctrico Suficiente, de la red general Red de telefonía Suficiente Calidad Normal Conservación Normal COMUNICACIONES Y APARCAMIENTO Comunicaciones Red carreteras, RENFE - Suficientes interurbanas Comunicaciones urbanas Suficientes Transportes Públicos Autobuses urbanos Accesibilidad Normal Tráfico vehicular Escaso Aparcamiento superficie Suficiente Aparcamientos públicos No existen ENTORNO Tipo Urbano Carácter Residencial Ordenación Manzana cerrada Desarrollo edificatorio Terminado Consolidación Completa Antigüedad Múltiple Renovación Medio Nivel de renta Medio-Alto EQUIPAMIENTO Comercial No existe Religioso Deportivo Escolar Lúdico Asistencial Zonas verdes Suficiente Escaso Suficiente Escaso Suficiente Suficiente OTRAS CARACTERÍSTICAS Calidad barrio Media Calidad ubicación Distancia a centro Ancho de calle Carácter de calle Calidad stock edificado Usos del barrio Media Zona <2m Circulación medio residencial 5

6 6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN DESCRIPCION DEL EDIFICIO EN EL QUE SE UBICA LA VIVIENDA Tipología edificatoria Plurifamiliar entre Nº de viviendas por planta medianeras Nº de fachadas Nº de viviendas planta ático Ancho de fachada principal 3,50 m Acabado de fachadas Longitud media de fondo 3,48 m Voladizos Superficie construida m² Conservación Superficie de suelo 425 m² Antigüedad Nº plantas sobre rasante BJ + EN + 5 Reformas Uso planta baja Local comercial Ascensor Usos plantas sobre rasante Residencial Instalaciones deportivas S. construida sobre rasante m² Jardines Nº de plantas bajo rasante -Servicios comunes Usos plantas bajo rasante -Calidad Zonas Comunes S. construida bajo rasante -Calidad Edificio Tipología o distribución Uso actual Útil Construida Parte proporcional elementos comunes Construida con p.p. elementos comunes Relación superficie (R) Vistas Orientación Altura Vivienda exterior/interior 4 viviendas, excepto planta ático ( 2 viv.) 2 Enfoscada y pintada No Normal 35 años No Nº Si No No Portal sencillo Normal Normal DESCRIIPCION DE LA VIVIENDA Vivienda de 3 dormitorios, 2 baños, salón, cocina, terraza. En origen fue de 4 dormitorios. Residencial SUPERFICIES Superficie de espacios ---70,00 exteriores de uso privativo Superficie anexos ---80,00 50% de terrazas y ---2,00 tendederos Superficie escriturada 92,00 92,00,3 Superficie adoptada CONDICIONES HABITABILIDAD Favorable Normal Condiciones de uso Exterior 92,00 Desfavorable ª vivienda CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS ELEMENTOS FUNDAMENTALES DE LA EDIFICACIÓN Estructura Fachada Cubiertas Hormigón armado Enfoscada y pintada Plana transitable TERMINACIONES DE LA VIVIENDA Estancias Suelos Paredes Techos Carpintería ext. Carpintería int. Vestíbulo terrazo gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada Salón terrazo gotele Escayola Aluminio marrón Madera pintada Cocina Cerámico Alicatado Escayola Aluminio marrón Madera pintada Dormitorios Terrazo Gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada Baños Cerámico Alicatado Escayola Aluminio marrón Madera pintada Lavadero terrazo gotele enfoscado Aluminio marrón Madera pintada 6

7 INSTALACIONES Teléfono Tiene No tiene En dormitorios Dormitorio y cocina Portero automático Tiene No tiene Video portero b/n o color Agua caliente No tiene individual Comunitaria Grifería Monobloc Monomando Ascensor Tiene ud. No tiene 2 Ud. por escalera Puertas automáticas Aparatos sanitarios Calidad alta Calidad media Calidad baja Marca Roca Gas ciudad/natural Si tiene No tiene Fontanería Cobre Hierro PVC Polipropileno Aire acondicionado Tiene No tiene Pre instalación Bomba de calor Calefacción No tiene individual Comunitaria Radiadores Otras instalaciones Parabólica Sauna o jacuzzi Hilo musical Electricidad w w w OTRAS CARACTERÍSTICAS Armarios empotrados Si tiene nº No tiene Nº 3 Seguridad Puerta blindada Alarma Rejas CONSERVACIÓN DEL EDIFICIO Y DE LA VIVIENDA Bueno Normal Regular Malo Muy malo Edificio Vivienda REFORMAS Total Parcial Puntual ---Antigüedad 980 depreciación 34% Antigüedad efectiva de vivienda 980 Coste de rehabilitación -Muy bueno -- Adecuado 7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Planeamiento Urbanístico Vigente Adecuación física del inmueble a la normativa urbanística Adecuación de usos del inmueble a la normativa urbanística Existencia de protección urbanística o histórica Situación Fuera de Ordenación Conforme con el Planeamiento Clasificación urbanística PGOU de San Fernando Sí Sí No No Si Suelo Urbano Consolidado 7

