CERTIFICA QUE: La finca: Oficina con situación en Calle SAN MIGUEL, Nº 1, Piso Entr. ZARAGOZA, Zaragoza.

Transcripción

1 Nº /15 N/Ref.: /N/15 FERNANDO JIMENEZ PEÑA Arquitecto Tecnico, como profesional en libre ejercicio, con competencia para la de la tasación del inmueble, que es objeto de este certificado, conforme al Real 685/1982, de 17 de Marzo, modificado por el Real Decreto 1289/1991 de 2 de Agosto, y síntesis del informe de tasación que ha realizado para GRUPO TASVALOR S.A., según ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes realización Decreto como Orden inmuebles para ciertas finalidades financieras (B.O.E núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008), y conforme Real Decreto 716/2009, de 24 de Abril, por el que se desarrollan determinados aspectos la ley 2/1981, de 25 de Marzo, CERTIFICA QUE: La finca: Oficina con situación en Calle SAN MIGUEL, Nº 1, Piso Entr. ZARAGOZA, Zaragoza. Con los datos registrales: Registro de la Propiedad de: ZARAGOZA nº 14. Oficina, entresuelo: Tomo 2759,Libro 73,Folio 99,Finca ,Inscripción 4ª, Idufir: Referencia catastral 65346/09/XM7163D/0007XF, la la al de DENOMINACIÓN REFERENCIA CATASTRAL Oficina, entresuelo /XM7163D/0007/XF Solicitante: BANCO DE MADRID S.A. (S/Ref:N) Entidad solicitante:. (PERSONA JURÍDICA) Finalidad: Determinar su valor de mercado. Superficie Adoptada: 395,32 m² Estado de ocupación: El inmueble se encuentra actualmente ocupado por el propietario. Titular registral: BANCO DE MADRID SAU Métodos de valoración: Método de Coste y Comparación. Valores estimados: Valor de reemplazamiento neto total (VRN): ,20 Valor de mercado total (VM): ,22 Valor de tasación: ,22 (obtenido por el método de Coste y Comparación) El valor de tasación asciende a la cantidad total de UN MILLON CIENTO VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS ( ,22 ) De este valor, SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS DOCE EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS ( ,22 ) Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008. la la Página 1/2

2 Nº /15 N/Ref.: /N/15 - Condicionantes: No proceden - Advertencias Generales: Existen diferencias muy significativas entre la superficie registral y la comprobada, adoptándose esta última para la valoración. No existen dudas sobre la identificación física de la finca tasada. La superficie construida comprobada es sensiblemente coincidente con la catastral. La no regularización de la superficie real comprobada en el Registro de la Propiedad, si se valora con superficie registral, previsiblemente podría influir en el cálculo del valor de la finca. - Observaciones: Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por GRUPO TASVALOR, S.A con fecha (N/Ref.: /13). De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. Y para que surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado en Madrid a 19 de Junio de TASADOR Fdo.: FERNANDO JIMENEZ PEÑA, Arquitecto Tecnico Fecha de emisión del informe de tasación: 19/06/2015 Fecha de la última visita: 29/05/2015 Fecha de caducidad: 19/12/2015 GRUPO TASVALOR S.A. Fdo.: D. Emilio Gámir Casares LA SOCIEDAD DE TASACION GRUPO TASVALOR S.A. RATIFICA LA TASACIÓN ANTERIORMENTE INDICADA. Página 2/2

3 TASACIÓN DE OFICINA SITUADA EN CALLE SAN MIGUEL, Nº 1, PISO ENTR. ZARAGOZA. ZARAGOZA.

4 TASACIÓN DE OFICINA SITUADA EN CALLE SAN MIGUEL, Nº 1, PISO ENTR. ZARAGOZA. ZARAGOZA. (Según Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE num. 85 de 9 de Abril de 2003) modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). A SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD B Solicitante: BANCO DE MADRID S.A. (S/Ref:N) Entidad Solicitante:. (PERSONA JURÍDICA) Finalidad: Determinar su valor de mercado La tasación se ha realizado según la Orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras (BOE núm. 85 de 9 de Abril de 2003), modificada por la Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, (BOE núm. 249 de 17 de Octubre de 2007), y por la Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero, (BOE núm 56 de 5 de Marzo de 2008). IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN Tasación de: Elemento de edificio Inmueble: Terminado Municipio: ZARAGOZA Provincia: ZARAGOZA Dirección: Calle SAN MIGUEL Nº: 1 Piso: Entr Linda; Derecha entrando, la casa numero cinco de la calle San Miguel, propiedad de varios copropietarios; Izquierda, Paseo de la Independencia; y espalda, casa cinco del Paseo de la Independencia, de varios copropietarios. Código Postal: DATOS REGISTRALES Registro de la Propiedad nº 14 de ZARAGOZA: Unidad Finca Tomo Libro Sección Folio Inscripción Idufir Registral Oficina, entresuelo ª 99 4ª Identificacion catastral unitaria : Identificación Oficina, entresuelo Referencia Catastral XM7163D-0007-XF Página 1/28

