2. Ventas en el Introducción

Transcripción

1

2 1.Introducción Ventas en el Proyectos en venta Avance de obra de los proyectos Número de unidades en venta...2 El objetivo del Informe de Coyuntura Inmobiliaria (INCOIN) es proporcionar un análisis detallado, único y exclusivo del sector inmobiliario. La información que se muestra es de primera fuente. Está basada en el seguimiento minucioso de los proyectos estudiados, reúne información del mercado inmobiliario a partir de un censo con tracking trimestral. 6.Porcentaje de unidades por segmento.3 7.Precios y superficie ofertados Ritmo de ventas Glosario.. 5 El INCOIN, contiene información detallada de los proyectos que se encuentran en venta en Bogotá. Este documento contiene información estratégica que contribuye en la toma de decisiones en el sector inmobiliario, permitiendo afrontar los actuales retos, en los que cada participante está inmerso. En estas páginas se presenta un resumen con indicadores tomados del INCOIN. 1. Introducción De acuerdo a las cifras aportadas por el DANE, para el año 2015 se proyecta una población de 7,878,783 habitantes en la ciudad Bogotá D.C.. En ese sentido, esta población se encuentra distribuida en las 19 localidades urbanas, las cuales desarrollan actividad en el mercado inmobiliario y por tanto son objeto de estudio del presente informe (ver tabla 1). Tabla1. Bogotá D.C., Zona de Estudio Características Generales Área urbana Población Localidades 307,36 km 7,878,783 hbts. 19 Fuente: DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística) Mapa 1. Bogotá D.C., Zona de Estudio 2. Ventas en el 2015 En la tabla 2 se puede observar el número de apartamentos y casas vendidos en el Cuarto Trimestre de 2015, esto último se refiere al periodo que comprende del 1 de Octubre al 31 de diciembre del 2015, mismo período objeto de medición, en el cual se detectó un total de 33,442 unidades vendidas entre apartamentos y casas, el 99.05% corresponde a apartamentos y el 0.95% a casas. Tabla 2. Unidades Vendidas Unidades Vendidas Tipo de Vivienda 4T2015 APTOS 33,123 CASAS 319 Total general 33,442 En el siguiente gráfico se muestra el análisis de viviendas vendidas por segmento*(ver tabla 4), como se puede observar el segmento MEDIO es al que pertenece el mayor número de viviendas desplazadas en Bogotá con 19,825 unidades vendidas, seguido del segmento MEDIO ALTO tiene un total de 4,065 viviendas desplazadas en dicho periodo (Gráfico 1) Gráfico 1. Unidades Vendidas por Segmento* MM MM MM 150 SMMLV VIS MM MM 75 SMMLV A MÁS MEDIO MEDIO ALTO VIS BAJO ALTO VIP LUXURY El gráfico 2 muestra cuantas viviendas se han desplazado (vendido) por localidad, donde se observa que la mayor cantidad de viviendas vendidas se sitúa en la localidad de SUBA, seguido por USAQUÉN y KENNEDY con 11,713, 10,168 y 2,685 viviendas vendidas respectivamente, estas tres localidades representan el 73.46% de las ventas totales en Bogotá D.C. Gráfico 2. Unidades en ventas por Localidad

3 3. Proyectos en Venta Tinsa al llevar acabo este estudio detectó un total de 373 proyectos de vivienda nueva, 186 de estos proyectos se encuentran ubicados en la localidad de USAQUÉN, esto corresponde a que el 49.87% de la vivienda nueva se localiza en dicha localidad, como se muestra en el gráfico 3. Con la finalidad de conocer cuales son las localidades con el menor número de proyectos en venta se hace el siguiente listado: ANTONIO NARIÑO, MÁRTIRES, TUNJUELITO, BARRIOS UNIDOS, CANDELARIA, SAN CRISTÓBAL, PUENTE ARANDA, CIUDAD BOLÍVAR, USME, RAFAEL URIBE, TEUSAQUILLO, estas localidades cuentan con menos de 5 proyectos disponibles cada uno (en el gráfico se registran como OTROS) y representan el 4.56% de las unidades que se encuentran en venta (Gráfico 3). Gráfico 3. Proyectos en venta por Localidad. BOSA CHAPINERO ENGATIVÁ FONTIBÓN KENNEDY OTROS SANTA FÉ SUBA USAQUÉN 8,85% 3,22% 2,95% 1,61% 49,87% 3,75% 4,56% 2,14% 23,06% Gráfico 4. Proyecto por Estado de Obra 4. Avance de obra de los proyectos En el gráfico 4 se expone el estado de obra de los proyectos, como se puede observar estado de obra que tiene un mayor porcentaje es 'EN CONSTRUCCIÓN' ya que cuenta con un 64.05% seguido por 'ACABADOS' al cual le corresponde un 22.06% y por último el 13.89% se encuentra 'SIN INICIO DE OBRA'. 22,06% EN CONSTRUCCIÓN ACABADOS SIN INICIO DE OBRA 13,89% 64,05% Gráfico 5. Unidades en venta por Localidad 5. Número de unidades en venta En este apartado se expone cuantas unidades se encuentra en venta en cada una de las localidades de la ciudad de Bogotá D.C. misma que cuenta con un total de 12,091 al finalizar el Cuarto trimestre del 2015, es importante comentar que el 99.68% de la oferta es vivienda tipo vertical (apartamentos) En el gráfico 5 se muestra que la localidad que tiene la mayor cantidad de viviendas en venta es BOSA con 2,889, las cuales corresponden al 23.89% de la viviendas totales que se encuentran en venta, la localidad CANDELARIA solo tenía una unidad a la venta en el momento que se hizo la investigación