8 8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Protección Pública Existencia No Tipo -- Tenencia y ocupación Estado de ocupación Uso propio Título Compraventa Plazo de vigencia Limitaciones urbanísticas Hecho No Efecto sobre valor Explotación económica Actividad No Características Derechos Reales Servidumbres Derechos No Tipo De Paso Características Efecto sobre valor Efecto sobre valor Las cargas y servidumbres que pueda tener el inmueble son las que figuran en la documentación registral anexa al informe Enseña la vivienda: D. José García López Tipo Estado Promoción Piso Venta Privada RÉGIMEN DE V.P.O. Régimen General Expediente Provisional Definitiva 0-25/ /4/ ANALIS DE MERCADO OFERTA Tipo Calidad Inmuebles Baja < 90 m²c 90 m² a 50 m²c Media Alta > 50 m²c características Predominan las viviendas de tipología plurifamiliar. Antigüedad similar. Conservación variada. Inmuebles de calidad media. Terminados o en construcción Volumen Baja Media Alta DEMANDA Calidad Inmuebles Nivel renta compradores Baja Bajo Media Medio Alta Alto características La demanda existente en el entorno próximo de inmuebles se centra en inmuebles de semejantes características a las del tasado. Volumen Baja Media Alta Tipo < 70 m² 70 m² a 20 m² > 20 m² EPECTATIVAS Relación oferta-demanda Más oferta que demanda equilibrio Más demanda que oferta < IPC Revalorización =IPC Fuerte incremento Estancamiento >IPC PRECIOS MAS FRECUENTES Precio actual Intervalo de variación.600 euros/m² para una vivienda rehabilitada y con un En los bloques plurifamiliares próximos los precios oscilan buen estado de conservación, en una tipología similar a entre los.000 y los.900 euros, dependiendo de su ubicación la del edificio tasado. y calidades. 8

9 0.- DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS CALCULO DEL COSTE DE REPOCIÓN El método del coste es una técnica analítica que permite determinar el Coste de Reposición o Coste de Reemplazamiento, Bruto o Neto de cualquier tipo de edificio, o elemento de él, que se encuentre en fase de proyecto,, construcción, rehabilitación o terminado. El coste de reposición/reemplazamiento bruto (CRB) se determina sumando al valor de mercado del solar (VS), cada uno de los gastos e inversiones necesarios ( Ci) para reemplazar, en la fecha de la valoración, el inmueble por otro nuevo de sus mismas características y utilidad. Es decir se trata de calcular el coste a nuevo con técnicas y materiales de construcción actuales, incluyendo para su cómputo el valor de solar (VS), el coste de la construcción (CC) y todos los gastos necesarios de promoción (GP). El Coste de la construcción (CC) es la suma del coste de ejecución material (CEM), más el beneficio industrial (BI) y los gastos generales de obra y empresa del constructor (GG). Los gastos necesarios de la promoción (GP) tales como: impuestos no recuperables y aranceles para declarar la obra nueva, honorarios de profesionales, licencias y tasas de construcción, gastos de administración del promotor, gastos debidos a otros estudios necesarios. No se incluyen los gastos financieros, ni los de comercialización, ni el beneficio del promotor. El coste de reposición neto (CRN) es la diferencia entre el CRB y la depreciación sufrida por el edificio en el tiempo transcurrido desde su construcción. Se determina deduciendo del CRB la depreciación física y funcional del inmueble. La depreciación física es la pérdida que experimenta el CRB de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus componentes. Podría definirse como el coste actual de la rehabilitación integral del edificio para dejarlo como nuevo. La depreciación física se obtiene aplicando al CRB (excluido el valor del terreno) la técnica de amortización lineal, que consiste en depreciar un porcentaje anual constante en el valor del inmueble a lo largo de su vida útil. La antigüedad real (Ar) del inmueble puede ser sustituida por otra equivalente, en función de la rehabilitación integral o reformas (Cr) que se hayan producido y el coste de reposición antes de la reparación (Ca) La determinación de la edad efectiva se realiza por medio de fórmulas que se exponen: CRB = Ci CRB = VS + CC + GP CC = CEM + GG + BI CRN = CRB - DEPRECIACIÓN DEPRECIACIÓN FÍCA = CRB x antigüedad edificio / vida útil del inmueble AE = AR x {+- CR/CA)} Cálculo del valor del suelo. (VS) El cálculo del valor del suelo se ha realizado por el Método Residual Estático, aplicando la siguiente fórmula: En donde: F = VM x ( b) - Σ Ci F = Valor del terreno; VM = valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado; B = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno; Ci = cada uno de los pagos necesarios considerados. El valor del suelo se calcula como valor residual, es decir al valor en venta del producto inmobiliario se le restan cada uno de los pagos necesarios inherentes a una promoción: se estiman los costes de construcción (CC), los gastos necesarios (GP), y los de comercialización y, en su caso, los financieros, y se fijará el margen de beneficio del promotor 9