5 C COMPROBACIONES Y - Comprobaciones realizadas: Correspondencia con finca registral Comprobación Planeamiento Urbanístico Servidumbres visibles Estado de ocupación, uso y explotación Estado de conservación Régimen Protección Patrimonio Arquitec. No procedimiento de expropiación No Plan o Proyecto de expropiación No Resolución Admini que implique exprop No incoado exped. que implique expropiac Régimen protección pública Correspondencia con finca catastral - Relacción de documentos utilizados: D 1. Documentación gráfica: - Planos de situación y emplazamiento - Plano a escala de la planta de la oficina - Fotografías interiores y exteriores 2. Documentación no gráfica: - Nota Simple Registral, de fecha Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha LOCALIDAD Y ENTORNO Localidad : Tipo de núcleo: Capital de provincia. Ocupación laboral y nivel de renta: Múltiple. Población (según censo 2011): - Población de derecho: habitantes. - Diferencia entre la población de hecho y de derecho: No significativa. Evolución y densidad de la población: Creciente. Entorno : Tipo: Urbano. Nivel de renta: Alto Rasgos de homogeneidad: Edificaciones de bloques de viviendas plurifamiliares medianeras. Usos dominantes: Residencial, oficinas y comercial (plantas bajas). entre GRUPO TASVALOR, S.A. Página 2/28

6 Infraestructura (grado de renovación experimentado recientemente): - Pavimentación: Buena - Alcantarillado: Bueno - Alumbrado público: Bueno - Abastecimiento de agua: Bueno - Suministro eléctrico: Bueno - Gas: Bueno - Servicio telefónico: Bueno - Zonas ajardinadas: Buenas Equipamientos y servicios: - Comercial: Existe - Escolar: Existe - Lúdico: Existe - Deportivo: Existe - Religioso: Existe - Asistencia médica: Existe - Aparcamiento: Existe - Bancos: Existe - Restaurantes: Existen Comunicaciones: - Aeropuerto: Normal - Ferrocarril: Normal - Carreteras de localidad: Nacional, Autovía y comarcales. - Autobús: Sí, líneas urbanas e interurbanas. La mayor parte de las líneas de la ciudad por la Plaza de España, a escasos metros del inmueble valorado. - Taxi: Sí. pasan E Nivel de desarrollo edificatorio: Terminado. Grado de consolidación: Construido más del 75%. Antiguedad característica: De 30 a 50 años aproximadamente, según zonas. Evolución de los últimos años: Media. DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO F No procede DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN Descripción : a) Superficie adoptada: Finca nº 4201, Oficina, entresuelo: 395,32 m² b) Distribución y dependencias: Planta entresuelo:la oficina consta de office, dos aseos, copiadora, oficina, dos sala reuniones, seis despachos y dos almaceness. de GRUPO TASVALOR, S.A. Página 3/28

7 - Situación relativa dentro del inmueble: La oficina se encuentra situada en la planta entresuelo del edificio, con acceso desde zonas comunes. sus - Anexos: No nos constan. - Características básicas del edificio del que forma parte: Edificio de uso característico terciario, que consta de planta baja comercial, más siete altas. plantas - En función de su uso: Luminosidad y vistas: Buenas. Altura libre: Suficiente. b) Características Constructivas Cimentación: Se desconoce. Estructura: Porticos de hormigón. Cubierta: Inclinada. Cerramientos exteriores: Ladrillo enfoscado y pintado. - Terminaciones: PLANTA ENTRESUELO: PAVIMENTOS PAREDES TECHOS Office Linoleo Pintura Falso techo Aseos Linoleo Alicatado Falso techo Copiadora Linoleo Pintura Falso techo Oficina Linoleo Pintura Falso techo Sala De reuniones Linoleo Pintura Falso techo Despachos Linoleo Pintura Falso techo Almacenes Linoleo Pintura Falso techo Carpintería exterior: Terciario oficina s/acceso: Carpintería exterior de aluminio. Acristalamiento climalit Carpintería interior: Terciario oficina s/acceso: Carpintería interior de madera. - Instalaciones: Fontanería y aparatos sanitarios: Si. Agua caliente: Si, termo eléctrico Teléfono: Si. Aire acondicionado: Si. Calefacción: Central. Electricidad: Si. Saneamientos: Si. Ascensor en el edificio: Si, dos GRUPO TASVALOR, S.A. Página 4/28