4 $ Ponderado m2 $ Por Localidad $ / m2 6. Porcentaje de unidades por segmentos Anteriormente se comento sobre las viviendas disponibles en la ciudad de Bogotá, el 43.2% de estas vivienda pertenecen al segmento Medio. Cuando se habla de las viviendas que pertenecen al segmento VIS estas tienen 26.7% de presencia en la ciudad, el 15.3% de la viviendas pertenecen al segmento Bajo, el segmento Medio-Alto tiene un 10.3% del total y por último las viviendas que pertenecen al segmento Alto tienen un 3.7%. El segmento Luxury debido a que cuenta con los precios más altos del mercado, su presencia es de menor tamaño dentro de la participación en el mercado inmobiliario, dicho segmento solo cuenta con un 0.73% del total de las viviendas disponibles. (Gráfico 6). 15,3% Gráfico 6. Unidades en venta por Segmentos MEDIO VIS BAJO MEDIO-ALTO ALTO LUXURY 3,7% 0,7% 10,3% 43,3% 7. Precios y superficies ofertados 26,7% El resultado que se obtuvo después del análisis realizado por Tinsa, muestra que el valor promedio de las viviendas nuevas en la Ciudad de Bogotá, tomando en consideración las 19 localidades que la componen y los 6 estratos a los que van dirigidos los distintos tipos de vivienda ofertados en mercado inmobiliario, en los 373 proyectos en venta es de COP$356,678, pesos, es importante aclarar que este valor comercial es un promedio ponderado. (La noción de promedio ponderado se utiliza para nombrar a un método de cálculo que se aplica cuando, dentro de una serie de datos, uno de ellos tiene una importancia mayor. Hay, por lo tanto, un dato con mayor peso que el resto). $ ,00 $ ,00 $ ,00 Gráfico 7. Precio unitario por Localidad $ ,00 $ ,00 $ ,00 Entrando en materia de precios y superficies, se percibe que el precio por m² promedio ponderado (COP $/m²) más bajo en la ciudad de Bogotá esta situado en la localidad de USME, el cual es de $1,350, $(COP)/m² (ver gráfico 7). Dicho de otro modo, en esa localidad la oferta de vivienda es la más económica de la zona de estudio. Por otro lado, se puede observar que el precio por m² más alto está situado en la localidad de CHAPINERO con un valor de 6,820, $(COP)/m² (ver gráfico 7). En otras palabras, en la localidad de CHAPINERO se están desarrollando las viviendas que están por encima del valor comercial promedio de la ciudad de Bogotá que corresponde a un precio por m² ponderado de 4,162, $(COP)/m². $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $- $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $ ,00 $- Como se comentó anteriormente el precio por m² promedio más alto de la muestra se encuentra ubicado en la localidad de CHAPINERO, con un precio de $6,820,575.01; es de gran importancia comentar en es esta localidad se destaca proyecto VITRUM diseñado por el mundialmente reconocido arquitecto Richard Meier, el cual presenta el m² más alto de la ciudad oscilando alrededor de 17 millones de pesos (COP $ / m²). $ PONDERADO. $ / M2. DESV. INF.. DESV. SUP.. PROM. $/M2 Grafico 8. Precios Promedio por Segmentos ,00 274,94 300, ,00 250, , ,00 166,13 200, ,00 116,28 150, , ,00 39,99 50,68 53,48 75,18 100,00 50,00 - VIP VIS BAJO MEDIO MEDIO ALTO ALTO LUXURY $ PONDERADO , , , , , , ,5 M2 PONDERADO.. 39,99 50,68 53,48 75,18 116,28 166,13 274,94-3