10 VALOR DE REPERCUÓN DE SUELO DE VIVIENDA ( /m ²) - MÉTODO REDUAL ESTÁTICO Valor en venta del inmueble (VV) 900 () Margen de beneficio del promotor (20%) (BP) 380 Coste de ejecución material (EM) 600 (2) Gastos generales del contratista (3%) (GG) 78 Beneficio industrial del contratista (6%) (BI) 36 Coste de Construcción por contrata (CC) 74 Honorarios de Arquitectos (0%) (HA) 60 Impuestos, Licencias y Tasas municipales (7%) (GF) 42 Gastos Financieros (3% ) (Gfi) 57 Gastos de comercialización (3%) (GC) 57 Total gastos necesarios para la promoción 26 Costes Totales 930 Valor de repercusión de suelo de vivienda 590 COSTE DE REEMPLAZAMIENTO BRUTO (CRB) Valor de repercusión de suelo Coste de ejecución material Gastos generales y beneficio industrial del contratista (9%) Coste de Construcción por contrata Gastos necesarios de la promoción (honorarios arquitectos, fiscales ) (7%) Coste de Reem plazam iento Bruto (CRB) COSTE DE REEMPLAZAMIENTO NETO (CRN) CRB ( excluido el valor del terreno) Antigüedad real Vida útil del inmueble Coeficiente de depreciación por antigüedad Coste de la reparación o rehabilitación realizada () Antigüedad efectiva Coeficiente de depreciación efectivo Depreciación lineal Coste de Reem plazam iento Neto (CRN) 835, ,7 años años años 7 0,7 42, ,3654 CUADRO RESUMEN DE COSTES DE REEMPLAZAMIENTO Repercusión de suelo 590 Superficie adoptada Coste de construcción 74 Valor del Suelo Gastos necesarios 2,38 Valor de la Construcción Depreciación 0,7 Gastos Coste Reposición Bruto () 425,38 C.R.B. Coste de reposición neto () 283,3654 C.R.N. Coeficiente (K) de mercado (3),25 Valor comparación VALOR DE REPOCIÓN VALOR - FINCA ,38 425, ,96 334, , ,02 POBLE VALOR DE COMPARACIÓN 8069,668 VALOR - FINCA m² 47587,02 () Analizado el sector del mercado inmobiliario actual correspondiente a dicha zona para viviendas tipo piso en su tipología edificatoria plurifamiliar entre medianeras, situación, emplazamiento, calidades, etc. se estima este valor de mercado aplicable para dicho producto inmobiliario (2) Se ha estimado un coste de construcción de 550,00., publicado por el Colegio de Arquitectos de Cádiz para el año 204. (3) Es útil analizar el resultado del coeficiente de mercado, ya que ayuda a reflexionar sobre la bondad de los distintos valores adoptados en la tasación. Partiendo de la hipótesis de que el coeficiente de mercado tiende a ser estable y cercano a,2, valores de K muy elevados indicarían sobrevaloración del método de mercado, o infravaloración del CRN, mientras que valores inferiores a,2 indicarían la situación inversa. 0