8 Superficies (m²) : USO CONSIDERADO Registral Util Comprob. Constru Comprob. CCC Comprob. R Comprob. Constru Catastral CCC Catastral Adoptada Oficina, entresuelo 169,04 312,50 359,38 395,32 1,27 361,00 414,00 395,32 Se adopta la superficie construida, incluyendo parte proporcional de zonas comprobada tras medición realizada "in situ", por considerarla más ajustada a la real. comunes, Situación actual : Inmueble: Con actividad: Oficinas de BANCO DE MADRID, S.A. Estado de conservación: Bueno. Antigüedad estimada : USO CONSIDERADO AÑO CONSTRUCCIÓN AÑO REHABILITACIÓN Uso Ppal/Vida util estimada Oficina, entresuelo Terciario/75 G DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Situación urbanística : Planeamiento vigente: Plan General de Ordenación Urbana. Las características físicas del inmueble se adecuan a la normativa vigente. Uso considerado: Autorizado. No se ha dispuesto de Licencia de Actividad. H RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN Tenencia y limitaciones : Propietario (Pleno Dominio) : Ocupante: Título de ocupación : BANCO DE MADRID SAU BANCO DE MADRID, SAU Propietario GRUPO TASVALOR, S.A. Página 5/28

9 I ANÁLISIS DE MERCADO - Oferta: - Inmuebles en construcción: No se han localizado en el entorno próximo. - Inmuebles terminados en venta: Baja - Demanda: - Intensidad de la demanda: Baja - Características y nivel de renta: Medio - Precios actuales de venta al contado o de alquiler: - Más frecuentes: Muy variables. - Intervalos de variación: Variables, dependiendo de su situación, tamaño, antigüedad y de acabados e instalaciones. nivel - Expectativas: J - Oferta-demanda: Se considera equilibrada. - Revalorización: No se estima. DATOS Y CÁLCULO DE LOS VALORES TÉCNICOS CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO (VR) : Método de coste : Uso : Terciario (Oficina S/Acceso) - Oficina, entresuelo Repercusión del suelo (S): 1.600,00 /m² Coste de construcción por contrata (Cc): 700,00 /m² Gastos necesarios construcción (Gs): 126,00 /m² Coeficiente depreciación física y funcional (d): 12,0% Coste de construcción depreciado (Cc + Gs) * (1-d): 726,88 /m² Valor de reemplazamiento neto: 2.326,88 /m² VRN=S + [(Cc + Gs) * (1-d)] Valor de reemplazamiento neto total: ,20 VRN x Superficie El coste de construcción por contrata incluye: - Coste de construcción en bruto: 300,- /m² - Coste de acabados e instalaciones interiores: Polivalentes recuperables: 100,- /m². No recuperables: 300,- /m² A estos costes se les incrementa en un 18% en concepto de gastos necesarios (para el reemplazamiento). realizar GRUPO TASVALOR, S.A. Página 6/28