5 8. Ritmo de ventas Gráfico 9. Ritmo de venta por localidad En este tema se analizara la velocidad de venta, (Indicador que relaciona las ventas obtenidas por desarrollo mensualmente en contraste con sus viviendas disponibles. De tal forma que este indicador da información sobre el porcentaje de venta de cada desarrollo o muestra analizada. Como ejemplo para una velocidad del 50 por ciento, de cada 100 viviendas, se venden 50 por mes.) en general en la Ciudad de Bogotá la velocidad de ventas es de 3.91%, con esto se puede estimar de un periodo de meses se podría agotar stock. En USAQUEN es la localidad que tiene la mayor velocidad porcentual, lo que significa que tiene el mejor comportamiento en ventas con viviendas vendidas al mes. 35,0 30,0 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% MESES PARA AGOTAR STOCK. PROMEDIO DE VEL% 4T2015. PROMEDIO DE VELOCIDAD DE VENTAS. Tabla 3. Resumen del Análisis RESUMEN DE LA INFORMACIÓN TRIMESTRAL DATOS T NO. PROYECTOS EN VENTA 373 PRECIO PROMEDIO $ 356,678,161 PRECIO PROMEDIO / M2 $ 4,162,699 UNIDADES VENDIDAS 33,442 UNIDADES DISPONIBLES 12,091 Tabla 4. Segmentos PRECIO MÍNIMO PRECIO MÁXIMO SEGMENTO $ 1 $ 48,326,250 VIP $ 48,326,251 $ 96,652,500 VIS $ 96,652,501 $ 210,000,000 BAJO $ 210,000,001 $ 517,080,750 MEDIO $ 517,080,751 $ 826,521,750 MEDIO ALTO $ 826,521,751 $ 1,500,000,000 ALTO $ 1,500,000,001 En adelante LUXURY A t e n t a m e n t e, Juan Camilo Castaño M. Director General Colombia jcastano@tinsa.co Juan Carlos Vázquez D. Director técnico Consultoría jvazquez@tinsa.co *Se asignaron 7 rangos, de acuerdo al precio de la vivienda en Bogotá, Colombia. Estos toman en cuenta el tope de precio de la vivienda VIS (Vivienda de Interés Social) y a partir de ellos se generaron los segmentos Tinsa con el fin de facilitar el manejo, y la presentación de la información. Se tomó como Salario Legal Mínimo Vigente Mensual en el 2015 $644,350. pesos colombianos. 5

6 9.GLOSARIO FECHA DE INICIO DE VENTAS: Corresponde a la fecha de inicio de ventas de los proyectos. No necesariamente esta coincide con el inicio de obras (en éste caso se le conoce como pre-venta). MESES PARA AGOTAR STOCK: Se refiere al plazo estimado (número de meses) para vender todas las unidades de un proyecto o una muestra determinada. Este plazo no considera que existan incrementos en el stock. PROYECTO: Cualquier conjunto o etapa de una obra que pueda ser evaluable económicamente de forma independiente. PROYECTO INMOBILIARIO: Cualquier conjunto, fase de una obra mayor, compuesta de varias etapas sucesivas, que pueda ser evaluable económicamente en forma independiente, aislándola del conjunto total. STOCK ACTUAL: Corresponde al total de unidades disponibles para la venta, incluyendo todas las etapas en venta en el periodo analizado. SUPERFICIE: Hace referencia al área vendible de un lote de acuerdo a sus dimensiones y que reporta el desarrollador. STOCK INICIAL: Corresponde al total de unidades de lotes que consideran los proyectos, claramente separadas por etapas en los casos de existir más de una. Se desglosan en total por proyecto y total por tipologías. VALOR DE VENTA EN PESOS M.N.: Corresponde al valor comercial ofertado para cada uno de los lotes en un desarrollo. El valor comercial es obtenido de cotizaciones o consultas directas, comparado y validado con información que aparezca en medios publicitarios e incluso vía telefónica, como un proceso de control de calidad en la información. VALOR UNITARIO PESOS M.N./M2: Relación entre el valor de venta del lote y su superficie. VELOCIDAD DE ABSORCIÓN (VEL%): Indicador que relaciona las ventas obtenidas por desarrollo mensualmente en contraste con su stock. De tal forma que este indicador da información sobre el porcentaje de venta de cada desarrollo o muestra analizada. Como ejemplo para una velocidad del 50 por ciento, de cada 100 viviendas, se venden 50 por mes. U/M: Unidades vendidas con frecuencia mensual. U/V: Unidades vendidas.la velocidad de venta en general para la Ciudad Capital de Colombia es de 3.91% y un estimado de meses para agotar stock. 6