11 Datos de mercado en aplicación del método de comparación El método de comparación está basado en el principio de sustitución o de equivalencia funcional, según el cual el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características que se puedan considerar sustitutivos de aquel. Es un método directo de obtención del valor de Mercado por síntesis de los precios de mercado de otros inmuebles similares, comparables o equivalentes funcionalmente. Es decir, es el valor que se obtiene por comparación con otros bienes de igual naturaleza según su destino, y de características análogas, cuyo valor y precio es previamente conocido y sobre el que se aplican unos coeficientes correctores de homogeneización en función de una serie de cualidades. En definitiva, su fundamento consiste en comparar el activo inmobiliario objeto de tasación con otros inmuebles llamados testigos. La comparación se realiza basándose en uno o varios signos externos, estableciéndose una relación de proporcionalidad entre las cualidades de los testigos y la del activo objeto de tasación. Para la aplicación del método de comparación se ha efectuado un estudio previo de mercado relativo a los inmuebles existentes en la zona, que por su localización y tipología sean comparables con el que es objeto de tasación. Se aplica este método de comparación pues se cumplen los requisitos de : - Existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables. - Se disponen de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permiten identificar parámetros adecuados para realizar la homogeneización de comparables. - Se dispone de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas comparables que refleje adecuadamente la situación actual de dicho mercado. En definitiva, para la aplicación de este método es condición indispensable la existencia de suficiente información comparable. La valoración por el método de comparación se realiza de acuerdo con los siguientes procesos:.- Se establecen las cualidades de valor y características propias del objeto de tasación 2.- Se analiza el mercado inmobiliario 3.- Se selecciona la información obtenida y se homogeneíza la muestra. 4.- Se asigna el valor del inmueble. Se han tenido en cuentas las siguientes cualidades de valor y características propias en el proceso de homogeneización. a) b) c) d) e) f) g) h) Mercado real. El precio se reducirá hasta un 0% sobre el precio de venta, por ser la diferencia aproximada que existe entre el mercado real y el aparente en operaciones de contado. Entorno. Cuando las características del entorno del inmueble que se tasa y de los testigos sean diferentes, se homogeneizará con (+-5%) Ubicación. Diferencia de repercusión de suelo entre la oferta y el inmueble que se tasa. (+/-3 a 5 %) Superficie y diseño. (+/- 0%) entre los testigos y el inmueble que se tasa. Antigüedad. Diferencia entre las depreciaciones físicas entre las ofertas testigos y el inmueble que se tasa Conservación y reformas. Diferencia de costes unitarios en el mantenimiento y conservación del inmueble, así como de las reformas. Instalaciones. Diferencia de coste unitario de la instalación entre los testigos y el inmueble tasado. Calidades constructivas. Diferencias de coste unitario entre los inmuebles testigos y el tasado.

12 COMPARABLES DE VIVIENDAS COMPARABLE TUACIÓN CODIGO POSTAL TIPOLOGÍA SUPERFICIE CARACT. CONSTRUCT TIPO OPERACIÓN DISTRIBUCIÓN CARACTERÍSTICAS PRECIO TOTAL COMPARABLE 2 TUACIÓN CODIGO POSTAL TIPOLOGÍA SUPERFICIE CARACT. CONSTRUCT TIPO OPERACIÓN DISTRIBUCIÓN CARACTERÍSTICAS PRECIO TOTAL COMPARABLE 3 TUACIÓN CODIGO POSTAL TIPOLOGÍA SUPERFICIE CARACT. CONSTRUCT TIPO OPERACIÓN DISTRIBUCIÓN CARACTERÍSTICAS PRECIO TOTAL COMPARABLE 4 TUACIÓN CODIGO POSTAL TIPOLOGÍA SUPERFICIE CARACT. CONSTRUCT TIPO OPERACIÓN DISTRIBUCIÓN CARACTERÍSTICAS PRECIO TOTAL COMPARABLE 5 TUACIÓN CODIGO POSTAL TIPOLOGÍA SUPERFICIE CARACT. CONSTRUCT TIPO OPERACIÓN DISTRIBUCIÓN CARACTERÍSTICAS PRECIO TOTAL COMPARABLE 6 TUACIÓN CODIGO POSTAL TIPOLOGÍA SUPERFICIE CARACT. CONSTRUCT TIPO OPERACIÓN DISTRIBUCIÓN CARACTERÍSTICAS PRECIO TOTAL C/ Real, nº Bloque plurifamiliar 25 m² Altas Venta 4 dormitorios 2 baños Promoción de OBRA NUEVA USO FECHA ASCENSOR ANTIGÜEDAD EST. CONSERVACIÓN FUENTE INFORMACIÓN C/ Muñoz Torrero 00 Bloque plurifamiliar 0 m² construidos Medias Venta 4 dormitorios - 2 baños 3 armarios empotrados USO FECHA ASCENSOR ANTIGÜEDAD EST. CONSERVACIÓN FUENTE INFORMACIÓN Calle Real ( El Carmen) 00 Bloque plurifamiliar 00 m² construidos Medias Venta 3 dormitorios 2 baños Suelos de mármol USO FECHA ASCENSOR ANTIGÜEDAD EST. CONSERVACIÓN FUENTE INFORMACIÓN C/ Real Patio Cambiazo 00 Bloque plurifamiliar 20 m² Medias Venta 4 dormitorios 2 baños Planta 3º - Reformado en USO FECHA ASCENSOR ANTIGÜEDAD EST. CONSERVACIÓN FUENTE INFORMACIÓN C/ Murillo (Plaza Juan Coello) 3 -º B 00 Bloque plurifamiliar 20 m² Medias Venta 3 dormitorios baño Armarios empotrados USO FECHA ASCENSOR ANTIGÜEDAD EST. CONSERVACIÓN FUENTE INFORMACIÓN PRECIO UNITARIO 76,68 C/ Maestro Portela, Bloque plurifamiliar 96 m² Medias Venta 4 habitaciones, 2 baños Céntrico, ,00 USO FECHA ASCENSOR ANTIGÜEDAD EST. CONSERVACIÓN FUENTE INFORMACIÓN Vivienda 4/02/ a 30 años Normal A.P.I. PRECIO UNITARIO 78,75 PRECIO UNITARIO Vivienda 4/02/204 Nuevo Nuevo A.P.I. 2072,00 Vivienda 4/02/ años Normal A.P.I. PRECIO UNITARIO 68,82 PRECIO UNITARIO PRECIO UNITARIO Vivienda 4/02/ años Bueno A.P.I. 600,00 Vivienda 4/02/ años BUENO A.P.I. 750,00 Vivienda 4/02/204 No 5 años BUENO A.P.I. 2