10 Observaciones sobre la antigüedad y conservación: Se adopta una depreciación del 12% función de las reformas efectuadas en el inmueble. en CALCULO DEL VALOR DE MERCADO (VM) : Comparables( /m²) : terciario oficina s/acceso : REFERENCIA IDENTIFICACIÓN Y FUENTE C.P. O/T SUPERF. (m²) V.VENTA ( /m²) COEF. HOMOG VALOR HOMOG. ( /m²) Calle DON JAIME I, Nº 19, Piso 1, ZARAGOZA Año Construcción: Observaciones: En edificio de oficinas, estado normal. Fuente: Ofertas Zona Calle JOAQUIN COSTA, Nº 9, Planta 1º, ZARAGOZA Año Construcción: Fuente: Ofertas Zona Calle JERONIMO ZURITA, Nº 5, ZARAGOZA Año Construcción: Fuente: Ofertas Zona Paseo INDEPENDENCIA, AVENIDA, Nº 24, ZARAGOZA Año Construcción: Fuente: Ofertas Zona Calle COSO, Nº 98, ZARAGOZA Año Construcción: Fuente: Ofertas Zona Paseo GRAN VIA, Nº 32, ZARAGOZA Año Construcción: Fuente: Ofertas Zona T ,23 1, , O ,35 1, , O ,36 0, , O ,56 1, , O ,02 1, , O ,00 0, , Paseo SAGASTA, PASEO, Nº 2, ZARAGOZA Año Construcción: Fuente: Ofertas Zona O ,95 1, ,09 O: Oferta. T: Transacción Como consecuencia de la investigación realizada y en base a las características del objeto de tasación se considera que su valor de mercado homogeneizado se sitúa de: 2.857,86 /m² para el uso Terciario Oficina S/acceso inmueble alrededor Método de comparación : USO CONSIDERADO VRN K V. Mercado Superficie adoptada o utilizable V. Mercado Total Oficina, entresuelo 2.326,88 /m² 1, ,86 /m² 395,32 m² ,22 Homogeneización en función de sus buenas características, estado, distribución, fachada, etc. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 7/28

11 K VALORES DE TASACIÓN USO CONSIDERADO Finca nº M SUPERFICIE UTIL (m²) SUPERFICIE ADOPTADA (m²) VALOR SUELO ( ) VALOR SEGURO ( ) VALOR DE TASACIÓN ( ) Oficina, entresuelo 4201 M 312,50 395, , , ,22 Método (M):; (M): (Coste y Comparación) VALOR DE TASACIÓN TOTAL ,22 L El valor de tasación asciende a la cantidad total de UN MILLON CIENTO VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS SESENTA Y NUEVE EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS ( ,22 ). De este valor, SEISCIENTOS TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS DOCE EUROS ( ,00 ), corresponden al valor del suelo. El valor a cubrir por el seguro de incendios, asciende a la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA Y SIETE EUROS CON VEINTIDOS CÉNTIMOS ( ,22 ). Del valor de tasación habrá que deducir, en su caso, cuantas cargas puedan recaer sobre la finca, cuya comprobación no sea exigible por la Orden ECO/805/2003, modificada por la Orden EHA/3011/2007 y por la Orden EHA/564/2008. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS Condicionantes : No proceden Advertencias generales : Existen diferencias muy significativas entre la superficie registral y la comprobada, adoptándose esta última para la valoración. No existen dudas sobre la identificación física la finca tasada. La superficie construida comprobada es sensiblemente coincidente con de la catastral. La no regularización de la superficie real comprobada en el Registro de la Propiedad, si se valora con superficie registral, previsiblemente podría influir en el cálculo del valor de la finca. GRUPO TASVALOR, S.A. Página 8/28

12 M OBSERVACIONES Observaciones: La presente tasación es actualización de la realizada por TASVALOR, S.A con fecha (N/Ref.: /13). GRUPO N De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de Diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y el Real Decreto 1720/2007, de 21 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la citada Ley, GRUPO TASVALOR, S.A. informa que todos los datos de carácter personal suministrados, constan incluidos en sus ficheros y tienen como finalidad la prestación del servicio de tasación y gestiones que del mismo se pudieran derivar, en cumplimiento de las obligaciones legales. El propietario de los datos puede ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, cancelación u oposición, según establece la citada Ley. FECHA DE EMISIÓN, CADUCIDAD Y FIRMAS Tasador MADRID, 19 de Junio de 2015 Fdo.: FERNANDO JIMENEZ PEÑA, Arquitecto Tecnico Técnico que visitó la finca:, Fernando Jiménez Peña, Arquitecto técnico. Fecha de la última visita: 29/05/2015 Fecha limite de validez: 19/12/2015 GRUPO TASVALOR S.A. Fdo.: D. Emilio Gámir Casares O DOCUMENTACION ANEXA AL INFORME 1. Documentación gráfica: - Planos de situación y emplazamiento - Plano a escala de la planta de la oficina - Fotografías interiores y exteriores 2. Documentación no gráfica: - Nota Simple Registral, de fecha Ficha de consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales, de fecha GRUPO TASVALOR, S.A. Página 9/28