13 T ES T IG O S C O M P A R A B LES Viv ie nda Supe rf ic ie ( m ²) V a lo r m e rc a do C R IT E R IO S D E H O M O G E N EIZ A C IÓ N Co mp. Co mp. 2 Ubicació n Superficie Antigüedad Co nservacio n Acabado s instalacio nes Co eficiente P recio Valo r Ho mo g. M ediana M o da M edia aritmet. 0,95 0,9 0, ,56 648,88675 #N/A 604,9089 0,98 0,9 0,882 68, , Va lo r Unit a rio S um a , , ,52 V A LO R E S E T R E M O S V. mínimo V. máximo Diferencia Diferencia % Co mp. 4 Co mp. 5 Co mp. 6 0,9 0,98 0, ,2 0,98 0,98 0,98 0, ,086 0,98 0,99 0, , ,5 0,98 0,98 0, ,75 650,6875 Valo r medio unitario po r media aritmetica po nderada ,56 483, ,2 647, ,5 650, , ,09094 ( V u) ² , , , , , , ,03 VALORES DE TASACIÓN VALOR HOMOGENEIZADO APLICANDO LA MEDIA ARITMETICA VALOR DE TASACIÓN POR COMPARACIÓN ( ) ,5 Co mp. 3 T ES T IG O S C O M P A R A B LES H O M O G E N E IZ A D O S v iv ie nda Va lo r m e rc a do S upe rf ic ie ( m ²) Va lo r Unit a rio 92 S up. ( m ²) de la v iv ie nda t a s a da , , ,75 604, ,909 3

14 Datos de mercado Evolución de precios medios en San Fernando FUENTE: FOTOCASA. VALORES DE TASACIÓN Superficie Adoptada Valor Unitario( ) 92,00.604,90 * Incluida parte proporcional de elementos comunes Valor de Tasación (VT) ,9 EL VALOR DE TASACIÓN DEL INMUEBLE IDENTIFICADO EN EL APARATDO 3 DE ESTE INFORME ASCIENDE A LA CANTIDAD DE CIENTO CUARENTA Y ETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA EUROS CON NOVENTA Y UN CÉNTIMOS (47.650,9 ) 2.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS OBSERVACIONES FECHA DE EMIÓN CADUCIDAD Y FIRMA Fecha de emisión: En San Fernando, a 4 de Febrero de 204 Fecha de caducidad del informe: 4 de Agosto de 204 Firmas: Fdo.: Juan Mª Jaén Mena Perito Inmobiliario 4

15 5.- DOCUMENTACIÓN ANEA AL INFORME PLANO DE TUACIÓN A NIVEL DE PROVINCIA PLANO DE TUACIÓN A NIVEL DE MUNICIPIO 5

16 PLANOS DE TUACIÓN DEL INMUEBLE 6

17 IMAGEN SATÉLITE A NIVEL DE EDIFICACIÓN IMAGEN SATÉLITE VISTA DE PÁJARO 7

18 PLANOS CATASTRALES 8

19 FOTOGRAFIAS 9

20 DOCUMENTACION Se incluye, en su caso, nota simple, escritura, catastro, documentación de VPO, etc 20